東園迎賓館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、儀征東園迎賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告江蘇東煜置業(yè)發(fā)展有限公司二一年六月目 錄第一章 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1.1.儀征社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r.11.2.儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r.41.3.儀征第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r51.4.儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r.61.5.結(jié)論7第二章 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2.1.儀征星級(jí)酒店總體發(fā)展?fàn)顩r.82.2.儀征高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析.82.3.儀征社會(huì)各界對(duì)儀征酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià).102.4.儀征酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)儀征酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響.102.5.結(jié)論.11第三章 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析3.1.濱江新城發(fā)展?fàn)顩r.123.2.新區(qū)對(duì)東園迎賓館的影響.143.3.結(jié)論.14第四

2、章 東園迎賓館定位4.1.東園迎賓館市場定位.154.2.酒店客源定位及消費(fèi)構(gòu)成.164.3.東園迎賓館功能定位174.4.東園迎賓館設(shè)備設(shè)施檔次定位.21第五章 東園迎賓館設(shè)計(jì)要求5.1.主體建筑與環(huán)境.235.2.大堂和公共區(qū)域265.3.客房.265.4.餐飲設(shè)施285.5.娛樂設(shè)施.305.7.會(huì)議設(shè)施.31第六章 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略6.1.東園迎賓館經(jīng)營管理模式選擇.326.2. 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略.33第七章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措7.1.項(xiàng)目投資估算的依據(jù).367.2.項(xiàng)目投資估算的原則367.3.項(xiàng)目建設(shè)投資估算367.4.投資估算表.37第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)8.1.預(yù)測說

3、明.388.2.財(cái)務(wù)指標(biāo).39第一章 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1. 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1.1. 儀征社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1.1.1. 概述儀征，歷史悠久。早在四、五千年前就有人類在這塊土地上繁衍生息。在公元前1066-771年西周時(shí)期就有了建制。唐宋時(shí)已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠(yuǎn)祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以“真州”、“儀真（征）”地名。這里歷來經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人文薈萃，古有“風(fēng)物淮南第一州”之稱。新中國成立以后，特別是中共十一屆三中全會(huì)以來，儀征這塊“寶地”更加風(fēng)姿嬌嬈，光彩照人。如今的儀征正以一個(gè)新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長江

4、中下游北岸。儀征行政隸屬江蘇省揚(yáng)州市，位于江蘇省中西部，地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)“銀三角”地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚(yáng)州，南瀕長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長市接壤。西氣東輸、魯寧輸油等兩條管道在此過江。儀征地理優(yōu)勢明顯，是江蘇省五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一。全市總面積903平方公里，轄11個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，7個(gè)場圃，現(xiàn)有總?cè)丝?1萬人（注：含非在冊常住人中2.2萬人）。1.1.2. 自然資源地勢總體呈北高南低之勢，地貌多樣，南部為長江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。這里屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境。沿江大片圩區(qū)土地肥沃，河網(wǎng)

5、密布，歷來是魚米之鄉(xiāng)；丘陵山區(qū)宜林宜牧宜副，發(fā)展多種經(jīng)營前景誘人。1.1.3. 交通條件長江岸線27公里，直順穩(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運(yùn)河兩條大動(dòng)脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路,組成了四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)， 并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、連云港等大中城市的距離近在咫尺，公路鐵路交通發(fā)達(dá)。1.1.4. 旅游資源 儀征旅游資源十分豐富，古跡有西漢江都王劉非（漢武帝的異母哥哥）墓、唐代的天寧塔、宋元時(shí)期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太谷墓等；自然景觀有登月湖風(fēng)景區(qū)、石柱林奇景園、龍山竹海、揚(yáng)州西郊森林公園等；人工園林有白沙公園、揚(yáng)子公園等。儀征鼓樓位于

6、市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。建于明代成化23年（公元1487年），歷經(jīng)清代及建國后多次維修，為江蘇省現(xiàn)存三大鼓樓之一，也是儀揚(yáng)歷史上漕運(yùn)的交通要沖。它位于市區(qū)和繁華地帶，南部有儀征“小秦淮”儀城河流過。樓體建在有拱門的通道的高臺(tái)基之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡瓦，為帶回廊的重檐九脊歇山頂式結(jié)構(gòu)建筑。有碑記兩方，一方為嘉靖甲申年間（公元1542年）記載鼓樓被辟為關(guān)王祀祠的情況；一方為嘉靖44年間（公元1565年）記載倭寇侵犯我東南沿海的史實(shí)。室內(nèi)有梯可上，登樓四望，城市風(fēng)貌盡收眼底。龍山風(fēng)景區(qū)位于儀征市西南，南臨長江，東靠儀化。區(qū)內(nèi)山勢跌宕起伏，植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、

7、紅楓、梅花及竹海等多種觀賞植物林6000多畝，鳥語花香、松聲濤濤，竹林似海，尤如世外桃園；占地3200平方米的天然浴場夏可游泳、冬可垂釣，并設(shè)有可休息、娛樂的休閑區(qū)；山腳下的龍山度假村集餐飲、客房、娛樂于一體，各種配套設(shè)施齊全。風(fēng)景區(qū)內(nèi)還有太谷學(xué)派創(chuàng)始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景觀；在山頂觀景臺(tái)上遠(yuǎn)眺，儀化廠區(qū)、儀征城區(qū)和長江的風(fēng)光盡收眼底。山頂還建有全省最大的養(yǎng)鹿基地，現(xiàn)有梅花鹿200多頭，游人還可與漂亮的梅花鹿合影留念。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的草坪、花卉、綠色觀光帶、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施完善，整個(gè)風(fēng)景區(qū)已形成一個(gè)春可踏青郊游、夏可垂釣野炊、秋可登高賞葉、冬可踏雪尋梅的農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游區(qū)。 廟

