我國(guó)六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告doc 29頁(yè)

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告2004-09-03中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)由建設(shè)部提議，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)”近期于上海召開(kāi)。來(lái)自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個(gè)城市及浙江省房協(xié)的主要負(fù)責(zé)人及部分企業(yè)家、專家出席了會(huì)議。上述城市（?。┦俏覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和熱點(diǎn)地區(qū)，對(duì)其進(jìn)行深入分析具有典型意義。由于區(qū)域不同，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)不同，房改的進(jìn)程不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)也存在差異。此次分析會(huì)重點(diǎn)就各地房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些值得關(guān)注的問(wèn)題以及今后發(fā)展的態(tài)勢(shì)進(jìn)行了為深入的研討，對(duì)引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2、有著非常積極的意義。 一、六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展情況 1、房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度超過(guò)了40。上海完成開(kāi)發(fā)投資280.5億元，同比增長(zhǎng)58.2；北京完成開(kāi)發(fā)投資253.9億元，同比增長(zhǎng)42；杭州完成開(kāi)發(fā)投資40.57億元，同比增長(zhǎng)41.6；浙江完成開(kāi)發(fā)投資198.6億元，同比增長(zhǎng)40.6。天津一季度完成開(kāi)發(fā)投資20.3億元，同比增長(zhǎng)20；重慶完成開(kāi)發(fā)投資57.29億元，同比增長(zhǎng)19；廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了10多年快速增長(zhǎng)，1至5月完成開(kāi)發(fā)投資118.5億元，同比增長(zhǎng)5.97。 其

3、次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度繼續(xù)加大 2002年1至5月，北京房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積4，680萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7，其中住宅開(kāi)復(fù)工面積3，441萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.2；天津一季度房地產(chǎn)施工面積1，182萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.6，其中新開(kāi)工面積151萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19；重慶房地產(chǎn)施工面積2，643.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32，其中住宅面積2，508.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3。上海、浙江、廣州、杭州房地產(chǎn)施工面積和新開(kāi)工面積都在上一年高速發(fā)展的基礎(chǔ)上，今年1至5月穩(wěn)步上升，同比增長(zhǎng)10以內(nèi)。 再次是商品房竣工面積總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面積達(dá)到347.04萬(wàn)平方

4、米，同比增長(zhǎng)58.2，其中住宅竣工面積301.75萬(wàn)平方米；北京商品房竣工面積175.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.4，其中住宅竣工面積149萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.4；天津一季度商品房竣工面積96萬(wàn)平方米，比去年同期減少31萬(wàn)平方米，占年度竣工計(jì)劃的11.6；重慶商品房竣工面積89.2萬(wàn)平方米，同比下降23.1，其中住宅竣工面積71.59萬(wàn)平方米，同比下降6.7。 2、商品房銷售總體保持快速增長(zhǎng)，但六市一省差異大 1至5月，北京商品房銷售面積達(dá)到212萬(wàn)平方米。北京呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而且銷售面積的增長(zhǎng)大于銷售額的增長(zhǎng)比率。 上海商品房銷售面積達(dá)到450.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.9，仍然處于平穩(wěn)

5、上升的階段。上海從1999年至2002年5月商品住宅銷售量連續(xù)3年多超過(guò)竣工量。 浙江省近幾年商品房銷售面積和銷售額一直保持在20左右的增長(zhǎng)幅度。今年1至5月，全省商品房銷售面積達(dá)到341.6萬(wàn)平方米，銷售額69億元，同比增長(zhǎng)分別為3.1和9.6。杭州今年1至5月，商品房銷售面積51.01萬(wàn)平方米，占全省商品房銷售面積的15左右。 廣州商品房銷售面積達(dá)到346.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.32，銷售金額158.22億元，同比下降0.24。在商品房銷售方面，現(xiàn)房交易增速大于期房交易?，F(xiàn)房交易面積已占總銷售面積的40.1。 天津一季度商品房上市量64萬(wàn)平方米，同比下降18；商品房銷售面積98萬(wàn)平方米

