2012年婁底市眾一桂府南區(qū)一期營(yíng)銷推售建議

1、眾一桂府南區(qū)一期營(yíng)銷推售建議,中馳地產(chǎn)/技術(shù)服務(wù)中心,Chapter 1,年任務(wù)目標(biāo)分解,目標(biāo)分解,眾一桂府北區(qū)各物業(yè)銷售狀況(2011年1.1-5.5,2011年1月-5月5日眾一桂府北區(qū)各物業(yè)銷售總金額約7100萬(wàn)元，與3億目標(biāo)計(jì)劃相差約2.3億左右,眾一桂府北區(qū)截止5月5號(hào)剩余產(chǎn)品銷售預(yù)計(jì),目標(biāo)分解,北區(qū)所有剩余產(chǎn)品總銷售額約1.8億左右，其中別墅類銷售金額占80%，約1.4個(gè)億，所以下半年北區(qū)營(yíng)銷重點(diǎn)將是別墅類產(chǎn)品,別墅類產(chǎn)品若全部去化，可以完成銷售1.4個(gè)億，別墅類產(chǎn)品在下班年將是重點(diǎn)去化對(duì)象,其他類產(chǎn)品剩余總額還有3千8百萬(wàn)左右，銷售壓力不大,2012,1月,果嶺陽(yáng)光,聯(lián)排別墅,雙

2、拼、山體別墅,北區(qū)剩余車庫(kù)、商鋪,南區(qū)一期單位,目標(biāo)分解,剩余產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃排布，5-8月中旬聯(lián)排別墅銷售11套， 9月中旬完成雙拼、獨(dú)棟22套，12月消化南區(qū)洋房80余套,根據(jù)（2011年?duì)I銷目標(biāo)）： 1、北區(qū)別墅產(chǎn)品（整體）去化85%；其它產(chǎn)品（整體）去化率95%； 2、南區(qū)11月底-12月初一批單位開(kāi)盤； 我們將剩余產(chǎn)品銷售計(jì)劃做出如下排布： 由于前期已經(jīng)去化一部分產(chǎn)品，所以別墅類（剩余）產(chǎn)品去化率達(dá)只需達(dá) 85%，其他類（剩余）產(chǎn)品去化率只需達(dá)90%，即可完成年度（整體85%和95%）去化任務(wù) 同時(shí)中馳建議抓住9月份旺季進(jìn)行一次別墅類集中開(kāi)盤，將山體、雙拼去化，同時(shí)為南區(qū)一期單位蓄客做準(zhǔn)

3、備,目標(biāo)51套,目標(biāo)22套,目標(biāo)11套,剩余產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃排布,目標(biāo)22套,目標(biāo)分解,根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃排布，截至10月中旬，北區(qū)剩余產(chǎn)品預(yù)計(jì)可以完成銷售1.6個(gè)億,根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃排布，到10月中旬別墅類剩余產(chǎn)品預(yù)計(jì)可完成銷售1.3億,根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃排布，到10月中旬其他類剩余產(chǎn)品預(yù)計(jì)可完成銷售0.3億,10月中旬北區(qū)所有剩余產(chǎn)品預(yù)計(jì)完成銷售1.6個(gè)億,目標(biāo)分解,根據(jù)目前情況總結(jié)來(lái)，目前已完成銷售額7100萬(wàn)，按照年度計(jì)劃預(yù)計(jì)10月中旬還可以完成 1.6個(gè)億，也就意味著11中旬到次年1月份兩個(gè)多月時(shí)間，需要南區(qū)完成銷售額7000萬(wàn)左右，方可完成今年年度目標(biāo),了解南區(qū),11月中旬-次年1月，必須完成南區(qū)銷售

