房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn)課件

1、合同簽訂及履約 -研討會 時間：2012年2月,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,1,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),1、理論知識 和 實際工作中常見問題相結(jié)合； 2、通過討論分析相關(guān)案例，切實指導(dǎo)今后的實際工作， 提高執(zhí)行力,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,合同,合同的管控能力是公司 業(yè)務(wù)管理水平高低的綜合體現(xiàn),討論原則,2,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),一、地產(chǎn)公司相關(guān)合同分類 二、合同組成 三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三大部分,主要討論內(nèi)容,3,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,一、合同分類,4,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),1、合同框架構(gòu)成 2、通用條款和專用條款的

2、區(qū)別和聯(lián)系 3、補充條款的擬定原則： 4、擬定專用條款時的注意事項 5、 合同形式,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,二、合同組成及形式,5,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),二、合同組成及形式,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,1 、框 架,詳見，范本合同（河北2008,一、總則 二、合同主體 三、擔(dān)保、保險與風(fēng)險 四、工期 五、質(zhì)量與安全 六、造價 七、合同爭議、解除與終止 八、其他,2、通用條款,3、專用條款（格式條款）：。略,1、協(xié)議書,4、附件,附件1：承包人承攬項目一覽表,附件2：房屋建筑工程質(zhì)量保修書,6,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),二、合同組成及形式,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,2 、區(qū)別和

3、聯(lián)系 2.1區(qū)別： 專用條款，體現(xiàn)利益趨向； 通用條款：合同主體是平等的，相關(guān)條款維護(hù)合同雙方共同的權(quán)益； 2.2聯(lián)系： 兩者互為補充，共同組成比較完整的實際應(yīng)用的合同文本,7,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,3、 補充條款的擬定原則： 3.1、可執(zhí)行性； 3.2、必須體現(xiàn)利益趨向； 3.3、掌握有效、無效的尺度； 3.4、提高合約履行關(guān)鍵點的管控能力，逐步實現(xiàn)精細(xì)化管理,仲裁或起訴為對方單位所在地？-原則性問題,二、合同組成及形式,8,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,專用條款,控制線,控制線,利益趨向1,利益趨向2,必須體現(xiàn)利益趨向，同時兼顧有效無效尺

4、度,擬定原則,9,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第一，履行告知義務(wù),4 擬定專用條款時的注意事項,第二，掌握有效與無效的尺度,第三，做好不利解釋的預(yù)案準(zhǔn)備,第四，通用條款和專用條款并重,四大注意事項,補充條款三大特點：重復(fù)使用、預(yù)先擬定、未經(jīng)協(xié)商,10,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第一，履行告知義務(wù),4 擬定專用條款時的注意事項,合同法第三十九條要求標(biāo)準(zhǔn)合同文本的提供者要“提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。,特別是合同的對方當(dāng)事人，不是特定的廣大消費者的時候， 這種告知義務(wù)要充分、完整，而且要做到深入淺出，通俗易

5、懂,11,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第二，掌握有效與無效的尺度,4 擬定專用條款時的注意事項,環(huán)境分析,競爭性,合法性,注意：1、做到，嚴(yán)謹(jǐn)而不苛刻； 2、避免無效條款，則一旦發(fā)生合同糾紛,合同法第四十條規(guī)定，“提供專用條款一方免除其責(zé)任，加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效,作為一個大企業(yè)，在法律明文禁止的情況下還在標(biāo)準(zhǔn)文本中設(shè)置無效的 免責(zé)條款，不但不能獲得法律的保護(hù)，反而有損大公司的企業(yè)形象,12,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第三，做好不利解釋的預(yù)案準(zhǔn)備,4 擬定專用條款時的注意事項,合同法第四十一條，“對格式條款有兩種以上解釋的

6、，應(yīng)當(dāng)做出不利于格式條款提供一方的解釋”。 或格式條款提供方條款的遺漏或不明確造成合同爭議的情況,合同法這樣規(guī)定，是基于標(biāo)準(zhǔn)合同文本提供一方在存在利用合同文本謀取不公平利益的假設(shè)。這就要求企業(yè)在制定標(biāo)準(zhǔn)合同文本的同時，要準(zhǔn)備好合同文本和條款的合理性的說明和解釋,案例條款,材料或設(shè)備采購安裝合同中，關(guān)于運輸方式及費用承擔(dān)，票據(jù)提供等條款,13,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第四，通用條款和專用條款并重,4 擬定專用條款時的注意事項,1、專用條款：對內(nèi)發(fā)揮作用。 當(dāng)企業(yè)處于弱勢地位的時候，則要發(fā)揮“通用條款”的作用。 2、通用條款：對外發(fā)揮作用。 當(dāng)企業(yè)處于合同優(yōu)勢地位的時候

7、，應(yīng)盡量發(fā)揮“專用條款”的作用,14,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,5.1、書面形式的概念： “可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式” ； 包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件,5 合同形式,5.2、書面合同的構(gòu)成要素： “a 合同條款，b 經(jīng)過當(dāng)事人蓋章、簽字確認(rèn)” ； 書面合同又分為合同書、信件和數(shù)據(jù)電文三大類 注意： 不是所有的信件和數(shù)據(jù)電文都能成為合同，只有包含了合同條款、經(jīng)過當(dāng)事人簽字確認(rèn)的信件、數(shù)據(jù)電文才是合同,15,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1 、風(fēng)險管理 2、工期管理及違約責(zé)任處理 3、質(zhì)量管理及違