6、，銷售額24.9億元，分別同比下降34和31。 重慶1至5月，現(xiàn)房銷售面積74.78萬(wàn)平方米，銷售額11.52億元，同比下降分別為20.8和33.6，期房銷售170.26萬(wàn)平方米，銷售額33.81億元，同比下降分別為17.4和30.1。 3、商品房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)，不同地區(qū)表現(xiàn)不同 上海近年來(lái)的商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均價(jià)格為3，866元和3，670元，均比上年增長(zhǎng)8。今年一季度，商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲5.7，其中新建商品住宅上漲5.9。上海的商品房?jī)r(jià)格還有上升的空間。 浙江省商品房?jī)r(jià)格從2001年開(kāi)始穩(wěn)步上升，每平方米的平均價(jià)格為1，979元，商

7、品住宅的價(jià)格為1，820元。今年1至5月，商品房平均價(jià)格為2，023元，商品住宅的價(jià)格為1，808.6元。 天津2001年陸續(xù)出臺(tái)了一些導(dǎo)致建房成本增加的政策（如土地出讓金的提高），今年一季度受這些政策的影響，全市商品房平均銷售價(jià)格每平方米2，540元，比去年同期上漲120元，漲幅達(dá)到5。 北京2001年商品住宅平均價(jià)格每平方米4，716元，仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。近期，商品住宅價(jià)格既不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅度回落，也不會(huì)有多大漲幅。 廣州近幾年商品房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)中有降，1998年，商品房平均價(jià)格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年4，1

8、83元。 重慶近幾年商品房?jī)r(jià)格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)回落。商品房平均銷售價(jià)格每平方米1，850元，與去年同期相比下降15.6。 4、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)展變化 從投資主體看，已由國(guó)家單一投資向國(guó)有、民營(yíng)、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、市場(chǎng)化程度較高的上海、廣州、杭州及浙江省，民營(yíng)和外商企業(yè)投資已占全市（?。┓康禺a(chǎn)投資的半壁江山。上海2001年民營(yíng)和外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的注冊(cè)資本已占到全市房地產(chǎn)企業(yè)總資本的45.5；廣州2002年1至5月民營(yíng)企業(yè)完成房地產(chǎn)投資71.79億元，同比增長(zhǎng)25.8。北京、天津、重慶民企業(yè)投資的數(shù)量

9、也在增加。 從消費(fèi)主體看，個(gè)人購(gòu)買商品房的比重已達(dá)90以上。今年1至5月，上海個(gè)人購(gòu)買商品房和商品住宅的比重分別為95.9和98.1；北京個(gè)人購(gòu)買商品住宅達(dá)到92.5；浙江為98.7；天津?yàn)?8.9；重慶為97.6。同時(shí)，消費(fèi)主體也在逐步擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，外省市和境外人士到本地區(qū)購(gòu)房的數(shù)量不斷增加。上海2000年外省市和境外人士購(gòu)房占商品房預(yù)售總套數(shù)的11.3，今年1至5月，已達(dá)25左右；浙江外省市和境外人士購(gòu)房已達(dá)到33.3，廣州和北京的數(shù)字也在增加。 5、二手房市場(chǎng)日趨活躍，交易量加速增長(zhǎng) 上海2001年二手房市場(chǎng)交易突破1，000萬(wàn)平方米，2002年1至5月，超過(guò)600萬(wàn)平方米，

10、呈現(xiàn)很強(qiáng)的發(fā)展后勁。二手房交易增長(zhǎng)速度已超過(guò)商品房銷售的增長(zhǎng)速度。 廣州二手房市場(chǎng)交易連年大幅度增長(zhǎng)。2001年二手房交易223萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.7，占整個(gè)市場(chǎng)比重的29.44。2002年1至5月，二手房市場(chǎng)交易109.21萬(wàn)平方米，占整個(gè)市場(chǎng)比重52.25。 杭州二手房市場(chǎng)交易量近幾年一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)隨新建商品房售價(jià)水漲船高。2001年二手房市場(chǎng)交易46.2萬(wàn)平方米，年初成交價(jià)每平方米2，838元，今年一季度二手房均價(jià)已升至每平方米3，546元。市場(chǎng)上呈現(xiàn)商品房、二手房齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。今年1至5月，二手房市場(chǎng)交易

11、71.81萬(wàn)平方米，交易金額5.9億元，同比增長(zhǎng)30.6和19.9。 天津二手房交易和公房置換繼續(xù)保持增長(zhǎng)。今年一季度二手房交易面積35萬(wàn)平方米，成交金額4.1億元，分別比去年同期增長(zhǎng)24和36。 二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)的分析 總體上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢(shì)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)后判斷市場(chǎng)形勢(shì)，研究供求關(guān)系時(shí)，決定因素是需求。在考察需求時(shí)，在投資需求與消費(fèi)需求之間，消費(fèi)需求是關(guān)鍵。根據(jù)這樣的推理，六市一省的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分別如下： （一）上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)步