4、額7000萬(wàn)方可完成今年年度目標(biāo),目錄,Chapter 2,南區(qū)產(chǎn)品分析,項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo),總建筑面積： 471377 其中住宅： 402522 商業(yè)鋪面： 12349 商務(wù)酒店：1939 會(huì)所面積： 1500 幼兒園：2327 容 積 率： 2.14 建筑密度： 24.52% 綠地率： 57.32% 總 戶 數(shù)： 2479戶 總停車位： 1807,大規(guī)模、高綠地率、舒適度極高配套完善的高品質(zhì)大盤,項(xiàng)目規(guī)模之大，綠地率之高，配套之完善，遠(yuǎn)勝于婁底其他樓盤,南區(qū)一期產(chǎn)品（物業(yè)類型,物業(yè)類型： 11F電梯洋房 26F高層（平層豪宅） 24-28F高層 22F精裝修公寓,項(xiàng)目物業(yè)類型較全面，從公寓到

5、豪宅，滿足大部分購(gòu)房者需求,南區(qū)一期產(chǎn)品（產(chǎn)品線,131-240的3、4房戶型為主，輔以82-842房、213-2305房及2706房戶型,產(chǎn)品線跨度較大，實(shí)用型2房、居家型3房、享受型4、5、6房，既有市場(chǎng)熱銷品，又有市場(chǎng)稀缺品，完全滿足任何層次購(gòu)房者需求,洋房1-2F：5房復(fù)式、213-230,庭院,臥式,臥式,露臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái),臥式,臥式,豪華主臥，具有套間功能，且?guī)С舐杜_(tái),干濕分離，動(dòng)靜分區(qū),南北通透,入戶花園+生活陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái),戶型方正適用，功能分區(qū)明顯，生活陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)讓客戶多角度享受外部景觀，豪華主臥更是為成功的主人提供了堅(jiān)實(shí)的港灣,南區(qū)一期產(chǎn)品（戶型設(shè)計(jì),洋房3-9F：3房、168

6、,入戶花園,露臺(tái),陽(yáng)臺(tái),露臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái),主臥,4-9F沒(méi)有,豪華主臥，具有套間功能，且朝南帶超大露臺(tái),南北通透,客廳朝南帶超大景觀陽(yáng)臺(tái)，增大空間感,動(dòng)靜分離,入戶花園+陽(yáng)臺(tái)+2露臺(tái),項(xiàng)目產(chǎn)品線分析,168平米洋房設(shè)計(jì)，花高層物業(yè)的錢享受超高得房率的洋房體驗(yàn)，戶型南北通透，超大景觀陽(yáng)臺(tái)，讓你在客廳也能輕松享受外面優(yōu)美的景觀，豪華主臥，配套完善,洋房10-11F：6房、270,豪華雙主臥均朝南，均具有套間空能，舒適度和私密性雙增強(qiáng),客廳朝南帶超大陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)空間感,南北通透,干濕分離,超大頂層露臺(tái)，園林景觀盡收眼底,2陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái),項(xiàng)目產(chǎn)品線分析,超大6房設(shè)計(jì)，需要的房間一間不少，需要的面積一點(diǎn)不浪費(fèi)

7、，實(shí)用率超高，多陽(yáng)臺(tái)及180度轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)，園林景觀盡收眼底，創(chuàng)意挑高的客廳設(shè)計(jì)，空間感無(wú)限放大，爽豪華主臥，樓上樓下享受同樣生活,5棟（樓王,4房、240,雙入戶 主仆分區(qū) 私密性強(qiáng)且互不影響,客廳,餐廳,主臥,入戶花園,陽(yáng)臺(tái),南北通透,客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)空間感,陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái),入戶花園+3陽(yáng)臺(tái),主臥入口玄關(guān)設(shè)計(jì)，朝南連接陽(yáng)臺(tái)，私密性舒適性雙重享受,干濕分離，動(dòng)靜分區(qū),可做仆人房,項(xiàng)目產(chǎn)品線分析,超大面積平層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明顯，免去上下樓的煩惱；主臥玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性大大增加；雙入戶主仆分區(qū)設(shè)計(jì)，身份體現(xiàn)淋漓盡致，南北通透+3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，想景觀不好都不行,3房、137-140,3房、131-137

