2009中國房地產市場形勢分析和預測doc 15頁

1、2009上半年中國房地產市場形勢分析和下半年預測概 要一、2009年上半年房地產市場形勢分析市場銷售增長顯著，但業(yè)態(tài)和區(qū)域差異明顯。上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%，蘇州、重慶、青島亦超過或接近100%。但31個?。▍^(qū)、市）中仍有1個省市上半年商品房銷售面積同比下降，3個省市增幅低于5%；一些地方辦公樓、商業(yè)用房的銷售面積降幅依然較大。企業(yè)投資信心有所恢復，6月土地市場明顯升溫。隨著市場銷售的回升，房地產開發(fā)投資增速逐月提高。5月和6月新開工面積連續(xù)環(huán)比增長。6月多個城市土地成交量增長較快，土地溢價水平較高，北京、重慶等多個城市涌現(xiàn)

2、“地王”。新增供應下降明顯，市場存量迅速消化。北京、成都、武漢、深圳等城市1-6月新上市面積較去年同期下降20-30%不等。截至6月末，各城市可售量較08年底減少300-500萬平方米，其中北京降至1472萬平方米，較年初減少23%，出清周期下降至9個月，上海、杭州、深圳更是降至3-6個月。價格止跌反彈，部分城市四月下旬以來漲幅加快。今年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)開始止跌回升。3至5月，價格指數(shù)環(huán)比增長的城市數(shù)量由38個增加到62個。6月，35個大中城市中價格環(huán)比上漲的城市多達28個，其中廣州、深圳、重慶、成都的漲幅超過1.4%。二、2009年下半年房地產市場走勢預測房地產開發(fā)投

3、資穩(wěn)步增長，但將低于去年全年20.9%的增長幅度。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復和主要城市可售量的減少，預計企業(yè)將在下半年加大投資力度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長，預計全年房地產開發(fā)投資增速將低于去年水平。房價仍會穩(wěn)步上升，個別城市可能會較快增長。由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預期，及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預計下半年房價仍會穩(wěn)步上升，個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。受價格上漲、部分城市新增供應不足等影響，三季度的成交量可能環(huán)比下降。4-6月，北京、深圳等主要城市的成交面積紛紛達到或超過2007年的歷史最高水平，在剛性需求逐漸釋放、部分城市銷售價格

4、漲幅較高等多種因素的影響下，預計三季度的成交量可能較二季度環(huán)比下降，但同比仍可能保持較高增速。2009上半年中國房地產市場形勢分析和下半年預測一、2009年上半年中國房地產市場形勢分析1.土地市場：5月以來土地市場明顯回暖，多個城市地王頻出1)多數(shù)城市上半年土地招拍掛市場成交量仍不及去年同期，但5月以來明顯上升圖：2009年1-6月主要城市成交住宅用地建筑面積增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)盡管北京等十大城市中有6個城市上半年土地成交面積（指規(guī)劃用途為住宅或含住宅的綜合類用地的規(guī)劃建筑面積，下同）仍低于去年同期，其中北京、廣州較去年同期下降36.3%和33.1%，

5、深圳、南京下降57.4%和70.5%。但從6月的成交面積來看，北京高達238萬平方米，超過1-5月累計水平；南京1-5月總成交面積僅為32.5萬平方米，但6月即達33萬平方米，與前5月累積量持平。而重慶6月土地成交面積高達671萬平方米，是1-5月土地成交量的4.6倍，廣州、深圳6月的土地成交面積也超過了1-5月的總成交面積。2)主要城市土地成交溢價水平 明顯高于2008年圖：2006-2009年上半年主要城市土地成交溢價水平數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢價水平明顯上升，除天津外均高于2008年水平，北京、廣州甚至超過50

6、%，分別為57%和79%，上海為48%，而去年全年分別為33%、2%、13%。3)主要城市“地王”不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商拿地熱情提高表：2009年1-6月重點城市土地成交總價排行榜城市地塊名稱規(guī)劃建筑面積()成交總價(萬元)樓面地價(元/)競得方成交日期北京朝陽區(qū)廣渠路15號28012140600014494中化方興投資管理有限公司2009-6-30重慶江北區(qū)大石壩組團K分區(qū)5地塊12531003810003040保利房地產（集團）股份有限公司2009-6-25常州京杭大運河東側,常金大橋南側9地塊21765423197591469常州市交通產業(yè)集團有限公司2009-6-25廈門湖邊水庫片區(qū)觀日西路

