2011-1125蕪湖東湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目分析

1、蕪湖東湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目,前 言,本案位于蕪湖縣城，北靠東湖景區(qū)，生活便利，交通方便。 我公司針對(duì)2011年目前整體宏觀市場(chǎng)環(huán)境以及蕪湖縣房產(chǎn)市場(chǎng)情況分別從宏觀政策、城市情況、整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、基地優(yōu)劣勢(shì)五個(gè)部分進(jìn)行了分析。,宏觀市場(chǎng)分析,宏觀政策 城市研究,2011年1月新政：國(guó)八條 二套房首付提高六成 二手房不滿5年全額征稅 1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、部分城市執(zhí)行限購(gòu)令(3套房限貸或是限購(gòu)因地方而異) 3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅全額征營(yíng)業(yè)稅 4、外地戶(hù)口買(mǎi)房受限制 主要針對(duì)目前旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)等概念領(lǐng)漲現(xiàn)象，限購(gòu)令可能進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。,宏觀政策新國(guó)五條出臺(tái)，調(diào)控深化，提出改

2、善土地調(diào)控,2011年7月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)五條”，先后從擴(kuò)大限購(gòu)范圍和深化土地調(diào)控方面提出要求。 1、確保今年1000萬(wàn)套保障性住房11月底前全部開(kāi)工建設(shè) 2、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。 3、加強(qiáng)違規(guī)用地，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的管理，提高商品房用地供應(yīng)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。 嚴(yán)查違法占地，如違規(guī)高爾夫球場(chǎng)等，農(nóng)村集體土地拆遷加強(qiáng)管理，加強(qiáng)商品房土地供應(yīng)量。,金融政策央行釋放貨幣放松信號(hào)，以緩解國(guó)內(nèi)目前中小企業(yè)的融資困局。,2011年12月5日，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率將從21.5%下調(diào)為21%。這也是央行自2008年12月2

3、5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以來(lái)，3年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 8月份居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）回落0.3個(gè)百分點(diǎn),央行適度放松貨幣政策，以緩解目前中小企業(yè)融資難的困局，更是對(duì)近期連發(fā)的中小企業(yè)主外逃、破產(chǎn)等事件的一個(gè)回應(yīng)。,調(diào)控周期分析從歷年政策調(diào)控走勢(shì)看，政策性調(diào)控周期一般歷時(shí)2-3年，根據(jù)調(diào)控周期及市場(chǎng)規(guī)律，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在2012年難以回暖。,2011.7新國(guó)五條,2012下半年,政策放松期,從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)密切相關(guān)。,地方政策基本按照國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策實(shí)施，并未出臺(tái)限購(gòu)等嚴(yán)厲調(diào)控措施,實(shí)行差別化信貸：二套房及以上的首付六成，利率1.1倍。（其

4、中非本市居民如不能提供1年以上納稅證明或社保證明，將按二套房及以上的政策施行。個(gè)別商業(yè)銀行按情況可暫停發(fā)放貸款。） 嚴(yán)格住房備案價(jià)格審核：成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，項(xiàng)目備案價(jià)格不得高于周邊項(xiàng)目前六個(gè)月成交均價(jià)的上浮5%。 土地增值稅：對(duì)在基準(zhǔn)價(jià)格之內(nèi)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；對(duì)超出基準(zhǔn)價(jià)格銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)征率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)預(yù)征土地增值稅。 保證土地供應(yīng)量：完善新增土地供應(yīng)制度，確保住房用地計(jì)劃。2011年度新增商品住房的土地供應(yīng)全部實(shí)行“凈地”出讓方式，確保年度新增住房土地的供應(yīng)量達(dá)到4500畝以上，其中保障性住房用地1800畝，并將此目標(biāo)納入到相關(guān)部門(mén)的年度考核