8、約責(zé)任 4、安全管理及違約責(zé)任 5、工程分判方案 6、合同價款 7、付款方式及財務(wù)處理 8、工程結(jié)算管理 9、合同簽訂手續(xù)注意事項 10 合同爭議、解除及終止,內(nèi)控條款提綱,16,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1：主動控制； 2：風(fēng)險共擔(dān)，體現(xiàn)合同主體平等； 3：避免二次風(fēng)險（次生風(fēng)險）的發(fā)生,預(yù)先在合同中確定風(fēng)險源，并通過設(shè)計合同條款來預(yù)防風(fēng)險，限制風(fēng)險的范圍，在當(dāng)事人之間進(jìn)行有利于自己的風(fēng)險分配，甚至轉(zhuǎn)移風(fēng)險,1.1風(fēng)險管理原則,1 、風(fēng)險管理,17,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款

9、,風(fēng)險降低； 風(fēng)險消除 ； 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ； 風(fēng)險保留,1.2風(fēng)險處理的方式,概念：請會后查閱相關(guān)資料,18,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險降低；常用的一種形式是風(fēng)險分散，即通過分散的形式來降低風(fēng)險,合同條款-材料價格調(diào)整： 1、調(diào)整條件： 各棟號施工期的信息價格未超過基期（投標(biāo)期）信息價格的5%（含5%）時，不予調(diào)整；超過5%時，僅調(diào)整超過5%以外的部分； 判定公式為：（B-A）A + 5%；（B-A）A - 5%； 2、調(diào)整辦法為： 約定調(diào)整金額 * 約定調(diào)整材料數(shù)量；可調(diào)材料價差部分只計取稅金不計取其他任何費用； 3

10、、調(diào)整公式,體現(xiàn)什么原則,案例條款,19,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式,風(fēng)險消除 ； 包括風(fēng)險避免、風(fēng)險化解、風(fēng)險排斥和風(fēng)險終止,20,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險轉(zhuǎn)移,工程量清單招投標(biāo)： 招標(biāo)人風(fēng)險：承擔(dān)工程量的風(fēng)險； 風(fēng)險 投標(biāo)人：承擔(dān)投標(biāo)報價的風(fēng)險； 工程量清單修正的原則： 投標(biāo)人應(yīng)依據(jù)招標(biāo)方給定的工程量清單進(jìn)行報價，投標(biāo)人在投標(biāo)階段應(yīng)依據(jù)投標(biāo)圖紙對招標(biāo)人提供的工程量清單的準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行復(fù)核，如發(fā)現(xiàn)錯漏項或數(shù)量偏差（正負(fù)3%

11、以外）應(yīng)在招標(biāo)規(guī)定時間內(nèi)提出質(zhì)疑，招標(biāo)人確認(rèn)后以補遺書的方式進(jìn)行修正；數(shù)量偏差在正負(fù)3%（含）以內(nèi)招標(biāo)人不予修正，由投標(biāo)人在綜合單價中考慮。 如投標(biāo)人未對招標(biāo)人提供的工程量清單的量或項進(jìn)行復(fù)核或提出質(zhì)疑后未得到招標(biāo)人的書面回復(fù)，則投標(biāo)人在報價時自行考慮其因素，投標(biāo)人中標(biāo)后，招標(biāo)人不予補償，辦理工程結(jié)算時也不予調(diào)整,如何體現(xiàn)利益趨向？-討論5分鐘！ 1、工程量？ 2、措施費包干？ 3、圖紙范圍內(nèi)合同價款包死 4、避免不平衡報價等投標(biāo)技巧？ 5、主要合同條款的設(shè)計,案例條款,21,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險轉(zhuǎn)移,工

12、程量清單修正的原則： 投標(biāo)人應(yīng)依據(jù)招標(biāo)方給定的工程量清單進(jìn)行報價，投標(biāo)人在投標(biāo)階段應(yīng)依據(jù)投標(biāo)圖紙對招標(biāo)人提供的工程量清單的準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行復(fù)核，如發(fā)現(xiàn)錯漏項或數(shù)量偏差（正負(fù)3%以外）應(yīng)在招標(biāo)規(guī)定時間內(nèi)提出質(zhì)疑，招標(biāo)人確認(rèn)后以補遺書的方式進(jìn)行修正；數(shù)量偏差在正負(fù)3%（含）以內(nèi)招標(biāo)人不予修正，由投標(biāo)人在綜合單價中考慮。 如投標(biāo)人未對招標(biāo)人提供的工程量清單的量或項進(jìn)行復(fù)核或提出質(zhì)疑后未得到招標(biāo)人的書面回復(fù)，則投標(biāo)人在報價時自行考慮其因素，投標(biāo)人中標(biāo)后，招標(biāo)人不予補償，辦理工程結(jié)算時也不予調(diào)整,注： 08清單規(guī)定：投標(biāo)人沒有為確保工程量清單準(zhǔn)確性，而進(jìn)行復(fù)核的權(quán)利和義務(wù)，但要進(jìn)行必要的復(fù)核，復(fù)核的目

