房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)務(wù)供參考

1、上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房屋拆遷評(píng)估培訓(xùn)材料房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)務(wù)（供參考）目 錄第一部分有關(guān)解釋和技術(shù)細(xì)則一、拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格、內(nèi)涵二、作業(yè)流程1、拆遷補(bǔ)償估價(jià)項(xiàng)目作業(yè)流程2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作注意事項(xiàng)三、估價(jià)方法及操作要點(diǎn)（一）估價(jià)方法的選擇（二）基準(zhǔn)價(jià)格修正法（三）市場(chǎng)比較法應(yīng)注意的事項(xiàng)（四）收益法及操作中注意事項(xiàng)（五）成本法及操作四、估價(jià)結(jié)果平衡第二部分 估價(jià)成果內(nèi)容及格式一、估價(jià)匯總報(bào)告內(nèi)容及格式二、估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容及要求三、分戶報(bào)告（附分戶估價(jià)報(bào)告格式表）四、成果資料存檔第一部分 有關(guān)解釋和技術(shù)細(xì)則一、拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格定義、內(nèi)涵1、拆遷補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格的定義根據(jù)上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

2、技術(shù)規(guī)范 （試行） 中關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的定 義，拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格應(yīng)是不考慮抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利影響的公開市場(chǎng)價(jià)格。2、 拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵及相應(yīng)的操作 由于土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，在具體操作中需分別處理。 居住房屋 除花園住宅以外的居住房屋， 凡是有產(chǎn)證的一律視同產(chǎn)權(quán)房， 無 產(chǎn)證的需與委托方協(xié)商并在報(bào)告中加以說明。 非居住房屋 出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)， 應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限和建筑 物尚可使用年限，評(píng)估其有效使用期限內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于劃撥土地上的房 地產(chǎn)，評(píng)估價(jià)格中不包含土地使用權(quán)出讓金。二、作業(yè)流程1、拆遷補(bǔ)償估價(jià)項(xiàng)目作業(yè)流程（見下圖）格修正法i不適用基準(zhǔn)價(jià)1F編與估價(jià)報(bào)告、技術(shù)

3、報(bào)告填寫分戶估價(jià)報(bào)告單2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘的注意事項(xiàng)（1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)性質(zhì)和房屋類別，提前制作統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)勘察表，并 按照勘察表列舉的勘察內(nèi)容要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察工作。勘察表應(yīng)注明踏勘時(shí)間、踏勘 人。房屋結(jié)構(gòu)、用途、建造年代、使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)可以從房屋所有權(quán)證 或房地產(chǎn)權(quán)證獲得。其中房屋結(jié)構(gòu)一般分為鋼混、混合、磚混、磚木立柱、磚木單 墻、木結(jié)構(gòu)、竹木、竹結(jié)構(gòu)等。（2）現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)拍攝可以反映基地整體現(xiàn)狀的照片，并分類選擇有代表性的房 屋進(jìn)行拍照；（3）如果無產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)記錄房屋平面圖、標(biāo)示尺寸，用于評(píng)估工作參考。三、估價(jià)方法及操作要點(diǎn)（一）估價(jià)方法的選擇房屋類別條件適用方法居住房屋

4、集中、連片、同類型房屋基準(zhǔn)價(jià)格修正法整棟花園住宅、新式里弄及其它不適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的房屋市場(chǎng)比較法、成本法非居住房屋有成交案例市場(chǎng)比較法無成交案例，有出租案例收益還原法無成交案例，無出租案例，如機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠成本法在建工程成本法、假設(shè)開發(fā)法（二）、基準(zhǔn)價(jià)格修正法1、基準(zhǔn)價(jià)格修正法的適用范圍基準(zhǔn)價(jià)格修正法適用同一基地中集中連片大批量同類型居住房屋以拆遷補(bǔ)償 為目的的價(jià)格評(píng)估。對(duì)整幢花園住宅、新式里弄住宅的拆遷補(bǔ)償評(píng)估不宜采用基準(zhǔn) 價(jià)格修正法，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行。2、基準(zhǔn)價(jià)格修正法的具體操作步驟（1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘，搜集房地產(chǎn)用途、面積、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料，填寫踏勘表；（2）劃分房屋類別；（3）按房屋類別