5、。,保證新增住房土地供應(yīng)、差別化信貸、控制價(jià)格漲幅,宏觀政策洞察,宏觀調(diào)控：2011年連續(xù)兩次中央推出宏觀調(diào)控政策，分別從增加供應(yīng)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，改善土地管理以及持續(xù)推行限購(gòu)政策，以此來(lái)控制目前樓市價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的局面 金融調(diào)控：在美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)手英國(guó)等其他五家央行向遭受歐債危機(jī)打擊的銀行提供流動(dòng)性支持，以確保全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下，中國(guó)央行持續(xù)收緊的貨幣政策也首次出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，以緩解目前國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的融資困局。 當(dāng)?shù)卣撸寒?dāng)?shù)鼗景凑諊?guó)家統(tǒng)一出臺(tái)的調(diào)控措施實(shí)行，整體市場(chǎng)政策環(huán)境仍屬于相對(duì)寬松的狀態(tài)。 趨勢(shì)預(yù)判：目前貨幣政策首度出現(xiàn)松動(dòng)，此舉是對(duì)于貨幣政策過(guò)緊的一次修正，這部分的資金流向主要是政府投

6、資項(xiàng)目及中小型企業(yè)融資。對(duì)于房地產(chǎn)影響微乎其微，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策并不會(huì)放松。,宏觀市場(chǎng)分析,宏觀政策 城市研究,地理區(qū)位：蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。 交通情況：境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿越縣城，蕪宣高速、蕪馬高速，銅南宣高速、以及蕪雁高速（蕪湖高淳）即將通車(chē)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。 目前蕪湖縣正按照“蕪湖市的新城區(qū)，皖江城市帶的先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，長(zhǎng)

7、江三角洲地區(qū)的重要旅游休閑地”的城市戰(zhàn)略定位高速發(fā)展。,【區(qū)位交通】地處安徽省中南部“沿邊”地段，與江浙地區(qū)構(gòu)成3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò),蕪湖縣西北毗鄰蕪湖市，西南接南陵縣，東南鄰宣城市，東北與江蘇高淳隔河相望?，F(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋6個(gè)鎮(zhèn)， 總面積717.5平方公里， 人口34.5萬(wàn)人。 蕪湖縣規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：兩廊兩心四片區(qū)。 1.兩廊：濱江綠化廊道和自然生態(tài)廊道。濱江綠化廊道： 2.兩心：老城商業(yè)中心和行政文化中心。老城商業(yè)中心：位于老城區(qū)，發(fā)展零售商業(yè)，形成傳統(tǒng)特色商業(yè)中心。行政文化中心：位于南部新區(qū)，承擔(dān)縣域行政、文體、娛樂(lè)職能，形成行政文化中心。 3.四片區(qū)：老城區(qū)及濱河居

8、住功能片區(qū)、行政文化功能片區(qū)、機(jī)械工業(yè)園片區(qū)、東部工業(yè)園片區(qū),【行政規(guī)劃】現(xiàn)轄六鎮(zhèn)，灣沚鎮(zhèn)為主城區(qū)；其中主城區(qū)南部為行政文化中心，北部濱河為居住功能中心,【城市經(jīng)濟(jì)】為安徽省十強(qiáng)縣之一，目前房地產(chǎn)發(fā)展將由高速發(fā)展期往平穩(wěn)期轉(zhuǎn)型，未來(lái)市場(chǎng)需求將以改善需求為主,2010年蕪湖縣實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值103億元，較上年增長(zhǎng)21%.,2010年蕪湖縣人均生產(chǎn)總值26761元（按2010年末匯率折算為4041美元），較上年增長(zhǎng)20%.,蕪湖市房地產(chǎn)目前處于高速發(fā)展階段。,0-800,800-4000,4000-8000,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,【城市人口】蕪湖縣人口吸納能力不足，十年時(shí)間常住人口減少2.2