8、山漢墓位于儀征新集鎮(zhèn)東北，座落在丘陵起伏的山崗上，海拔47米，東有周家山、西有團(tuán)山相對(duì)襯托，顯出廟山座北朝南，聳立凸起的雄姿，站在山頂，周邊景色盡收眼底，東望可見揚(yáng)州，南眺鎮(zhèn)江，西俯境內(nèi)諸山如一條巨龍臥伏在丘陵地帶上，山水形勝，交通便捷，每年春、秋之際，眾多游客前來觀賞漢墓的自然景觀。登月湖位于儀征市西北部，是揚(yáng)州地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風(fēng)景怡人。風(fēng)景區(qū)內(nèi)，游客可以乘畫舫，快艇觀水色湖光、賞雨花廳石、飲登月名茶、品農(nóng)家菜肴，水上樂園集垂釣中心、沙灘浴場、特色魚館、音樂茶坊于一體。盛產(chǎn)的雨花石具有“質(zhì)、形、紋、色、呈象、意境”美的六大特色，地以水名、山以石美、雨花石使登月湖聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。1.2.

9、 儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1.2.1. 現(xiàn)狀儀征市著重培育做強(qiáng)“五大經(jīng)濟(jì)板塊”，即：石化及物流倉儲(chǔ)業(yè)板塊、高新技術(shù)及船舶制造業(yè)板塊、汽車及零部件板塊、城市中心區(qū)板塊、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)板塊。全市目前已形成化工、汽車及零部件、紡織、船舶制造、高新技術(shù)、照明器具等支柱產(chǎn)業(yè)。境內(nèi)有亞洲最大的化纖原料生產(chǎn)基地儀征化纖公司、全國最大的內(nèi)河中轉(zhuǎn)油港南京港股份公司、全國最大的活塞環(huán)生產(chǎn)基地儀征雙環(huán)活塞環(huán)有限公司、上汽集團(tuán)自主品牌汽車生產(chǎn)基地上汽股份公司儀征汽車廠、上海匯眾汽車公司儀征輕型客車廠、長航集團(tuán)金陵船舶公司、大連化工等為代表的大型企業(yè)；雙環(huán)活塞環(huán)、飛新照明、史福特照明、貝得電機(jī)、無紡基布等一批企業(yè)為知名的全國“單打冠

10、軍”。1.2.2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望目前隨著德國大眾汽車大項(xiàng)目的成功落戶揚(yáng)州（儀征）汽車工業(yè)園，儀征將成為一個(gè)新的汽車城，未來2-3年預(yù)計(jì)在儀征新城區(qū)將增加10萬常住人口。儀征將以一個(gè)大型的全國重要的汽車工業(yè)基地、發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。1.2.3. 儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，儀征經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高速滑行期，為經(jīng)濟(jì)起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟(jì)及投資的增長將帶來大量的商務(wù)活動(dòng)，而商務(wù)活動(dòng)的頻繁將帶來人們對(duì)酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了國家的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，又迎合了儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報(bào)更有保障。1.3. 儀征第三

11、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.3.1. 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關(guān)系。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會(huì)各界有識(shí)之士的注意，儀征市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。1.3.2. 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對(duì)酒店投資環(huán)境的影響在主觀上，儀征市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，力求經(jīng)濟(jì)格局趨于平衡、合理。在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟(jì)格局平衡。所以儀征打破目前的經(jīng)濟(jì)格局是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。

12、目前儀征經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個(gè)寶貴的機(jī)會(huì)。1.4. 儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.4.1. 儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 圍繞建設(shè)“中等規(guī)模生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市”的發(fā)展定位，依托自然資源，突出“江、河、園”三大特色，緊扣“山水鄉(xiāng)村、休閑儀征”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。截至目前，儀征市已建成登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)等知名景區(qū)（點(diǎn)）4家，星級(jí)酒店7家，旅行社10家；較大規(guī)模鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)20余家。2008年全市累計(jì)接待游客79.6萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入約6.4億元。 1.4.2. 儀征旅游業(yè)新項(xiàng)目投資情況重點(diǎn)開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)

13、、揚(yáng)州西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤揚(yáng)濕地公園、龍山風(fēng)景區(qū)等生態(tài)園區(qū),。1.4.3. 儀征旅游業(yè)前景展望儀征旅游在寧鎮(zhèn)揚(yáng)旅游板塊中的總體發(fā)展定位是：生態(tài)休閑旅游，包括休閑觀光和休閑度假。以體現(xiàn)田園風(fēng)光為主，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，努力建成寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市的“后花園”，打造山頂綠樹蔥蔥、山腰果樹環(huán)抱、山下茶葉飄香的具有丘陵特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，滿足城市居民回歸自然、親近自然的愿望。重點(diǎn)開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、揚(yáng)州西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤揚(yáng)濕地公園、龍山風(fēng)景區(qū)等生態(tài)園區(qū)。休閑度假產(chǎn)品以登月湖、白羊山、龍山風(fēng)景區(qū)、棗林灣生態(tài)園等生態(tài)景區(qū)為依托，發(fā)展中高層次的度假產(chǎn)品，吸引商