12、發(fā)展的態(tài)勢(shì)，其發(fā)展是健康的 （1）房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的規(guī)模適度。2001年上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為10.2，連續(xù)10年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。上海經(jīng)濟(jì)健康快速持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資630.73億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的30.3，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)。2000年、2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別為9.9和11.4，這一增長(zhǎng)速度與上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。（2）住房消費(fèi)保持較高的增長(zhǎng)速度。2001年新建商品房銷售面積比去年增長(zhǎng)15，其中商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)16.3。今年1至5月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.4，其中住宅面積同比增長(zhǎng)8.9。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)

13、結(jié)構(gòu)趨于合理。新建商品房供求關(guān)系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面積與銷售面積之比為1.06：1、0.99：1，今年1至5月為0.77：1；新建商品房與存量房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度不斷提高。 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)的主體。房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動(dòng)、銷售與租賃并進(jìn)的格局，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力和抗波動(dòng)能力增強(qiáng)。 2、總體上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還有上升空間 房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)今后發(fā)展的態(tài)勢(shì)是：開(kāi)發(fā)投資和新建商品房交易將

14、會(huì)繼續(xù)保持在較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長(zhǎng)；存量房交易將會(huì)大幅度提高，且在整個(gè)房地產(chǎn)交易中的比重不斷提高；房屋租賃市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域。 （二）浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、浙江省近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺，發(fā)展基本上是健康的，但大城市商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快，低價(jià)位住房供不應(yīng)求 （1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、人民收入的提高是浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的基矗（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)發(fā)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房購(gòu)銷兩旺，空置率下降并保持在合理區(qū)間，商品房為7，住宅為5。（3）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。在已竣工的住宅當(dāng)中，普通商品住宅占9

15、0.1，經(jīng)濟(jì)適用房占6.9，別墅占3。（4）個(gè)人購(gòu)房已占主導(dǎo)地位，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升。（5）存量房市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮，存量房交易量快速增長(zhǎng)。 2、未來(lái)三五年，只要正視問(wèn)題，政策得當(dāng)，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì) （1）浙江省第十一次黨代會(huì)決定未來(lái)三五年將全面推進(jìn)全省現(xiàn)代化建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，浙江經(jīng)濟(jì)將支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。（2）全省城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，根據(jù)浙江省城市化發(fā)展綱要規(guī)定，城市化水平每年提高11.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年將增加50萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口，這必將會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)需求。（3）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購(gòu)買力強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民的

16、消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本達(dá)到了小康型，開(kāi)始向富裕型邁進(jìn)，呈現(xiàn)住房消費(fèi)升級(jí)的態(tài)勢(shì)，加上遍布全國(guó)各地的浙江外出經(jīng)商人員，住房消費(fèi)需求還會(huì)不斷擴(kuò)大。（4）住房貨幣補(bǔ)貼將逐步推開(kāi)，職工購(gòu)房能力將有所提高，二手房市場(chǎng)日趨活躍，住房梯級(jí)消費(fèi)顯現(xiàn)。 （三）杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮，房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售及房?jī)r(jià)全線上揚(yáng)，商品房供不應(yīng)求，市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，市場(chǎng)繁榮的背后存有隱患 （1）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺，得益于杭州經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，得益于一系列開(kāi)放、搞活市嘗調(diào)動(dòng)消費(fèi)積極性的政策推動(dòng)以及得天獨(dú)厚的居住環(huán)境和旺盛的住房消費(fèi)需求及投資需求。 （2）杭州土地供應(yīng)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從19

17、99年開(kāi)始，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地全面以公開(kāi)招標(biāo)（或拍賣）方式供給。 （3）商品房開(kāi)發(fā)銷售形勢(shì)一直呈現(xiàn)上升之勢(shì)，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地產(chǎn)投資、房屋施工面積、竣工面積增長(zhǎng)較快，市區(qū)住房供不應(yīng)求。 （4）二手房市場(chǎng)供銷兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已由商品房一統(tǒng)天下演變成現(xiàn)在商品房、二手房齊頭并進(jìn)。 （5）個(gè)人購(gòu)房已占主導(dǎo)地位，居民人均居住面積2001年底已上升到11.2平方米。 （6）商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，上漲幅度位于全國(guó)城市的前列。今年一季度漲幅在7左右。 （7）市場(chǎng)顯現(xiàn)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有些失衡。 現(xiàn)杭州市場(chǎng)上高檔住宅如市中心高價(jià)位住房和遠(yuǎn)郊別墅增量幅度大，面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對(duì)

