2007年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理

1、2007年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理真題及答案一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。) 1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。 A.銷售收入 B.轉(zhuǎn)讓收入 C.租金收入 D.利息收入 2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 A.出售 B.抵押 C.轉(zhuǎn)讓 D.經(jīng)營 3、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。 A.比較風(fēng)險 B.市場供求風(fēng)險 C.未來運營費用風(fēng)險 D.持有期風(fēng)險 4、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的()。 A.不可移動性 B.適應(yīng)性 C.弱流動

2、性 D.相互影響性 5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。 A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50 6、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的()。 A.第一階段 B.第二階段 C.第三階段 D.第四階段 7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。 A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫 C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D.

3、金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成 8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）。A.移動平均法 B.指數(shù)平滑法 C.市場因子推演法 D.簡單平均法 9、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 A.開發(fā)商 B.監(jiān)理單位 C.分包單位 D.總承包單位 10、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。 A.目標(biāo)定價法 B.成本加成定價法 C.隨行就市定價法 D.價值定價法11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。 A.觀察法 B.實驗法 C.討論法 D.問卷調(diào)查法 12、2

4、006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。 A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0 13、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。 A.生活方式 B.受教育程度 C.購買動機 D.自我形象 14、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。 A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機型 15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。

5、 A.購買價格B.容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) C.空置率 D.運營費用 16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85% 17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。 A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4

6、個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。 A.利潤總額 B.投資利潤 C.稅后利潤 D.可分配利潤 19、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。 A.45.05% B.49.31% C

7、.5B.86% D.63.6%21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。 A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元/m2。 A.3000 B.500

8、0 C.7500 D.8000 23、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。 A.解析法對隨機的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上 D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于23個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題 24、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200

9、萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。 A.乙丙甲 B.甲乙丙 C.丙甲乙 D.乙甲丙 25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。 A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法 C.概算指標(biāo)法 D.工程量近似匡算法 26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是()。 A.折舊費 B.審計費 C.金融機構(gòu)手續(xù)費 D.無形資產(chǎn)攤銷費 27、在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是()。 A.固定資產(chǎn)購置支出 B.企業(yè)所得稅 C.固定資產(chǎn)折舊 D.貸款利息 28、資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目

10、的()分析。 A.現(xiàn)金流量 B.清償能力 C.資產(chǎn)與負(fù)債情況 D.資金盈余或短缺情況 29、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。 A.分離 B.獨立 C.對立 D.融合 30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。 A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高 B.商用房地產(chǎn)的收益更高 C.商用房地產(chǎn)的價值更高 D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大31、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。 A.租金收入 B.土地出讓收入 C.長期抵押貸款 D.凈經(jīng)營收入 32、銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放

11、松貸款條件，則會給銀行帶來()。 A.操作風(fēng)險 B.法律風(fēng)險 C.信用風(fēng)險 D.管理風(fēng)險 33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。 A.租金調(diào)整條款 B.代收代繳費用條款 C.裝修費用條款 D.折讓優(yōu)惠條款 34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。 A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè) B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長 C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的 D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高 35

12、、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為()萬元。 A.330 B.450 C.650 D.700二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。) 1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。 A.建筑安裝工程 B.新建和擴建 C.設(shè)備與工器具購置 D.遷建和恢復(fù) E.其他費用 2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析

13、時，通常應(yīng)分析()。 A.物理結(jié)構(gòu) B.區(qū)域結(jié)構(gòu) C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D.供求結(jié)構(gòu) E.總量結(jié)構(gòu) 3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。 A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生 B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格 D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率 E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的 4、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。 A.空置量 B.房地產(chǎn)價格指數(shù) C.平均建設(shè)周期 D.吸納率 E.失業(yè)率 5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析

14、的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。 A.價格水平 B.銷售對象 C.基本功能 D.地理位置 E.輔助功能 6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。 A.凈現(xiàn)值 B.投資利潤率 C.現(xiàn)金回報率 D.靜態(tài)投資回收期 E.內(nèi)部收益率 7、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。 A.當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率 B.實際利率真實地反映了資金的時間價值 C.名義利率真實地反映了資金的時間價值 D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 8.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表

15、述中，正確的有()。 A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力 B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率 C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的 D.如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小 9、用于反映項目清償能力的經(jīng)濟評價指標(biāo)有()。 A.權(quán)益投資比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內(nèi)部收益率 E.資產(chǎn)負(fù)債率 10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有()。 A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu) C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu) D.

16、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu) E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)11、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。 A.資產(chǎn)負(fù)債表 B.投資計劃與資金籌措表 C.借款還本付息估算表 D.資金來源與運用表 E.損益表 12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。 A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售 C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理 D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益 E.無論

17、采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及早介入 13、投資項目可行性研究的根本目的包括()。 A.減少或避免投資決策的失誤 B.提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益 C.提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益 D.為項目決策提供依據(jù) E.為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù) 14、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 A.承諾費 B.手續(xù)費 C.擔(dān)保費 D.利息 E.稅費 15、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的()。 A.商業(yè)信譽和財務(wù)狀況 B.面積需求大小 C.租金支付方式 D.物業(yè)服務(wù)需求 E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用表示正確，用表示

18、錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。) 1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強弱往往與投資風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。() 2、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。() 3、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。() 4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。() 5、在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。() 6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。() 7、

19、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。() 8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。() 9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。() 10、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。() 11、損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。() 12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機構(gòu)申請的貸款。

20、() 13、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。() 14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。() 15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。()四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分) 1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實

21、現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問： (1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)? (2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分) 2.某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資81

22、00萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入

23、的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： (1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個位)? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)參考答案一、單項選擇題1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B21、C22、C23、D24、A25、A26、C27、A28、D29、D30、A31

24、、C32、D33、A34、D35、C二、多項選擇題1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD三、判斷題1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 1.解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% (1)求購房最高總價 購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元 (2)求出售原有住房時間 住房市場價值V=A12/R=200012/9.6%=25萬元 設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，則有有：(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月 240-196=44個月 在還款44個月之后出售住房 2.解： 解法一：敘述法 一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金 (1)計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元 2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3)第