7、地塊4527403020006670福州世茂新城房地產開發(fā)有限公司2009-6-8深圳寶城26區(qū)4060002610006429深圳市中洲寶城置業(yè)公司2009-6-2上海閘北區(qū)281街坊地塊18869521700011500上海屹申房產有限公司2009-1-9重慶江北區(qū)江北城組團A分區(qū)8944132024122263重慶市江北嘴置業(yè)有限公司、重慶銀行股份有限公司2009-6-25北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊14880919600013171成都中澤置業(yè)有限公司2009-6-26沈陽102國道北地塊2741501920887007李光波2009-4-16廈門湖邊水庫片區(qū)，湖心島北部1997101830

8、009163廈門市萬科房地產有限公司2009-6-8數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)表：2009年1-6月重點城市土地成交樓面地價排行榜城市地塊名稱規(guī)劃建筑面積（）成交總價(萬元)樓面地價(元/)競得方成交日期上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊191974220021983上海朗華置業(yè)有限公司2009-6-11溫州原溫州長運集團有限公司地塊459009000019608溫州城市建設開發(fā)有限公司2009-4-7廣州天河區(qū)珠江新城D8-C3地塊225143450015324廣州市城市建設開發(fā)有限公司2009-6-10溫州鹿城區(qū)南郊鄉(xiāng)龍方村三產安置地塊3241349310152

9、13溫州市鹿城誠信房地產開發(fā)有限公司2009-5-15深圳寶城26區(qū)18007026100014494中洲寶城置業(yè)公司2009-6-2北京朝陽區(qū)廣渠路15號28012140600014494中化方興投資管理（北京）有限公司2009-6-30北京朝陽區(qū)廣渠門外10號7250010220014097北京富力城房地產開發(fā)有限公司2009-5-21北京西城區(qū)德外關廂159012120013332北京華融基礎設施投資有限責任公司2009-2-26北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)水源九廠東墻外14880919600013171成都中澤置業(yè)有限公司2009-6-26廈門思明區(qū)七星路與體育路交叉口西北側1381731400

10、8010144廈門新景地集團有限公司2009-6-8數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)從單價和總價排行榜可以看出，2009年6月，全國住宅用地成交總價8次被刷新，樓面地價6次被刷新，6月成為不折不扣的“地王月”。地塊成交總價和樓面地價的不斷刷新，一方面和推出地塊面積大、地段好等客觀因素有關，另一方面和開發(fā)商資金實力增強、銀行信貸放松、通脹預期加大、未來前景看好等因素有關。2.上市量：企業(yè)推盤逐漸加快，但上半年上市量仍不及去年同期圖：2008年上半年主要城市新上市面積走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)受去年房地產市場銷售大幅下降的影響，開發(fā)企業(yè)在今

11、年紛紛放慢推盤節(jié)奏或“以銷定產”，主要城市新上市面積明顯不及去年。從近幾個月的情況來看，企業(yè)推盤信心明顯恢復，新上市面積開始上漲。上海6月新上市面積超過200萬平方米，成都、重慶接近或超過100萬平方米，較去年同期均有不同程度的增長。但1-6月累計來看，新上市面積仍不及去年同期。北京新上市面積較去年同期下降35.7%，降幅在7個可比城市中最高。成都、武漢、深圳等城市1-6月新上市面積較去年同期下降20-30%不等。3.成交量：主要城市成交量紛紛大幅增長，5、6月增速有所放緩圖：2009年上半年主要城市住宅成交面積走勢及增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)2009年以來

12、，主要城市成交量明顯上升。上半年，杭州 、深圳、天津成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%，蘇州、重慶、青島等城市亦超過或接近100%。但從絕對量來看，由于價格連續(xù)上漲和多個城市成交量在4月達到或超過歷史最高水平，6月多個城市成交量環(huán)比下降或增速下降。北京5月和6月成交面積分別較上月下降9.6%和1.3%，成都、蘇州6月成交量環(huán)比降幅分別高達35.4%和25.5%，深圳、杭州降幅分別為18.3%和12.8%。上海、重慶、南京與上月基本持平。 重慶、成都數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，北京數(shù)據(jù)指商品住房期房，下同。 4.價格逐漸企穩(wěn)并環(huán)比上漲圖：主要城市住宅價格指數(shù)走勢及環(huán)比增長率