18、缺乏。 （8）經(jīng)濟(jì)適用房供求錯(cuò)位，表現(xiàn)在面積過(guò)大、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯、供求關(guān)系相對(duì)緊張等方面。 （9）投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)炒樓花和開(kāi)發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。 2、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，未來(lái)三五年將保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中低價(jià)位的住宅供應(yīng)增加，價(jià)格漲幅趨緩 （1）從供應(yīng)市場(chǎng)看，近兩年土地供應(yīng)量成倍增加，決定了今后二三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房投放量還會(huì)不斷增加，并直接影響房?jī)r(jià)持續(xù)增勢(shì)。 （2）從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，隨著市中心地段可供開(kāi)發(fā)住宅的土地資源日趨減少，郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量將迅速增加，房?jī)r(jià)整體水平會(huì)有所下降；政府近一年加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度，使住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。 （3）從市場(chǎng)需求看，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積

19、累的住房消費(fèi)需求壓力在前幾年已獲得較為集中的釋放，隨著二手房市場(chǎng)的日趨活躍，今后商品房供應(yīng)量將轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展。 （4）從住房消費(fèi)者構(gòu)成看，前幾年市場(chǎng)上龐大的外地購(gòu)房者群體多數(shù)來(lái)自溫州、臺(tái)州、義烏、東陽(yáng)、上海等地，在一定程度上支持了房?jī)r(jià)的走高。近一年這些消費(fèi)者開(kāi)始轉(zhuǎn)向進(jìn)入上海、北京。杭州市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)為以本地區(qū)住房消費(fèi)為主。 （四）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，以增量房市場(chǎng)為主，商品房供銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積和竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。（2）商品房銷售穩(wěn)步上升。今

20、年商品房銷售面積首次超過(guò)竣工面積、銷售勢(shì)頭看好，需求較旺。（3）危舊房改造速度加快。今年1至5月，共拆除危房21.2萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃的26.9。危房改造快速發(fā)展，帶動(dòng)了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和大量的住房需求。（4）外省市和境外企業(yè)的進(jìn)入及投資數(shù)量的增加，加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，使開(kāi)發(fā)規(guī)模迅速上升，企業(yè)面臨考驗(yàn)。（5）商品住宅平均價(jià)格仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（6）經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工量和竣工量保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度，但占市場(chǎng)總量的份額仍然偏校（7）市場(chǎng)中高價(jià)位商品住宅結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，中低價(jià)位的商品住宅結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象依然存在。（8）存量房市場(chǎng)運(yùn)行不暢，已購(gòu)公房上市量校 2、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三五年

21、仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。市場(chǎng)格局依然以增量房為主，商品房開(kāi)發(fā)和銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛在需求量大 （1）北京經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，申奧成功和入世兩大利好因素，將繼續(xù)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和開(kāi)發(fā)投資量的增長(zhǎng)。（2）開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)隨著市政及道路交通的改善，有望從主要集中的奧運(yùn)村周邊、中關(guān)村、CBD中央商務(wù)區(qū)逐步擴(kuò)展到城郊和城南危改地區(qū)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，外省市一些有實(shí)力的民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)影響很大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 （4）住房消費(fèi)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。（5）市場(chǎng)潛在需求量大。市政拆遷和

22、危舊房改造“十五”期間將繼續(xù)保持在年均300萬(wàn)平方米的規(guī)模，涉及動(dòng)遷居民34.7萬(wàn)戶，年需住房500萬(wàn)平方米左右；城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口“十五”期間預(yù)計(jì)年新增15萬(wàn)人，年需住宅230萬(wàn)平方米左右；外省市和外國(guó)人在京購(gòu)房的比例逐年增加。（6）商品房?jī)r(jià)格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，總體價(jià)格會(huì)稍有回落。（7）存量房市場(chǎng)有待進(jìn)一步激活。 （五）廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，發(fā)展快，市場(chǎng)化程度較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。在連續(xù)幾年高速發(fā)展后，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求，銷售增幅下滑，商品房?jī)r(jià)格回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，今年以來(lái)增幅趨緩。（2）土地供應(yīng)