9、萬(wàn)人，房產(chǎn)需求特征為典型封閉內(nèi)需型,2010年底，全縣戶(hù)籍人口34.5萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)0.55%。 2010年底，全縣常住人口29.4萬(wàn)人，與2000年31.6萬(wàn)人相比，人口減少2.2萬(wàn)人，年均下降0.72%。 蕪湖縣人口存在外流現(xiàn)象，城市人口吸納能力不足。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局,【消費(fèi)能力】蕪湖縣整體生活水平近幾年維持在小康水平，恩格爾系數(shù)近3年逐漸降低，消費(fèi)能力有所提高，城市居民居住剛性需求已經(jīng)飽和。,蕪湖縣居民恩格爾系數(shù)表明，城市消費(fèi)水平為小康階段。,2010年底蕪湖縣人均消費(fèi)性支出6842元，年均增長(zhǎng)25%。 蕪湖縣人均住房面積2010年達(dá)33.51平米，以每戶(hù)3人計(jì)，每戶(hù)住房面積達(dá)1

10、00平米，對(duì)于居住需求基本飽和。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局,【房地產(chǎn)水平】蕪湖縣房地產(chǎn)投資水平增長(zhǎng)迅猛，近五年全縣總體房屋竣工面積體量超過(guò)500萬(wàn)方，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。,2010年房地產(chǎn)投資總額10.95億元，相對(duì)去年增幅超過(guò)200%。 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛。,06-10年總施工面積965.54萬(wàn)平方米；總竣工面積545萬(wàn)平方米。 近五年蕪湖縣房屋新增面積體量巨大。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局,城市研究總結(jié),區(qū)位交通：地處安徽省中南部“沿邊”地段，與江浙地區(qū)構(gòu)成3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)，交通便捷度情況良好。 經(jīng)濟(jì)水平：安徽十強(qiáng)縣之一，房地產(chǎn)發(fā)展階段往平穩(wěn)期過(guò)渡，未來(lái)市場(chǎng)需求以改善需求為

11、主。 城市人口：城市常住人口29.4萬(wàn)人，城市人口有流失現(xiàn)象，吸納力不足。城市房地產(chǎn)特征為封閉內(nèi)需型。 消費(fèi)水平：整體維持在小康水平，近三年消費(fèi)能力有所提高，人均居住面積33.51平方米，剛性居住需求已經(jīng)飽和。 房地產(chǎn)水平：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，2010年全年城市房屋竣工面積體量達(dá)123萬(wàn)方。 城市特征：縣級(jí)強(qiáng)市；典型封閉內(nèi)需型城市；未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)需求以改善需求為主；城市房屋供應(yīng)體量大，未來(lái)去化壓力較大。,房產(chǎn)市場(chǎng)分析,整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 個(gè)案分析,【商品房供應(yīng)】2011年商品房供應(yīng)量大增，相對(duì)去年增長(zhǎng)了70%；兩年時(shí)間商品房供應(yīng)總面積超百萬(wàn)方。,2011年1-11月蕪湖縣商品房整體供應(yīng)5766套

12、，合計(jì)面積63.4萬(wàn)平方米；供應(yīng)面積同比去年1-11月增長(zhǎng)70%。 2010-2011年蕪湖縣合計(jì)總供應(yīng)商品房9848套，供應(yīng)面積105萬(wàn)平方米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),2011年1-11月蕪湖縣商品住宅整體供應(yīng)4557套，合計(jì)面積46.1萬(wàn)平方米；供應(yīng)面積同比去年1-11月增長(zhǎng)70%。 2010-2011年蕪湖縣合計(jì)總供應(yīng)商品住宅7655套，供應(yīng)面積78萬(wàn)平方米。,【商品住宅供應(yīng)】2011年商品住宅供應(yīng)量大增，相對(duì)去年增長(zhǎng)了70%；兩年時(shí)間商品住宅供應(yīng)總面積達(dá)78萬(wàn)方。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),2011年1-11月蕪湖縣共成交商品房1476套，合計(jì)成交面積15.7萬(wàn)