8、,6-9棟,客廳,臥室,主臥,入戶花園,戶內(nèi)花園,餐廳,南北通透，客廳朝南帶景觀陽(yáng)臺(tái),客廳,主臥,入戶花園,主臥均朝南帶獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)，凸窗設(shè)計(jì),客廳朝南，帶陽(yáng)臺(tái)增大空間感,陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái),入戶花園+戶內(nèi)花園（可改臥房）+陽(yáng)臺(tái)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì),入戶花園+2生活陽(yáng)臺(tái)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì),項(xiàng)目產(chǎn)品線分析,戶型南北通透，方正實(shí)用；浪費(fèi)面積極少，實(shí)用率極高；戶型設(shè)計(jì)靈活，可塑造性強(qiáng),3房、146,2房、83,6-9棟,客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)空間感,入戶花園+生活陽(yáng)臺(tái)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì),項(xiàng)目產(chǎn)品線分析,精致兩房，戶型方正實(shí)用，無(wú)面積浪費(fèi)；客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)空間感闊綽4房，方正設(shè)計(jì)，房間劃分合理，

9、調(diào)整空間大；多飄窗設(shè)計(jì)，人性化體驗(yàn)較高,戶型小結(jié),82-84平米兩房：精致兩房，方正實(shí)用入戶花園+生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)空間感 131-168平米三房：168平米洋房設(shè)計(jì)，花高層物業(yè)的錢享受超高得房率的洋房體驗(yàn)，戶型南北通透，超大景觀陽(yáng)臺(tái)，讓你在客廳也能輕松享受外面優(yōu)美的景觀，豪華主臥，配套完善 171-240平米四房：超大面積平層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明顯，免去上下樓的煩惱；主臥玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性大大增加；雙入戶主仆分區(qū)設(shè)計(jì)，身份體現(xiàn)淋漓盡致，南北通透+3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，想景觀不好都不行 213-230平米五房：戶型方正適用，功能分區(qū)明顯，生活陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)讓客戶多角度享受外部景觀

10、，豪華主臥更是為成功的主人提供了堅(jiān)實(shí)的港灣 270平米六房：超大6房設(shè)計(jì)，需要的房間一間不少，需要的面積一點(diǎn)不浪費(fèi)，實(shí)用率超高，多陽(yáng)臺(tái)及180度轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)，園林景觀盡收眼底，創(chuàng)意挑高的客廳設(shè)計(jì)，空間感無(wú)限放大，豪華主臥，樓上樓下享受同樣生活,戶型設(shè)計(jì)豪華，舒適度極高，創(chuàng)意及品味市場(chǎng)少見(jiàn),創(chuàng)新點(diǎn)評(píng)： 11F電梯洋房： 將洋房元素與小高層物業(yè)相結(jié)合，打造270超大型6房戶型，同時(shí)挑高客廳與180度轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)將豪宅體現(xiàn)的淋漓精致。 26F高層（平層豪宅）： 將別墅 元素與高層物業(yè)相結(jié)合，打造250超豪華4房戶型，滿足了喜歡大面積又不愿有樓上樓下之分的客戶，加上3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，景觀資源隨處可以享受，雙

11、入戶設(shè)計(jì)，充分考慮主人身份尊貴感,大規(guī)模、高綠地率、舒適度極高配套完善的高品質(zhì)大盤,整體來(lái)說(shuō)項(xiàng)目是一個(gè),物業(yè)類型較全面，從公寓到豪宅，能夠滿足大部分購(gòu)房者需求,從項(xiàng)目物業(yè)類型來(lái)看,產(chǎn)品線跨度較大，實(shí)用型2房、居家型3房、享受型4、5、6房，既有市場(chǎng)熱銷品，又有市場(chǎng)稀缺品，完全滿足任何層次購(gòu)房者需求,從項(xiàng)目產(chǎn)品線來(lái)看,項(xiàng)目屬性界定： 物業(yè)類型全面從公寓到豪宅，以3房實(shí)用熱銷產(chǎn)品和4、5、6房創(chuàng)新度的市場(chǎng)稀缺品為主力產(chǎn)品的 能夠滿足大部分購(gòu)房者需求的 大規(guī)模、舒適度極高、配套完善的高品質(zhì)項(xiàng)目,項(xiàng)目屬性界定,思考,眾一桂府北區(qū)已經(jīng)在市場(chǎng)形成上形成良好的口碑效應(yīng)及品牌效應(yīng)，并且項(xiàng)目北區(qū)一直是婁底樓市的

