房地產(chǎn)評估市場比較法模板

1、市場比較法I、基本原理市場比較法的基本原理是，根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期 有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚? 以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。其計(jì)算公式為：交易情況市場狀況房地產(chǎn)狀況修正修正修正比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X 100/()X ( )/100X 100/()、測算過程在評估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易日期、交易情況、區(qū)域因 素及個(gè)別因素等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準(zhǔn)價(jià)格，對其進(jìn)行進(jìn)一步

2、分析 調(diào)整后，得出最終比準(zhǔn)價(jià)格。具體評估過程如下：1、估價(jià)案例的選取選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的交易案例作為估價(jià)對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 1。2、比較修正(1) 交易情況修正：可比實(shí)例均為目前房地產(chǎn)市場上正常的交易實(shí)例，其交易價(jià)格無異常，故無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。(2) 市場狀況修正：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于市近期房地產(chǎn)市場行情波動不大，故無需修正，修正系數(shù)均為100/100。（3） 區(qū)域因素（也稱房地產(chǎn)狀況）修正：根據(jù) 商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華 程度、交通便捷度、環(huán)境、景觀等區(qū)域因素修正，以估價(jià)對象的狀況為 100，將 實(shí)例與估價(jià)對

3、象區(qū)域因素進(jìn)行打分比較。（4）個(gè)別因素（也稱房地產(chǎn)狀況）修正：根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，以估價(jià)對象的狀況為100，將實(shí)例與估價(jià)對象個(gè)別因素進(jìn)行打分比較。3、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算，詳見表 3。表1可比實(shí)例資料（選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、用途相同的交易案例作為可比實(shí)例）一.、 實(shí)例項(xiàng)目f、.A*大廈B*大廈C*大廈D估價(jià)對象交易日期年 月年 月年 月年 月交易情況正常正常正常正常坐落地段等級住宅n級商業(yè)川級工業(yè)級土地使用權(quán)取得式出讓出讓出讓出讓區(qū) 域 因 素繁華程度商業(yè)密集區(qū)一般住宅區(qū)交通便捷度優(yōu)較優(yōu)一般較差環(huán)境優(yōu)差景觀優(yōu)公共配套設(shè)施完備程度完善 完善較完善娛樂文化豐富

4、街道條件兩面臨街一面臨街不臨街城市規(guī)劃限制無有限制個(gè) 別 因 素新舊程度80%建筑裝修高檔中檔一般簡單設(shè)施設(shè)備進(jìn)口電梯/煙感噴淋平面布置建筑結(jié)構(gòu)鋼混/小高層磚混/多層工程質(zhì)量良好樓層7/13朝向南臨路狀況臨解放大道/混合型主干道面積形狀適中較小交易價(jià)格元/m 2元/m 2元/m 2表2比較因素條件指數(shù)表項(xiàng)目-實(shí)例A*大廈B*大廈C*大廈D估價(jià)對象交易日期100100100100交易情況100100100100地段等級100100100100區(qū)繁華程度域交通便捷度因環(huán)境素景觀公共配套設(shè)施完備程度娛樂文化街道條件城市規(guī)劃限制個(gè) 別 因 素新舊程度建筑裝修設(shè)施設(shè)備平面布置建筑結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量樓層朝向臨路

5、狀況面積形狀交易價(jià)格元/m 2元/m 2元/m 2表3比較因素修正系數(shù)表（將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算）項(xiàng)目實(shí)例A*大廈B*大廈C*大廈D估價(jià)對象交易日期100/100/100/-交易情況100/100/100/-地段等級100/100/100/-區(qū)繁華程度100/100/100/-域交通便捷度100/100/100/-因環(huán)境100/100/100/-素景觀100/100/100/-公共配套設(shè)施完備程度100/100/100/-娛樂文化100/100/100/-街道條件100/100/100/-城市規(guī)劃限制100/100/100/-個(gè) 別 因 素新舊程度100/100/100/-建筑裝修10

6、0/100/100/-設(shè)施設(shè)備100/100/100/-平面布置100/100/100/-建筑結(jié)構(gòu)100/100/100/-工程質(zhì)量100/100/100/-樓層100/100/100/-朝向100/100/100/-臨路狀況100/100/100/-面積形狀100/100/100/-交易價(jià)格元/m 2元/m 2元/m 2比準(zhǔn)價(jià)格元/m 2元/m 2元/m 2M 元 /m 24、實(shí)例修正后的估價(jià)對象平均價(jià)格計(jì)算根據(jù)表3中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式可分別計(jì)算出估 價(jià)對象的三個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格如下：利用實(shí)例一計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格為19833.40元/平米；利用實(shí)例二計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格為18640.19元/平米；利用實(shí)例三計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格為17505.05元/平米；從測算結(jié)果來看，三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格水平差別不大，故取它們的算術(shù)平均值作為市場比較法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對象平均單位面積比準(zhǔn)價(jià)格為18659.55元/平米。（注意三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的誤