14、務(wù)客人；同時(shí)發(fā)展以林果采摘、花木觀賞、溪塘垂釣、水上游樂、登山健身為內(nèi)容的“假日農(nóng)莊”、“市民果園”、“自助農(nóng)園”等吸引城市居民反復(fù)游、體驗(yàn)游的旅游產(chǎn)品。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，形成特色錯(cuò)位、互補(bǔ)的度假產(chǎn)品。1.4.4. 儀征旅游業(yè)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響主觀方面，發(fā)展旅游已成為儀征的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一，客觀方面，儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境將極大促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項(xiàng)目上馬已證實(shí)這一點(diǎn)。未來510年，儀征將成為旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為儀征帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。1.5. 結(jié) 論目前是在儀征投資興建酒店的最

15、佳時(shí)機(jī)酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的，儀征正處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的滑行期，今后10年內(nèi)，儀征將成為揚(yáng)州地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，儀征已成為投資熱點(diǎn)。儀征經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、德國大眾投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機(jī)會(huì)。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。第二章 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2. 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2.1. 儀征星級(jí)酒店總體發(fā)展?fàn)顩r2.1.1. 儀征星級(jí)酒店分布截至2010年，儀征目前共有星級(jí)酒店七家，其中高星級(jí)酒店兩家（三

16、星級(jí)、四星級(jí)各一家）。2.1.2. 儀征高星級(jí)酒店分類儀征高星級(jí)酒店按功能可以為以下兩類：傳統(tǒng)商務(wù)酒店儀征黎明大酒店（三星級(jí)），客房收入占總收入的60以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。本地消費(fèi)客人在餐飲和娛樂上有較大的消費(fèi)額。行業(yè)接待酒店儀征怡景半島酒店（四星級(jí)），由儀征化纖集團(tuán)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時(shí)對(duì)外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。2.1.3. 儀征星級(jí)酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析2.1.4. 儀征酒店客源分析2.1.5. 儀征星級(jí)酒店淡旺季情況及分析儀征酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在2

17、0%左右。但這個(gè)階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級(jí)酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求。2.2. 儀征高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析2.2.1. 儀征高星級(jí)酒店基本情況儀征目前只有兩家超過三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店，分別是儀征黎明大酒店（三星級(jí)）和儀征怡景半島酒店（四星級(jí)），這兩家星級(jí)酒店分別于2007年和2009年重新裝修。2.2.2. 儀征高星級(jí)酒店設(shè)備設(shè)施情況儀征高星級(jí)酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級(jí)酒店的要求。2.2.3. 儀征高星級(jí)酒店管理及服務(wù)情況截止目前，儀征高星級(jí)酒店基本處于自建自管的狀況。總體來說，儀征星級(jí)酒店的管理水平仍處于較低水平。2.2.

18、4. 儀征在建及規(guī)劃興建的高星級(jí)酒店調(diào)查及分析東園迎賓館位于東區(qū)新城，由外商獨(dú)立投資，總投資人民幣4億元。占地面積92畝，建筑面積55000平方米。建有客房、餐飲、娛樂等配套項(xiàng)目。度假村定位為旅游、商務(wù)休閑會(huì)所，主要功能之一是市政府行政接待。興建高星級(jí)酒店是今后儀征酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止兩家高星級(jí)酒店。2.2.5競爭力分析2.2.5.1.黎明大酒店配套設(shè)施落后，隨著儀征酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與黎明大酒店形成競爭關(guān)系高星級(jí)酒店的落成，黎明大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實(shí)后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格局，

19、達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。2.2.5.2怡景半島酒店怡景半島酒店客房餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠行業(yè)內(nèi)部客源維持賓館的經(jīng)營，無疑是一種短期行為，隨著儀征高星級(jí)酒店的發(fā)展，怡景半島酒店將受到越來越大的沖擊。2.3. 儀征社會(huì)各界對(duì)儀征酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià)2.3.1. 政府有關(guān)部門市政府調(diào)研科從90年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他們認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)城市的作用也會(huì)打折扣。會(huì)議接待規(guī)模和儀征現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。儀征市旅游局資源與市場開發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負(fù)責(zé)人

20、認(rèn)為，儀征的旅游資源在揚(yáng)州地區(qū)是有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動(dòng)往往沒有合適的接待酒店。2.3.2. 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為儀征酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。目前儀征缺乏真正意義上的高星級(jí)酒店。2.3.3. 消費(fèi)群體儀征目前極度缺乏真正的高星級(jí)酒店?，F(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動(dòng)空間太小。儀征酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務(wù)的問題，與擁有儀征化纖公司、上汽集團(tuán)、上海匯眾汽車公司、長航集團(tuán)金陵船舶公司、大連化工以及德國大眾等著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局極不相稱。2.4. 儀征酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)儀征酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響儀征近年來非常重視發(fā)

21、展商務(wù)旅游。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費(fèi)，三可以提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體水平，增強(qiáng)城市競爭力。高星級(jí)酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。隨著儀征旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和德國大眾汽車項(xiàng)目的建設(shè)必然給儀征帶來大量高端商務(wù)旅游客源。目前黎明大酒店、怡景半島酒店等星級(jí)酒店接待能力不足以滿足市場發(fā)展的需求，新建的豪華酒店在短期內(nèi)將完成酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級(jí)酒店12年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有儀征高星級(jí)酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。儀征酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候了，建

22、設(shè)高星級(jí)酒店如東園迎賓館將吹響了儀征酒店產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)的號(hào)角。高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著德國大眾項(xiàng)目的啟動(dòng)，汽車工業(yè)的壯大，儀征社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級(jí)酒店有很大的發(fā)展空間，在此時(shí)投資高星級(jí)酒店的經(jīng)營效益是可觀的。2.5. 結(jié) 論儀征高星級(jí)酒店發(fā)展相對(duì)滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級(jí)酒店。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，儀征酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，這種滯后也導(dǎo)致儀征酒店市場供不應(yīng)求，酒店建設(shè)有很大的市場空間。以目前儀征酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，儀征東園迎賓館在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在儀征酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時(shí)間內(nèi)達(dá)

