小區(qū)物業(yè)管理方案[務實文章]

1、 在水一方小區(qū)物業(yè)管理方案 北京世紀網(wǎng)商物業(yè)有限公司 2011年6月目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況1. 地理位置該項目位于通州區(qū)（四至）項目主要經(jīng)濟指標項 目計量單位數(shù) 值居住區(qū)規(guī)劃總用地m21.居住區(qū)用地m22.其它用地m20居住戶數(shù)戶416居住人數(shù)人戶均人數(shù)人/戶總建筑面積m246677.78住宅建筑面積m242391.3底商面積m24286.48人防m(xù)2容積率m2/ hm2地面停車位輛68綠地率%二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管

2、理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。1、 房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)

3、護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)

4、施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情

5、況，建立起適合在水一方的智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、 環(huán)境衛(wèi)生管理在在水一方項目，我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日

6、清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供相應檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。2.2環(huán)境管理在水一方的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3.綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對

7、所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6.1住戶裝修管理在在水一方物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)

8、性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造在水一方溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管

9、理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。三、物業(yè)管理模式居住在在水一方社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。1、 管理方法1.1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務。1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管

10、理服務行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段。2、 運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。3、 實施措施3.1治安管理上 “三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車。3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、 管理手段4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時

11、的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范

12、圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度1、服務中心組織機構(gòu)1.1物業(yè)管理公司組織機構(gòu)圖物業(yè)管理公司在水一方業(yè)委會管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理會計出 納環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務中心2、公共管理制度2.1停車場管理須知A、 區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口

13、處，影響小區(qū)居民的出入。D、 小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入

14、。E、 請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。2.3寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理

15、須知A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、 請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A. 應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；B. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度

16、；C. 帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F. 關(guān)心小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)，并接受業(yè)主管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；32經(jīng)理助理崗位職責A. 負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關(guān)；B. 負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；C. 負責對本中心員工各類考核；D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；

17、E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；I. 負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工

18、之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；34保安部主管崗位職責A、 負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；B、 制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；C、

19、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；D、 負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、 負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件

20、時以身作責，組織處理；H、 負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。35工程維修部主管職責A、 負責小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓；C、 負責制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務采購；D、 做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、

21、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；36、服務中心主管職責A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、 負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、 負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理；D、 制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、 負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求在水一方物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，

22、實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）1、物業(yè)費收入：二層以上住戶1.38元/平米/月*40865.79平米*12月= 676737.48元一層住戶1.00元/平米/月*1525.51平米*12月= 18306.12元底商住戶1.20元/平米/月*4286.48平米*12月= 61725.312元 全部收入總合計：756786.9元按90%繳率計算收入為: 756786.9元*90%=681092.元應交稅費為: 681092*5.5%=37460元凈收入為: 681092-37460=643632元2、垃圾清運費: 全部收入 30元/年*416戶 = 12

23、480.00元，外包清運費用7000元物業(yè)收入：12480元7000元5400元3、廣告位收入;另計4、車位收入： 另計 5、供暖：供暖外包 物業(yè)收費總額為：649032.00元一、物業(yè)人員配置：經(jīng)理1名；主管1名； 客服 1名；維修2名；保安4人；保潔5名五、物業(yè)費的成本測算在水一方小區(qū)物業(yè)管理年度運營費用預算表序號項目年費用（元）合計簡要說明1辦公費用餐費70000.0 交通費5000.0 通訊費6000.0 包含固定電話費網(wǎng)絡費用辦公用品5000.0 飲用水1500.0 辦公室設(shè)備維護費4000.0 社區(qū)活運經(jīng)費10000.0 可以含環(huán)境裝飾費 刪除一條服裝費5000.0 服裝費按照每人

24、每年330元計算，每套工服使用年限2年小計1251002物業(yè)人員安排及工資含保險費用、福利費、加班費夜班費物業(yè)主管1人48000.0 客服人員1人28800.0 工 程人員2人60000.0 小計1368003物業(yè)管理區(qū)域秩序維護安全管理費用：保安費保安班長24000.0 保安員3名54000.0 小計780004公共區(qū)域綠化費用13600.0 13600含人工，材料費（外包）5公共設(shè)備設(shè)施維護運行能源費128600.0 拿出計算基數(shù) 電費、水費（含電梯用電、設(shè)備用電）維修費30000.0 檢測費3565.0 避雷檢測費1320元、滅火囂800元 水質(zhì)檢測費1445元電梯費85000.0過高

25、4000差不多，17部梯子 外委費、維修費（17部5000元）化糞池清掏費5500.0 5個1100元小計2526656公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費保潔工資費用90000.0 （含保險費用）清潔費946.0 水箱清潔費94平方米9元消殺防疫費550.0 水箱消殺防疫清潔用品5000.0 小計96496.007小區(qū)環(huán)境裝飾費用5000.0 50008公共區(qū)域用水費用1000.0 1000自備井按定額計算9公共安全保險費用35000.0 35000財險一切險；公共責任10設(shè)備折舊3000.0 3000合計728061.00總計：第一年投入費用為728061.00-649032.00=79029元整，按照預算

26、打造品牌！六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施為將在水一方小區(qū)建設(shè)成為文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標準實施物業(yè)管理。具體服務承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務：1、簽訂物業(yè)服務合同，明確權(quán)利義務關(guān)系；2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務管理，檔案管理等制度；5、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦

27、服務，公示服務項目和收費價目；8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75以上。二、公共服務（一）安全管理10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控； 12、小區(qū)內(nèi)每3小時保安巡查一次；14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。（二）環(huán)境管理17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓

28、梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；22、定期清除綠地雜草、雜物；23、定期預防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志

29、。27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；28、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；34、路燈、樓道燈完好率不低于8035、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應急方案；三、便民服務

30、物業(yè)公司提供的無償服務（共計24項）類別編號項目內(nèi)容家 政 服 務1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋4發(fā)布氣象信息5代訂牛奶老年服務6建立老年活動組織。7組織老年聯(lián)誼活動8組織健康義診活動 物業(yè)提供的有償服務（共計62項）類別編號項目內(nèi)容價格待定1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線日 常 維 修 裝 飾 服 務16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、

31、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家 政 服 務32室內(nèi)整體保潔33木地板打蠟34看護病人35上門收洗衣服（洗衣費另記）36接送小孩上學37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓42清潔地毯、沙發(fā)43小學生中餐44學生寒暑假短期學習班45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）46為老

32、人讀報,聊天禮儀服務47特殊安全服務48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健 康 服 務50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓商 務 服 務55長途電話56接發(fā)傳真57打字58復印59出租商務洽談室60出租會議室61租車62汽車美容四、服務承諾標準序號指標名稱北京市標準服務承諾標準服務質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%98%制定維修技術(shù)人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%99%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決

33、，并按照維修回訪制度進行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99%由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%95%制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%95%制定公用設(shè)施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%96%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無