13、平方米，與去年相比，同比減少29.6%；僅去化當(dāng)年供應(yīng)量的24.8%。 2011年蕪湖縣商品房供需比為4.04，市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，供需比失衡，與去年相比，供需比持續(xù)擴(kuò)大。 根據(jù)2010年至今蕪湖縣樓市供應(yīng)量及去化量情況，可初步估計(jì)蕪湖縣市場(chǎng)中商品房存量約為74萬(wàn)平方米左右，商品住宅存量約為58萬(wàn)平方米左右。,【商品房去化分析】商品房成交呈下滑趨勢(shì)，2011年全縣僅去化總供應(yīng)量的24.8%，市場(chǎng)供需比嚴(yán)重失衡，供應(yīng)體量過(guò)大。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),2011年商品房銷(xiāo)售情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),2011年商品房成交均價(jià)為4215元/平米，與2006年相比漲了近一倍，五

14、年來(lái)平均每年漲幅為14.9% 2011年商品房成交均價(jià)漲幅放緩，年度漲幅僅為6%，與2010年26%的漲幅相比，縮小了20個(gè)百分點(diǎn)。,商品房主要成交區(qū)域?yàn)闉硾b鎮(zhèn)，占全縣成交的80%，灣沚鎮(zhèn)2011年成交均價(jià)為4545元/平米，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。 其次為六郎鎮(zhèn)，占全縣成交的14%，2011年成交均價(jià)為2954元/平米。,【商品房成交均價(jià)】2011年商品房均價(jià)漲勢(shì)放緩，年漲幅僅為6%；灣沚鎮(zhèn)商品房成交占了全縣成交8成以上，遠(yuǎn)高于蕪湖縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展水平。,整體市場(chǎng)總結(jié),樓市供應(yīng)：2011年供應(yīng)量大增，2010年2011年兩年時(shí)間商品房供應(yīng)量達(dá)105萬(wàn)方（其中商品住宅78萬(wàn)方）。 樓市去化：去化壓

15、力持續(xù)增大，樓市供需比失衡嚴(yán)重，2011年商品房?jī)H去化當(dāng)年供應(yīng)量的24.8%。 成交均價(jià)：2011年商品房均價(jià)漲勢(shì)放緩，年漲幅僅為6%，遠(yuǎn)低于往年成交均價(jià)年均漲幅。 成交板塊：蕪湖縣房地產(chǎn)成交集中在灣沚鎮(zhèn)，占全縣成交的8成以上；灣沚鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)水平也遠(yuǎn)高于蕪湖縣其他四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 存量分析：根據(jù)2010年至今蕪湖縣樓市供應(yīng)量及去化量情況，可初步估算蕪湖縣市場(chǎng)中商品房存量約為74萬(wàn)平方米左右，商品住宅存量約為58萬(wàn)平方米左右。 房產(chǎn)特征：供應(yīng)體量大；供大于求、供需比失衡嚴(yán)重；均價(jià)漲幅放緩；板塊發(fā)展差距大，主要集中在灣沚鎮(zhèn)。,房產(chǎn)市場(chǎng)分析,整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 個(gè)案分析,老城區(qū),工業(yè)園板塊,城北板塊,城南板

16、塊,根據(jù)蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展特征大致可以分為四個(gè)板塊： 城北板塊：以環(huán)東湖公園區(qū)域項(xiàng)目為代表，區(qū)域樓盤(pán)項(xiàng)目品質(zhì)整體優(yōu)于其他板塊。 老城區(qū)：傳統(tǒng)縣城中心板塊，項(xiàng)目品質(zhì)一般且體量較小。 城南板塊：縣政府所在的行政中心及以濱江商貿(mào)居住區(qū)組合而成的大城南板塊，品質(zhì)較好項(xiàng)目有中央城、陽(yáng)光城。 工業(yè)園板塊：以機(jī)械工業(yè)園為主的加工區(qū),【板塊劃分】大致可分為城北、城南、老城區(qū)、工業(yè)園四個(gè)板塊，其中城北板塊項(xiàng)目整體品質(zhì)最高，其次為以陽(yáng)光城項(xiàng)目為首的城南板塊。,陽(yáng)光城,東湖華庭,東湖上郡,八達(dá)政和苑,御景灣,尚城國(guó)際,世紀(jì)華庭,公園城邦,本案,城北板塊：樓盤(pán)價(jià)格全縣最高，高層均價(jià)在5300-5800元/平米之間。 老城