23、到火爆經(jīng)營的程度。第三章 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析3. 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報(bào)告的前兩章對(duì)儀征市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在儀征投資酒店的最佳時(shí)期。儀征市新區(qū)臨近揚(yáng)州（儀征）汽車工業(yè)園，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而新區(qū)內(nèi)（包括儀征市）沒有一家五星級(jí)酒店，其投資價(jià)值及前景不言而喻。3.1. 濱江新城發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域內(nèi)較大項(xiàng)目進(jìn)展情況一、 外資企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展情況：德國大眾汽車項(xiàng)目落戶，拉動(dòng)儀征汽車工業(yè)的發(fā)展，未來2-3年，一個(gè)嶄新的汽車工業(yè)基地形成，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和常住人口的增加。二、 環(huán)境規(guī)劃建設(shè)進(jìn)展情況占地350畝的東

24、園濕地公園正在建設(shè)中，向東向南均規(guī)劃進(jìn)行商業(yè)金融和高檔住宅開發(fā)。3.1.1.1. 濱江新城第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析目前工業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，但第三產(chǎn)業(yè)滯后，商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱。目前服務(wù)場所的檔次低、規(guī)模小，無法吸引到高端消費(fèi)客源，而新區(qū)沒有較大的商場及酒店，將使得大部分高端客源流失到儀征市區(qū)及其它地方去消費(fèi)。新區(qū)生活休閑配套的嚴(yán)重不足及第三產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重滯后引起了儀征市政府的高度重視，儀征市政府將對(duì)新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃，加緊招商引資力度，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在新區(qū)的這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡、急需調(diào)整的情形下，為作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分的酒店業(yè)創(chuàng)造了

25、很好的投資契機(jī)。3.1.1.2. 濱江新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望目前新區(qū)在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面已有飛躍發(fā)展，預(yù)計(jì)成為儀征市中心城區(qū)有機(jī)組成部分、有良好的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。毫無疑問，隨著新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)有長足發(fā)展，使投資酒店者長遠(yuǎn)受益，并獲得如豐厚的投資回報(bào)。濱江新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響雄厚的工業(yè)實(shí)力必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關(guān)政策也鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，新區(qū)及本項(xiàng)目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來絕佳商機(jī)。德國大眾汽車項(xiàng)目對(duì)新區(qū)酒店業(yè)的影響分析3.1.2. 德國大眾

26、汽車項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)新區(qū)的影響據(jù)專家保守估計(jì)大眾汽車項(xiàng)目對(duì)下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用為1：50，將帶動(dòng)儀征的經(jīng)濟(jì)翻番，影響巨大，具體表現(xiàn)為：3.1.2.1. 產(chǎn)業(yè)物資流以下游產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)量留在儀征，形成的工業(yè)產(chǎn)能所需要的進(jìn)口設(shè)備、進(jìn)口輔助原料所產(chǎn)生進(jìn)出口總量將激增。而且生產(chǎn)將形成周期性的進(jìn)出口；原料不斷的進(jìn)口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時(shí)的新區(qū)將是車水馬龍、夜如白晝，一派繁榮的景象。3.1.2.2. 對(duì)配套設(shè)施的需求商務(wù)人員將不堪每天奔波，各專業(yè)公司必將需要在新區(qū)設(shè)立常駐辦事機(jī)構(gòu)，這樣就對(duì)新區(qū)提出商務(wù)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施的需求。3.1.3. 大眾汽車項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)東園迎賓館的影響經(jīng)

27、過上述分析，大眾汽車項(xiàng)目的直接、間接拉動(dòng)作用將為新區(qū)帶來巨大的商務(wù)人流，而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費(fèi)，是酒店消費(fèi)的目標(biāo)客戶之一。這類人群到為了商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)、以及生活的需要，近在咫尺的東園迎賓館將是他們的最佳選擇。3.2. 新區(qū)對(duì)東園迎賓館的影響新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將成為儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的推動(dòng)點(diǎn)，將成為儀征新的辦公、娛樂、購物、居住、休閑的城市另一中心組團(tuán)。預(yù)計(jì)新區(qū)在2-3年后，將產(chǎn)生到新區(qū)從事公務(wù)活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)、等各種活動(dòng)的巨大人流。東園迎賓館能為新區(qū)內(nèi)頻繁的公務(wù)活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)提供非常好而且必需的一個(gè)洽談、應(yīng)酬場所，擁有公務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)宴請(qǐng)客源。3.3. 結(jié) 論新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有著十分美

28、好的發(fā)展前景。但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機(jī)會(huì)。東園迎賓館10分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈對(duì)東園迎賓館的投資環(huán)境也有一定的積極影響。德國大眾汽車項(xiàng)目將對(duì)新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響。新區(qū)（汽車工業(yè)園）將為東園迎賓館帶來相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)客源。綜上所述，新區(qū)的酒店投資環(huán)境優(yōu)越，東園迎賓館選址更是最佳地點(diǎn)。 第四章 東園迎賓館定位4. 東園迎賓館定位4.1. 東園迎賓館市場定位根據(jù)東園迎賓館所在新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)市場情況和未來客源情況，酒店定位為：以商務(wù)、娛樂市場為主、功能齊備的五星級(jí)酒店，這個(gè)定位