23、量和商品房上市量得到較好控制，新開(kāi)工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（3）商品房銷售面積緩慢增加，銷售額略有下降，現(xiàn)房交易增速大于期房交易。（4）商品房總體價(jià)格穩(wěn)中有降。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長(zhǎng)最快。 2、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)過(guò)供需調(diào)整，將更加理性和成熟 （1）廣州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在實(shí)施“北優(yōu)、南拓、東移、西調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，將發(fā)展一系列知識(shí)經(jīng)濟(jì)、信息產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)還將穩(wěn)步增長(zhǎng)。（2）政府加大土地供應(yīng)量的調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于平衡。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢(shì)；樓盤綜合素質(zhì)提高。（4）房地產(chǎn)市

24、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，民營(yíng)企業(yè)投資已占全市房地產(chǎn)總投資的一半以上。（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已告別了“暴利”時(shí)代進(jìn)入“微利”，居民消費(fèi)日益成熟，商品房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。（6）二手房交易增長(zhǎng)加快。 （六）天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了連續(xù)3年快速發(fā)展后，今年上半年商品房銷售的各項(xiàng)指標(biāo)下降二成以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期 （1）房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅校（2）土地供應(yīng)總量比去年同期有所下降。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來(lái)的最低水平。（4）空置房增幅較大，總量達(dá)到544萬(wàn)平方米。（5）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長(zhǎng)5，這與出臺(tái)導(dǎo)致建房成本增加的政策有關(guān)。

25、2、未來(lái)10年，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì) （1）據(jù)預(yù)測(cè)，天津在“十五”期間，住房需求總量3，111萬(wàn)平方米。（2）出臺(tái)鼓勵(lì)政策，培育市場(chǎng)購(gòu)買力，擴(kuò)大市場(chǎng)需求；降低商品房契稅，實(shí)行購(gòu)房支出抵扣所得稅政策；擴(kuò)大空置房政策享受范圍，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級(jí)市場(chǎng)，形成梯次消費(fèi)。（3）改善商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，面向中低收入家庭；繼續(xù)加快危房改造，創(chuàng)造規(guī)模剛性需求。（4）加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，繼續(xù)對(duì)新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 （七）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、經(jīng)過(guò)3年快速發(fā)展之后，上半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，商品房竣工

26、量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持2成增長(zhǎng)，但增幅只相當(dāng)于去年的一半。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，住宅下降14.6。（4）商品房銷售均價(jià)同比下降16.1。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長(zhǎng)30。（6）商品房空置量有所減少。 2、隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)秩序的整頓，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)供需兩旺 （1）目前重慶城市化率為33，2010年的目標(biāo)為50，每年增長(zhǎng)將近2個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

27、展帶來(lái)很大需求空間。（2）土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，市場(chǎng)透明度增強(qiáng)，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。（3）加速危舊房的改造，將長(zhǎng)期拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）二手房上市門檻進(jìn)一步降低，中介機(jī)構(gòu)日趨成熟規(guī)范，必將進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市常 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體評(píng)價(jià)及分析 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)供求關(guān)系的總和 分析供求關(guān)系，評(píng)價(jià)市場(chǎng)形勢(shì)，首先，要看供給與需求之間的關(guān)系。 其次，要看供應(yīng)者與需求者之間的關(guān)系，更確切地講是房地產(chǎn)市場(chǎng)主體之間的關(guān)系。產(chǎn)品生產(chǎn)者開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為是否規(guī)范；流通領(lǐng)域中介經(jīng)紀(jì)人是否誠(chéng)信、活躍；服務(wù)管理者物業(yè)管理公司是否服務(wù)到位；消費(fèi)者廣大購(gòu)房者和租用戶是否理性、成熟等等。 2、本次調(diào)查的六市一省經(jīng)濟(jì)水

28、平有較大差異，但具有一定的代表意義 且六市一省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)房地產(chǎn)總投資的4成多，它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及其發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)全國(guó)舉足輕重，影響極大。六市一省的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)很大程度上代表著全國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 3、判斷今年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必定要聯(lián)系自1999年以來(lái)新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家的政策導(dǎo)向 1998年底國(guó)家宣布停止住房實(shí)物分配，標(biāo) 志著中國(guó)的住房制度改革終于取得了突破性進(jìn)展。從1999年到2001年的3年中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別保持13.8、19.5和25.3增長(zhǎng)；商品房銷售面積分別實(shí)現(xiàn)了23.9、30和29.4的增長(zhǎng)。今年上半年，繼續(xù)保持前