13、的是：處于投標(biāo)報價考慮，尋求適合于投標(biāo)的技巧和埋伏。 體現(xiàn)工程量清單招標(biāo)：量價分離，風(fēng)險各擔(dān)的原則,22,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險保留,據(jù)實結(jié)算類建筑工程合同： 1、工程量據(jù)實計算 2、材料價格：2.1執(zhí)行信息價？ 2.2 認(rèn)價？-全部承擔(dān)了材料價格變化的風(fēng)險 注：信息價中沒有或規(guī)格型號、品牌不明確的材料 3 “秋后算賬” 有多少，算多少；算多少，是多少； 沒有控制標(biāo)準(zhǔn)，沒有控制目標(biāo)？ 建設(shè)單位變?yōu)閹缀跛酗L(fēng)險的承擔(dān)者,下浮比例的確定？ 1、直接費為取費基數(shù)的情況： 主要參考依據(jù)：信息價與實際采購價的差額；

14、2、人工費及機(jī)械費或人工費為取費基數(shù)： 主要參考依據(jù)：定額人工費及機(jī)械費+取費之和與實際勞務(wù)、機(jī)械租賃費用之和的差值與預(yù)期利潤或競爭環(huán)境下最低追求利潤的比較,此條款的意義？ 討論。5分鐘,案例,包括風(fēng)險接受、風(fēng)險吸收和風(fēng)險容忍,23,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2、工期管理及違約責(zé)任處理,2.1合同工期的制定原則,合理、可行 與開發(fā)項目總工期相結(jié)合 與交房時間相結(jié)合,2.2關(guān)鍵工期節(jié)點管理,開工日期 主體結(jié)構(gòu)完成時間 二次結(jié)構(gòu)、裝修完成時間 竣工驗收、竣工資料提交時間,詳見p28-33頁,24,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合

15、同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2、工期管理及違約責(zé)任處理,2.3承包人需提供的進(jìn)度表,2.3.1工程進(jìn)度總計劃 2.3.2節(jié)點工期進(jìn)度計劃,2.4發(fā)包人應(yīng)該編制的項目進(jìn)度計劃,2.4.1編制依據(jù),承包人編制的進(jìn)度計劃 銷售中心承諾的交房日期,2.4.2編制的內(nèi)容,地基處理及土方工程 總包工程 甲方直接分包項目 市政配套工程 景觀綠化工程,滿足交房入住條件，需要所作的樓內(nèi)及樓外所有的施工項目,25,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2.5工期延誤因素分析,承包人自身因素,分包勞務(wù)組織不利 自身資金實力不足 內(nèi)部管理混亂 材料認(rèn)價工作滯后

16、 投資合伙人撤股,發(fā)包人因素,設(shè)計圖紙深度不夠 方案調(diào)整 材料認(rèn)價工作滯后 工程付款不及時 工程進(jìn)度款不足額,發(fā)包人認(rèn)價滯后,承包人上報滯后,審算要引起高度視！ 給公司領(lǐng)導(dǎo)提供”準(zhǔn)確、及時”的付款依據(jù),26,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2.6 工期延誤的影響,發(fā)包人,延期交房-增加銷售人員給業(yè)主的解釋難度 在后開發(fā)項目銷售中，存在潛在客戶流失的問題 延遲辦理按揭的時間，有可能造成資金壓力 增加公司的財務(wù)費用和管理費用,承包人,管理費用增加 機(jī)械租賃費用增加 周轉(zhuǎn)材料費用增加 預(yù)期利潤率降低,27,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料

17、合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2.7工期延誤的違約責(zé)任條款,2.3 如因乙方原因致使工程延期竣工超過30天，甲方有權(quán)另行委托第三方進(jìn)行施工和整改，因此涉及的直接和間接費用均由乙方承擔(dān)并在其工程款中扣除，乙方不得提出任何異議并無條件移交工作面及相關(guān)資料，并承諾放棄全部合同履約保證金。 2.4 乙方每月25日前向甲方上報本月施工總結(jié)及下月施工計劃。每缺報一次總結(jié)或計劃，乙方向甲方支付違約金1,000.00元。,2.1 節(jié)點工期按合同約定每滯后一次，從工程款中扣除5萬元，作為施工進(jìn)度違約金； 2.2 如乙方連續(xù)3個節(jié)點不能按時完成且達(dá)到質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)，乙方承諾無條件退場并移 交工作面及工作

18、資料，要求甲方支付已完合格工程價款的70%，余款不再索要。,案例條款,28,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,包含,3.2工程質(zhì)量,3.1材料質(zhì)量,29,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1 供應(yīng)方式管理 3.1. 2 價格管理 3.1. 3 甲供（購）材結(jié)算管理 3.1. 4 信息化管理,內(nèi)容,3.1 材料管理,詳見通用條款p38、39、40,30,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款