12、先鋒軍，作為南區(qū)新產(chǎn)品的入市一定且必須成為婁底新一輪的亮點(diǎn)，要震撼入市，我們必須做到 “知己知彼”，所以入市前我們必須了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況,根據(jù)中馳對(duì)婁底市場(chǎng)的了解，我們認(rèn)為： 目前市場(chǎng)上與本項(xiàng)目11F電梯洋房和26F高層（平層豪宅）產(chǎn)品有部分產(chǎn)品相似 目前市場(chǎng)小戶型公寓存在滯銷狀況，切為了滿足利潤(rùn)最大化原則，小戶型公寓建議不作為第一批推盤產(chǎn)品 剩下的只有高層產(chǎn)品與市場(chǎng)上其他項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)，高層產(chǎn)品是否作為第一批推出市場(chǎng)，我們必須了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只有了解了高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況后方能知道，電梯洋房、高層及高層豪宅到底哪個(gè)物業(yè)才是最適合第一批入市的產(chǎn)品,電梯洋房、高層及高層豪宅到底誰(shuí)先入市,目錄,Chapt

13、er 3,高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,區(qū)域項(xiàng)目分布,從區(qū)域樓盤來(lái)看，共有8個(gè)項(xiàng)目有可能為潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,本案,廣源盛世,鉑金玫瑰園,新外灘,丹楓國(guó)際,萬(wàn)豪城市廣場(chǎng),一品恒城,泓澤星城,上和世家,高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定原則： 1、同區(qū)域內(nèi)有直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤 2、全市同規(guī)模、產(chǎn)品、品質(zhì)的樓盤 3、營(yíng)銷階段處于認(rèn)籌或即將面市的樓盤；以及熱銷在售階段樓盤,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模及物業(yè)類型對(duì)比分析,眾一項(xiàng)目規(guī)模47萬(wàn)方，眾觀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，無(wú)人能比 物業(yè)類型從公寓、洋房到高層豪宅，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目最多僅有2種物業(yè)類型相比，更為豐富,相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)極大，物業(yè)類型更為豐富,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃對(duì)比分析,本項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃優(yōu)勢(shì)非

14、常明顯，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目無(wú)法匹敵,從園林綠化到小區(qū)配套規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中幾乎沒(méi)有能夠與本項(xiàng)目匹敵的，眾觀婁底市場(chǎng)也幾乎找不到與本項(xiàng)目相類似的,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外部環(huán)境對(duì)比分析,從外部環(huán)境來(lái)看，無(wú)論是從居住舒適度還是便捷生活，眾一桂府優(yōu)勢(shì)再次體現(xiàn),競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品線對(duì)比分析,產(chǎn)品線豐富，2、3房同質(zhì)化嚴(yán)重，但5房及6房戶型，市場(chǎng)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有,兩房到四房的戶型及物業(yè)類型與市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)力比較大，且面積區(qū)間比較相似 五房和六房戶型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手幾乎沒(méi)有，市場(chǎng)極度稀缺，是未來(lái)打入市場(chǎng)最好的先鋒,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品分析,鉑金玫瑰園,四房：149,兩房：87,干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)，明廚明衛(wèi),客廳，主臥均朝南，且?guī)勾霸O(shè)計(jì),飄窗，