29、3年的好勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)32.9，銷售面積同比增長(zhǎng)22.5，銷售額同比增長(zhǎng)22.4。 住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的源泉和動(dòng)力。1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增1628，今年上半年為20；商品房需求量（銷售面積）每年遞增22.327，今年上半年為22.5。 4、需要指出的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩旺，快速發(fā)展是在中國(guó)住房體制快速轉(zhuǎn)軌中出現(xiàn)的 快速轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是集團(tuán)購(gòu)房轉(zhuǎn)為個(gè)人購(gòu)房。1998年之前，在商品房的購(gòu)房者中，個(gè)人購(gòu)房?jī)H占一半左右，而到目前為止，個(gè)人購(gòu)房已占9成以上。二是商品化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌。目前，

30、全國(guó)每年新建城鎮(zhèn)住宅超過(guò)5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個(gè)人建房。商品化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在：從單位建房、無(wú)償分配轉(zhuǎn)軌為向職工籌資集資建房或合作建房等；還體現(xiàn)在從集資建房向購(gòu)買商品房的轉(zhuǎn)軌?？梢灶A(yù)測(cè)：這種快速轉(zhuǎn)軌促進(jìn)的快速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)一個(gè)階段。 5、誰(shuí)都不會(huì)否認(rèn)，中國(guó)已經(jīng)連續(xù)三四年出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)熱 房地產(chǎn)業(yè)熱表現(xiàn)為投資熱、新開(kāi)工熱、建造熱、銷售熱。那么這種持續(xù)熱是否理性呢？ 一、這一輪的房地產(chǎn)業(yè)熱是在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在真正意義上進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下（停止住房實(shí)物分配、個(gè)人成為買房主體）由銷售熱帶動(dòng)的，也就是由消費(fèi)拉動(dòng)投資，且這種消費(fèi)是以居民購(gòu)房自住消費(fèi)為主；二、這一輪的投資增

31、長(zhǎng)和竣工面積的增長(zhǎng)，為百分之十幾到二十幾的快速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)不是1992年到1994年的成倍增長(zhǎng)（高速、超高速增長(zhǎng)），況且，這種增長(zhǎng)速度是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展所期盼的，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資結(jié)構(gòu)中也是合理的。由此，可以認(rèn)為，最近三四年出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)熱是理性的熱。 但要注意的是，從1998年以來(lái)，每年全國(guó)商品房的竣工面積均多于銷售面積六七千萬(wàn)平方米（如：1998年商品房竣工面積1.77億平方米，2000年竣工2.3億平方米，銷售1.7億平方米，2001年竣工2.73億平方米，銷售2.08億平方米）。因此引起商品房空置面積的逐年增加，由1997年底的空置7，000多萬(wàn)平方米，增加到2001年底的1.1億平方米。在市場(chǎng)經(jīng)

32、濟(jì)下，出現(xiàn)商品房的供大于求是正?，F(xiàn)象，沒(méi)有空置房或周轉(zhuǎn)商品房是不現(xiàn)實(shí)的，但在一些城市，過(guò)多的空置房（尤其是一年以上的空置房）應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，應(yīng)采取相應(yīng)的消化、減少措施。 令人注目的是，從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，商品房竣工面積5，826萬(wàn)平方米，商品房銷售面積6，280萬(wàn)平方米，銷售面積反超同期竣工面積454萬(wàn)平方米。供求關(guān)系正在進(jìn)一步合理調(diào)整。 6、正確分析和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，是政策、企業(yè)和百姓共同關(guān)心的事情 由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位和作用，又由于房地產(chǎn)業(yè)地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，在分析市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，既要注意全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，更要注意分析各地、各城市的市場(chǎng)形勢(shì)

33、。 從六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況，可以看出，它們之間有共性，也有較大的差異（個(gè)性）。其共性是，六市一省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工、銷售，均持續(xù)實(shí)現(xiàn)了三四年的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)熱是普遍現(xiàn)象。從差異性看，浙江，尤其是杭州表現(xiàn)為最熱，今年1至5月，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)41.6，房?jī)r(jià)同比上漲5.9，甚至出現(xiàn)了“賣得比蓋得快”、商品房空置面積明顯減少的現(xiàn)象。北京、上海的投資、竣工、銷售也持續(xù)出現(xiàn)攀升。廣州出現(xiàn)平衡增長(zhǎng)。但天津、重慶的竣工量和銷售量出現(xiàn)了同比明顯下降的勢(shì)頭。 城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，取決于多方面的因素。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。上海、北京、廣州經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人均收入高，居民的購(gòu)買能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