29、包括以下涵義：4.1.1. 以商務(wù)、娛樂為主的酒店 定位依據(jù)：東園迎賓館所處的地理位置優(yōu)越，臨近汽車工業(yè)園，工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)高檔酒店消費(fèi)有強(qiáng)烈需求，盡享新區(qū)內(nèi)商檢、物流等業(yè)務(wù)帶來的必需消費(fèi)客源。而這些客源的消費(fèi)需求多以商務(wù)、娛樂為主。而目前在新區(qū)及周邊地區(qū)高檔娛樂消費(fèi)場所很少，沒有一家高檔次的酒店娛樂場所，故東園迎賓館要以商務(wù)、娛樂市場為主，借鑒廣東東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，突出酒店的娛樂功能，把娛樂規(guī)模做大，并依靠娛樂的動(dòng)態(tài)消費(fèi)來帶動(dòng)、支撐其它服務(wù)項(xiàng)目的消費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益。4.1.2. 功能齊備的酒店定位依據(jù)：東園迎賓館餐飲、娛樂、康體、客房等營業(yè)項(xiàng)目完全可以以獨(dú)立的

30、形象出現(xiàn)，營業(yè)收入來自多個(gè)板塊，可以有效避免收入結(jié)構(gòu)失衡。功能齊備的酒店可以使酒店?duì)I業(yè)項(xiàng)目之間互相帶動(dòng)消費(fèi)，增加酒店的競爭力，同時(shí)多元化經(jīng)營可以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。所以東園迎賓館在以娛樂為經(jīng)營核心的同時(shí)，更應(yīng)充分考慮客房、餐飲等其它項(xiàng)目的配套功能。 4.1.3. 五星級(jí)酒店即酒店的設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)、管理都達(dá)到國家五星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。儀征酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場對(duì)高檔豪華酒店有很大的需求，興建五星級(jí)高檔酒店，將在市場競爭中處于強(qiáng)勢地位。從高星級(jí)酒店經(jīng)營情況分析得出的結(jié)論是：酒店檔次越高，經(jīng)營情況也就越好。因此，建議東園迎賓館定位為五星級(jí)酒店，以便今后取得更多的競爭優(yōu)勢。4.2. 酒店客源定位及消費(fèi)構(gòu)成東園

31、迎賓館作為高星級(jí)商務(wù)、娛樂酒店，未來的目標(biāo)客戶群主要由以下客源構(gòu)成：4.2.1. 新城及周邊地區(qū)企業(yè)的高層管理人員與高級(jí)技術(shù)人員新區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以汽車工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，而德國大眾企業(yè)又以外向型企業(yè)為主。這部分企業(yè)是新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，他們都有相當(dāng)多的總部外派駐儀征的高層管理人員和高級(jí)技術(shù)人員。這部分人長時(shí)間遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應(yīng)酬不斷，八小時(shí)之外有很多的私人活動(dòng)。他們一般進(jìn)高檔酒店以后，先會(huì)在酒店用餐，然后到娛樂部門消費(fèi)，最后根據(jù)情況會(huì)到客房住宿。餐飲、娛樂、客房整個(gè)消費(fèi)過程是連動(dòng)的。4.2.2. 濱江新城及周邊地區(qū)企業(yè)商務(wù)接待客人新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多，其商務(wù)接待消費(fèi)是該地

32、區(qū)酒店業(yè)市場的重要部分。東園迎賓館要把高新區(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標(biāo)消費(fèi)群的重要來源之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛（康）樂活動(dòng)外，還要重點(diǎn)為他們的商務(wù)活動(dòng)提供服務(wù)，包括商務(wù)會(huì)議服務(wù)、商務(wù)談判服務(wù)等。4.2.3. 本地消費(fèi)者本地消費(fèi)者一直是儀征酒店業(yè)尤其是餐飲、娛樂場所的重要客源，這部分顧客主要是散客消費(fèi)，消費(fèi)構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂消費(fèi)，同時(shí)在餐飲、客房等項(xiàng)目上也有需求，東園迎賓館在餐飲服務(wù)中尤其注重民間婚宴消費(fèi)的市場需求，將建成儀征當(dāng)?shù)刈詈玫幕檠缰行摹?.2.4. 當(dāng)?shù)卣賳T儀征政府部門公務(wù)接待將會(huì)選擇在東園迎賓館。消費(fèi)主要集中在餐飲、客房、娛樂及會(huì)議項(xiàng)目上。4.2.5. 與汽車

33、工業(yè)園有關(guān)的公司和人員在汽車工業(yè)園將云集眾多的物流公司、物資回收公司和配套生產(chǎn)企業(yè)，其負(fù)責(zé)人或高管人員也是酒店的消費(fèi)顧客。這部分客源的消費(fèi)主要集中在客房、餐飲、娛樂等方面。4.2.6. 外地娛樂客源來源于揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南京六合等儀征周邊地區(qū)的娛樂客源。4.2.7. 外地休閑旅游客源來源于海內(nèi)外、港澳臺(tái)、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。4.3. 東園迎賓館功能定位東園迎賓館的市場定位為以商務(wù)、娛樂市場為主、功能齊備五星級(jí)酒店，根據(jù)酒店的這個(gè)市場定位來確定酒店的功能定位。 具體功能包括：4.3.1. 住宿服務(wù)功能酒店為顧客提供獨(dú)特的客房硬件設(shè)施和五星級(jí)的人性化服務(wù)。酒店客房的設(shè)計(jì)要領(lǐng)先于儀征新建酒店的水平