19、管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,A 甲購材料（設(shè)備） B 乙購材料（設(shè)備） C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3. 1材料管理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,常見供應(yīng)方式,注： 由采購合約部，根據(jù)工程特性等因素確定材料設(shè)備的供應(yīng)方式,31,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,A 甲購材料（設(shè)備,2.2 乙方應(yīng)根據(jù)總體工期計劃及材料的合理供貨周期，提前30天向甲方上報甲供材料的供應(yīng)計劃及進(jìn)場時間，因乙方提供的供貨計劃不及時而導(dǎo)致的工期延誤由乙方承擔(dān)。 2.3 甲供材料設(shè)備應(yīng)在

20、到貨之前24小時通知乙方，貨物運到現(xiàn)場后，乙方應(yīng)安排適當(dāng)卸貨位置，并在到貨后的1小時內(nèi)組織甲、乙方聯(lián)合驗收。逾時未驗收，視為乙方已驗收合格。甲供材料設(shè)備經(jīng)驗收卸貨交付乙方后相應(yīng)的保管及二次倒運責(zé)任由乙方承擔(dān)。由于甲供材料質(zhì)量問題及甲方供應(yīng)不及時，導(dǎo)致的關(guān)鍵線路上的工期延誤相應(yīng)順延,案例條款,甲購材數(shù)量上報、甲詢價、招標(biāo)程序執(zhí)行表單：已制定，待執(zhí)行,32,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,A 甲購材料（設(shè)備,2.4 甲供材料設(shè)備的工程量統(tǒng)計由乙方負(fù)責(zé)，統(tǒng)計時應(yīng)基本準(zhǔn)確，原則上不允許出現(xiàn)

21、三次補貨。 若因乙方原因造成同一種材料補貨三次以上，則乙方須向甲方支付補貨貨款的10%作為采購管理費；若乙方提供的工程量超出實際用量（含損耗）時，超出數(shù)量由乙方接受并按約定計取單價。 2.5 乙方要求補貨時，需咨詢甲方供貨周期并予以充分考慮，否則，由此引起的直接及間接損失及工期問題由乙方承擔(dān)。 2.6 甲供材料的采購保管費在綜合單價中投標(biāo)單位已作綜合考慮，不再另外計算。,案例條款,33,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,B 乙購材料（設(shè)備,3.5 乙方用于本工程的一切材料、設(shè)備、成品

22、、半成品、構(gòu)配件（以下簡稱材料）必須符合設(shè)計要求和相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，同時乙方保證上述材料完全符合合同文件、設(shè)計規(guī)定的質(zhì)量、規(guī)格和性能、等級約定，并保證上述材料在正常使用環(huán)境下皆是符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的。所有材料進(jìn)場前須由甲方、監(jiān)理驗貨，若發(fā)現(xiàn)乙方提供的材料有質(zhì)量問題或沒按圖紙及合同的標(biāo)準(zhǔn)要求提供，乙方須無條件撤換，并承擔(dān)由此造成的所有費用或損失，同時工期不能順延,案例條款,34,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,B 乙購材料（設(shè)備,3.7 若乙方不能提供讓甲方和設(shè)計滿意的材料樣品或所提供

23、的材料品質(zhì)或質(zhì)量不能滿足甲方要求或與封樣不符，甲方有權(quán)勒令其材料退場，已經(jīng)用于工程的將無條件拆除，由此造成的工期延誤及所用費用由乙方負(fù)責(zé)；且甲方保留自行采購的權(quán)利，所發(fā)生的費用及給甲方造成的直接經(jīng)濟(jì)損失、其他相關(guān)損失從合同總價中扣減，并收取乙方該材料費的10%作為采購管理費用。 3.9 乙方應(yīng)提供材料原產(chǎn)地證明的文件和制造廠商出具的質(zhì)量保證書，若材料產(chǎn)地與所提供的封樣材料或合同約定廠商/品牌/等級不符，甲方按第3.7款處理,案例條款,35,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,B 乙購材

24、料（設(shè)備,3.13 乙方按國家及地方規(guī)范規(guī)定進(jìn)行材料和構(gòu)件的檢驗試驗，試驗不合格負(fù)責(zé)更換材料以及重新試驗，工期不順延。乙方須自費執(zhí)行合同承包范圍內(nèi)所有項目的檢驗、試驗和檢查費用。若一方對試驗檢驗結(jié)果有異議，應(yīng)進(jìn)行復(fù)試，若復(fù)檢復(fù)試合格，復(fù)檢復(fù)試費用由提出異議一方負(fù)擔(dān)；若復(fù)檢復(fù)試不合格，復(fù)檢復(fù)試費用由另一方承擔(dān),案例條款,36,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1.1供應(yīng)方式管理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3.2 必要時甲方有權(quán)將以上甲方指定和暫定價材料設(shè)備轉(zhuǎn)為甲方供應(yīng)材料，如果轉(zhuǎn)成甲供材料，結(jié)算時材料單價按