13、數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)今年3月以來，隨著成交量的增長，開發(fā)企業(yè)紛紛取消優(yōu)惠措施甚至提高對外報價，住宅價格指數(shù)止跌并開始上漲。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測，2月以來住宅價格指數(shù)上漲的城市數(shù)量不斷增多，漲幅逐月加大；6月，35個大中城市中，價格環(huán)比上漲的城市多達28個，其中廣州、深圳、重慶、成都的漲幅超過1.4%，僅有6個城市價格下跌。5.主要城市銷供比均大于1，市場存量快速消化圖：2007年-2009年主要城市銷供比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)2009年來，各主要城市新上市面積較去年同期下降或基本持平，但銷售量明顯增長，銷供比（成交量

14、與同期新上市面積之比）大幅上升，市場存量快速消化。深圳、武漢、杭州的銷供比超過2，北京、上海、重慶、成都均超過1.5。6.各主要城市可售量較08年底大大減少，上海、杭州、深圳降幅顯著圖：主要城市可售量走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)截至6月末，各城市可售量（指已獲得銷售許可證但未售出的房源）較08年底減少300-500萬平方米，北京6月底住宅可售量（包括期房和現(xiàn)房）為1472萬平方米，較2008年底減少442萬平方米，降幅達23%，上海、深圳降幅分別為33%、38%，杭州降幅更是高達58%，降幅十分顯著。7.各主要城市出清周期降幅明顯，上海、杭州等地可售量僅能滿足2

15、-4個月的銷售圖：主要城市出清周期走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)截至2009年5月底，北京出清周期減至12個月；與08年底相比,深圳、武漢、杭州出清周期縮短了9-10個月，縮短幅度最大；其它城市也分別縮短了3-6個月。8.企業(yè)投資信心有所恢復，投資額增速逐月加快，單月新開工面積5-6月連續(xù)增長圖：全國房地產開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)2009年以來，隨著市場銷售狀況的良好，企業(yè)投資信心有所恢復，累計投資額增速逐月加快，單月新開工面積5-6月連續(xù)增長。1-4月、1-5月、1-6月的全國房地產開發(fā)投資額同比增

16、長率分別為4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。從單月投資額來看，6月投資額為4340億元，是近三年來單月投資額最高的一個月，同比增長18.1%，環(huán)比增長51.0%。從開竣工面積來看，上半年新開工面積為4.79億平方米，同比下降10.4%，降幅較1-5月大幅縮小5.8個百分點，其中6月單月的新開工面積為1.22億平方米，較上月增長54.4%，較去年同期增長11.4%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長。1-6月施工面積同比增長12.7%，增幅較上月提高1.0個百分點，是今年以來累計施工面積同比增長率首次出現(xiàn)增長。9.市場回暖的地區(qū)差異性和業(yè)態(tài)差異性明顯圖：2009年1-6月主要省市商品

17、房銷售面積和銷售額及其增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)今年以來，東部沿海地區(qū)市場銷售增長更為突出，但部分城市仍同比下降。但31個?。▍^(qū)、市）中仍有1個省市上半年商品房銷售面積同比下降，3個省市增幅低于5%。2009年上半年，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五個發(fā)達地區(qū)商品房銷售額增速高過同期全國水平，占全國商品房銷售額的比重從去年1-5月的45.3%提高到今年的52.1%。此外，一些地方辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房的銷售情況仍不理想。1-5月，全國辦公樓銷售面積同比下降1.8%，福建、遼寧、天津、武漢、重慶、成都等省市辦公樓銷售面積降幅超過30%。10.融資渠道有所放開，定

18、金及預收款大幅增長，企業(yè)資金壓力明顯降低圖：房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)1-6月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源23703億元，同比增長23.6%，增速較1-5月提高7.5個百分點。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%，增速較1-5月提高16.8個百分點；其他資金9837億元，增長34.7%，增速較1-5月提高12.4個百分點。在其他資金中，定金及預付款定金及預收款5758億元，增長27.7%（2008年全年下降12.9%），增速較1-5月提高10.5個百分點；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%（2008年全年下降29.7%），增