15、景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光,分區(qū)明朗、干濕分離，四房主臥凸窗設(shè)計(jì)，獨(dú)立空間，增強(qiáng)私密性。兩房主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)空間感,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品對(duì)比,三房：131,兩房：87,泓澤星城,豪華主臥，帶凸窗,臥室均朝南，且凸窗設(shè)計(jì),超大景觀陽(yáng)臺(tái),干濕分離，動(dòng)靜分區(qū),三房豪華主臥設(shè)計(jì)，干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)，兩房超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，且臥室均朝南,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品對(duì)比,新外灘,三房：138,兩房：92,實(shí)為兩房一廳和一房一廳的戶型組合，雖具有兩套房的套間功能，但使用度不高,多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空中露臺(tái)，半面積贈(zèng)送,三房面積使用度不高，凸窗/多陽(yáng)臺(tái)/空中露臺(tái)全景觀設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光和空間感,產(chǎn)品對(duì)比分析,一品恒城,三房：139,兩房：85,

16、動(dòng)靜分區(qū),景觀陽(yáng)臺(tái)，入戶花園設(shè)計(jì),主臥帶陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)舒適性,該項(xiàng)目戶型整體不具備南北通透特點(diǎn)，動(dòng)靜分區(qū)，三房帶入戶花園和景光陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，兩房主臥接陽(yáng)臺(tái)，舒適性增強(qiáng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戶型分析小結(jié),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞： 分區(qū)明朗、干濕分離，四房主臥凸窗設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng) 兩房主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)、三房豪華主臥設(shè)計(jì)、兩房超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 凸窗/多陽(yáng)臺(tái)/空中露臺(tái)全景觀設(shè)計(jì) 三房帶入戶花園和景光陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),其實(shí)從以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞可以看到，本項(xiàng)目高層戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，幾乎能夠在市場(chǎng)上找到同樣的產(chǎn)品，這就意味著，在戶型上本項(xiàng)目高層產(chǎn)品戶型并不占優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)我們可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目洋房及樓王的創(chuàng)新戶型的優(yōu)勢(shì)，卻是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中沒(méi)

17、有的，如240超大型平層設(shè)計(jì)、180度景觀露臺(tái)，挑高客廳設(shè)計(jì)，雙入戶門等等,高層產(chǎn)品戶型優(yōu)勢(shì)不明顯，洋房與樓王創(chuàng)意戶型的優(yōu)勢(shì)卻非常明顯,預(yù)計(jì)下半年有3個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)盤銷售加上目前已經(jīng)在售的項(xiàng)目4個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重,高層產(chǎn)品未來(lái)將面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的現(xiàn)象,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析,小結(jié),相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)極大，物業(yè)類型更為豐富 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃優(yōu)勢(shì)非常明顯，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目無(wú)法匹敵 從外部環(huán)境來(lái)看，無(wú)論是從居住舒適度還是便捷生活，眾一桂府優(yōu)勢(shì)再次體現(xiàn),產(chǎn)品線豐富，2、3房同質(zhì)化嚴(yán)重，但5房及6房戶型，市場(chǎng)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有 高層產(chǎn)品戶型優(yōu)勢(shì)不明顯，洋房與樓王創(chuàng)意戶型的優(yōu)勢(shì)卻非

18、常明顯 高層產(chǎn)品未來(lái)將面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的現(xiàn)象,從項(xiàng)目規(guī)模、自身配套及外部環(huán)境對(duì)比來(lái)看，優(yōu)勢(shì)比較明顯 但這是屬于眾一桂府固有的優(yōu)勢(shì)，不是屬于南區(qū)項(xiàng)目特有的優(yōu)勢(shì),從產(chǎn)品線來(lái)看，高層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯，切未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重 但是洋房與樓王創(chuàng)意戶型優(yōu)勢(shì)比較明顯，且沒(méi)有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)明顯，南區(qū)高層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，但是南區(qū)洋房與樓王創(chuàng)意戶型是市場(chǎng)上稀缺的，優(yōu)勢(shì)比較明顯,思考,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析，我們得出結(jié)論，高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，作為第一批入市無(wú)亮點(diǎn)，但電梯洋房與高層豪宅創(chuàng)意戶型優(yōu)勢(shì)比較明顯，同時(shí)考慮到別墅產(chǎn)品線和高層豪宅面積段比較接近，產(chǎn)品自身形成了一定競(jìng)爭(zhēng)，基于以上考慮，中馳得出大致方向

