物業(yè)住宅管理辦法(物業(yè)用房面積規(guī)定)

1、大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法總則第一條 為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理， 保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)， 提高居住環(huán) 境質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)情況，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)， 是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、 建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)， 以 住宅房屋為主， 并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍 由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門(mén)劃定。 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。 本辦法所稱(chēng)住戶(hù)，是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理， 按照 大連市市政公用基

2、礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例 的 規(guī)定執(zhí)行。第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部 門(mén)，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣（市） 、區(qū)的房 地產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)小區(qū)主管部門(mén)） 。小區(qū)主管部門(mén)的職責(zé)是： 負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、 協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)， 統(tǒng)一制定有 關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn)， 對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的管理和服 務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。各級(jí)規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛(ài)衛(wèi)會(huì)等部門(mén)和單位以及住宅小 區(qū)所在地人民政府， 應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工， 協(xié)助小區(qū)主管部門(mén)

3、加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理工作。第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶(hù)自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化管理。 住宅小區(qū)制定的住戶(hù)公約對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá) 50 以上時(shí)， 由小區(qū)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)， 選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委 員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì)） 。第六條 住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代 表組成。 住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法， 由小區(qū)主管部門(mén)根據(jù)住宅小區(qū) 規(guī)模等情況確定。住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)行使下列職

4、權(quán)：（一）選舉、罷免管委會(huì)的組成人員；（二）監(jiān)督管委會(huì)的工作；（三）聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng)；（五）制定和修改住宅小區(qū)住戶(hù)公約；（六）改變和撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。第七條 住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集， 每年至少召開(kāi)一次， 管委會(huì)負(fù)責(zé)在 會(huì)議召開(kāi)前 15 日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)各位代表。經(jīng)有 20 以上代表提議， 管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后 15 日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶(hù)代表大 會(huì)。第八條 管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會(huì)每屆任期 3 年。管委會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門(mén)

5、申請(qǐng)法人登記。第九條 管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為515人。管委會(huì)委員由住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生， 管委會(huì)也可聘請(qǐng)居民委員會(huì)、 有關(guān)管理部門(mén) 和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員，但住戶(hù)代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的60。管委會(huì)設(shè)立主任 1 名（由房屋產(chǎn)權(quán)人代表?yè)?dān)任） ，副主任 1 2 名（街道辦事處 1 名）。 管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。第十條 管委會(huì)在住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)的監(jiān)督下，代表住戶(hù)的合法權(quán)益行使以下職 權(quán)：（一）召集和主持住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；（二）制定管委會(huì)章程和小區(qū)管理目標(biāo)；（三）以招標(biāo)或協(xié)議方式，

6、選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理公司的投訴；（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃；（六）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；（七）審議和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。前款其中第（二） 、（三）項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)批準(zhǔn)。第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記， 取得法人資格， 并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的 物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū) ，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十二條 物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽

7、訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門(mén)備案。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)第十三條 住戶(hù)應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè)， 任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從 事下列活動(dòng)；（一）未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門(mén)批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途；（二）超過(guò)設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)；（三）安裝影響周?chē)h(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；（四）占用公共場(chǎng)所，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；（五）隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；（七）亂拋垃圾、堆放雜物；（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；（九）、飼養(yǎng)禽畜；（十）聚眾喧鬧；（十一）排放

8、或存放有毒有害物品；（十二）市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：（一）接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托， 有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、 設(shè)備的使用、 維修和養(yǎng)護(hù) 管理；（二）接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)管理單位的委托，有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù)；（三）環(huán)境（含樓寓內(nèi)走廊）衛(wèi)生保潔，園林綠化；（四）車(chē)輛行駛和停放；（五）維護(hù)公共秩序；（六）保管物業(yè)管理檔案；（七）小區(qū)主管部門(mén)及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。第十五條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的， 責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修繕。

9、經(jīng) 物業(yè)管理公司通知后， 責(zé)任人在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的， 經(jīng)管委會(huì)同意后由物業(yè)管理公司修繕， 所發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、 同步建設(shè)。 小區(qū)主管部門(mén)應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管 部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議，并依法對(duì)住宅小區(qū)前期建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。第十七條 住宅小區(qū)竣工后， 城市規(guī)劃土地行政主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同小區(qū)主管部門(mén)及其他有 關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的方可進(jìn)住。第十八條 管委會(huì)未組建前， 在小區(qū)主管部門(mén)的監(jiān)督下， 由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位或其委 托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理， 管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。 管委會(huì)

10、組 建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會(huì)管理，并提供下列資料：（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖；（四）地下管網(wǎng)圖；（五）其他必要的資料。在同等條件下， 管委會(huì)應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承 擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。第十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、 出租或分配房屋手續(xù)時(shí)， 應(yīng)在房屋出售或租 賃合同中對(duì)購(gòu)、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。第五章 住宅小區(qū)管理費(fèi)用和專(zhuān)用房屋第二十條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按房屋成本造價(jià)的0.5標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府交納住宅小區(qū)管

11、理啟動(dòng)基金， 該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本， 由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專(zhuān)帳， 接受財(cái)政、 審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督管理。住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金用于購(gòu)買(mǎi)住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項(xiàng)目。第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5的比例，以成本價(jià)一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，由小區(qū)主管部門(mén)劃撥給管委會(huì)， 并由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用，其收入用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的管理費(fèi)用。第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區(qū)時(shí)， 應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無(wú)償向管委會(huì) 提供管理用戶(hù)，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有：（一）小區(qū)建筑面積 5 萬(wàn)平方米以下的為 100 平方米；（二）小區(qū)建筑面積 5 萬(wàn)平方米以上的為

12、 150 平方米。 第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施，由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代 管，房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶(hù)代表大會(huì)及管委會(huì)同 意的標(biāo)準(zhǔn)，向住戶(hù)收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶(hù)提供有償特約服務(wù)。第二十五條 專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施， 其維護(hù)費(fèi)用從 委托費(fèi)用中支出。第二十六條 房屋租金， 公共部位、 共用設(shè)施維修基金， 供水（二次加壓） 費(fèi)，電梯費(fèi)， 采暖費(fèi)等費(fèi)用的收取和使用，仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十七條 房屋需大、中修的，由物業(yè)管

13、理公司提出修繕計(jì)劃及工程預(yù)算，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實(shí)施，工程費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時(shí)，超出的費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)?。第二十八條 住宅小區(qū)管理費(fèi)用專(zhuān)項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出，不得挪作他用。住宅小區(qū)各項(xiàng)管理費(fèi)用的收支情況，每半年向住戶(hù)公布一次，接受住戶(hù)的監(jiān)督。第六章法律責(zé)任第二十九條 違反本辦法第十三條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，并要求其限期 改正和賠償損失。前款違章情節(jié)嚴(yán)重的，由小區(qū)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。第三十條對(duì)借故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的住戶(hù)，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定 收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。第三一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會(huì)制止，并責(zé)令其限期改正：（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的；（二）管理制度不健全、管理混亂的；（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）擅自將管理費(fèi)用挪作他用的；（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。對(duì)無(wú)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 從事物業(yè)管理的，由小區(qū)主管部門(mén)給予警告、責(zé)令限期 改正、沒(méi)收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。第三十二條 當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、