17、區(qū)：高層價(jià)格在4800-5000元/平米之間。 城南板塊：陽(yáng)光城項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)盤(pán)價(jià)格為5000元/平米，目前在售濱湖家苑為4600元/平米 工業(yè)園板塊：均價(jià)基本在3500-4000元/平米之間，項(xiàng)目品質(zhì)較低。 從價(jià)格、未來(lái)供應(yīng)、項(xiàng)目區(qū)位等因素來(lái)看，未來(lái)本案主要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)為城北板塊；城南板塊為本案分流市場(chǎng)；,中央城,濱湖家苑,尚東瀾庭,世貿(mào)嘉園,江南瑞城,【在售項(xiàng)目】從價(jià)格、未來(lái)供應(yīng)、項(xiàng)目區(qū)位等因素來(lái)看，未來(lái)本案主要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)為城北板塊；城南板塊為本案分流市場(chǎng),【在售項(xiàng)目分析】2011年在售項(xiàng)目去化情況一般，其中高層及小高層項(xiàng)目月均去化基本在10套左右；洋房及多層去化情況較好；在售項(xiàng)目剩余

18、體量約為160萬(wàn)方。,皇家花園,華府天成,本案,中方新城,泰和中心街,翰林廣場(chǎng),目前暫未開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目約在48.5萬(wàn)平方米以上。,【未來(lái)上市量】未來(lái)上市住宅體量約在48萬(wàn)方，其中體量最大的為東湖公園北面的皇家花園，項(xiàng)目以高層、洋房為主，總建為32.5萬(wàn)方。,【各面積段供銷(xiāo)】區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)2011年在售項(xiàng)目推出房源以?xún)煞亢腿繛橹?，去化情況最好的為80-90平米的兩房。,供應(yīng)：以80-90平米兩房以及100-130平米三房為主。 去化：80-90平米兩房去化情況較好，去化率為95%。，其次為100-110平米三房，去化率為74%。,2011年區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)高層項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為80-90平米、100-11

19、0平米以及120-130平米三個(gè)面積段。 其中去化情況最好的為80-90平米，去化率100%，其次為100-110平米，去化率89%。,2011年區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)小高層項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為100-130平米以及140-150平米。 去化情況最好的為80-90平米以及110-120平米。,【高層及小高層戶(hù)型分析】高層以80-90平米兩房，100-110平米緊湊三房以及120-130平米舒適三房為主，而小高層戶(hù)型尺度設(shè)計(jì)較為寬松。,板塊特征：大致可分為城北、城南、老城區(qū)、工業(yè)園四個(gè)板塊，其中城北板塊項(xiàng)目整體品質(zhì)最高，其次為以陽(yáng)光城項(xiàng)目為首的城南板塊。 在售項(xiàng)目：2011年在售項(xiàng)目去化情況一般，高層及小高層

20、項(xiàng)目月均去化基本在10套左右。在售項(xiàng)目目前剩余體量約為160萬(wàn)方。 戶(hù)型分析：2011年區(qū)域市場(chǎng)以?xún)煞亢腿繛橹?，去化情況最好的為80-90平米的兩房，其中高層房源戶(hù)型比較常規(guī)，基本為兩房、緊湊三房、舒適三房三種類(lèi)型。 競(jìng)爭(zhēng)情況：未來(lái)本案主要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)為城北板塊；城南板塊為本案分流市場(chǎng)。 未來(lái)供應(yīng)：未來(lái)上市住宅體量約在48萬(wàn)方，其中與本案臨近的皇家花園總建32.5萬(wàn)方。 區(qū)域市場(chǎng)特征：城北板塊為區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)板塊；高層及小高層去化一般；本案面臨最主要競(jìng)爭(zhēng)為城北板塊、城南板塊；市場(chǎng)供應(yīng)以?xún)煞?、三房為主，兩房去化較好。,區(qū)域市場(chǎng)總結(jié),房產(chǎn)市場(chǎng)分析,整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 個(gè)案分析,陽(yáng)光城蕪湖縣首席法式風(fēng)格