5、選擇典型房屋；（4）調(diào)查搜集典型房屋的可比交易實(shí)例；（5）計(jì)算確定各類別典型房屋的價(jià)格作為類別基準(zhǔn)價(jià)格；（6）進(jìn)行各類別基準(zhǔn)價(jià)格平衡，確定各類別基準(zhǔn)價(jià)格；（7）進(jìn)行估價(jià)對(duì)象與代表性房屋的比較分析，確定修正因素和修正系數(shù)，評(píng) 估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格；（8） 進(jìn)行估價(jià)結(jié)果審核、平衡，制作估價(jià)結(jié)果一覽表（表格形式和內(nèi)容 見估價(jià)結(jié)果報(bào)告書內(nèi)容及試行規(guī)范格式）。（9）編制估價(jià)匯總報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；（10）制作分戶估價(jià)報(bào)告（見分戶報(bào)告試行格式）；（11）整理資料存檔。3、劃分房屋類別的具體要求和操作要點(diǎn)按照房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、功能相同，建造年份、房地產(chǎn)價(jià)格水平相近等來劃分房屋類別。在具體操作時(shí)，可以在上海市房屋建筑

6、類型分類表（滬房90規(guī)字發(fā)第518號(hào)）分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合可能收集到的交易實(shí)例進(jìn)行劃分，類別和實(shí)例應(yīng)有 對(duì)應(yīng)關(guān)系。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，類別可以細(xì)分，也可粗分。一般地說，類別劃分越細(xì)，估價(jià)精 度越高，但對(duì)類別劃分工作和實(shí)例的要求越高。房屋類別劃分可參考居住房屋分類參考表：居住房屋分類參考表房屋類別總體結(jié)構(gòu)式樣特征分類標(biāo)準(zhǔn)及特征說明公寓1-1鋼骨高層一般為50年代建造，主體結(jié)構(gòu)為鋼骨，8層以 上（含8層），有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和專 門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，一套或多套衛(wèi)生 設(shè)備，裝修精致，有電梯設(shè)備。公寓1-2鋼混高層或多 層一般為40年代建造，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框 架的咼層或多層住宅，有分層住宅形態(tài)

7、，有獨(dú)立室號(hào)和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，有正規(guī) 衛(wèi)生設(shè)備，裝修精良，有電梯設(shè)備。公寓1-3混合一梯兩戶一般為40年代建造，混合結(jié)構(gòu)，7層（含7層） 以下，有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和專門出入， 有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備和電梯， 公共部位裝修較好。公寓1-4混合一梯多戶一般為40年代建造，主體混合結(jié)構(gòu)，7層（含7 層）以下，有分層住宅形態(tài)，整體呈連接式，有 客廳和衛(wèi)生設(shè)備，無電梯，裝修普通?；▓@住宅2-1部分鋼砼容積率0.6一般為20-40年代建造，建筑主體為鋼砼結(jié)構(gòu)， 并且保養(yǎng)較好，客廳、餐廳等功能、布局合理， 有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨(dú)立或聯(lián)接式住宅?；▓@ 較大，建筑容積率0.6的

8、為2-1類；花園較小,建 筑容積率0.6的為2-2類?；▓@住宅2-2部分鋼砼容積率0.6花園住宅2-3混合容積率0.6一般為20-40年代建造，建筑主體為混合結(jié)構(gòu)， 有正規(guī)的客廳、餐廳等，有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的 獨(dú)立或聯(lián)接式住宅?；▓@較大，建筑容積率0.6的為2-3類；花園較小,建筑容積率0.6的為2-4 類?；▓@住宅2-4混合容積率0.6花園住宅2-5磚木容積率0.6一般為20-40年代建造，建筑主體為磚木結(jié)構(gòu)， 客廳、餐廳等功能較好，主體單層咼3米以上，有 兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨(dú)立或聯(lián)接式住宅?；▓@較 大，建筑容積率0.6的為2-5類；花園較小，建筑 容積率0.6的為2-6類。花園住宅2-6磚

