房地產(chǎn)管理基本制度與政策PPT參考課件

1、江西師范大學(xué)城建學(xué)院 胡細(xì)英教授,房地產(chǎn)管理基本制度與政策,本部分內(nèi)容的基本框架,本部分內(nèi)容主要按照房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)之間的邏輯順序來(lái)劃分章節(jié)，力求全面反映我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)各方面的基本制度與政策，內(nèi)容包括我國(guó)基本的土地制度及建設(shè)用地管理、房屋拆遷（征收）、規(guī)劃和建設(shè)工程管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理和住房公積金等方面的相關(guān)法律法規(guī),一、房地產(chǎn)概述（第三章） 1.房地產(chǎn)業(yè)概念和歷史沿革 掌握：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。 熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用。 了解：房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。 2.住房制度概述 掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策。 熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改

2、革。 3.房地產(chǎn)法律體系 掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對(duì)象。 熟悉：房地產(chǎn)法律體系、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定,立法法第五章 適用與備案 的有關(guān)內(nèi)容： 憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。 法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。 行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府規(guī)章。 部門(mén)規(guī)章之間、部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行,立法法第五章 適用與備案 的有關(guān)內(nèi)容： 地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時(shí)，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決： (一)同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊

3、的特別規(guī)定不一致時(shí)，由制定機(jī)關(guān)裁決； (二)地方性法規(guī)與部門(mén)規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門(mén)規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決； (三)部門(mén)規(guī)章之間、部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決,二、建設(shè)用地制度與政策（第四章） 1.中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 2.集體土地征收 熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定，征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)。 了解：征收集體土地的工作程序。 3.國(guó)有建設(shè)用地 了解：建設(shè)用

4、地審查報(bào)批程序、臨時(shí)用地的報(bào)批和使用。 4.集體建設(shè)用地 掌握：集體所有建設(shè)用地使用情形。 了解：集體所有建設(shè)用地使用原則,5.國(guó)有土地使用權(quán)出讓 掌握：國(guó)有土地使用權(quán)出讓政策。 熟悉：國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念及特征。 了解：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。 6.國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 熟悉：土地使用權(quán)劃撥的概念，劃撥土地使用權(quán)的范圍、劃撥土地的管理。 7.閑置土地的處理 熟悉：閑置土地的范圍及處理規(guī)定,重點(diǎn)閱讀： 土地管理法 城市房地產(chǎn)管理法 土地管理法實(shí)施條例 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 中華人

5、民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào) 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例已經(jīng)2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。 總理 溫家寶二一一年一月二十一日 2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷,三、 城鄉(xiāng)規(guī)劃及工程建設(shè)管理制度與政策（第六章） 1.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理 掌握：城市規(guī)劃管理。 熟悉：城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理。 了解：城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。 2.勘察設(shè)計(jì)管理 了解：勘察設(shè)計(jì)管理。 3.建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理 了解: 建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)

6、理。 4.建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理 掌握：施工許可制度。 熟悉：建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理、質(zhì)量管理制度、質(zhì)量保修辦法。 了解：建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建制度、建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理、注冊(cè)建造師制度,重點(diǎn)閱讀： 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 建筑法 城市房地產(chǎn)管理法,四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（第七章） 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理 了解：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 了解：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理。 3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。 了解：房地產(chǎn)廣告。 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案 了解：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案,商品房銷售管理辦法（建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲月日簽署號(hào)部令發(fā)布，自年月日起施行。） 第三十二

7、條 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定），向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū),第三十三條 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任,重點(diǎn)閱讀： 城市

8、房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例,五、房地產(chǎn)交易管理（第八章） 1.房地產(chǎn)交易管理 熟悉：房地產(chǎn)交易中的基本制度。 了解：房地產(chǎn)交易的概述、管理機(jī)構(gòu)。 2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 掌握：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 熟悉：已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。 了解：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述及特征,五、房地產(chǎn)交易管理（第八章） 3.商品房銷售管理 掌握：商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售的條件、商品房預(yù)售合同登記備案、商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、商品房銷售中禁止的行為、商品房買(mǎi)賣合同、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合

