前期物業(yè)管理實(shí)施方案

1、前期物業(yè)管理方案根據(jù)“嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住 戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“花休閑廣 場(chǎng)小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的社 區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一、蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)概況“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”位于太倉(cāng)市新區(qū)瀏太路北側(cè)、江申涇西側(cè)，總建 筑面積47918.91萬(wàn)平方米，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有 較高價(jià)值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物 業(yè)。美麗的社區(qū)，更需

2、要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公 司去用心呵護(hù)。二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)的實(shí)況，我司確定蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)為中高 檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服 務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處 理并有回訪記錄。（二 ）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。（三）建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率 100%，返修率不高于1%。（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。(五) 物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。(六

3、) 常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)(1) 棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。(2) 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。(3) 空調(diào)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事 故隱患。(1) 供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前 1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī) 可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織 開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道 暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。(4) 給排水系統(tǒng)。每半年清洗水

4、池1次，保證水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周 圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年 進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房 無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在 20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí) 間停水;制有應(yīng)急處理方案。3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好， 道路通暢，路面平坦。4、保安及車輛管理。(1) 專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)，處理突 發(fā)事件。(2) 出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。(3) 車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。(4) 停車場(chǎng)(庫(kù))停放整齊，場(chǎng)地整潔。(5

5、) 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防措施。(6) 聯(lián)系群眾，搞好群防群治。(7) 在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。(1) 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。(2) 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。(3) 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、 屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。6、綠化管理(1) 綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。(2) 花草樹木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損。(3) 綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。(4) 綠化完好率達(dá)到95%以上

6、。7、室裝飾裝修管理(二次裝修)。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震 性和結(jié)構(gòu)安全。(1) 受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。(2) 所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租售管理。(1)督促外來(lái)人員在三天辦理暫住證手續(xù)。配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確 保小區(qū)的生活安全。9、社區(qū)文化(1) 設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。(2) 制有居民精神文明建設(shè)公約。(3) 配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。(4) 業(yè)主滿意率95%以上。(七) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))1、代住戶進(jìn)行室衛(wèi)生清掃、室裝修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。3、代定報(bào)刊、

7、報(bào)刊的代收代發(fā)。4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。三、公司擬采取的管理方式“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根 本理念，規(guī)化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。(一) 標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn) 行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系 僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè) 管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、 二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全

8、、保潔、 綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行 業(yè)向規(guī)化的國(guó)際慣例靠攏，在部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格 有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到（二）溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這 項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、 小事化無(wú);反之，則誤會(huì)重重, 隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公 司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出 的問(wèn)題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式, 發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。

9、同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公 司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主 需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是 業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)物業(yè)公司 的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主 似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)要求登記下來(lái)，書面呈報(bào) 開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主 之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。（三）締造親善的社區(qū)文化創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明

10、、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共 榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委 員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。 不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外， 業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良 好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方 文明的凈土。四、為開展蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源（一）人員設(shè)置。根據(jù)所確定的管理方案及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積進(jìn)5萬(wàn)平方米計(jì)算,本公司“太倉(cāng)元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設(shè)置工作人員20人。職位人數(shù)負(fù)責(zé)容管理部總經(jīng)理1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通工程人員3人負(fù)責(zé)設(shè)備、

11、設(shè)施維修、保養(yǎng)車管員/收銀員2人停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)保潔綠化人員4人負(fù)責(zé)保潔綠化保安人員10人負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)綜合管理費(fèi)暫定標(biāo)準(zhǔn)為（以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）：管理費(fèi)維修金1多層、小高層住宅暫定為 2.45元/平方米月2. 商業(yè)3.55元/平方米月3. 地上車位100元/位月4. 地下車位能耗及管理費(fèi) 50元/位月5. 地下車庫(kù)租賃及管理費(fèi)200元/位月注：除1、2、4、項(xiàng)外3、5、項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng) 20%五、“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)

12、理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、 二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、 綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管 理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。（一）前期準(zhǔn)備公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的 管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì) 項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物 業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管

