房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查報告doc 15頁

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查1、檢查對象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2、檢查年度一般檢查2003年度稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應追溯以前年度。3、檢查內(nèi)容本次專項檢查要貫徹各稅統(tǒng)查的原則，重點檢查營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的申報繳納情況。（1）營業(yè)稅重點檢查內(nèi)容1）按合同規(guī)定時間應收取而未收到的銷售款是否納稅；2）預收款（預收定金）是否及時納稅；3）各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共擔風險，且收取固定收入或按銷

2、售收入一定比例提成的行為是否納稅。（2）企業(yè)所得稅重點檢查內(nèi)容1）各項應稅收入是否真實、完整。重點是各種經(jīng)營收入、附件收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)收入不確認、長期掛往來或做賬外收入的情況；2）稅前扣除項目是否真實、合法。要結(jié)合行業(yè)特點重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目。（3）個人所得稅重點檢查內(nèi)容按照個人所得稅法和國家稅務總局關(guān)于進一步加強對高收入者個人所得稅征收管理的通知（國稅發(fā)200157號）等法規(guī)、文件規(guī)定，檢查房地產(chǎn)行業(yè)的個人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為檢查

3、重點。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務人簽定假合同、假協(xié)議，少報收入少納稅，共同實施偷稅的行為；2）扣繳義務人故意為納稅人隱瞞收入、進行虛假申報，從而少繳或不繳個人所得稅的行為。4、時間安排（1）本次專項檢查從2004年7月1日開始至9月30日結(jié)束。（2）2004年10月底前，各地以省級稅務機關(guān)名義向總局報送本次專項檢查的總結(jié)報告。一、營業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務人與扣繳義務人的應注意事項1、企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。單位和個體戶的員工，雇工在為本單位或雇主提供勞務的，不構(gòu)成納稅人。2.建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務人。建筑業(yè)的總承包人將工程

4、分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。二、征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)。只要是在境內(nèi)的不動產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營業(yè)稅的征稅范圍。確定應稅行為是否成立，可以從兩個方面把握：1、是否提供了應稅勞務，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)；2、提供勞務，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。只有同時符合這兩個條件，應稅行為才能成立，否則，就不成立。具體征收范圍1、建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其

5、他工程作業(yè)。2、服務業(yè)：是指利用設備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務的業(yè)務。其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其他代理服務業(yè)。租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設備或設施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應按“金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務的單位和個人，以其租金收入為征稅對象，按本稅目征收營業(yè)稅。3、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使

6、用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應征稅。4、銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對象，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人

7、，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應征稅。三、計稅依據(jù)（一）建筑業(yè)1、建筑業(yè)的營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費用。其中，工程價款由下列四項內(nèi)容組成：根據(jù)實際完成的工作量和預算單價計算的直接費；根據(jù)直接費數(shù)額和管理費收費標準計算的間接費；根據(jù)直接費、間接費和規(guī)定標準計算的計劃利潤；根據(jù)直接費、間接費、計劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費）標準

8、計算的營業(yè)稅、城市建設稅和教育費附加。用公式表示為：工程價款直接費間接費計劃利潤稅金因此，建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的臨時設施費、勞動保護費和施工機構(gòu)遷移費，以及施工企業(yè)收取的材料差價款、搶工費、全優(yōu)工程獎和提前竣工獎，都應并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。2、納稅人從建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物質(zhì)和動力的價款在內(nèi)。3、納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內(nèi)。4、建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。5、自建行為的營業(yè)額

9、根據(jù)同類工程的價格確定，沒有同類工程價格的，按下列公式核定計稅價格：計稅價格工程成本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定。6、包工包料、包工不包料工程的營業(yè)額。7、招標，投標工程的營業(yè)額。（二）銷售不動產(chǎn)1、代收代付費用2、以房換地的營業(yè)額在一方出地，一方出資合作建房過程中，出資方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應稅行為，由于雙方是通過比較原始的“以物易物”方式進行交易的，所以必須正確核定其營業(yè)額。例 假設在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建成的房屋總面積為10000平方米，雙方按5：5的比例房

10、屋，那么對出資方來說，就相當于將5000平方米的房屋銷售給了對方，其營業(yè)額就是那5000平方米房屋的價值，對出地方來說，就相當于將500平方米的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方，其應稅營業(yè)額就是500平方米的土地使用權(quán)的價值。由于雙方未進行貨幣結(jié)算，就應按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的核定房屋的營業(yè)額。即：（1）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（2）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（3）按下列公式核定計稅價格：計稅價格營業(yè)成本或工程成本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）對以房換地行為征稅時，如果沒有可供參照的同類不動產(chǎn)，只能核定計稅價格。假定建造房屋共耗資1000萬元，建成后的