25、照乙方投標(biāo)報價或暫定價進(jìn)行扣減。 3.3 甲方指定的材料、設(shè)備在回標(biāo)時由乙方提供不少于三個廠家（必須包含甲方指定品牌或廠家），在施工過程中，材料進(jìn)場前由甲方、乙方、監(jiān)理三方聯(lián)合考察，最終確定一家為本工程的供貨單位。工程施工過程中，用于本工程所有材料、產(chǎn)品、設(shè)備必須提供樣品封樣并經(jīng)甲方書面確認(rèn)后，乙方方可采購和安裝。否則，乙方承擔(dān)全部責(zé)任和費用,案例條款,37,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1.1供應(yīng)方式管理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3.4 甲方有權(quán)根據(jù)需要改變材料的供應(yīng)方式（甲供或甲指定），乙方無條

26、件接受。甲方做到提前通知乙方，而勿需向乙方作出任何解釋工作,案例條款,38,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 2價格管理,價格組成,價格影響因素,材料原價（供應(yīng)價） 運雜費 運輸方式及損耗 采購和保管費：采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗,品種 品牌、 規(guī)格、型號、 質(zhì)量等級,工地倉庫,交貨地點,供應(yīng)者倉庫提貨點,工地存放點,運輸方式及費用承擔(dān)者,39,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 2價格管理,損耗

27、,計入材料價格,計入材料消耗量,運輸損耗,倉儲損耗,施工損耗,總結(jié),40,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,A 甲購材料（設(shè)備） B 乙購材料（設(shè)備） C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3.1. 2價格管理,材料分類,A 甲購材料（設(shè)備,招標(biāo)，詢價、定價工作,執(zhí)行表單：已制定，待執(zhí)行,41,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,B 乙購材料（設(shè)備,執(zhí)行表單：已制定，待執(zhí)行,認(rèn)質(zhì),認(rèn)價,此類材料中合同約定需要認(rèn)價時，承包人要按照發(fā)包人的工

28、作程序及要求，執(zhí)行認(rèn)價程序,認(rèn)質(zhì)：主要把關(guān)者，項目部現(xiàn)場管理人員及項目經(jīng)理（總工,認(rèn)價：主要執(zhí)行部門，采購合約部,控制程序,承包人,監(jiān)理、發(fā)包人,上報,認(rèn)質(zhì)”確認(rèn),用于工程,42,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,招標(biāo)時，按暫定價處理,施工過程及結(jié)算時，執(zhí)行認(rèn)價程序,3.3甲方指定的材料、設(shè)備在回標(biāo)時由乙方提供不少于三個廠家（必須包含甲方指定品牌或家），在施工過程中，材料進(jìn)場前由甲方、乙方、監(jiān)理三方聯(lián)合考察，最終確定一家為本工程的供貨單位。工程施工過程中，用于本工程所有材料、產(chǎn)品、設(shè)

29、備必須提供樣品封樣并經(jīng)甲方書面確認(rèn)認(rèn)可后，乙方方可采購和安裝。否則，乙方承擔(dān)全部責(zé)任和費用,案例條款,43,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,討論： 1、甲方指定材料和設(shè)備的招標(biāo)組織人及負(fù)責(zé)人應(yīng)該是總包單位還是發(fā)包人？為什么？ 2、發(fā)包人在其中起到的作用是什么,44,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1.3 甲供（購）材結(jié)算管理,案例條款,8、發(fā)包人供應(yīng)材料，如果承包人領(lǐng)用量在合理消耗量以內(nèi)時，

30、按照實際領(lǐng)用數(shù)量*招標(biāo)文件暫定價扣除，如果實際領(lǐng)用量超過合理消耗量，超過部分按照超領(lǐng)數(shù)量*發(fā)包人實際采購價的1.2倍扣除,涉及問題,數(shù)量：數(shù)量如何確認(rèn)？執(zhí)行的嚴(yán)格程序是什么？雙方單位法人授 權(quán)的材料管理人員、必須經(jīng)過簽字確認(rèn)的出入庫單據(jù),價格：單次供貨價格或分批次供貨的加權(quán)平均價格,45,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3. 1.4 信息化管理,價格信息管理：采購主管負(fù)責(zé),供應(yīng)商信息管理：合約主管負(fù)責(zé),價格,時間,價格變化曲線,通過材料價格的變化趨勢分析及其他信息的掌握，來預(yù)測材料未來的變化情況,46,房地

31、產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3.2 工程質(zhì)量管理,3.2.1管理原則,A 發(fā)包人不得要求承包人違反法律法規(guī)、驗收標(biāo)準(zhǔn)， 降低工程造價,B 承包人必須按照施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范和有關(guān)技術(shù)要求施工，不得偷工減料,3.2.2違約處理原則,A 承包人所施工內(nèi)容，達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或驗收標(biāo)準(zhǔn)的，且存 有安全隱患或影響使用功能的，必須拆除重新施工，直到合格,B 承包人所施工內(nèi)容，達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或驗收標(biāo)準(zhǔn)的，但不造成安全隱患，對使用功能無明顯影響的，發(fā)包人做扣減費用處理,47,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,4