9、木容積率0.6新工房3-1鋼混高層一般為50- 60年代建造，8層以上（含8層）鋼 混結(jié)構(gòu)，裝修普通，有獨(dú)用廚房、衛(wèi)生設(shè)施和陽 臺(tái)，各有室號(hào)和專門出入，有電梯設(shè)備。新工房3-2鋼混高層8層以上（含8層）鋼混結(jié)構(gòu)，裝修較好，公 共部位墻面、地面貼磚，有獨(dú)立成套廚房、衛(wèi)生 工 口17口 厶 AzQpI Hr -Ar rhAAr新工房3-3鋼混高層和陽臺(tái)，各有室號(hào)和專門出入，有電梯和大門等 設(shè)備。90年代以后建造的為3-2類，7080年代建 造的為3-3類。新工房3-4混合多層 獨(dú)立成套7層（含7層）以下混合結(jié)構(gòu)，有獨(dú)用成套大衛(wèi) 生設(shè)備，各有室號(hào)及專門出入。90年代以后建造 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的為3-4類，7

10、080年代建造的為3-5類。新工房3-5混合多層 獨(dú)立成套新工房3-6混合多層 獨(dú)立成套一般為5060年代建造，以45層的混合結(jié)構(gòu) 為主，有全套獨(dú)用衛(wèi)生設(shè)備，有陽臺(tái)且各有室號(hào) 及專門出入。新工房3-7混合多層不成 套一般為50年代建造，7層（含7層）以下混合結(jié) 構(gòu)，合用廚房和衛(wèi)生設(shè)備、或單項(xiàng)獨(dú)用、改全獨(dú) 用，一般無陽臺(tái)和正規(guī)廳。新工房3-8磚木多層不成 套一般為50年代建造，7層（含7層）以下磚木 結(jié)構(gòu)，合用廚房、衛(wèi)生等設(shè)施。新工房3-9磚混不成套一般為50年代建造，7層（含7層）以下磚、 木混合或小梁薄板結(jié)構(gòu)，合用倒便器或無衛(wèi)生設(shè) 備。新式里弄4-1混合新穎三層一般為20-40年代建造，新穎

11、三層聯(lián)結(jié)式混合 結(jié)構(gòu)，裝修較好，有三件套大衛(wèi)生設(shè)備，有小花 園、陽臺(tái)等設(shè)施。新式里弄4-2磚混普通三層 （含假三層）一般為20-40年代建造，普通三層（含假三層） 聯(lián)結(jié)式磚混結(jié)構(gòu)，有衛(wèi)生、廚房設(shè)備，無獨(dú)立花 園、陽臺(tái)設(shè)施。新式里弄4-3磚木普通二層 （含假二層）一般為20-40年代建造，普通二層（含假二層） 聯(lián)結(jié)式磚木結(jié)構(gòu)，有衛(wèi)生、廚房設(shè)備，無獨(dú)立花 園、陽臺(tái)設(shè)施。舊式里弄5-1磚木1等新式石庫 門一般為40年代建造，新式石庫門，聯(lián)接式磚木 1等結(jié)構(gòu)住宅，有衛(wèi)生設(shè)備，無花園、陽臺(tái)設(shè)施。舊式里弄5-2磚木2等普通石庫 門或廣式一般為30-40年代建造，普通石庫門或廣式， 聯(lián)接式磚木2等結(jié)構(gòu)住宅，

