第一章-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述ppt課件

1、第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述,1掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義和分類； 2熟悉經(jīng)紀(jì)的特性和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性； 3掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性和作用； 4了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展,第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義及分類,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義 （一）經(jīng)紀(jì)的含義 經(jīng)紀(jì)是經(jīng)濟活動中的一種中介服務(wù)活動，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織通過居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)濟活動,一般而言，經(jīng)紀(jì)服務(wù)最主要的方式有居間、代理、行紀(jì)三種。 (1)居間 經(jīng)紀(jì)人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經(jīng)濟行為。居間是經(jīng)紀(jì)行為中最原始的一種方式，其特點是經(jīng)

2、紀(jì)人在撮合交易成功之前與委托人之間一般沒有明確的法律關(guān)系,2）代理 經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。這是一種商事代理活動，經(jīng)紀(jì)人從事合同規(guī)定領(lǐng)域、程度、時間的商品交易活動。代理活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金,3）行紀(jì) 經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。 行紀(jì)主要有以下兩個特征： 一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于（或高于）委托人指定的價格買進（或賣出），并因此而增加報酬,二是除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出

3、賣人。 從形式上看，行紀(jì)與自營很相似，但是除經(jīng)紀(jì)人自己買受委托物的情況外，大多數(shù)情況下經(jīng)紀(jì)人都并未取得交易商品的所有權(quán)，它是依據(jù)委托人的委托而進行活動。即使經(jīng)紀(jì)人在行紀(jì)業(yè)務(wù)中可以介入買賣，但也應(yīng)以完成委托任務(wù)為主，不應(yīng)因介入買賣而改變中介本質(zhì),從事行紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人擁有的權(quán)利較大，承擔(dān)的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間有長期固定的合作關(guān)系,二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟活動,三）相關(guān)概念辨析 1.經(jīng)紀(jì)與中介 中介機構(gòu)是指依法通過專業(yè)知識和技術(shù)

4、服務(wù)，向委托人提供公證性、代理性、信息技術(shù)服務(wù)性等中介服務(wù)的機構(gòu)。 在中國，經(jīng)紀(jì)活動包括代理活動和居間活動。 交易信息不易識別、交易主體相對分散、交易程序比較復(fù)雜時，中介服務(wù)就有必要出現(xiàn),傭金與信息費 傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源。其性質(zhì)是勞動收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險收入的綜合體。是對開展經(jīng)濟活動所付出的勞動時間、花費資金和承擔(dān)的風(fēng)險的總回報。國家保護經(jīng)紀(jì)人依法從事經(jīng)紀(jì)活動并收取傭金的權(quán)利,傭金可分為法定傭金和自由傭金 法定傭金是指經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時按照國家對特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)收取的傭金。法定傭金具有強制力。 自由傭金是經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金。它一旦確定并寫入經(jīng)紀(jì)合同后，便具有法律

5、效力,除法律法規(guī)另有規(guī)定外，傭金是經(jīng)紀(jì)人在完成經(jīng)紀(jì)服務(wù)后取得的報酬，其支付時間由經(jīng)紀(jì)人與委托人自行約定。在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時，應(yīng)將傭金的數(shù)量、支付方式、支付期限及經(jīng)紀(jì)不成功時中介費用的負(fù)擔(dān)等明確寫入經(jīng)紀(jì)合同。經(jīng)紀(jì)人收取傭金時應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，并依法繳納稅費。經(jīng)紀(jì)人在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時預(yù)收部分傭金和費用,信息費是出賣信息商品的銷售收入，只要所售出的信息在質(zhì)量上符合信息買賣雙方事先達成的協(xié)議所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即可收取信息費。而傭金是對經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)的報酬，只有經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)完成后，經(jīng)紀(jì)人才能向委托方收取。因此，兩者經(jīng)濟性質(zhì)不同,2.經(jīng)紀(jì)、代理與居間 1.西方的經(jīng)紀(jì)人實際上就是代理人，經(jīng)紀(jì)活動的主要方式就是代理。 2.在

6、中國，經(jīng)紀(jì)活動包括代理活動和居間活動。 3.居間是指提供交易信息并撮合成交收取傭金的行為，它居間與代理的根本區(qū)別在于：在居間活動中，經(jīng)紀(jì)人不作為任何一方的代理人,3經(jīng)紀(jì)與行紀(jì)、經(jīng)銷、包銷,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類 （一）房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理 1房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟行為,2房房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金筆等服務(wù)費用的經(jīng)濟行為。其中，新建商品房銷售代理是目前房

7、地產(chǎn)代理活動的主要型,3房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別 房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩種不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式，在法律性質(zhì)上有明顯的差異： 在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。 而在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，因為國家法律沒有有關(guān)代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解釋,二）新建商品房經(jīng)紀(jì)與存量房經(jīng)紀(jì) 新建商品房市場經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為促成房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的交易而提供的專業(yè)服務(wù)，這類經(jīng)紀(jì)活動通常采取代理的經(jīng)紀(jì)方式，由由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租其開發(fā)的商