32、 安全生產(chǎn)、文明施工管理,4.1安全生產(chǎn)文明施工管理標(biāo)準(zhǔn)（執(zhí)行文件） -詳見文件,4.2安全生產(chǎn)文明“施工措施費”的核算依據(jù) 4.2.1工程量清單招標(biāo)：投標(biāo)報價時，根據(jù)施工組織設(shè)計、工程所在地主管部門要求等據(jù)實核算； 4.2.2執(zhí)行工程所在省、直轄市地現(xiàn)行的計價定額及費用定額； 注： 按照安全生產(chǎn)文明施工管理標(biāo)準(zhǔn)，此報價應(yīng)不低于按照計價定額及費用定額所計算費用的90,48,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,4 安全生產(chǎn)、文明施工管理,4.3安全生產(chǎn)文明施工涉及的違約處理,4.3.1原則,4.3.2辦法,如果施工現(xiàn)場實際安全生產(chǎn)、文明施工措施達(dá)不

33、到執(zhí)行文件要求，則發(fā)包人、監(jiān) 理單位應(yīng)督促承包人及時整改； 經(jīng)發(fā)包人、監(jiān)理單位督促整改，但整改不及時、不到位、不滿足要求及標(biāo)準(zhǔn)時，則 A、按合同約定扣除合同履約保證金作為違約罰款； B 、同時扣減節(jié)省的安全生產(chǎn)、文明施工措施費用,工程量清單招標(biāo)時，要求投標(biāo)人將此費用單列，以便按比例扣減； 按照現(xiàn)行的計價定額及費用定額編制預(yù)結(jié)算時，按照相應(yīng)的單項子母核算并扣減,49,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,4 安全生產(chǎn)、文明施工管理,4.3安全生產(chǎn)文明施工涉及的違約處理,4.3.3,案例條款,乙方保證在本工程施工過程中達(dá)到安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)要求，在甲方組

34、織監(jiān)理單位參與的每月項目聯(lián)查時，若發(fā)現(xiàn)乙方存在達(dá)不到安全文明生產(chǎn)要求，甲方有權(quán)收取乙方違約金1-5萬元，并限期7日內(nèi)按照檢查意見進(jìn)行整改，整改后仍達(dá)不到相關(guān)規(guī)定要求時，在下月聯(lián)查時，當(dāng)月聯(lián)查情況除外，再追加扣減上月扣減額的50-100%； 乙方必須服從甲方/物業(yè)管理單位的管理，否則甲方/物業(yè)管理單位有權(quán)利按照相關(guān)規(guī)定對乙方做出每次￥1000.00經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度、工程形象及售樓工作的，甲方有權(quán)利對乙方做出每次￥1000-10000.00的經(jīng)濟(jì)處罰,50,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.1分判方案確定的原則,A

35、利于現(xiàn)場管理； B 減少發(fā)包人對各單位間協(xié)調(diào)度工作量及難度； C 便于界定工程質(zhì)量問題責(zé)任方； D 可以一定程度上降低造價，節(jié)約投資； E 總包、分包工程的界限劃分一定要明確，并且詳盡,5.2分判方案的內(nèi)容,A 總承包人承包范圍及承包方式； B 甲直接分包項目； C 甲制定分包項目； D 、甲供、甲指定材料設(shè)備,51,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.3 分判方案確定,5.4 承包范圍劃分時應(yīng)注意的問題,組織制定部門：采購合約部,參與部門：項目部、審算部,5.4.1土方工程：一次開挖，樁泥挖運 5.4.2樁基礎(chǔ)工程：樁施工

36、，截樁、接樁等樁處理，樁基礎(chǔ)檢測， 5.4.3電梯工程：腳手架問題 5.4.4 幕墻工程：埋件,52,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.4.4 幕墻工程：埋件、腳手架,1、埋件： 一般情況下幕墻招標(biāo)在總包招標(biāo)之后進(jìn)行，如果幕墻工作能在結(jié)構(gòu)出地面前確定 而由幕墻公司施工，是最好的情況，因此幕墻盡量提早招標(biāo)。 1.1：由土建總包單位報價并施工 1.2：由土建單位報價，但在合同中約定可以由幕墻公司實施并從價款中扣除 幕墻合同實施中常遇到問題：總包單位施工后，幕墻設(shè)計深化引起部分埋件浪費 （可達(dá)到30）部分埋件需要幕墻公司后埋，而

37、總包單位不愿實施。如果不是因 幕墻設(shè)計深化引起的埋件位置不準(zhǔn)確，造成浪費,2、腳手架： 2.1：由總包提供現(xiàn)場有的腳手架，并提供幕墻公司所需的吊欄等總包負(fù)全部責(zé)任。 造價由總包包死。 2.2：總包單位只負(fù)責(zé)現(xiàn)場已有腳手架，幕墻公司所需的腳手由其自行準(zhǔn)備并報價,53,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.5 與配合費相關(guān)的“概念”問題,提供“現(xiàn)場便利”： 指總包單位施工現(xiàn)場現(xiàn)有的腳手架、龍門架、施工電梯等，可以提供分包單位使用,提供“施工條件”： 指由于通常原因，分包單位難以自己或沒有必要需要自身為完成自己承擔(dān)的項目而必須采取的