34、。酒店客房在128間左右，客房類型主要有八種：（1） 豪華單人房(少量連通房) ；（2） 豪華商務(wù)雙人房；（3） 豪華情侶房；（4） 桑拿客房；（5） 豪華商務(wù)單人房(少量連通房)；（6） 豪華商務(wù)套房；（7） 豪華商務(wù)復(fù)式房；（8） 高級(jí)行政套房。標(biāo)準(zhǔn)客房的面積為3040平方米，洗手間面積范圍在6平方9平方之間（依據(jù)旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及飯店星級(jí)劃分及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)）?？头垦b修設(shè)計(jì)要體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚、浪漫、休閑的風(fēng)格。4.3.2. 商務(wù)服務(wù)功能4.3.2.1. 會(huì)議室酒店共設(shè)有會(huì)議室三個(gè)：其中30人會(huì)議室兩個(gè)，80人會(huì)議室一個(gè)，600人多功能廳一個(gè)。4.3.2.2. 商務(wù)樓層商務(wù)樓層設(shè)有商務(wù)中心、商務(wù)洽

35、談室、4人和8人會(huì)議室各一個(gè)，并為商務(wù)樓層的客人提供簡易餐飲、資料翻譯、書報(bào)閱讀、復(fù)印傳真、機(jī)票訂購等服務(wù)。4.3.3. 餐飲服務(wù)功能4.3.3.1. 出品選擇新區(qū)的企業(yè)有相當(dāng)一部分為外資企業(yè)，根據(jù)他們的消費(fèi)習(xí)慣，東園迎賓館中餐出品應(yīng)考慮本地淮揚(yáng)特色結(jié)合市場流行的湘菜和長久不衰的粵菜。4.3.3.2. 多功能廳設(shè)有600人的多功能廳，供大型婚宴和企業(yè)會(huì)議接待使用。多功能廳樓層空間應(yīng)較高，配備燈光音響及投影設(shè)備。配備可容納500人的會(huì)議桌椅，設(shè)有會(huì)議準(zhǔn)備間、儲(chǔ)藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。據(jù)調(diào)查儀征多數(shù)酒店不具備接待大型會(huì)議和宴會(huì)的功能，這導(dǎo)致了高新區(qū)及周邊地區(qū)有這部分

36、需求的客人舍近求遠(yuǎn)到儀征市區(qū)等其它酒店去消費(fèi)。而新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)，會(huì)議市場是很大的，因此東園迎賓館在功能定位時(shí)，應(yīng)具備接待大型會(huì)議、晚會(huì)和舉辦宴會(huì)的能力。4.3.3.3. 中餐廳酒店設(shè)有中餐廳，菜系為淮揚(yáng)菜、湘菜和粵菜。中餐大廳散座為200位，大廳用屏風(fēng)或其它方法分割成大小兩個(gè)部分， 設(shè)25間包房，每個(gè)包間可以容納10人進(jìn)餐，但不作平均分配，面積大小各異。最大的包間可以容納48人同時(shí)進(jìn)餐（可臨時(shí)分隔），最小的包間可容納6人進(jìn)餐。4.3.3.4. 風(fēng)味餐廳酒店設(shè)中檔次風(fēng)味餐廳兩個(gè)，設(shè)計(jì)為80個(gè)餐位，分別是餐廳德國風(fēng)味和日韓風(fēng)味餐廳。兩個(gè)風(fēng)味餐廳規(guī)模都不大，分別能容納40人就餐，給儀征市內(nèi)及

37、新區(qū)的境外人士提供餐飲聚會(huì)的場所。 設(shè)風(fēng)味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能，使酒店的服務(wù)能適應(yīng)眾多外籍人士的消費(fèi)習(xí)慣，讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺。同時(shí)也為本地消費(fèi)者體驗(yàn)異國風(fēng)情提供服務(wù)。4.3.3.5. 西餐廳西餐廳設(shè)計(jì)為120個(gè)餐位。設(shè)置西餐廳是因?yàn)榫频曛苓叺貐^(qū)客源結(jié)構(gòu)有高級(jí)白領(lǐng)等西餐消費(fèi)客源，同時(shí)西餐廳是評(píng)定星級(jí)所必備的項(xiàng)目。4.3.4. 娛樂服務(wù)功能酒店設(shè)卡拉OK包房30間，分大、中、小三種類型。大型包房可以同時(shí)容納40人，中型包房可以容納24人，小型包房容納10人，有接待處和酒吧臺(tái)?？ɡ璒K的裝飾和設(shè)施要上檔次，吸引高端客人來消費(fèi)， 30間包房的裝飾格調(diào)要有所不同，以滿足不同客人的消費(fèi)需求

38、。4.3.5. 桑拿服務(wù)功能桑拿設(shè)有休息大廳，供客人臨時(shí)休息和提供沐足服務(wù)，有大型投影設(shè)備。桑拿設(shè)有豪華包房40個(gè)，設(shè)有足浴包房20間，設(shè)有接待處、休息區(qū)、酒吧臺(tái)。4.3.6. 其它康樂服務(wù)功能其它康樂有游泳池、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、美容美發(fā)室等。4.3.7. 商品服務(wù)功能酒店一樓大堂設(shè)精品店，銷售住店客人需要的日常用品和地方特產(chǎn)。4.4. 東園迎賓館設(shè)備設(shè)施檔次定位4.4.1. 高檔次作為高星級(jí)酒店，在建筑、裝修的設(shè)計(jì)上，應(yīng)采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，在裝修材料、設(shè)備設(shè)施的選擇上，應(yīng)選擇新穎、經(jīng)久耐用、高檔次的材料與設(shè)備。4.4.2. 適度領(lǐng)先、長遠(yuǎn)發(fā)展作為高星級(jí)酒店，其硬件檔次適度領(lǐng)先