19、速較1-5月提高23.3個百分點。國內貸款、定金及預收款和個人按揭貸款增速加快，企業(yè)資金的兩大來源（銀行貸款和期房預售款）均保持增長，表明開發(fā)企業(yè)的資金壓力已有所緩解。11.增發(fā)股票、發(fā)行債券、銀企合作等多手段并行，龍頭企業(yè)資金優(yōu)勢更加明顯圖：近期房地產上市公司公開融資情況時間企業(yè)融資方式融資額度2009年3月首開股份定向增發(fā)47.5億元2009年3月綠城中國信托融資20億元2009年4月復地集團公司債19億元2009年4月金地集團定向增發(fā)擬不超過41億元2009年4月世茂房地產配售新股約19億港元2009年4月復地集團公司債19億元2009年5月保利地產定向增發(fā)不超過80億元2009年5月龍

20、湖地產企業(yè)債14億元2009年5月SOHO中國可轉債28億元2009年5月綠城中國配股6.9億港元2009年5月華潤置地配股42億港元2009年6月遠洋地產公司債26億元2009年6月合生創(chuàng)展配股約16億港元2009年6月萊茵置業(yè)增發(fā)不超過6.9億元數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)圖：近期部分房地產企業(yè)獲得銀行授信情況時間企業(yè)簡稱授信行授信額度（億元）2009年1月泛海建設中國建設銀行78.62009年2月SOHO中國中國銀行1002009年2月瑞安房地產中國農業(yè)銀行802009年2月綠城2002009年3月世茂中國農業(yè)銀行1502009年4月綠地中國銀行、中國農業(yè)銀行

21、1742009年6月SOHO中國招商銀行1002009年6月凱德置地中國銀行和中國工商銀行250數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)在房地產企業(yè)資金壓力因銀行貸款支持和銷售狀況好轉而普遍得到緩解的情況，上市公司和行業(yè)龍頭企業(yè)資金優(yōu)勢更加明顯。首開、保利地產、金地、中海、華潤、遠洋地產、SOHO中國等品牌企業(yè)紛紛通過增發(fā)和發(fā)行債券的方式，大幅緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年房地產上市公司從資本市場融資近400億元（部分企業(yè)已得到證監(jiān)會批準但未最終完成），泛海建設、綠城、SOHO中國等企業(yè)獲得銀行授信超過1000億元，行業(yè)龍頭企業(yè)和上市公司的資金優(yōu)勢更加明顯。二、當前需要關注

22、的幾個問題1.一些地方面臨的當前供給不足和不少地方面臨的下一步潛在供給不足今年以來，由于商品房銷售面積增長顯著（上半年累計增長31.7），但房地產開發(fā)投資額僅同比增長9.9%，住宅投資額同比增長為7.3%，土地的購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降了26.50%、15.20%、10.4%。40個重點城市的1-5月的住宅投資同比下降0.8%；房屋新開工面積同比下降25.7%。另據(jù)對上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測，以過去6個月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能供未來2-4個月的銷售，深圳僅供6個月的銷售，供給已顯不足。另據(jù)一些城市反映，隨著銷售情況的好轉，消化存量房的

23、壓力已明顯緩解。但一些遠離中心區(qū)的項目，由于交通等基礎設施跟不上和公共服務設施等不配套，短期內也難以形成有效供給。所以在一些地方，存量房的消化壓力與有效供給不足的矛盾會同時持續(xù)一段時間。2.一些地方房價的過快上漲不利于市場的平穩(wěn)發(fā)展今年以來，由于政策利好、資金流通性充裕及通脹預期等多種因素的影響，多數(shù)城市價格開始穩(wěn)步上升，少數(shù)城市漲幅較大。住房價格的快速上漲，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進一步釋放；另一方面也可能對房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展和金融市場穩(wěn)定產生不利影響。3.信貸大量投放、利率下調等寬松的貨幣政策存在變化的可能上半年房地產市場的快速回暖，與寬松的貨幣政策密切相關。下半年，能否延續(xù)上半年適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)保持信貸對開發(fā)企業(yè)和個人住房消費的支持，這是業(yè)內普遍關注的問題。三、2009年下半年房地產市場走勢預測1.在宏觀經濟仍不明朗的情況下，下半年房地產市場仍面臨較大不確定性今年以來，在政府四萬億投資和天量信貸的刺激下，宏觀經濟初現(xiàn)回暖端倪，企業(yè)投資信心有所增強。但值得注意的是，5月出口額同比下降26.4%，進口額同比下降25.2%，降幅較