38、技術(shù)措施，而轉(zhuǎn)由總包來實施的情況，稱之為提供“施工條件”。 例如：。 注：此種情況下涉及的費用一般不應(yīng)含在配合費中，而另行計算,54,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.1通常情況，合同價款的分類,合同總價,合同單價,合同包死價 合同固定總價+調(diào)整價款 合同暫定總價-據(jù)實結(jié)算,項目合同單價 材料合同單價 設(shè)備合同單價,最常用的一種形式,數(shù)量或工程量據(jù)實結(jié)算,55,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.2工程量清單招標(biāo)形式下，合同價款的種類,有幾類形式，-討論5分鐘,

39、56,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.2工程量清單招標(biāo)形式下，合同價款的種類,固定總價合同特點： 1、承包范圍內(nèi)的價款除約定調(diào)整因素外，是不可調(diào)整的； 2、工程量清單中的工程數(shù)量，是不具備約束力的（解釋：其準(zhǔn)確性與否 不影響總價款的變動,此種合同價款形式，對應(yīng)的調(diào)整價款方式如何約定？ 討論5分鐘,57,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.2工程量清單招標(biāo)形式下，合同價款的種類,固定單價合同特點： 1、最大的特點：體現(xiàn)工程量清單計價規(guī)范的實質(zhì)性精神； 2、工程量

40、清單中的工程數(shù)量，變化幅度超過合同約定幅度時，綜合單價是可以調(diào)整的,此種合同價款形式，對應(yīng)的調(diào)整價款方式如何約定？ 討論5分鐘,是什么,58,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.1工程預(yù)付款,工程預(yù)付款占合同價的比例，-討論2分鐘,7.2工程進(jìn)度款,工程預(yù)付款有無，必須在合同中明確，為什么？-討論3分鐘,工程進(jìn)度款的支付比例？不低于 %，不高于 %,支付進(jìn)度款時的注意事項： 按照合同約定、補充協(xié)議等依據(jù)在每節(jié)點付款時，要扣除應(yīng)扣除款項。 比如：，,注意,59,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控

41、條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.3涉及到甲供主材時，財務(wù)付款時，稅金如何處理,討論5分鐘,60,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.3涉及到甲供主材時，財務(wù)付款時，稅金如何處理,由業(yè)主直接支付給供貨商（含稅費）； 業(yè)主財務(wù)開兩張發(fā)票，一張材料款支付給供貨商;一張稅金款支付給總包,注：支付方式的條款要在合同中約定，這種支付方式目前是存在的， 約定這種支付方式的合同目前還沒有通過備案的實例,61,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,

42、7.4工程保修款支付,合同條款中一般規(guī)定,目前，國內(nèi)已經(jīng)開始引進(jìn)的新的保修金支付模式,由承包人給發(fā)包人提供工程質(zhì)保金保函,62,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.5工程款支付注意事項,每次付款時提供的資料？ 我公司財務(wù)部門，目前的要求是什么？提出相關(guān)要求的目的是什么？ 財務(wù)部門認(rèn)為我公司工程款支付環(huán)節(jié)目前是否嚴(yán)謹(jǐn),討論5分鐘,案例,現(xiàn)金支票,轉(zhuǎn)賬支票,法人委托書的作用,63,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8 工程結(jié)算,8.1不同合同條款下的結(jié)算方式,結(jié)算方式,A

43、根據(jù)省市預(yù)算定額及費用定額據(jù)實結(jié)算，。； B 總價包死 C 固定總價+調(diào)整價款 D 固定單價*雙方確認(rèn)的工程數(shù)量 E 成本價+利潤或酬金,定額,基價預(yù)算定額 費用定額,討論：各種結(jié)算方式的適用情況及利弊？-10分鐘,64,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.2結(jié)算時限的約定,8 工程結(jié)算,A 合同約定：按照發(fā)包人的實際情況確定 ，主用條款p77 B 通用條款67.267.7條（p56、57) 28+7天（河北2008版） C 財建2004（369號）文件,了解的情況,討論： 1、體現(xiàn)什么原則？ 2、哪個部門來關(guān)注此條款的擬定,65,房地產(chǎn)合約

44、履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.2結(jié)算時限的約定,8 工程結(jié)算,財建2004（369號）文件,建設(shè)項目竣工總結(jié)算在最后一個單項工程竣工結(jié)算審查確認(rèn)后15天內(nèi)匯總，總發(fā)包人后30日內(nèi)審查完成,66,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.3該條款擬定時的注意事項,8 工程結(jié)算,A 辦理竣工結(jié)算的前提條件：-工程結(jié)算申請表，已制定，待執(zhí)行！ B 辦理竣工結(jié)算時須提供的資料清單及要求； C 工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料“有效性”審核（合同有約定按約定，無約定按相關(guān)法規(guī)執(zhí)行），無效資料直接審掉！ D 扣款項目：例如，甲供

45、材、水電費、代繳代扣費用項目、扣罰款、工期質(zhì)量獎勵等； E 工程經(jīng)濟(jì)結(jié)算資料封口管理。不允許后補,討論5分鐘,67,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.3該條款擬定時的注意事項,8 工程結(jié)算,案例條款,由于乙方提供資料不符合竣工資料的驗收和歸檔要求，甲方有權(quán)停止工程付款及一 切費用結(jié)算工作，直到乙方能提供達(dá)到符合驗收和歸檔要求竣工資料為止。 由于乙方原因提交結(jié)算資料不完整或無效或不及時等因素造成結(jié)算時間順延及相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任由乙方自負(fù)。 甲方簽收結(jié)算資料后，乙方追加的結(jié)算資料為無效資料，甲方不予認(rèn)可，乙方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任及損失,68,房地產(chǎn)合

