地塊調研報告課件

1、地塊調研報告,地塊調研報告,1.地塊屬性分析項目大概位置：宗地位于大朱莊以南，學院路以西。距離北環(huán)大概600米。分析：地塊位于新鄉(xiāng)市北環(huán)以北，屬牧野鄉(xiāng)。北環(huán)以北房地產開發(fā)尚處初級階段,2021/1/25,市政府,商圈,地塊調研報告,2、地塊周邊配套分析：地塊周邊生活配套缺乏，周邊有大朱莊小學、牧綠批發(fā)市場、豫北水產大世界、往南有54軍、河師大、附中、河師大實驗中學、建設路小學等,2021/1/25,河師大,五 十 四 軍,牧綠蔬菜市場,豫北水產大世界,大朱莊小學,附中,地塊調研報告,地塊至配套距離：1.距河師大2.3公里2.距市政府徑直幾乎5公里,2021/1/25,河師大,市政府,地塊調研報

2、告,3.地塊四至,2021/1/25,A塊和B塊為地塊所在地，C塊為大朱莊社區(qū),A,B,C,地塊調研報告,A塊,2021/1/25,地塊調研報告,B塊分析：基本為凈地，圍墻圍著,2021/1/25,地塊調研報告,東至C區(qū)：大朱莊社區(qū)已建成5年，多層入住率高達80%。后期建至學院路,2021/1/25,臨學院路待拆遷的大朱莊,小區(qū)實景,地塊調研報告,地塊周邊環(huán)境：環(huán)境惡劣，臟亂差。通往項目的路段：北環(huán)大車多，噪音大。學院路臨街有小攤販 、垃圾處理站、舊廠區(qū)等,2021/1/25,北環(huán)路,學院路,地塊調研報告,5.新鄉(xiāng)北區(qū)房地產發(fā)展狀況,2021/1/25,A,地塊調研報告,塊：位于地塊的正南，地

3、處河師大、附中及牧野湖附近，占據優(yōu)質教育、生活配套，因此聚集在此的項目多為中高端樓盤，定價也偏高，在左右。塊：該地塊所處位置，位于新鄉(xiāng)市北環(huán)以北，因新鄉(xiāng)東擴南移的城市發(fā)展方向，北環(huán)以北發(fā)展落后，面貌陳舊，多為舊廠區(qū)、莊稼地、村莊，個別城中村項目散落周圍，因此該地塊適合做中低端小區(qū)，定價偏低，城中村項目定價在2000+左右；塊：位于項目西南，雖老小區(qū)、廠區(qū)較多，但比于塊繁華，配套較為成熟，不少中端小區(qū)聚集，定價適中，3500-3900間,2021/1/25,地塊調研報告,朱莊社區(qū)：城中村建設，有一個集體的房產證，不能買賣。前期為多層房源，用于安置、對外賣。已無房源。現(xiàn)售項目最北端的11層-18層

4、高層房源。7#、8#樓現(xiàn)房，2梯四戶，剩余房源不多，不到三十套房。6#樓未出地平，明年底交房?，F(xiàn)認籌交2萬，出價選房。面積區(qū)間：7#、8#剩余89-92兩房和128-135大三房共計約20余套。房源價格：2000-2400之間,2021/1/25,項目優(yōu)勢：1.社區(qū)成熟，自配幼兒園、健身器材、老年服務中心； 2.價低，2000-2400間； 劣勢：1.無證，只有集體房產證，承諾5年內辦下，至今只辦下不到10戶； 2.不能買賣交易，只能自住，限制購房群體。 B地塊的項目總結：附近散落的城中村項目朱莊社區(qū)、濱湖新城、龍悅灣及盛和家園等均為城中村項目，集體證，不能買賣，產品均以首期多層入市，且多層在

5、整體小區(qū)規(guī)劃占比大。定價低，2000+元/。限于目標客戶的經濟水平和附近的生活配套成熟度低，建議該地塊做低價位的中端品質項目,位于B塊地的項目,地塊調研報告,1,15,14,項目一期： 占地面積：420畝 建筑面積： 物業(yè)情況： 共40棟樓。一排是28層，后面全是32層高層。分三期開發(fā) 均為兩梯三戶 工程進度： 項目地塊所處位置為上莊村，現(xiàn)仍處村民住宅，無準備拆遷跡象 銷售情況： 未售；首期推1#至8# 暫定戶型：84-87兩房，111-123三房和 144的四房 成交價格： 未定，探視市場時期,31,13,32,12,11,1.國驊名郡,4,7,6,5,3,2,10,9,8,19,18,17

6、,16,20,24,23,22,21,29,27,26,25,34,36,35,33,30,37,38,28,位于A塊地的項目,地塊調研報告,小區(qū)優(yōu)勢： .為北區(qū)大盤； .與河師大合作辦學，自配河師大附??；一期配套小學、幼兒園，及項目南規(guī)劃路修好； .綠化率高達。 4.小區(qū)規(guī)劃商業(yè)街。 現(xiàn)存問題： 該一期開發(fā)的樓仍為村民平房，無準備拆遷跡象,該項目位于地塊正南,北環(huán)以北，距離地塊約1.1公里,地塊調研報告,物業(yè)情況： 僅一棟26層高層小公寓，一梯6戶，底下是商業(yè) 工程進度： 15年5月交房 產品戶型：以40-80平米小戶型為主 銷售情況： 項目目前清盤銷售。房源一共剩10套 成交價格：成交價在