8、品房，并向房地產(chǎn)開發(fā)商收取傭金,存量房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多種類型房地產(chǎn)的買賣和租賃，既有采用居間方式進行的，也有采用代理方式進行的。采用代理方式的存量房經(jīng)紀(jì)活動中，既有賣方代理又有買方代理業(yè)務(wù),三）房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)包括新建商品房銷售代理、存量房買賣居間和代理，是目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要類型，并主要集中于住宅房地產(chǎn)市場。 房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動的對象，涉及住宅、辦公樓、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)倉庫等多種類型物業(yè),第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性,一、經(jīng)紀(jì)的特性 （一）活動主體的專業(yè)性 一項交易中存在著關(guān)于交易標(biāo)的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決

9、策的不確定性，因而需要他人輔助達成交易。因此，經(jīng)紀(jì)活動的主體必然是專業(yè)化的主體,二）活動地位的中介性 經(jīng)紀(jì)是為促成其他相對兩方的交易而提供服務(wù)的活動。在經(jīng)紀(jì)活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人進行交易的相對人。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù),三）活動內(nèi)容的服務(wù)性 在經(jīng)紀(jì)活動中，經(jīng)紀(jì)主體只是為促成交易提供服務(wù)，不直接作為交易主體從事交易。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對其所中介的商品沒有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等。 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的自營買賣不屬于經(jīng)紀(jì)行為。這意味著，如果一個機構(gòu)作為交易主體從事了具體商品的交易。那么這項活動就不屬于經(jīng)紀(jì)活動,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

10、與其他經(jīng)紀(jì)活動一樣，也具有活動主體的專業(yè)性、活動地位的中介性和活動內(nèi)容的服務(wù)性。 與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還有不同于其他經(jīng)紀(jì)活動的兩個特性,一）活動范圍的地域性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動法律主體（即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)）的跨區(qū)域運作，比其它經(jīng)紀(jì)活動困難得多，并必須依靠不同區(qū)域的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來進行,二）活動后果的社會性 一方面，規(guī)范、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，有助于保障房地產(chǎn)交易的安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟風(fēng)險； 另一方面，由于房地產(chǎn)市場上的信息不對稱現(xiàn)象特別普遍，如果從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體憑借自身的專業(yè)知識和信息，利用信息不對稱來謀取私利，則會導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟和社會風(fēng)險,第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用（掌握,一、房地產(chǎn)

11、經(jīng)紀(jì)的必要性 （一）房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少 首先，房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到地產(chǎn)所在地進行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從而促成交易,其次，房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時間內(nèi)掌握這些因素的信息并把握其對房地產(chǎn)的使用和市場價值的影響。這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)化服來幫助克服房地產(chǎn)交易主體的非專業(yè)缺陷，從而促進了房地產(chǎn)商品

12、流通,再次，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，來促進房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟的方式運行,二）房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少 房地產(chǎn)商品的超強異質(zhì)性（即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的）又導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標(biāo)的進行市場比較,其次，房地產(chǎn)交易標(biāo)的的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶和房款的交割，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費、公有事業(yè)費賬戶的更名與費用結(jié)算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)， 而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對這些復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行,三）房地產(chǎn)信息不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)

13、紀(jì)必不可少 信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經(jīng)濟活動的主體帶來經(jīng)濟風(fēng)險,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用 （一）降低交易成本，提高市場效率 （二）規(guī)范交易行為，保障交易安全 （三）促進交易公平，維護合法權(quán)益,第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與歷史沿革 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的興起可以追溯到唐宋時期，專事田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被人稱為“莊宅牙人”。 元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。這一稱謂一直沿用到清代,二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的歷史進程 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)模 截止到2010年5

14、月，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員近100萬人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)5萬余家。全國取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的有34 828人，其中21 419人進行了注冊，聘用了注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有15 038家,二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位 按照國民經(jīng)濟行業(yè)分類(GB/T4754-2002)，中國的國民經(jīng)濟被劃分為21個門類，98個大類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的大類，在98個大類中排列在第72類，即第K類。在這，又包括4個小類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)屬于其中的第三類，即房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè),聯(lián)合國1971年頒布、1986年修訂的全部經(jīng)濟活動的國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類索引，將全部經(jīng)濟活動分為大、中、小、細(xì)四個層次。它將全部經(jīng)濟活動分為10大項。其中不動產(chǎn)業(yè)屬于第8項，該項的內(nèi)容是金融業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、保險業(yè)和商業(yè)性服務(wù)業(yè)。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)屬于不動產(chǎn)業(yè)。與中國標(biāo)準(zhǔn)不同的是，不動產(chǎn)業(yè)并沒有被劃分為單獨的類別，而是和金融、保險和商業(yè)性服務(wù)業(yè)放在了起,在北美產(chǎn)業(yè)分類體系(NAICS)中關(guān)于房地產(chǎn)的分類為“房地產(chǎn)與租金租約服務(wù)”，這一類的代碼為53。這一類又分為兩大類：房地產(chǎn)、租金和租約服務(wù)。在房地產(chǎn)這一分類中，又分為三個小類：房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)、與房地產(chǎn)相關(guān)的其