46、約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,9 合同簽訂手續(xù)注意事項,單位合同章 法定代表人章 委托代理人簽字（法人委托書） 合同簽訂的時間、地點,合約部相關(guān)負(fù)責(zé)人注意,69,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除 及終止,合同爭議解決方式：。略 合同終止：。略,重點討論合同的 中止解除,10.1總承包單位施工過程中途退場或被甲方清場,70,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除 及終止,10.2中途退場原因分析,承包人由于各種因素

47、確實沒有能力繼續(xù)施工，主動提出退場 或發(fā)包人勸其退場 承包人主觀意愿并有計劃的在完成至某個節(jié)點后，提出退場,10.3相關(guān)對策研究,施工隊伍“考察與選定”是關(guān)鍵； 加強(qiáng)資源建設(shè)，形成競爭環(huán)境，利于擇優(yōu)選定 強(qiáng)化必要的合同措施意識，做到防患于未然,71,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除及終止,10.3.1施工隊伍“考察與選定”的基本原則,對公司負(fù)責(zé)； 對擬定合約單位負(fù)責(zé)； 對自己負(fù)責(zé),不堅持基本原則，過程中出現(xiàn)問題，是必然的,72,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭

48、議、解除及終止,10.3.2 加強(qiáng)資源建設(shè)，形成競爭環(huán)境，利于擇優(yōu)選定,解決辦法之一： 本著上述基本原則的情況下，公司各個部門、項目部，管理人員及集團(tuán)范圍內(nèi)的 其他人員都有責(zé)任和義務(wù)也有權(quán)利為了加強(qiáng)資源建設(shè)，薦舉較好的施工隊伍及供應(yīng)商,有資源，才有競爭,73,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10合同爭議、解除及終止,討論：10分鐘 以華府三期為實際案例， 由于原總包隊伍的退場給我公司造成的損失是什么？ 通過什么辦法，來解決或彌補給我公司造成的經(jīng)濟(jì)損失和信譽損失,10.3.3強(qiáng)化必要的“合同措施”意識，做到防患于未然,74,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),

49、地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除及終止,計價條款的優(yōu)惠損失，是否應(yīng)該讓原總包單位承擔(dān)？不下浮。 政策性文件給我公司造成的經(jīng)濟(jì)損失是否讓原總包承擔(dān)？2011年1月人工費調(diào)整。 材料的市場漲價造成的經(jīng)濟(jì)損失是否讓原總包承擔(dān)？ 延期交房，致使我公司在今后的銷售中，損失一部分潛在客戶，此類間接損失如何計??？ 。等,10.4相關(guān)措施討論及案例條款分析,75,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除及終止,由于乙方違約造成終止合同，乙方須支付由于終止合同而發(fā)生的額外費用， 委托其他承包商完成

50、剩余工程而導(dǎo)致的額外費用（乙方未實施內(nèi)容報價與甲方另行發(fā)包合同價格差額及相關(guān)完善修復(fù)乙方不已實施但不合格部分而發(fā)生的費用等）； 乙方須承擔(dān)因此給甲方造成的全部直接經(jīng)濟(jì)損失、工期引起的經(jīng)濟(jì)損失（其中包含由于交房時間延期而發(fā)生的業(yè)主索賠）和其它間接經(jīng)濟(jì)損失； 承諾放棄全部合同履約保證金,案例條款,76,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,1 項目進(jìn)度計劃橫道圖編制,編制目的,編制部門,編制要求,四、關(guān)鍵工作及基礎(chǔ)管理,根據(jù)預(yù)定的交房時間，采用倒推法，確定項目 開發(fā)過程中的各項工作的時間節(jié)點，按計劃有條不紊的完成各項工作,項目部,項目初期就應(yīng)編制； 執(zhí)行過程中各環(huán)節(jié)間可以做必要的調(diào)整

51、，但最終 時間節(jié)點不變,77,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,2 合約規(guī)劃編制,編制依據(jù),編制目的,編制部門,四、關(guān)鍵工作及基礎(chǔ)管理,項目部提供的“項目進(jìn)度計劃橫道圖編制,指導(dǎo)項目實施過程中各項招標(biāo)、合同簽訂等事項 按計劃進(jìn)行； 保障項目各節(jié)點工期和總工期,采購合約部,78,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,3 資金計劃編制,編制目的,編制內(nèi)容,編制依據(jù),四、關(guān)鍵工作及基礎(chǔ)管理,項目部提供的“項目進(jìn)度計劃橫道圖編制”； 合約部編制的合約規(guī)劃,為集團(tuán)財務(wù)部編制“資金支付計劃和融資計劃”提供； 依據(jù),土地費用支出計劃；前期手續(xù)費及前期準(zhǔn)備費支出計劃；建安成本支出；配套工程費用支出；營銷費用支出；辦規(guī)證、開工證、竣工手續(xù)、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等繳納費用支出計劃；監(jiān)理咨詢、管理費用