19、,思考,同時(shí)我們認(rèn)為南區(qū)產(chǎn)品入市還必須要考慮四個(gè)方面： 1、眾一桂府作為婁底標(biāo)桿型，領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目，入市產(chǎn)品必須是領(lǐng)先于市場(chǎng)的 2、南區(qū)產(chǎn)品入市一定要結(jié)合北區(qū)產(chǎn)品的營(yíng)銷階段，達(dá)到推廣共享、營(yíng)銷活動(dòng)共享。 3、南區(qū)產(chǎn)品入市一定要給市場(chǎng)以沖擊力很震撼力同時(shí)需要避開(kāi)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 4、南區(qū)物業(yè)類型的銷售要把握價(jià)值最大化的原則，小戶型公寓建議最后銷售,基于以上考慮，中馳建議產(chǎn)品入市順序?yàn)?電梯洋房,高層豪宅,高層產(chǎn)品,公寓產(chǎn)品,別墅客戶與洋房客戶完美過(guò)度，創(chuàng)意戶型，震撼登場(chǎng),洋房客戶與高層客戶再次過(guò)度，眾一桂府高層產(chǎn)品，再襲市場(chǎng),超大平層，創(chuàng)意戶型再次震撼市場(chǎng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格,項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化后，產(chǎn)品價(jià)格提

20、到提升，利潤(rùn)最大化,南區(qū)一期產(chǎn)品分批入市建議,一期：與南區(qū)別墅形成呼應(yīng)，客戶資源共享，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁來(lái)的客戶購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格抗性不大，容易接受較高價(jià)格獨(dú)一無(wú)二的疊加洋房高調(diào)入市，成為婁底焦點(diǎn)，同時(shí)避開(kāi)高層產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，主推電梯洋房168-270戶型，順序由270-230-168過(guò)度。 二期：從疊加洋房到高層產(chǎn)品又可以做一個(gè)客戶的過(guò)度。眾一桂府最后的高層產(chǎn)品，收官之作，接觸南北兩區(qū)大量成交客戶資源，利用老帶新促成成交利用洋房與高層產(chǎn)品的價(jià)格差異，促動(dòng)成交有效避開(kāi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。主推高層131-146三房 三期：樓王登場(chǎng)再次把眾一桂府推到舞臺(tái)前方，再次轟動(dòng)市場(chǎng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)。婁底最后的別墅樓王，因?yàn)橄∪保?/p>

21、以珍貴，價(jià)值再次提升。從171四房到主推樓王四房。 四期：公寓產(chǎn)品放到最后，此時(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值已被拉到最高，小戶型公寓價(jià)格也被提升?；ㄉ倭康腻X，享受富人享受的居住環(huán)境小戶型目前被接受程度不高，還需要一定的市場(chǎng)沉淀，需要時(shí)間讓客戶觀念發(fā)生改變,一期（紅色,二期（藍(lán)色,三期（黃色,四期（粉紅,目錄,Chapter 4,南區(qū)入市營(yíng)銷推廣策略,根據(jù)南區(qū)項(xiàng)目的調(diào)性及電梯洋房物業(yè)類型的面積與總價(jià)，不難發(fā)現(xiàn)我們的目標(biāo)客戶群體，大部分與別墅目標(biāo)客戶群體相似，在制定推廣策略上，我們的目標(biāo)群體依然定位于高端客戶群體，進(jìn)行針對(duì)性宣傳,營(yíng)銷推廣策略,基于以上考慮，中馳建議：推廣策略延續(xù)別墅產(chǎn)品推廣策略，同時(shí)適當(dāng)加大客戶群體

