2011年2月黑龍江哈爾濱360無國界潮尚港規(guī)劃方案

1、360無國界潮尚港規(guī)劃方案（草稿,2011年2月17日,目錄,初步的商場定位方案 有關商場定位方案所需的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)用途說明 一、項目分析 （一）地理位置 略 （二）項目現(xiàn)狀 略 （三）項目SWOT分析 二、項目經(jīng)營選項分析 三、項目定位 一、招商范圍 二、招商區(qū)域 三、招商條件 四、招商原則 五、招商策略 六、招商運作流程： 七、招商目標及總體計劃（商場從調(diào)研到招商到開業(yè)的流程及時間表） 招商中心每一步所需的資源 招商團隊架構 招商總監(jiān)職責 開業(yè)前商場投入產(chǎn)出概況 八、招商準備相關工作,360項目定位初案,初擬商場項目名稱：360無國界潮尚港 360.時尚潮流港項目形象定位的市場分析 1、項目

2、功能定位 本案設定商場定位為旗艦餐飲店+數(shù)碼IT+潮流店=無國界潮流精品小MALL，目的為了提升物業(yè)商業(yè)價值的賣點，優(yōu)先要完善商場物業(yè)的配套設施，為商場的招商職能服務，吸引投資者的進入，聚斂人氣財氣，形成聯(lián)動效應,項目主題定位,1、地理優(yōu)勢 城市中央地帶，城市核心區(qū)域 坐擁中央大街、火車站和道里商圈 規(guī)劃中的哈站北站區(qū)建成后，中央大街商圈范圍將擴大，本項目依托站前商業(yè)優(yōu)勢，使道里商圈、哈站商圈、南崗商圈形成哈爾濱城市商業(yè)鏈。 2、交通便利 多條跨區(qū)城市主干道匯集。 南崗和道里商圈連接主通道，城市交通咽喉； 哈站北站區(qū)的建成，將輻射道里、道外、松北客流，使該區(qū)域成為重要的客運中心和公交接駁樞紐中

3、心，極大該善本區(qū)域交通環(huán)境和出行便利。 3、配套中央大街百年歷史文脈和商業(yè)氛圍為項目提供最大化城市機能和生活要素。衣、食、住、行、育、樂、休閑等配套齊全，可全面滿足居家、商貿(mào)、商務、辦公和政務需求,4、人脈沉淀百年的世界工商貿(mào)易、政經(jīng)活動、觀光旅游人潮，區(qū)域內(nèi)的每天的人流量達30-45萬人次。 道里核心地帶居住著近30萬商貿(mào)、原籍、高收入群體。這里匯聚城市最富激情、時尚、包容、層次、氣度、智能、財富的人脈根源。 5、文脈 “百年哈爾濱，東方小巴黎”，中央大街積淀了百年的城市文化歷史，成為國內(nèi)具有歷史文化底蘊的城市遺產(chǎn)之一，成為哈爾濱城市文化一面旗幟，聚集了哈爾濱的百年文明。 6、商脈 中央大街

4、在30年代曾是遠東商業(yè)匯聚之地，其角色就有如香港的彌敦道，繁華時期聚集了30萬俄羅斯及猶太人在此生活、文化交流和商貿(mào)往來，是哈爾濱對外商貿(mào)的開元地。 延續(xù)百年的城市商業(yè)地位，占據(jù)哈爾濱經(jīng)濟貿(mào)易絕對優(yōu)勢。 7、政脈 哈爾濱市級政府機構、機關和直屬單位辦公地大多集中在道里區(qū)中央大街周圍，本項目周邊有市政協(xié)，區(qū)政協(xié)、區(qū)人大、區(qū)委、區(qū)紀檢委、市公安局、勞動局、地稅局、教育局、電話局、住宅局、電力局、科技局、城建局、經(jīng)貿(mào)局、城管局、民政局、產(chǎn)權交易中心、市工商局等直屬機關單位，屬于公務員密集區(qū)域,360經(jīng)營定位,360經(jīng)營定位,道理區(qū)總面積479平方千米,人口67萬，道里區(qū)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)79戶，其中

5、包括6戶中央直屬企業(yè)，僅產(chǎn)業(yè)工人已達數(shù)萬，還有各界白領、管理人員等擁有巨大購買潛力的消費群體匯于此，是我商場的主力消費群。 白領及藍領一族的消費趨向為國際三線、國內(nèi)一線、二線品牌,綜合客群實力及商場硬件設施，擬定我商場為中檔潮流店,經(jīng)營定位所需的數(shù)據(jù)和用途說明,一、項目分析 宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析的主要關注點有人口、經(jīng)濟、社會文化等。一個城市人口數(shù)量決定市場的大小，一個商場不可能把所有的人都作為自己的目標消費者，那些大而全、滿足所有消費群體的商場往往沒有自己的特色，也不可能辦到。 人口分析 分析人口的目的是為了了解市場規(guī)模的大小。 經(jīng)濟分析 分析經(jīng)濟的目的是為了了解顧客的需要能否轉(zhuǎn)化為需求