39、于儀征高檔次酒店，并以長遠(yuǎn)的目光來考慮設(shè)備設(shè)施的選擇，為酒店今后保持強(qiáng)大的持續(xù)競爭力做硬件上的保障。4.4.3. 大堂大堂要?dú)馀?、豪華，資金投入要充分，地面和墻壁裝修建議用優(yōu)質(zhì)大理石或花崗巖，加上部分玻璃，燈具采用豪華燈具，前廳接待臺(tái)和客人休息區(qū)的設(shè)施要有品味，要給客人一種休閑、時(shí)尚、新鮮的感覺。4.4.4. 客房客房設(shè)備和設(shè)施要有個(gè)性、超前。1. 客房內(nèi)的設(shè)施如睡床、布草、燈具、電器、家具、墻紙要選擇中等價(jià)位的知名品牌，且產(chǎn)品應(yīng)在多家同等規(guī)模酒店得到過使用；2. 選用含毛量較高的地毯，及質(zhì)量較好的品牌潔具；3. 選用適合酒店用的電話、燈具、電視機(jī)，布草、茶杯等，并印上本酒店的標(biāo)志。4. 注意

40、地毯、墻紙、燈具、天花、家具、布草、潔具等顏色要搭配恰當(dāng)，不同類型客房的裝飾要有不同的格調(diào)，體現(xiàn)不同類型客房的品味和氣氛。4.4.5. 餐廳現(xiàn)代餐飲的裝修講究簡捷明快、追求藝術(shù)性。大包房要有獨(dú)立的洗手間和獨(dú)立配菜間。中小包房要有獨(dú)立洗手間，公用配菜間。4.4.6. 娛樂和康樂與餐廳一樣，裝修投入同樣要適可而止，但燈光、音響、沙發(fā)等設(shè)備不能敷衍了事，建議選用質(zhì)量、效果較好的設(shè)備設(shè)施?？ɡ璒K大包房配投影設(shè)備，中包房配背投。4.4.7. 公共區(qū)域電梯候梯廳、公共洗手間、商務(wù)中心等公共區(qū)域，裝修和設(shè)施要上檔次，裝修設(shè)計(jì)時(shí)要考慮每個(gè)功能區(qū)各自的氣氛，若設(shè)計(jì)不好，將直接影響酒店整體形象。建議采用中等偏上

41、的材料，并保持用材的前瞻性。第五章 東園迎賓館設(shè)計(jì)要求5. 東園迎賓館設(shè)計(jì)要求酒店建筑風(fēng)格在設(shè)計(jì)上應(yīng)為古典園林風(fēng)格，總建筑面積為55000平方米（包括地下室12000平方米），地上為四層。5.1. 主體建筑與環(huán)境5.1.1. 主體建筑的各功能區(qū)面積（1) 酒店的主體建筑要突出酒店風(fēng)格。（2) 充分利用酒店緊臨主干道的優(yōu)點(diǎn)，將大堂、餐飲、娛樂、康體等項(xiàng)目都對(duì)外開放，營業(yè)功能得到充分利用。（3) 酒店共設(shè)四類通道門：酒店入住通道門（主門）、中餐客人通道門（附門）、 康樂客人通道門（附門）、員工及貨物通道門。（4) 各功能區(qū)面積見東園迎賓館各功能區(qū)面積分配表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量指標(biāo)總建筑面積（）備注1客

42、房區(qū)269間50/間21074含走道 工作間2多功能廳600人2 /人1625含主席臺(tái) 課堂式3中型會(huì)議室80人2 /人160課堂式4小型會(huì)議室30人2 /人60座談式5中餐宴會(huì)廳768人2 /人1625含吧臺(tái)及前廳6中餐包房25間40/間157010人/間7中餐廚房850人0.8 /人680含多功能廳300人8風(fēng)味餐廳80人估算300含廚房9西餐廳80人估算300含廚房10卡拉OK包房40間50/間2600含通道11主題酒吧1間估算1625暫定“百度”12桑拿貴賓房40間35/間1400含通道13休息廳400可作足浴功能14桑拿足浴房20間20 /間40015桑拿大廳50人600含附屬功能區(qū)

43、16酒店大堂930含附屬功能區(qū)17游泳池（康體）5項(xiàng)60/項(xiàng)2000乒、臺(tái)、健、美18地下室(一層)19000人防室及設(shè)備間19貴賓樓776120合計(jì)64110.東園迎賓館各功能區(qū)面積分配表5.1.2. 環(huán)境改造（1) 建議在建筑的一層玻璃外立面設(shè)計(jì)水幕，水池內(nèi)有彩色水底燈，內(nèi)養(yǎng)金魚，池底放鵝卵石、貝殼，構(gòu)成自然、休閑、浪漫、親切的環(huán)境氛圍。（2) 酒店的周圍建議適當(dāng)移栽部分植物，與口岸綠化廣場相協(xié)調(diào)。（3) 在主體建筑外圍設(shè)計(jì)園林燈光。（4) 酒店建筑物外立面和樓頂設(shè)計(jì)景觀燈，突出酒店地標(biāo)建筑的作用。（5) 酒店大樓前設(shè)計(jì)一個(gè)噴泉水池。（6) 酒店一層內(nèi)外地面高差為450mm。（7) 酒店前