12、無衛(wèi)生設(shè)備。舊式里弄5-3磚木（立柱單 墻）舊式樓房一般為30-40年代建造，聯(lián)接式立柱單墻結(jié) 構(gòu)，式樣陳舊的樓房，無衛(wèi)生設(shè)備。舊式里弄5-4磚木平房一般為30-40年代建造，聯(lián)接式磚木結(jié)構(gòu)，單 層平房，無衛(wèi)生設(shè)備。舊式里弄5-5磚木（立柱單墻）矮樓房一般為30-40年代建造，聯(lián)接式磚木結(jié)構(gòu)，層 高低矮的樓房，無衛(wèi)生設(shè)備。簡(jiǎn)屋6-1木結(jié)構(gòu)或 磚墻瓦頂建造標(biāo)準(zhǔn)低的簡(jiǎn)陋房屋或臨時(shí)房屋，瓦屋面、 磚墻身、木屋架三項(xiàng)條件中至少有一項(xiàng)比較簡(jiǎn)陋 不正規(guī)，無衛(wèi)生設(shè)備。自建房屋7-1磚混多層一般為市區(qū)70年代以后的自建房屋，多為磚混 結(jié)構(gòu)。其中2層（含2層）以上多層樓房為7-1類， 單層平房為7-2類，一般無

13、衛(wèi)生設(shè)備。自建房屋7-2磚混平房4、選擇典型房屋典型房屋是各類別房屋中建筑結(jié)構(gòu)、功能、式樣具有代表性的房屋。選擇典型 房屋時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1）典型房屋應(yīng)分類選擇；（2）典型房屋要求在建筑結(jié)構(gòu)、 式樣和功能等方面具有代表性， 如位置、 采光、 視野、房屋保養(yǎng)、基本無裝修或一般裝修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花園住宅一般以正房為主、根據(jù)正房或 主臥室朝向并結(jié)合交易實(shí)例選擇典型房屋；（4）典型房屋的具體條件應(yīng)清楚、準(zhǔn)確。5、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格的技術(shù)要求與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和滬房地資市 200266 號(hào)文規(guī) 定中關(guān)于市場(chǎng)比較法的有關(guān)要求相同。 一般應(yīng)考慮的修正因素主要包括： 交

14、易日期、 交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素。區(qū)域因素包括：座落、交通便捷程度、環(huán)境優(yōu)劣 狀況、商服繁華程度、公建配套設(shè)施狀況等；個(gè)別因素包括：位置、朝向、層次、 設(shè)備、公共部位裝修等。對(duì)于交易實(shí)例與典型房屋或者典型房屋估價(jià)對(duì)象房屋在結(jié)構(gòu)、房型、設(shè)備、的 修正可參考下表確定：居住房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)構(gòu)、式樣、房型、設(shè)備修正系數(shù)參考表修正因素類別標(biāo)準(zhǔn)房屋修正因子修正幅度備注建筑結(jié)構(gòu)磚木類磚木1等磚混2 %磚木1等P 0 %磚木2等-2 %簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)-8 %混合類混合預(yù)制混合預(yù)制0%混合現(xiàn)澆5%鋼混、鋼骨類普通鋼混普通鋼混0%鋼骨3%式樣公寓、合用的 花園住宅聯(lián)接式一 梯兩戶聯(lián)接式一梯多戶-2%獨(dú)立式一梯多

15、戶-1%聯(lián)接式一梯兩戶0%獨(dú)立式一梯兩戶2 %新式里弄單開間單開間0%指整幢建筑式 樣雙開間5%舊式里弄普通石庫門新式石庫門2%普通石庫門0%廣式-2%房型兩室一廳二室兩廳1.5%無廳修正-2%;假層、亭子間、 底層車庫、輻 房的修正系數(shù)、J: 二室一丿丁1 %兩室兩廳r 1 %兩至廳0%一至一廳-1%指相對(duì)于兩室 一廳正房單價(jià) 的修正系數(shù)。假層、亭子間-5%底層車庫-10%輔房-10%煤衛(wèi)設(shè)備煤衛(wèi)2戶 全合用煤衛(wèi)全獨(dú)用8%一套以上衛(wèi)生 每增加一套修正 0.5%改建全獨(dú)用5%煤衛(wèi)單項(xiàng)獨(dú)用3%煤衛(wèi)2戶全合用0%煤衛(wèi)3戶（含3 戶）以上全合用-1%倒便器-5%無衛(wèi)生-6%基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)定中的其他具體要

