房地產泡沫的預警與防治[優(yōu)秀論文]

1、 房地產泡沫的預警與防治【摘要】文章對房地產泡沫的形成、膨脹與結束的機理進行了論述，闡明房地產泡沫會逐步向泡沫 經濟 演化，以至 影響 整個國民經濟的 發(fā)展 ，同時對房地產泡沫的預警與防治提出了用五個指標來量化房地產泡沫的程度，并提出構建房地產泡沫預警系統(tǒng)的建議。【關鍵詞】房地產泡沫；泡沫經濟；預警；防治；系統(tǒng)經歷了上世紀90年代初期房地產業(yè)的大起大落，1998年以來，我國宏觀經濟運行中出現(xiàn)了明顯的通貨緊縮現(xiàn)象， 社會 物價總體水平下降，但我國房地產業(yè)卻呈現(xiàn)出強勢運行的趨勢，房地產投資和消費高速增長，房地產價格逆勢上揚，是什么因素導致房地產投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大呢？因為房地產

2、業(yè)與國民經濟和人民生活有極大的關系，所以人們對房地產業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出極大的關心。房地產泡沫 問題 成為全社會最為關注、最具爭議的焦點問題。政府也開始出臺相應的調控政策，預防房地產過熱。然而，由于房地產市場本身所具有的不確定性，加上對其投資或投機行為又受到“預期”等心理因素的影響，因此，人們對房地產泡沫的論斷難免有失偏頗。如何 科學 地對房地產泡沫進行檢驗和測度，如何建立一個房地產的參照價格體系，如何預警與防治房地產泡沫，這是一個值得深入探討的課題。一、房地產泡沫的形成、膨脹與結束（一）房地產泡沫的定義泡沫是指實際價格脫離 理論 價格。房地產泡沫是指房地產市場價格持續(xù)上漲，即土地和房屋價格極高，與

3、其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。（二）房地產泡沫形成的原因（三）房地產泡沫的分類房地產泡沫從房地產業(yè)的構成角度可分為以下四類： 2房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，將導致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產倒閉。中國某經濟監(jiān)測中心的一份 研究 報告指出， 目前 我國商品房空置面積達1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。

4、 4房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。（四）房地產泡沫的形成、膨脹與結束房地產在許多人的眼里是一種資產商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現(xiàn)”的性質。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預期而入市搶購。而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去

5、。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。 房地產泡沫的膨脹會引起整個國民經濟的泡沫，泡沫雖是經濟中的一種常見現(xiàn)象，但泡沫經濟的結束方式往往是和經濟的承受能力相關聯(lián)的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經濟中會對經濟產生不同的潛在影響?；葜菔蟹康禺a泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經濟增長停滯，大量的社會失業(yè)等。實際泡沫以破滅結束的表現(xiàn)方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經濟，但其反應則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經濟承受能力差，經濟泡沫對他們的沖擊相當大，可美國經濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經濟規(guī)模

6、大、基礎好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動投資、消費和經濟持續(xù)增長。二、房地產泡沫的預警與防治（一）房地產泡沫的預警房地產 經濟 泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現(xiàn)泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩(wěn)中有升、房地產開發(fā)投資高于 社會 固定資產投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經濟，促進競爭，推動房地產 發(fā)展 和國民經濟增長是有利的。但如果房地產泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產市場的繁榮及虛假的經濟繁榮則是不利的。房地產泡沫預警的目的就在于要量化房地產市場泡沫的膨脹程度，首先要

7、測度房地產是否出現(xiàn)了泡沫，然后根據(jù)實際經濟的承受能力找出房地產泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發(fā)出泡沫預警信號。我們建議選用幾個指標來測度房地產泡沫，分別是房價收入比、房地產開發(fā)投資增長率、房屋空置率、房地產單位價格增長率、房地產開發(fā)貸款增長率等五個指標。（二）房地產泡沫的防治為確保房地產市場穩(wěn)健發(fā)展，應該逐步完善以下幾個方面的工作：1加強國有土地的管理力度，要有計劃地、合理地安排土地投放量，在土地市場化出讓方式中，要增加公開招標出讓土地的方式，讓開發(fā)商有足夠時間進行理性的 分析 和判斷2加強對土地價格的監(jiān)管和調控，保持國有土地買賣市場的穩(wěn)定，有效地控制土地價格的過快上漲；3繼

8、續(xù)發(fā)揮政府宏觀調控的功能，加強政府的市場調節(jié)職能，完善法制建設，出臺相應的政策與法規(guī)，抑制土地投機和土地閑置，完善房地產市場結構，合理引入外資，加強行業(yè)監(jiān)管；4積極發(fā)展并完善住房公積金制度。隨著住房公積金規(guī)模的擴大以及愈來愈多的公積金投入到個人住房消費中來，住房公積金在區(qū)域經濟中對房地產經濟的調節(jié)作用非常明顯，住房公積金對防止房地產泡沫過度膨脹起到一種止泡劑的作用，可更好地促進區(qū)域房地產經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；5建立有效的房地產泡沫的測度、預警及防治系統(tǒng)，通過構建一系列指標體系來反映房地產業(yè)的發(fā)展狀況，并給出警示，促使政府及地產公司等及時采取措施?！?參考 文獻 】 2肖建月需求主導因素對房地產價格的 影響 及政策啟示J市場 研究 ，2005，（8）3張麗英對房地