22、廣度,總策略,線下： 圈層營(yíng)銷：以特別的方式，針對(duì)性的主攻某一層次的客戶。 特殊營(yíng)銷：整合高端品牌資源及權(quán)部門，形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，資源共享，實(shí)現(xiàn)雙贏。 營(yíng)銷活動(dòng)：以營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)以及重要節(jié)假日為節(jié)點(diǎn)，舉辦活動(dòng)營(yíng)銷，制定定向營(yíng)銷客戶群體， 針對(duì)性舉辦營(yíng)銷活動(dòng)。（別墅客戶營(yíng)銷活動(dòng)，疊加洋房客戶依然適用） 其他活動(dòng)：根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，舉辦一些旺場(chǎng)、旺人氣的活動(dòng)，同時(shí)推動(dòng)項(xiàng)目知名度及銷售業(yè)績(jī) 線上： 通過(guò)成交客戶來(lái)源分析建議保留戶外、短信的推廣，加強(qiáng)項(xiàng)目自身昭示性宣傳推廣。 重要推廣方式;媒體炒作關(guān)鍵詞“眾一桂府引領(lǐng)戶型變革風(fēng)暴” “創(chuàng)意洋房領(lǐng)先長(zhǎng)沙， 戶型創(chuàng)新引領(lǐng)市場(chǎng)” 以戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視、高檔雜志為主，配合

23、節(jié)點(diǎn)報(bào)廣及電臺(tái)。 加強(qiáng)電視、網(wǎng)絡(luò)的輿論炒作、以高檔雜志作為載體將項(xiàng)目信息傳遞至高端客戶視野,營(yíng)銷推廣策略,線上,營(yíng)銷推廣策略,線上推廣：集中式、大規(guī)模，轟炸式推廣 -短時(shí)間內(nèi)在婁底樓市形成強(qiáng)烈的輿論報(bào)道,主力媒介 電視臺(tái)：新聞式報(bào)道、評(píng)論式報(bào)道、闡述眾一桂府為婁底樓市帶來(lái)的變革 網(wǎng)絡(luò)：制作戶型效果圖片+軟文評(píng)論+網(wǎng)絡(luò)炒作 戶外：以“山登絕頂我為峰”之類的話語(yǔ)闡述出一種獨(dú)有、高調(diào)的感覺(jué),營(yíng)銷推廣策略,線上,輔助媒介,短信+報(bào)紙進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷炒作 配合項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行不定時(shí)推廣,營(yíng)銷推廣策略,線下,運(yùn)用圈層營(yíng)銷+特殊營(yíng)銷活動(dòng) 同時(shí)配合頂級(jí)私人會(huì)所+會(huì)員制的營(yíng)銷接待中心等活動(dòng)，通過(guò)口碑營(yíng)銷等達(dá)到營(yíng)銷目的（具體思路別墅產(chǎn)品營(yíng)銷報(bào)告已做闡述，此報(bào)告不再詳議） 對(duì)別墅產(chǎn)品客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，對(duì)于未成交的別墅客戶可以向南區(qū)電梯洋房引導(dǎo),延續(xù)別墅產(chǎn)品營(yíng)銷思路,目錄,Chapter 5,南區(qū)一批推售建議,入市時(shí)間,1、根據(jù)2011年整體營(yíng)銷計(jì)劃及北區(qū)剩余產(chǎn)品預(yù)計(jì)完成目標(biāo)時(shí)間來(lái)看，南區(qū)疊加洋房需要跟上銷售節(jié)奏，所以南區(qū)疊加洋房入市建議在：9月份（由于南區(qū)別墅客戶可以進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，我們認(rèn)為蓄客期時(shí)間可以相應(yīng)縮減）2、前期蓄客時(shí)間約為2個(gè)月，把握金九銀十的銷售旺季，項(xiàng)目11月中旬進(jìn)行開(kāi)盤銷售，（工程進(jìn)度是