7、5100-5300元左右,項目位于學院路與建設路交叉口，位于地塊正南，距離約2.2公里,2,地塊調研報告,1,2,3,物業(yè)情況： 占地：8000 1#樓為小公寓+底商 2#為33層高層、3#樓為30層高層.2#和3#樓戶型和配比一樣。 工程進度： 未動工，凈地，在走動工手續(xù)，動工時間不定 銷售情況： 未售 產品戶型：40公寓，60套120的三房和140套的72-78的兩房。 成交價格： 具體價格未出，價格在5000左右,3.隆成天祿首府,地塊調研報告,2021/1/25,一梯四戶，72-78平米的兩房為主，共約180套。配以120平米的三房，約60套。 小公寓是40的一室一廳,地塊調研報告,2

8、021/1/25,附中校園,隆成天祿首府所在地塊現(xiàn)狀，純凈地,該項目位于地塊正南，距離河師大近,地塊調研報告,1,2,3,5,6,物業(yè)情況： 1#樓為20余層，29#樓為26層房源、 其余樓為小高層30-31F，整體西高東低，寓意紫氣東來。 銷售情況： 項目目前1#、2#、3#、8#售罄，4#、5#、9#樓剩余個別房源。6#、7#樓尚未開始銷售。 房源統(tǒng)計： 4#頂層剩一套142的四房，5#剩4套142平米的四房（集中在中間樓層）其余中小戶型銷售完畢。9#總共余11套房源，95、100、112各余3-5套。現(xiàn)有房源共余20余套。 成交價格：均價5000元左右 中間樓層最貴，頂層便宜,7,9,8

9、,4,4.劍橋城,未售,地塊調研報告,工程進度：1#、2#、3#、4#、5#樓交房，6、7、8、9#樓主體基本封頂,2021/1/25,6,7,8,9,地塊調研報告,2021/1/25,贈墻體保險箱， 送太陽能熱水器,落地窗戶,精裝大堂、信報箱,地塊調研報告,優(yōu)勢： 1.小區(qū)景觀成熟2.細節(jié)到位（精裝大堂、信箱）3.物業(yè)服務好4.買房送太陽能、墻體密碼箱5.保一名子女上師大附中,2021/1/25,小區(qū)全封閉管 理、出門刷卡,景觀成熟,地塊調研報告,以上項目均處A地塊，位于地塊正南，均占據附中、河師大附近優(yōu)質地塊，得天獨厚的教育配套資源，及成熟的生活配套，在其定位上大都為教育地產，品質中高，定

10、價5000左右，于新鄉(xiāng)市價格屬高,2021/1/25,地塊調研報告,2021/1/25,豫飛金色城邦,項目概況 項目總建面22萬平米，分兩期開發(fā)。一期為項目東部1-7#樓共6棟樓。 工程進度：項目一期全體外防護已拆除，正在做二次結構和粉刷，3#/5#在做外保溫。 推售房源：一期1#樓西單元、2#、3#、5#西單元、6#、7# 成交價格：均價3600元左右。中間樓層最貴，頂層便宜,地塊項目,地塊調研報告,戶型展示,2021/1/25,三房,兩房房,產品戶型： 兩房，三房 銷售情況：月銷60余套,地塊調研報告,1,2,3,5,6,項目位置：和平路與建設路交匯處北 位于地塊偏西南。 物業(yè)情況： 共1

11、5棟樓，分三期開發(fā)，1期1#-6#樓，1#樓16層，其余為28層，二期高層配復式洋房，三期配高層，蓋小學。 工程現(xiàn)狀：首開一期1#、2#、3#、4#，主體已封頂，15年底交房。5#、6#樓4月中旬開工，16年底交房。 銷售情況、房源統(tǒng)計： 4#安置泵廠，2#、3#售罄，1#、5#、6#樓還有個別房源。均為平米和平米的戶型。 1#僅剩1套的三房，樓現(xiàn)有房源共余20余套，為。 成交價格：均價3700元左右 中間樓層最貴，頂層特價3200元,7,9,8,4,尚都國際,萬嘉尚都國際,該項目地處地塊西南，有學區(qū)，配套相對成熟，定價為新鄉(xiāng)市中等水平，3500-3900左右,地塊調研報告,該項目位于和平路與

12、建設路交匯處向北300米，位于地塊西南。距離地塊約5公里。優(yōu)勢：1.學區(qū)，小學的學區(qū)是實驗小學，初中是2中。2.小區(qū)自配小學，三期同期開發(fā)；3.離古龍市場較近，生活購物便捷,2021/1/25,地塊調研報告,地塊的特點：位于北環(huán)以內，在地塊西南。城市發(fā)展成熟度低， 生活配套一般，定價在新鄉(xiāng)市屬中低價位，于 之間,2021/1/25,地塊調研報告,2021/1/25,地塊優(yōu)劣勢分析：1.地處環(huán)外，通往地塊的道路環(huán)境差； .地塊周邊配套缺乏，無學區(qū)，離成熟配套遠；.北環(huán)以北，天然氣、暖氣配套市政不到位；.大朱莊拆遷工作及附近的新農村建設項目直接拉低該地塊的價格和品質；5.和地塊正南邊和西南雖無配套、環(huán)境等優(yōu)勢，但可以有價格優(yōu)勢,地塊調研報告,4.項目目標客戶定位：1.北環(huán)以北的村民、居民。2.北環(huán)附近的外地小商小販、廠區(qū)職工,2021/1/25,北環(huán)商業(yè)帶,地塊調研報告,住宅客戶心理：喜歡低密度生態(tài)人群，對高層認可度低，喜歡多層； 消費特征：首次置業(yè)的村民、商販、廠區(qū)職工,2021/1/25,鳳泉區(qū),項目東側的村子,項目西北的村子,地塊調研報告,2021/1/25,綜上，建議： 1項目品質中