6、。 社會文化分析 分析社會文化的目的是為了了解顧客的消費習慣和消費心理。 行業(yè)環(huán)境分析 從競爭的角度來說，行業(yè)環(huán)境是影響商場績效的重要因素之一，與宏觀環(huán)境相比，行業(yè)環(huán)境對商場的競爭優(yōu)勢和商場獲取超額利潤有更直接的影響,經(jīng)營定位所需的數(shù)據(jù)和用途說明,一）地理位置 略 （二）項目現(xiàn)狀 略 （三）項目SWOT分析 3.1總表 優(yōu)勢分析（S）劣勢分析（W）機會分析（O）威脅分析（T,項目SWOT分析,Strength（優(yōu)勢）： 物業(yè)管理、硬件條件遠遠高于周邊商場。 可迅速在已有商圈內(nèi)樹立經(jīng)營優(yōu)勢。 Weakness（弱勢）： 經(jīng)營品項多為小品類，不便于整體形象構成。 業(yè)戶種類繁多，運營管理難度大。 O

7、pportunity（機遇）： 招商資源廣泛。 意向強烈客戶存在。 商品集中區(qū)域，可吸引客流 可迅速擊潰周邊同類商場，形成該類消費品的壟斷區(qū)。 Threat（威脅）： 面臨競爭，周邊市場可能會采取租金價格戰(zhàn)。 小區(qū)域范圍內(nèi)，或許會存在一種排外心里,項 目 定 位,項目整體定位： 立足道理商圈，做最具競爭力的潮流店。 項目功能定位： 特色餐飲、個性手機、IT數(shù)碼產(chǎn)品、外貿(mào)服裝、純港派服飾、潮流小店鋪的集中地。 項目形象宣傳定位： 打造哈爾濱首個淘潮流寶貝，享受購物娛樂的精品商場。 標消費者定位： 以道理區(qū)上班的白領和年輕一族為基礎，鎖定1630歲的年輕消費者，月收入在8001500元的消費者占6

8、5 %以上，月收入15003000元的消費者占30%，其他消費者占用5%。 商品檔次 合理進行中檔商品與中低檔商品的配比。 管理 項采用以招商經(jīng)營，商戶在約定的范圍內(nèi)獨立經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營銷，吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場經(jīng)營的靈活性相結合，開創(chuàng)新一代主題商場管理模式。（促銷期間采取統(tǒng)一收銀,招 商 說 明,一、招商范圍依據(jù)項目的定位，時尚休閑主題賣場，經(jīng)營項目均針對服裝、服飾而設，本案采用商戶獨立經(jīng)營，對商戶的經(jīng)營內(nèi)容不作強硬的控制，商場不作品類統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導性建議。本項目的招商范圍為：主力店（品牌餐飲）次主力店（中型美容院、沐足堂）服裝、服飾、精品、針織、鞋帽、箱包等。 二

9、、招商區(qū)域 南崗及道里是哈爾濱時尚、個性化商品的集散地，有數(shù)以萬計的經(jīng)營者，不乏適合本區(qū)域定位的經(jīng)營者，是本區(qū)域的招商主要面向地區(qū)。其次，周邊金太陽、紅博、人和等也有同類商品，也可做招商目標。 三、招商條件：后附（租金等） 四、招商原則 招商秉承“四個優(yōu)先”的原則 ： 1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約； 2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進； 3、獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進； 4、特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構優(yōu)先引進,招 商 說 明,五、招商策略 1、充分利用現(xiàn)有客戶資源 充分利用各位招商人員手中所掌握的客戶資源。 徹底挖掘道理區(qū)內(nèi)存在的各類客戶。 2、廣告

10、宣傳、形象包裝 成功經(jīng)營的商場少不了廣告宣傳的投入。本商場的廣告的目的是為了招商，但廣告宣傳的對象應放在目標消費者身上，我們通過廣告宣傳及形象包裝可以達到： 吸引附合定位的商家的注意，引起其發(fā)生興趣，進而加盟商場。 樹立商家的經(jīng)營信心、增加商家對我們的信任,招商說明,招商條件 1、基本租金： 本商場一樓攤位均價6-12元/天擬定租金， 二樓攤位均價4-8元/天擬定租金， 三樓攤位均價2-4元/天擬定租金 四樓攤位均價1-2元/天擬定租金 商場根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價。（具體定價略） 2、合作條件 合同一年一簽 3、優(yōu)惠政策 支持商家經(jīng)營，“放水養(yǎng)魚”是運作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法，對于一個新開