9、同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋。 熟悉：商品房銷售的概念,五、房地產(chǎn)交易管理（第八章） 4.房屋租賃管理 熟悉：城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于房屋租賃的有關(guān)內(nèi)容。 了解：最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋。 5.房地產(chǎn)抵押管理 掌握：房地產(chǎn)抵押的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、最高額抵押權(quán)、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)抵押登記、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。 熟悉：房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),P273 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110平方米，售價(jià)每平方米4 000元，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買(mǎi)賣雙方對(duì)面積誤差的處

10、理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100平方米，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款（ ）元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 110*3%*4000 +110*（1-3%）-100*4000*2 =53600+13200=66800,P289甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營(yíng)業(yè)房在100萬(wàn)元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒(méi)有就其他細(xì)節(jié)作出約定。 （1）假設(shè)乙公司打算在當(dāng)年7月1日將其對(duì)甲公司債權(quán)中的一部分即30萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給丙

11、公司,則（C）。 A乙公司此時(shí)不得轉(zhuǎn)讓債權(quán) B乙公司在12月31日之后方能轉(zhuǎn)讓債權(quán) C乙公司此時(shí)可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)，但最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 D乙公司此時(shí)可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)，且最高額抵押權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營(yíng)業(yè)房在100萬(wàn)元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒(méi)有就其他細(xì)節(jié)作出約定。 （2）8月1日，甲又將該門(mén)面房抵押給自然人丙，從丙處借款50萬(wàn)元，年底歸還，雙方辦理了抵押登記。而由于進(jìn)貨量激增，9月1日，甲乙雙方?jīng)Q定調(diào)整最高債權(quán)額至150萬(wàn)元，12月31日，甲乙確定了實(shí)際債權(quán)

12、數(shù)額為200萬(wàn)元。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)該門(mén)面房拍賣得款180萬(wàn)元。則乙可以分得（C）。 A180萬(wàn)元 B150萬(wàn)元 C130萬(wàn)元 D100萬(wàn)元,P292丁公司以其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，分別向甲乙丙三家銀行借款，甲銀行借100萬(wàn)元，乙銀行借300萬(wàn)元，丙銀行借500萬(wàn)元，先后辦理了抵押登記。眼看丁公司無(wú)力償還借款，丙銀行和甲銀行以及丁公司商定，交換抵押權(quán)的順位，丙銀行支付甲銀行50萬(wàn)元作為補(bǔ)償。后來(lái)，丁公司無(wú)力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)，僅獲價(jià)款600萬(wàn)元，以下關(guān)于三家銀行的分配正確的是（C）。 A甲銀行100萬(wàn)元、乙銀行300萬(wàn)元、丙銀行200萬(wàn)元 B甲銀行得不到清償

13、、乙銀行100萬(wàn)元、丙銀行500萬(wàn)元 C甲銀行得不到清償、乙銀行300萬(wàn)元、丙銀行300萬(wàn)元 D甲銀行150萬(wàn)元、乙銀行300萬(wàn)元、丙銀行150萬(wàn)元,重點(diǎn)閱讀： 城市房地產(chǎn)管理法 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 城市商品房預(yù)售管理辦法 商品房銷售管理辦法 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法,六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策（第九章） 1.房地產(chǎn)登記概述 熟悉：房地產(chǎn)登記概述。 2.房地產(chǎn)登記制度 掌握：房地產(chǎn)登記制度。 3.房屋權(quán)屬登記信息查詢 掌握：房屋權(quán)