13、理處相關(guān)辦公 設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。1. 部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制2. 物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。3. 規(guī)章制度制寸定1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)、文件和示文體，編寫業(yè)主公約、用戶手冊(cè)并在入伙時(shí)發(fā)放。2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職 責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)1. 物業(yè)的接管驗(yàn)收1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書

14、等）2. 入伙管理1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約; 通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放用戶須知、用戶 手冊(cè)；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以 及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏， 適當(dāng)增加保安力量。2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān) 資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案 制度，為今后順利管理打好

15、基礎(chǔ)。3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正 常使用，公司將依省物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部第 46號(hào)令建筑裝飾裝修管 理規(guī)定、家庭居室裝飾裝修管理試行辦法、太倉(cāng)市建筑外墻裝飾管 理規(guī)定、家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法、太倉(cāng)市物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法規(guī)以及前期物業(yè)管理協(xié)議、用戶手冊(cè)、業(yè)主公約執(zhí)行管理。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè) 人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、 振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。安全防管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件

16、，接受管理處管 理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，力卩 強(qiáng)安全防重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道， 確保樓宇道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行 噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二 次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶外設(shè)備 設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，

17、不得在外墻鑿洞 ；禁止安裝雨 陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安 裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié) 構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面 防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水 ；不得在 無(wú)梁板上砌筑檣體。水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水 管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修 土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝 飾時(shí)留出檢

18、查口。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣 工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。（三）完善的日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí) 解決，依法辦事。培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明 值勤，言語(yǔ)規(guī)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行 24小時(shí)值班及巡邏，制定詳細(xì)巡邏路 線及頻次;對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防措施并及時(shí)消除安全隱患。在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人 員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員

19、流竄；建立我公司覆蓋全太倉(cāng)市的物業(yè)保安呼叫系 統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。2、對(duì)出租戶管理租戶在小區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因 此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和 社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類 拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū) 租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。3、車輛交通及道路管理樓宇停車場(chǎng)（庫(kù)）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有 登記;非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇道路，確保道路通暢，路面 平整;井蓋

20、無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生 活。4、科學(xué)管理記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元 （門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查 外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板， 開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。2共用設(shè)備管理本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五 定”。三好是指用好、修好和管

21、理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維 修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì) 房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè) 備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè) 備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡 片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。1）給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等 ）。對(duì)生 活水泵、給水管網(wǎng)定

22、期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、 無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水 箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄 水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許 可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞 池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、 長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。2）供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)

23、、戶型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除 故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行 記錄;停電提前一天通知各用戶 臨時(shí)施工及住（用）戶裝修制定臨時(shí)用電管理措 施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處 理，并做好記錄；室照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛 標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌;操作及

24、檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、 絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流 的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢 查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符 合;配電箱固定是否牢固，箱器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú) 焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、 變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象 ；金屬管連接的地線是否良 好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)

25、現(xiàn)象， 管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。3）弱電設(shè)備管理每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。4）消防管理消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí) 起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢 查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完 整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好， 緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí) 處理各種問(wèn)題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳

26、教育，明確各區(qū)域防火責(zé) 任人建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案 每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng) 應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生 活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí) 間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔 衛(wèi)生責(zé)任制）;垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無(wú) 蟻害;樓宇道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú) 亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。1、日常保潔圍工作容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注樓道1收垃圾，

27、洗垃圾桶2次/天 無(wú)遺留物、臭味2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水4擦公寓口信報(bào)箱1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印6擦公共防盜門1次/周無(wú)灰塵7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵10擦窗戶2次/月無(wú)灰塵道路1路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物2路邊綠地2次/天無(wú)雜物3水泵結(jié)合器1次/周無(wú)灰塵4路燈柱1次/周無(wú)灰塵綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚?。D、綠化維護(hù)系統(tǒng)制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)

28、，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象； 花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損、無(wú)斑禿 ；綠地?zé)o紙屑、 煙頭、石塊等雜物。項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整雜草清除（每周一次）確?；緹o(wú)雜草防蟲 病蟲害防治（一年2次）無(wú)病蟲害養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木修剪造型一年4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng) 目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng) 機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管 理注入動(dòng)力。F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)1、社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿 望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與 社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住 戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè) 主委員會(huì)、社區(qū)