11、的商場，給予商家一定的優(yōu)惠政策，支持其經(jīng)營走上正軌。為此，對經(jīng)營者給予二個月的免租優(yōu)惠政策。 4、其他費用 對于物業(yè)管理、水電費、空調(diào)費、廣告費等各種其他雜費采用一費制，按30元/月的標準收取,與各商城租金價格對比表,招 商 條 件（租金,招商運作流程,規(guī)劃面積表及相關商場租金對比表,規(guī)劃方案,一層 肯德基、餐飲店中店、銀行、品牌珠寶、品牌化妝品、手機專賣店 二層個性手機、IT數(shù)碼、品牌休閑外貿(mào)服飾、箱包、皮具、男女鞋區(qū)、西點咖啡,規(guī)劃方案,三層 女裝、針織小百 美甲區(qū)、精品、飾品、內(nèi)衣、水果吧 四層 娛樂、電玩、餐飲、會館、寫字間,經(jīng)營定位,為體現(xiàn)360的整體商業(yè)效果(時尚潮流港)，而時尚潮

12、流的體現(xiàn)一般要由服裝，鞋類，箱包皮具和一些飾品等來組成，所以整體的時尚潮流港主要業(yè)態(tài)就由服裝、鞋類、箱包皮具及男女飾品組成,一層平面圖,目標客戶,歐萊雅牌的化妝品在哈市有著自己的廣闊市場，并且該品牌在廣告和品牌形象上都較為重視，所以該品牌的引進，可以調(diào)高女人街的整體裝修風格，同時在管理和廣告運營等方面都有著一定的幫助,目標客戶,老銀匠老字號的品牌已經(jīng)有了一個較為成熟的消費市場，它采用自己獨特的產(chǎn)品風格占領了哈市的大部分市場，所以它的引進可以帶動起我首飾區(qū)的品類品牌效果，在消費群體上也有著一定的吸引,二層平面圖,時尚潮流港二層方案布局,方案中的商鋪劃分采用的是小鋪位劃分，而時尚潮流的體現(xiàn)一般由服

13、飾表現(xiàn)出來，采用的錯位式經(jīng)營模式，以一種個性手機、IT數(shù)碼與純港派時尚服飾精品為混搭的經(jīng)營模式吸引時下的年輕消費族群。同時商鋪的中檔商品較適合現(xiàn)道里區(qū)的消費水平,目標客戶,美國駱駝是一個較好的戶外運動品牌，此品牌已有著一定知名度，他的引進可以有效的帶動我時尚潮流港的客流量，并在在整體的店面裝修和后期的360運作方面也可提供一些較好的幫助,目標客戶,唐獅品牌也是休閑服飾品牌中的前十大著名品牌，它的服裝風格較適合青少年的檔次，并且在其策劃廣告方面也比較注重，所以唐獅品牌也是我360潮流港較為適合的,目標客戶,八哥運動品牌是較耐克等品牌稍差的中等品牌，但在中等的品牌里也有著一定的影響力，并且在策劃和

14、店內(nèi)裝修等方面也可以達到我時尚潮流港的要求，所以可根據(jù)此情況考慮在二層一些稍大的面積處做一些類似的品牌，不但可以樹立一定的商城形象，并且在坪效方面也能達到我們的要求,目標客戶,森馬品牌在休閑服飾類商品中有著一定較好的口碑，并且整體的服裝針對青少年，所以受到很多消費群體的歡迎，比較適合我潮流港二層方案的客戶,箱包區(qū)品類特點,箱包作為實用且具有協(xié)調(diào)整體著裝風格的配飾，已廣泛受到各年齡及各階層人士的喜愛，我司箱包區(qū)力求打造綜合品類齊全的時尚箱包區(qū),目標客戶,上海故事是一個對市場占領方面意識較強的品牌，在哈市方面都有著一些分店，此品牌的樹立也可間接的帶動我潮流時尚港的服飾品牌檔次，從盡可能的避免因商鋪位而發(fā)生的小品牌現(xiàn)象,女鞋區(qū)品類特點,女鞋不受年齡、外貌、 身材等因素影響，所以適合人群廣泛，在各百貨店銷售穩(wěn)定。目前鞋業(yè)行業(yè)定位為中低檔，我司擬定位中高檔品牌，做錯位經(jīng)營。區(qū)域裝修風格以簡單、明朗、突出商品為目的，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、零距離的購物環(huán)境。 讓每個女人雙腳愛上鞋,目標客戶,千嬌百媚品牌內(nèi)衣，都