14、屬登記信息查詢。 4.房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理 掌握：房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理。 5.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行 掌握：房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行,P299 合法建造房屋的物權(quán)自（ D ）發(fā)生效力。 A記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí) B頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí) C申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí) D事實(shí)行為成就時(shí),P 299 某套房屋登記簿上的所有權(quán)是人甲，但乙認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，遂根據(jù)雙方之間的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。裁決書(shū)寫(xiě)明“本案系爭(zhēng)房屋歸乙所有”，但甲乙未辦理登記手續(xù)。一個(gè)月以后，乙將該房屋抵押給丙，簽訂了書(shū)面合同，但未辦理登記，關(guān)于本案，以下說(shuō)法正確的是（BC）。 A房屋應(yīng)歸甲所有 B房屋應(yīng)歸乙所有 C抵

15、押合同有效 D抵押權(quán)成立 E抵押合同無(wú)效,P 299 甲有三室二廳住房一套。除養(yǎng)子乙、侄兒丙外，甲再無(wú)其他親屬。3月7日甲私下對(duì)丙口頭表示，死后房屋歸丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的歸屬爭(zhēng)執(zhí)不休。4月15日乙與丁簽署房屋買(mǎi)賣合同，約定乙將該房屋賣給丁。請(qǐng)問(wèn)以下說(shuō)法中正確的是（ A ）。 A乙丁之間的買(mǎi)賣合同有效 B乙丁之間的買(mǎi)賣合同無(wú)效 C乙丁之間的買(mǎi)賣合同效力未定 D乙丁之間的買(mǎi)賣合同可撤銷,P 305 甲建造了一棟三層小樓，到登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。登記機(jī)關(guān)的下列行為中符合法律規(guī)定的是（ ）。 A對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查看 B要求對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 C按照房屋的面積收取登記費(fèi)

16、 D按照房屋的價(jià)值收取登記費(fèi),重點(diǎn)閱讀： 物權(quán)法 城市房地產(chǎn)管理法 房屋登記辦法 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核辦法等,七、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策（第十章） 1.房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理概述 了解：房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)。 2.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理 熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理制度。 3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度 了解：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。 4.住房置業(yè)擔(dān)保管理 熟悉：住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度。 了解：住房置業(yè)擔(dān)保的概念、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。 5.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 了解：

17、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定（經(jīng)2010年12月31日第68次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議審議，決定廢止、修改下列規(guī)章，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日（2010年1月26日）起生效。）一、廢止下列規(guī)章1、城市房屋拆遷單位管理規(guī)定（1991年7月8日建設(shè)部令第12號(hào)發(fā)布）2、城市地下水開(kāi)發(fā)利用保護(hù)管理規(guī)定（1993年12月4日建設(shè)部令第30號(hào)發(fā)布）3、開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法（1995年6月1日建設(shè)部令第43號(hào)發(fā)布）4、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定（1989年11月21日建設(shè)部令第5號(hào)發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日建設(shè)部令第94號(hào)修正）5、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（1996

18、年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日建設(shè)部令第97號(hào)修正）二、修改下列規(guī)章,重點(diǎn)閱讀： 城市房地產(chǎn)管理法,八、房地產(chǎn)稅收制度與政策（第十一章） 1.房產(chǎn)稅 熟悉：房產(chǎn)稅的減稅和免稅規(guī)定、具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策。 了解：房產(chǎn)稅的納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)和稅率。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅 熟悉：城鎮(zhèn)土地使用稅的減稅、免稅規(guī)定。 了解：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)、適用稅額、地下建筑用地的土地使用稅。 3.耕地占用稅 熟悉：耕地占用稅的加成、減免規(guī)定。 了解：耕地占用稅的納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、適用稅額,八、房地產(chǎn)稅收制度與政策（第十一章） 4.土地增值稅 掌握：土地增值稅納稅人、征稅范圍、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)、適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算、扣除項(xiàng)目、減稅和免稅、征收管理。 5.契稅 掌握：契稅納稅人、課稅對(duì)象、稅率、計(jì)稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和期限、減稅和免稅。 6.相關(guān)稅收 熟悉：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅制度政策。 7.有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策 掌握：有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策,P350 按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價(jià)為100萬(wàn)元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ B ）元。 A4 200 B5 880 C8 640 D86 400 對(duì)具備房屋功能的地下建筑，