16、求如下：（ 1） 應(yīng)對(duì)基地內(nèi)和臨近區(qū)域內(nèi)的成交實(shí)例做全面調(diào)查，一般應(yīng)調(diào)查本拆遷基 地一年內(nèi)全部成交案例， 并經(jīng)分析剔除后， 每一種類型的房屋應(yīng)選擇 4或 4個(gè)以上 的正常案例作為可比實(shí)例進(jìn)行評(píng)估。（2）可比實(shí)例應(yīng)優(yōu)先選用基地內(nèi)的成交實(shí)例；（3）可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)比較修正后相差幅度應(yīng)不超過 30；（4）應(yīng)取可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格的平均值作為典型房屋的價(jià)格。（5）基準(zhǔn)價(jià)格關(guān)系到整個(gè)基地估價(jià)結(jié)果的可比性和合理性， 評(píng)估得到各類別典 型房屋的價(jià)格后，必需經(jīng)過平衡后確定各類別房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。6 、分戶房屋估價(jià)估價(jià)對(duì)象房屋分戶估價(jià)即在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，通過估價(jià)對(duì)象房屋具體條件與典 型房屋條件的比較，根據(jù)上海市

17、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范 （試行）中規(guī)定 的朝向、層次和其他因素修正標(biāo)準(zhǔn)，確定修正系數(shù)，評(píng)定具體房屋價(jià)格。（三）估價(jià)對(duì)象直接采用市場(chǎng)比較法時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)1、總體技術(shù)要求與建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 關(guān)于市場(chǎng)比較法的有關(guān)要 求相同。2 、選擇成交案例不應(yīng)少于 3 個(gè)，成交日期不超過 6 個(gè)月，可比成交實(shí)例主要要 求與估價(jià)對(duì)象在建筑結(jié)構(gòu)、房屋類別、建造年代和價(jià)格類別上相同或相近，并且應(yīng) 優(yōu)先選用本拆遷范圍內(nèi)發(fā)生的成交案例。3、修正系數(shù)可參考本文中有關(guān)修正系數(shù)表中列出的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。4、要注意比較對(duì)象的一致性。（四）收益法及操作中的注意事項(xiàng) 不具備市場(chǎng)比較法估價(jià)條件但有租金收益的可采用收益法估價(jià)

18、，即根據(jù)估價(jià)對(duì) 象出租時(shí)正常情況下的年租金和該房屋的可使用年限，還原得到估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ) 償價(jià)格。采用收益法估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮正常情況的空置率，并采用房屋出租純收益。出租純 收益及費(fèi)用計(jì)算參考同類區(qū)域、同類房屋的社會(huì)平均水平。還原率應(yīng)按照行業(yè)社會(huì)平均水平確定。五）成本法及操作既無成交實(shí)例又無租金收益的，可采用成本法估價(jià)，即分別評(píng)估出估價(jià)對(duì)象單 位建筑面積的熟地樓面價(jià)格和建筑物現(xiàn)值，取二者之和作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格。樓面地 價(jià)按出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定；建筑物現(xiàn)值根據(jù)重置成本結(jié)合成新 折舊評(píng)定。具體操作中，樓面地價(jià)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法和其他一種方法綜合評(píng)定?？筛鶕?jù)相 同或相似區(qū)域相同用途、功能的物業(yè)