21、超級(jí)大盤(pán)、純高層項(xiàng)目，綠化率高達(dá)40%。,1#,3#,7#,9#,法式純高層項(xiàng)目，底層為石材，上面為真石漆。,【立面風(fēng)格】項(xiàng)目為法式高層，底層石材+上層真石漆，提升了項(xiàng)目品質(zhì)感。,79平米2房2廳1衛(wèi)中間戶(hù) 全明戶(hù)型設(shè)計(jì)，南向陽(yáng)臺(tái) 書(shū)房南向窗戶(hù)較窄，采光度較差,81平米2房2廳1衛(wèi)右邊戶(hù) 4.9米開(kāi)間客廳，利用東向270度轉(zhuǎn)角飄窗彌補(bǔ)客廳采光問(wèn)題。 衛(wèi)生間、廚房、餐廳布局欠合理。,【戶(hù)型分析】項(xiàng)目?jī)煞繎?hù)型設(shè)計(jì)一般，其中81平米邊戶(hù)動(dòng)線組織不夠合理。,113平米3房2廳1衛(wèi)左邊戶(hù) 約7.8米超大進(jìn)深客廳，全明南北通透 南向景觀陽(yáng)臺(tái)，以及主臥南向飄窗。 衛(wèi)生間過(guò)小，以及廚房、餐廳布局欠合理,126

22、平米3房2廳2衛(wèi)右邊戶(hù) 主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)。 客廳南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 戶(hù)型不夠方正。,【戶(hù)型分析】項(xiàng)目113平米緊湊三房戶(hù)型設(shè)計(jì)動(dòng)線組織不夠合理，衛(wèi)生間與廚房共用過(guò)道，導(dǎo)致衛(wèi)生間過(guò)于狹小以及兩者會(huì)存在干擾的問(wèn)題。,東湖上郡近萬(wàn)平米中心綠地，新都市湖畔生活城，緊鄰東湖公園湖景生態(tài)區(qū)。,8#,7#,6#,5#,3#,9#,10#,11#,12#,1#,2#,122平米3房2廳2衛(wèi)高層11#戶(hù)型 全明戶(hù)型，雙陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)設(shè)計(jì) 擁有入戶(hù)陽(yáng)臺(tái),124平米3房2廳2衛(wèi)小高層戶(hù)型 客廳及兩個(gè)臥室均朝南 客廳與廚房形成對(duì)流空間，及雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),【戶(hù)型分析】主力戶(hù)型為舒適型三房，其中高層戶(hù)型擁有入戶(hù)花園，功能劃

23、分合理，唯獨(dú)客廳為北向，略有缺憾。,公園城邦稀缺，低密度多層洋房，獨(dú)享主題水系景觀,2#,3#,13#,15#,24#,10#,11#,17#,18#,洋房,118平米3房2廳2衛(wèi)多層2#、30# 4.5米大開(kāi)間客廳，與廚房視覺(jué)互通，增強(qiáng)了空間感。 雙臥朝南,87平米2房2廳1衛(wèi)多層3#、4# 4.2米大開(kāi)間客廳，南向陽(yáng)臺(tái)，主臥朝南。 全明設(shè)計(jì)，南北通透,【戶(hù)型分析】多層主力戶(hù)型為87、118平米兩種，戶(hù)型動(dòng)線組織合理，緊湊實(shí)用。,165平米4房2廳2衛(wèi)洋房 戶(hù)型方正，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，客廳餐廳南北通透 雙臥朝南，客廳附帶超大露臺(tái),155平米4房2廳2衛(wèi)洋房 戶(hù)型方正，布局合理，客廳餐廳南北通透。

