房地產(chǎn)開發(fā)費用及銷售收入分析doc

1、附：我國房地產(chǎn)開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結(jié)論概述（詳情請見原報告）。我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結(jié)論概述一、數(shù)據(jù)來源及調(diào)查介紹調(diào)查時間：2008年下半年。本次調(diào)查共訪問了北京、上海、廣州等個城市的62個開發(fā)商，涉及到81個房地產(chǎn)項目。在所有調(diào)查企業(yè)中，民營企業(yè)占到了91.9%，國有企業(yè)占到了8.1%。所調(diào)查的開發(fā)企業(yè)中大、中、小型企業(yè) 劃分大、中、小型開發(fā)企業(yè)的標準為：大型企業(yè)的年銷售額在30億元以上；中型企業(yè)年銷售額10-30億元；小型企業(yè)年銷售額10億元以下。所占比例分別為19.4%、54.8%、25.8%；調(diào)查所涉及的大、中、小型房地產(chǎn)開發(fā)項目 劃分大、中

2、、小型開發(fā)項目的標準為：大型項目銷售額在10億元以上；中型項目銷售額為5-10億元；小型項目銷售額為5億元以下。所占比例分別為32.1%、35.8%和32.1%；開發(fā)項目的類型分別為：住宅項目（77.8%）、寫字樓項目（16%）和商業(yè)用項目（28.4%）。在調(diào)查項目中，70.4%的為毛坯房；在調(diào)查時大部分項目已處于銷售或完成銷售階段。城市公司數(shù)量項目數(shù)量北京17上海2930廣州1931呼和浩特55青島44西安11蘇州11成都11深圳11總體6281城市項目數(shù)量項目進展情況北京75個項目已完成銷售并入住，2個項目裝修施工已基本完成，2008年底將完成銷售上海3013個項目處于“交付使用中”，17

3、個項目處于“銷售中”廣州316個項目已交樓，6個項目處于“裝修中”，10個項目處于“施工建設(shè)中”，2個項目處于“開始階段”，3個項目已完工，2個項目處于“銷售中”，2個項目已銷售完畢呼和浩特54個項目處于“主體工程封頂”，1個項目處于“高層在建，小高層園林景觀規(guī)劃中”青島43個項目已入住，1個項目處于“銷售中”蘇州1尾盤銷售階段成都1規(guī)劃設(shè)計階段二、指標界定主要指標界定企業(yè)財務(wù)角度支付流向的角度總成本=直接成本+運營成本政府（土地出讓金）+其他成本補償總費用支出=總成本+總稅收政府（土地出讓金+總稅收+非稅收費）+非土地成本補償總銷售收入=開發(fā)項目的全部銷售收入政府（土地出讓金+總稅收+非稅收

4、費）+非土地成本補償+企業(yè)剩余企業(yè)剩余=總銷售收入-政府所得-非土地成本補償“剩余”利潤三、總成本構(gòu)成情況（81個調(diào)查項目）四、總費用支出（25個完成銷售的項目）總費用=總成本+總稅收五、總銷售收入流向（25個完成銷售的項目）開發(fā)項目的全部銷售收入的三個流向：政府（土地出讓金+總稅收+非稅收費）+非土地成本補償+企業(yè)剩余附：一、調(diào)查介紹1. 調(diào)研區(qū)域本次調(diào)查共訪問了北京、上海、廣州等個城市的62個開發(fā)商，涉及到81個房地產(chǎn)項目。城市公司數(shù)量項目數(shù)量北京17上海2930廣州1931呼和浩特55青島44西安11蘇州11成都11深圳11總體62812. 企業(yè)屬性總體中，91.9的被訪開發(fā)商為民營企業(yè)

5、。3. 公司規(guī)模總體中，54.8的被訪開發(fā)商為中型企業(yè)。注：各類企業(yè)界定大型企業(yè)：年銷售額30億以上中型企業(yè)：年銷售額10-30億小型企業(yè)：年銷售額10億以下4. 項目規(guī)?？傮w中，大型、中型及小型項目各占1/3左右。注：項目規(guī)模界定大型：10億以上銷售額中型：5-10億銷售額小型：5億以下銷售額5. 項目業(yè)態(tài)類別總體中，77.8的房地產(chǎn)項目為住宅。6. 項目建筑標準總體中，70.4的項目為毛坯房。7. 項目進展情況大部分項目均處于銷售中或已完成銷售。城市項目數(shù)量項目進展情況北京75個項目已完成銷售并入住，2個項目裝修施工已基本完成，2008年底將完成銷售上海3013個項目處于“交付使用中”，1

6、7個項目處于“銷售中”廣州316個項目已交樓，6個項目處于“裝修中”，10個項目處于“施工建設(shè)中”，2個項目處于“開始階段”，3個項目已完工，2個項目處于“銷售中”，2個項目已銷售完畢呼和浩特54個項目處于“主體工程封頂”，1個項目處于“高層在建，小高層園林景觀規(guī)劃中”青島43個項目已入住，1個項目處于“銷售中”蘇州1尾盤銷售階段成都1規(guī)劃設(shè)計階段表：各城市樣本量業(yè)態(tài)開工年份北京上海廣州呼和浩特青島西安蘇州成都深圳住宅2001-1-200211-2003-41-2004292-2005-7-2-1-200615512-2007-45-12008-121-寫字樓2001-20022-2003-1-200422-2005-1-2006-1-1-1-2007-2-2008-商業(yè)2001-1-20022-2003-1-200412-2005-12-2006-411-1-2007-2-2008-21-總計73031*541111注：廣州此處31個項目包括2001年及之前開工的項目二、上海相關(guān)數(shù)據(jù)直接成本和運營成本占總成本的比例直接成本占總成本的比例前期工程占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份比較）2002年到2006年，上海項目的前期工程占總成本比例逐年上升（0.5上升到1.5），到2007年這一比例降為0.8。土地成本占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份分析）市政工程占總