34、展速度就快些，浙江省的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撐較高的購(gòu)房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。 二是政策因素。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍、有序，政府采取了一系列刺激和鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策和措施，尤其是二手房市場(chǎng)活躍，住房金融服務(wù)到位，因而出現(xiàn)了廣大居民的購(gòu)房熱。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在這一“剛性需求”拉動(dòng)下，使天津房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)連續(xù)三年的購(gòu)銷兩旺。但今年以來(lái)，這一“剛性需求”拉動(dòng)減弱，便出現(xiàn)了明顯的需求滑坡。 三是市場(chǎng)因素。主要指產(chǎn)品的供求情況。以上海為例，1998年之前的幾年中，商品房銷售量大大低于竣工量，造成空置量的大量增加。1999年、2000年商品房銷售

35、量接近竣工量，2001年和2002年，商品房銷售量超過(guò)竣工量。特別是1999年到2002年6月，商品住宅銷售量連續(xù)三年半超過(guò)竣工量，從而使商品房空置量明顯減少，實(shí)現(xiàn)了供求的基本平衡，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升。還以廣州為例，廣州居民的收入年年有增長(zhǎng)，廣州的樓盤品質(zhì)一年比一年好，但是從1996年以來(lái)，商品房總體價(jià)格一直是穩(wěn)中有降，2001年辦公用房成交價(jià)同比下降7.67，商品住宅同比下降3.71。與此同時(shí)，出現(xiàn)了商品房銷售下滑，商品房空置量增加。今年1至5月，全市實(shí)際銷售面積和銷售額分別比上年同期下降14.6和24，預(yù)售面積和預(yù)售額分別同比下降1.1和3.5?？梢哉J(rèn)為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在高速增長(zhǎng)中步入調(diào)整

36、期。造成這種情況的主要原因是前幾年增長(zhǎng)速度快，基數(shù)大，造成多年來(lái)的供大于求。 7、研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，還必須深入分析產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)是否匹配 上面提到廣州房地產(chǎn)銷售下降的現(xiàn)象，據(jù)調(diào)查，并非是市民購(gòu)房意愿不強(qiáng)，而是眼下商品房?jī)r(jià)未合乎購(gòu)房者心中的理想價(jià)格。調(diào)查資料表明，欲購(gòu)房者中有8成以上人計(jì)劃購(gòu)買每平方米4，500元以下的房屋，購(gòu)房總價(jià)（每套）平均為31.1萬(wàn)元，而市場(chǎng)上這種價(jià)位，且品質(zhì)和地段較好的商品房很少。除廣州外，許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著供求結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。以北京為例，既存在中、高檔價(jià)位的商品住宅供大于求，有結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題，更存在中、低檔價(jià)位的商品住宅供不

37、應(yīng)求，有結(jié)構(gòu)性短缺的問(wèn)題。 最近熱銷的北京“翠城”經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米售價(jià)3，180元，地處東四環(huán)外一公里，導(dǎo)致了1000人在三伏天排隊(duì)三天三夜?fàn)庂?gòu)的非凡情景。這說(shuō)明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三四年的個(gè)人買房，現(xiàn)已進(jìn)入“大眾百姓”中等收入家庭買房的階段。據(jù)各方面調(diào)查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30萬(wàn)50萬(wàn)之間?！按涑恰苯?jīng)濟(jì)適用房正適合這種消費(fèi)能力需求。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，要保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題。把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，才能實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購(gòu)買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛(ài)好的產(chǎn)品

38、。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)在增量交易上，就是要大力發(fā)展適合中低收入家庭住房消費(fèi)支付能力的經(jīng)濟(jì)適用房，或者是中等收入家庭能買得起的商品住宅。比如上海市沒(méi)有專門開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但房?jī)r(jià)是30004000元平方米的商品住宅，是市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品，一般的工薪階層通過(guò)住房金融的支持均能買得起。結(jié)構(gòu)調(diào)整，既需要通過(guò)政府部門的引導(dǎo)和安排去實(shí)施，更需要開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)，以自我調(diào)節(jié)去實(shí)現(xiàn)。 8、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整還要體現(xiàn)在存量交易上 在百姓成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方主體后，由于居民收入和愛(ài)好等差異，在住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了不同層次、不同檔次等差異性需求。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整必須適應(yīng)各種不同住房消費(fèi)者的需求。住房消費(fèi)者有買新房的，也有買舊房的。因