19、的開發(fā)價(jià)值，根據(jù)合理確定的地價(jià)構(gòu)成，采用 假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評(píng)估樓面地價(jià)。四、估價(jià)結(jié)果平衡拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果正式確定前，應(yīng)進(jìn)行評(píng)估價(jià)格的平衡。平衡包括拆遷地塊內(nèi) 部各個(gè)類別、分戶之間和就近同類地塊之間的平衡。第二部分 估價(jià)成果內(nèi)容及格式拆遷補(bǔ)償估價(jià)成果包括估價(jià)匯總報(bào)告、分戶報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。一、 估價(jià)匯總報(bào)告估價(jià)匯總報(bào)告又稱估價(jià)報(bào)告，是向拆遷委托方提交的經(jīng)過匯總的估價(jià)結(jié)果報(bào)告 書。估價(jià)匯總報(bào)告一般由首頁、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書、附件四部分構(gòu)成。 估價(jià)報(bào)告首頁由項(xiàng)目名稱、委托估價(jià)方（名稱） 、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱） 、簽發(fā) 及估價(jià)人員（姓名） 、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)構(gòu)成。獨(dú)立為一頁。估價(jià)師聲明

20、是簽發(fā)及估價(jià)人員就估價(jià)報(bào)告的客觀、公正、公平性作出的承諾或 聲明。要列明估價(jià)師姓名、注冊(cè)資格證書號(hào)。獨(dú)立為一頁。估價(jià)結(jié)果報(bào)告是報(bào)告書的主體。主要記載了估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、 價(jià)格定義、估價(jià)方法及技術(shù)要點(diǎn)、房屋分類、修正系數(shù)表和估價(jià)結(jié)果匯總表等。 （參 考規(guī)范格式見附件 1）分戶報(bào)告可以作為匯總報(bào)告的附件，提交給委托方。 匯總報(bào)告的其他附件主要應(yīng)包括：1、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖（主要指拆遷地塊的地理位置）2、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明及有關(guān)資料3、經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可的估價(jià)對(duì)象的實(shí)地踏勘、測(cè)繪記錄、現(xiàn)狀照片4、可比實(shí)例的實(shí)地踏勘記錄及其它資料5、其他相關(guān)依據(jù)資料6、機(jī)構(gòu)資格證書7、簽發(fā)及估價(jià)人員資

21、格證書二、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 每個(gè)拆遷估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)有完整的估價(jià)技術(shù)報(bào)告，市場(chǎng)比較法、成本法、收益法的 要求與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式 （ 1997 0609 發(fā)布）中有關(guān)要求 相同。主要應(yīng)闡述清楚估價(jià)的技術(shù)方法和方法選擇的依據(jù)、估價(jià)的過程、各參數(shù)、 系數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的平衡情況和結(jié)果的確定方法等。采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的一般應(yīng)闡述清楚以下事項(xiàng)： 應(yīng)闡述劃分房屋類別的依據(jù)、劃分結(jié)果、各類別房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建 造年代、式樣、設(shè)備設(shè)施條件等特征標(biāo)準(zhǔn)； 典型房屋的選擇條件、選擇結(jié)果； 可比實(shí)例的情況描述和類別基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估及確定過程； 各估價(jià)對(duì)象修正因素和修正系數(shù)； 各估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果； 采

22、用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的估價(jià)技術(shù)報(bào)告的具體內(nèi)容和參考格式見附件2。三、分戶報(bào)告分戶報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：1、項(xiàng)目基本內(nèi)容：估價(jià)對(duì)象、位置、委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)（地址、法人代表等） 價(jià)格定義、價(jià)格時(shí)點(diǎn)等；2、估價(jià)對(duì)象情況：房型、朝向、設(shè)備、層次等；3、計(jì)算過程要點(diǎn)：基準(zhǔn)價(jià)格、修正系數(shù)、估價(jià)結(jié)果；4、簽名蓋章：估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；5、提示性條款：復(fù)估時(shí)效、復(fù)估機(jī)構(gòu)聯(lián)系電話 / 地址等。參考格式見附件 3：房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)分戶報(bào)告四、成果資料存檔 下列資料須和估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告一起整理存檔。1、委托估價(jià)合同；2、拆遷許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證或有關(guān)批準(zhǔn)文件；3、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料