11、房屋以5：5比例分成，則等于是出資方將工程成本為500萬元的房屋銷售給了對方。500萬只是投資方的工程成本，并不能作為投資方銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額。而應按組成計稅價格計算投資方的營業(yè)額。假定當?shù)囟悇諜C關(guān)核定其成本利潤為20%，那么其銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為：500萬元（120%）（15%）632萬元。3、以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額核定不動產(chǎn)原所有人（以下簡稱借款人）的營業(yè)額時，應根據(jù)不同情況分別核定，如果在貸款期滿以前，不動產(chǎn)仍歸借款人使用，這是借款人的營業(yè)額并非其所欠銀行的貸款本金，而是其尚未歸還銀行的本息合計。如果在貸款期間就已將不動產(chǎn)與銀行使用，以不動產(chǎn)租金抵充貸款利息，那么借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)

12、額就為其所欠銀行的貸款本金。當然在實際借貸業(yè)務中，所抵押的不動產(chǎn)，其價值往往大于貸款金額。這時一般通過公開拍賣或銀行估價用大于欠款金額的部分，再扣除拍賣費用后，將剩余部分歸還借款人，對此就應按實際拍賣價格作為借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額，不能扣除拍賣費用。如果是由銀行和借款人雙方估價，由銀行將不動產(chǎn)實際價值大于所欠款項的部分補給借款人，則借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動產(chǎn)余款。例 某借款人以房屋作抵押，向某銀行貸款10萬元，貸款期限為5年，年貸款利率為20%，則5年后銀行應收本息合計20萬元，因該借款人無力歸還，銀行將所抵押的房屋收歸已有，經(jīng)雙方協(xié)商，核定該房屋價值25萬元，

13、銀行又向借款人支付了5萬元，那么借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為20萬元加上5萬共計25萬元。4、以“還本”方式銷售建筑物營業(yè)額5、單位將不動產(chǎn)無償贈送他人的行為，營業(yè)額由主管稅務機關(guān)確定。四、營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間（一）一般規(guī)定營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)的當天。這一規(guī)定明確了納稅人在何時發(fā)生納稅義務，即只有具備了下面兩個條件中的一個，納稅義務即告發(fā)生：1、納稅人收訖營業(yè)收入款項的當天；2、納稅人取得和索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)的當天。（二）特殊規(guī)定1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。2、納

14、稅人自建建筑物后銷售的，納稅義務發(fā)生時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天。3、納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務發(fā)生時間，為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。五、銷售不動產(chǎn)征稅的若具體問題（一）以不動產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)貸款的征稅問題（二）以不動產(chǎn)投資入股的界定問題（三）伴隨企業(yè)兼并、合并發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否征稅問題（四）銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間（五）個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為征收營業(yè)稅問題（六）以“還本”方式銷售建筑物的征稅問題（七）關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務征收營業(yè)稅問題（國稅函1996718號）（八）外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題

15、對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。（九）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題 1、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分

16、配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。 同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 2、關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用

17、權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。 3、對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。（十）房地產(chǎn)境外代銷、包銷征收營業(yè)稅問題自年月日起，從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 六、服務業(yè)-關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題（國稅函1996684號） 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)

18、企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。七、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-以無形資產(chǎn)投資入股以無形資產(chǎn)投資入股，是指無形資產(chǎn)的所有者，以無形資產(chǎn)為資本，與其他單位合資，成為合資單位的所有者之一，與合作方共擔經(jīng)營風險，所得收入從合資企業(yè)的稅后利潤中分成。這里的關(guān)鍵是看無形資產(chǎn)所有者是否參與利潤分配，共同承擔投資風險。如果是按銷售額或營業(yè)額的一定比例提取應提轉(zhuǎn)讓費，或者取得固定收入，不承擔風險，

19、就不屬于投資入股，而屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 八、合作建房 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉(zhuǎn)

20、讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物

21、。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。 （一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按

22、銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此，

23、對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 二、企業(yè)所得稅一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售

24、額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。委托方和接受委托方應按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租

25、再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題預計營業(yè)利潤額預售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題（一）下列行為應視同銷售確認收入1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福

26、利、獎勵等；2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。（二）視同銷售行為的收入確認時限視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2.由主管稅務機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務機關(guān)確定。四、關(guān)于代建工程和提供勞務的收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費用的扣除問題下列項目按以下規(guī)定進行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成