39、此，必須在發(fā)展一手房市場(chǎng)的同時(shí)，大力推進(jìn)二手房的繁榮。上海居民收入水平相對(duì)較高，但如果沒(méi)有十分活躍的二手房市場(chǎng)，不可能滿足各種不同收入家庭的購(gòu)房需求。由于一二手房的聯(lián)動(dòng)，近兩年，上海的人均住房交易量（一手房交易量二手房交易量）達(dá)到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。 除上海外，浙江省的二手房市場(chǎng)也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，北京的二手房市場(chǎng)正在努力發(fā)展之中。只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動(dòng)發(fā)展不放松，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就可保持高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)的穩(wěn)定發(fā)展。 9、研究分析市場(chǎng)形勢(shì)，必須關(guān)注房?jī)r(jià)的升降 從全國(guó)看，2000年商品住宅房?jī)r(jià)比上年增長(zhǎng)

40、2.5，2001年比上年增長(zhǎng)6，今年上半年同比增長(zhǎng)0.12。分析房?jī)r(jià)的走勢(shì)，需要說(shuō)明幾個(gè)前題：一是這二三年全國(guó)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)始終在“零”的上面浮動(dòng)；二是樓盤的品質(zhì)在很快提升（即提高品質(zhì)）；三是各地都在開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。統(tǒng)計(jì)顯示的房?jī)r(jià)是全國(guó)平均房?jī)r(jià)，它是通過(guò)銷售總額除以銷售面積得出來(lái)的。不同價(jià)格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價(jià)不變），房?jī)r(jià)也會(huì)不同。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，今年上半年房?jī)r(jià)提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說(shuō)，面向中低收入供應(yīng)的中低價(jià)位的樓盤多了，這是件好事。 我們認(rèn)為，這二三年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是正常的、合理的。 現(xiàn)在有不少城市的居民，甚至領(lǐng)導(dǎo)都說(shuō)房?jī)r(jià)太高，希望降低（比如北

41、京），為使更多的居民買得起住房，同時(shí)也進(jìn)一步拓展市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。相反，開(kāi)發(fā)商大多不同意降價(jià)，認(rèn)為房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時(shí)代。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的升和降，不是誰(shuí)說(shuō)了算的，而是市場(chǎng)決定。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，決定房?jī)r(jià)升降的主要因素是供求關(guān)系。希望降價(jià)，有效的辦法是增加供應(yīng)量。 另外，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的升降，也會(huì)反映出房?jī)r(jià)的高低。在一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，某個(gè)時(shí)間段中高檔價(jià)位的樓盤供應(yīng)量加大了，就會(huì)導(dǎo)致這個(gè)時(shí)間段平均房?jī)r(jià)的攀升，如去年上半年北京房?jī)r(jià)上升25，主要就是這個(gè)原因。而某個(gè)時(shí)間段，中低檔價(jià)位的樓盤供應(yīng)量加大了，經(jīng)濟(jì)適用房大量銷售了，就會(huì)導(dǎo)致該時(shí)間段平均房?jī)r(jià)的跌落。由此分析，最近幾年在調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

42、中，各地城市乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)（平均房?jī)r(jià)）不會(huì)出現(xiàn)大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢(shì)。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，其中一個(gè)重要原因，是他們買不到適合其購(gòu)買力的住房，房?jī)r(jià)高不可攀。經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二手房市場(chǎng)發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房?jī)r(jià)性能滿意的住房，也就不會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)高了。我們發(fā)現(xiàn)在上海，居民認(rèn)為房?jī)r(jià)太高的呼聲比北京少得多。當(dāng)然，北京的平均房?jī)r(jià)現(xiàn)在還比上海高出每平方米1200元左右。 10、綜上分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年多的高位運(yùn)行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策措施進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的加快全面開(kāi)放，完全可以實(shí)現(xiàn)三至五年、甚至更長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 但同時(shí)，應(yīng)當(dāng)引起重視的是，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度進(jìn)一步加快，同比增長(zhǎng)32.9，遠(yuǎn)高于前三年增長(zhǎng)13.8、19.5和25.3的速度