23、；4、估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6、確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；7、其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料。附件 1：基準(zhǔn)價(jià)格修正法估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容及規(guī)范格式（供參考）一、委托估價(jià)方 名稱、法定代表人、地址、拆遷資質(zhì)等級(jí)及資質(zhì)證書號(hào)等二、受托估價(jià)方 名稱、法定代表人、地址、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)及資質(zhì)證書號(hào)等三、估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介1、估價(jià)對(duì)象界定：基地的座落、范圍、門牌號(hào)、土地面積等2、權(quán)利和登記狀況 估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、使用人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；登記用途；房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)等。 可以表格形式整理表述。3、建筑物及設(shè)備、公共部位裝修狀況根據(jù)房屋類別， 以表格形式分類整

24、理描述的基地總體情況。 表述內(nèi)容應(yīng)包括： 哪些類別的房屋、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、具備的設(shè)施條件、房型和式樣等。4、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析（1）基地所在區(qū)域條件：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、公交便捷程度、市政設(shè)施條 件和環(huán)境優(yōu)劣狀況。（2）基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情： 主要是該區(qū)域商品房和二手房市場(chǎng)銷售 狀況、平均或一般價(jià)格水平。（3）其它個(gè)別條件：基地內(nèi)部有無環(huán)境污染、噪音、地質(zhì)方面等的不利因素 或集中綠地、公共景觀建筑等有利條件；有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利 因素，等等。四、估價(jià)目的 評(píng)估房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格，供拆遷補(bǔ)償參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日六、價(jià)格定義 滿足全部限制條件下于估

25、價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格， 不包含房屋室內(nèi) 二次裝修費(fèi)用七、估價(jià)原則八、估價(jià)方法及要點(diǎn)1、估價(jià)總體思路和技術(shù)方法總體闡述選擇基準(zhǔn)價(jià)格修正法的理由、總體技術(shù)思路。2、房屋分類表將房屋分類結(jié)果按下表表述:類別名稱類別條件表述類別房屋備注（以90518 號(hào)文為基礎(chǔ)細(xì)分）（表述內(nèi)容應(yīng)包括：式樣、 建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、 建造年代等）（列舉屬于該類別的 房屋的幢號(hào)、門牌號(hào)）對(duì)個(gè)別與類別條件有差異的房屋予以說明3）基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定采用市場(chǎng)比較法評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格的列示采用的可比交易實(shí)例表（4個(gè)以上）XXX類別可比交易實(shí)例表：交易實(shí)例名稱實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3實(shí)例4位置價(jià)格（元/M2）價(jià)格類別價(jià)格期日建筑結(jié)構(gòu)所在層

26、/總層數(shù)房型建筑面積建造年代設(shè)施設(shè)備條件其他條件采用的修正系數(shù)總表即在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上修正評(píng)估分戶房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，進(jìn)行朝向、層次和其它 因素修正時(shí)具體取定的修正系數(shù)。采用成本法評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格的熟地樓面價(jià)的評(píng)定方法和技術(shù)思路，建筑物價(jià)格的評(píng)估方法和技術(shù)思路。 采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評(píng)估熟地樓面價(jià)的，列舉測(cè)算開發(fā)價(jià)值或銷售價(jià)格 的多層商品房銷售實(shí)例，列出剝離成本項(xiàng)目計(jì)算熟地樓面價(jià)格的公式。采用成本法評(píng)估熟地樓面價(jià)的，列出累加成本項(xiàng)目計(jì)算熟地樓面價(jià)格的公式。各類別建筑物套用的基本價(jià)格或造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用成本法評(píng)估得到基準(zhǔn)價(jià)格后，再經(jīng)修正評(píng)估分戶房地產(chǎn)價(jià)格的，列出與前述類似的采用的修正系數(shù)總表4）類別基準(zhǔn)價(jià)格類