24、雙臥朝南，客廳附帶超大露臺(tái),【戶(hù)型分析】洋房主力戶(hù)型為155-165平米兩種，均有南北陽(yáng)臺(tái)及客廳露臺(tái)設(shè)計(jì)，戶(hù)型方正，南北通透。,項(xiàng)目研究,基地分析 SWOT,【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資源；項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及價(jià)值非常明顯。,從項(xiàng)目地理位置來(lái)看，項(xiàng)目處于蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)城北，北靠東湖景區(qū)，未來(lái)蕪湖縣中央公園核心所在，交通便捷，距離老城區(qū)僅5分鐘車(chē)程。,本案,本案,【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】項(xiàng)目地塊分為住宅、酒店兩塊用地：其中住宅面積8.1萬(wàn)方，配套商業(yè)0.6萬(wàn)方，酒店部分6.2萬(wàn)方。,【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目三面環(huán)水，世紀(jì)大道及灣新路構(gòu)建起與老城區(qū)、工業(yè)園區(qū)之間的便捷

25、交通；北面酒店地塊與東湖景區(qū)一路之隔，擁有天然湖景資源。,西依世紀(jì)大道,南至灣新路,支流水系,東至支流水系,東湖路,北靠東湖景區(qū),地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊部分已經(jīng)在拆遷，東湖國(guó)際大酒店還正處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，離項(xiàng)目正式動(dòng)工還需要一段時(shí)間,部分未拆遷建筑,地塊左側(cè)部分,地塊左側(cè)水系,地塊右側(cè)水系,東湖國(guó)際大酒店,酒店地塊右側(cè),周邊配套項(xiàng)目一公里生活圈內(nèi)配套齊全，屬于老城區(qū)商業(yè)中心輻射范圍；擁有蕪湖縣最好的醫(yī)療、休閑、商業(yè)等資源,東湖公園,1KM,東湖公園,本案,縣人民醫(yī)院,二中,檢察院,惠民醫(yī)院,好又多超市,老城商業(yè)中心,實(shí)驗(yàn)小學(xué),行政文化中心,實(shí)驗(yàn)學(xué)校,仁愛(ài)醫(yī)院,縣人民醫(yī)院,延安路商業(yè)街,項(xiàng)目周邊一公里生活

26、圈配套： 醫(yī)療配套：蕪湖縣人民醫(yī)院、惠民醫(yī)院、仁愛(ài)醫(yī)院等。 商業(yè)配套：老城區(qū)商業(yè)中心、延安路商業(yè)街等。 教育配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、二中。 公共配套：東湖公園；7路、201路等路線公交配套。,基地分析總結(jié),項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資源；項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及價(jià)值非常明顯。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：雖然本案住宅體量中等，但擁有6.2萬(wàn)方的新東湖國(guó)際大酒店，這對(duì)于本案的項(xiàng)目品質(zhì)及價(jià)值的提升有明顯促進(jìn)作用。 項(xiàng)目資源：項(xiàng)目交通便捷，且項(xiàng)目地塊三面環(huán)水，北面與東湖公園僅一路之隔，擁有一線湖景資源； 項(xiàng)目配套：項(xiàng)目一公里生活圈內(nèi)配套齊全，屬于老城區(qū)商業(yè)中心輻射范圍；擁有蕪湖縣最好的醫(yī)療、休閑、商業(yè)等資源 一線湖景、三面環(huán)水、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大酒店、最優(yōu)質(zhì)的配套資源,項(xiàng)目研究,基地分析 SWOT,優(yōu)勢(shì)分析（strength）,區(qū)域優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資源；利于打造高品質(zhì)社區(qū)，