27、別名稱類別基準(zhǔn)價(jià)格（元/M 2）備注分類名稱以建筑面積計(jì)的房地產(chǎn)價(jià)格注明價(jià)格內(nèi)涵及條件九、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果應(yīng)精確到個(gè)位。大批量拆遷房屋的估價(jià)結(jié)果可以表格式表述，表格形式和內(nèi)容如下:XXX基地拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果一覽表序 號(hào)估價(jià) 對(duì)象位置產(chǎn)權(quán)或 使用人權(quán)利 狀況土地使用 權(quán)性質(zhì)建筑 面積房屋 類別建筑 結(jié)構(gòu)實(shí)際 用途登記 用途評(píng)估設(shè) 定用途評(píng)估單價(jià)（元 /M2）總價(jià)（元）備注估價(jià)機(jī)構(gòu)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)：年月 日十、簽發(fā)及估價(jià)人員包括：姓名、資格證書號(hào)、簽名或簽章十一、估作業(yè)日期附件2、基準(zhǔn)價(jià)格修正法估價(jià)技術(shù)報(bào)告書內(nèi)容及規(guī)范格式（供參考）一、估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介1、估價(jià)對(duì)象界定：估價(jià)對(duì)象基地的座落、范圍、門牌號(hào)、土

28、地面積等2、地上房屋情況概述二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析1、區(qū)域因素分析指基地所在的區(qū)域條件，包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、公交便捷程度、市政 設(shè)施條件和環(huán)境優(yōu)劣狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性因素。2、市場(chǎng)行情分析指基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情：主要是該區(qū)域商品房和二手房市場(chǎng)銷售狀 況、平均或一般價(jià)格水平，并應(yīng)按評(píng)估對(duì)象中的房地產(chǎn)用途和房屋類別類別分別 分析、表述。3、其它個(gè)別因素分析（1）基地內(nèi)部或周邊有無環(huán)境污染、噪音；（2）基地內(nèi)部或周邊有無集中綠地、公共景觀建筑等有利條件；（3）有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利因素（4）有無地質(zhì)方面等的不利因素，等等。三、估價(jià)方法及技術(shù)思路總體闡述選擇基準(zhǔn)價(jià)格修正法的

29、理由、技術(shù)過程，表述內(nèi)容包括選擇基準(zhǔn)價(jià) 格修正法的依據(jù)、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定方法和方法選擇的理由、 分戶價(jià)格的評(píng)估方法。四、估價(jià)方法和過程（一）采用市場(chǎng)比較法評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格的1、房屋分類1）房屋分類的依據(jù)闡明分類依據(jù)的要素：如式樣、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備和設(shè)施條件等;2）分類結(jié)果（可按下表闡述）類別名稱類別條件表述類別房屋備注（以90518 號(hào)文為基礎(chǔ)細(xì)分）（表述內(nèi)容應(yīng)包括：式樣、 建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、 建造年代等）（列舉屬于該類別的 房屋的幢號(hào)、門牌號(hào)， 并指明典型房屋）對(duì)個(gè)別與類別條件有差異的房屋予以說明2、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定（1）基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估方法和思路總體表述評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格選用的方法、依據(jù)和條件、評(píng)估的技術(shù)過程。（2）選擇典型房屋根據(jù)房屋分類結(jié)果，分類指明典型房屋和典型房屋的特征，并整理列表表述類別名稱典型房屋典型房屋特征備注典型房屋的幢號(hào)、門牌號(hào)式樣、結(jié)構(gòu)、朝向、層次、房 型、設(shè)施設(shè)備條件等。（3）評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格按照建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范關(guān)于市場(chǎng)比較法的有關(guān)要求和上海市城市 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范（試行）對(duì)市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)定的有關(guān)要求, 逐個(gè)對(duì)各類別的典型房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（4）類別基準(zhǔn)價(jià)格的平衡說明類別基準(zhǔn)價(jià)格之間及與類似區(qū)域拆遷估價(jià)基準(zhǔn)價(jià)格的差異狀況，是否 需要平衡調(diào)整、平衡的理由和依據(jù)。（5）類別基準(zhǔn)價(jià)格表類別名稱典型房屋類別基準(zhǔn)價(jià)格（元/M2）備