44、綠化廣場設(shè)標(biāo)志塔，配燈光。5.2. 大堂和公共區(qū)域5.2.1. 大堂內(nèi)有天井，內(nèi)天井高度為二層或三層；5.2.2. 大堂面積不宜太大，地面選用大理石和馬賽克圖案組合；5.2.3. 客人休息區(qū)略高于其它地面，地面為磨砂玻璃內(nèi)置光源，沙發(fā)可選左右沙發(fā)；5.2.4. 電梯候梯廳地面、洗手間走廊及地面選用大理石和馬賽克圖案組合，天花做造型；5.2.5. 對(duì)大堂進(jìn)行高格調(diào)的藝術(shù)布置，形成一個(gè)藝術(shù)審美中心；5.2.6. 接待服務(wù)臺(tái)的功能分布要明顯，便于客人看到。接待服務(wù)臺(tái)臺(tái)面選用磨砂玻璃或大理石,正面采用背景玻璃或裂紋玻璃和大理石或夾板組合，裝燈光(單色或彩色)；背面選用夾板制作，內(nèi)設(shè)抽屜和硬皮文件夾。5

45、.3. 客房標(biāo)準(zhǔn)客房單間面積范圍在4550之間,洗手間面積范圍在69之間。客房設(shè)計(jì)要求： 5.3.1. 客房方正大方，采光效果好，窗戶為固定玻璃窗。5.3.2. 客房面積要大，面積3040。5.3.3. 設(shè)立麻將樓層，進(jìn)行特別裝修和家俬布局，為客人提供娛樂服務(wù)。5.3.4. 配備舒適的美式雙人沙發(fā)、搖椅或貴妃椅，淘汰傳統(tǒng)的兩張圈椅。5.3.5. 洗手間面積69平方米，洗手間的設(shè)施布置可根據(jù)面積、房型和特殊要求而定。部分客房洗手間的墻面可選用玻璃封閉或半開放式。5.3.6. 每一間客房都配備DVD機(jī)。5.3.7. 每一間客房都布置可移動(dòng)迷你酒吧柜，打破傳統(tǒng)的固定酒吧臺(tái)，并在酒吧設(shè)計(jì)上下功夫。5.

46、3.8. 床頭控制采用簡單控制，不安裝在床頭柜上，而安裝在床頭柜上方的墻面，不設(shè)計(jì)智能化床頭控制，床頭燈采用臺(tái)燈。5.3.9. 對(duì)客房的燈光進(jìn)行特別設(shè)計(jì)，突破目前傳統(tǒng)設(shè)置，通過燈光分別形成安靜、浪漫、性感的場景效果。5.3.10. 客房走廊兩側(cè)的客房門應(yīng)盡量錯(cuò)開，不應(yīng)有對(duì)視。5.3.11. 客房內(nèi)的小走廊地面為高級(jí)地磚和高級(jí)馬賽克組合，客房內(nèi)其它地面為地毯。5.3.12. 客房內(nèi)單人床規(guī)格：2000mm1200mm，整個(gè)床能夠移動(dòng)，床的底座為實(shí)木材料制作，帶床頭一側(cè)的底座安裝滾輪，另一側(cè)的底座不安裝滾輪。5.3.13. 客房內(nèi)雙人床規(guī)格：2200mm2000mm，整個(gè)床能夠移動(dòng)。5.4. 餐飲

47、設(shè)施5.4.1. 中餐廳、西餐廳和風(fēng)味餐廳有獨(dú)立的名稱、獨(dú)立的VI形象。5.4.2. 中餐廳一定要有獨(dú)立的大門。5.4.3. 每個(gè)中餐包房在設(shè)計(jì)時(shí)要帶洗手間；5.4.4. 風(fēng)味餐廳暫定為日韓餐廳和臺(tái)灣餐廳，餐廳設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)上述三個(gè)地區(qū)的建筑風(fēng)格和其文化特征。建議設(shè)計(jì)時(shí)邀請(qǐng)日韓人士和臺(tái)灣人士作設(shè)計(jì)顧問；5.4.5. 西餐以儀征頂級(jí)西餐廳定位，吸引儀征各個(gè)領(lǐng)域的頂級(jí)客人。5.4.6. 中、小中餐包房公用一個(gè)配菜間，大中餐包房要設(shè)專用配菜間。5.4.7. 配菜間和洗手間的墻面地面選用高級(jí)馬賽克、墻面小磚、玻璃(磨砂玻璃和裂紋玻璃)進(jìn)行組合,可選用雙色墻面磚進(jìn)行組合,洗手間可選用臺(tái)上玻璃碗盆(透明或

48、磨沙), 或選用臺(tái)上瓷盆(碗盆、柱盆及小方形盆)。5.4.8. 墻面和天花要做適當(dāng)?shù)难b飾造型和燈光。5.5. 娛樂設(shè)施 卡拉OK包房為30間，房型有總統(tǒng)房、行政套房、豪華大房、豪華中房、豪華小房，每一包房都帶洗手間，每一間包房裝飾風(fēng)格各不相同，有獨(dú)自品味?？ɡ璒K裝飾要求奢華，裝飾和燈光及家具顏色要協(xié)調(diào)，音響和電器為高檔次，通風(fēng)和空調(diào)功率要足夠。5.5.1. 卡拉OK和桑拿要有獨(dú)立名稱和VI形象。5.5.2. 卡拉OK的設(shè)計(jì)要時(shí)尚、浪漫，材料選擇和搭配要認(rèn)真考究。5.5.3. 卡拉OK借鑒廣州、東莞、深圳的成功模式設(shè)計(jì)，氣勢要宏大。5.5.4. 卡拉OK門面及走廊要金壁輝煌，有足夠的燈光效果；

49、5.5.5. 卡拉OK里家俱要獨(dú)特；5.5.6. 卡拉OK房間設(shè)計(jì)和布置別致，突出新穎性；5.5.7. 卡拉OK一定要由專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修。5.5.8. 卡拉OK的走廊和包房的地面、墻面和天花燈光要五彩繽紛，要體現(xiàn)休閑浪漫的氣氛，有世外桃園的感覺。5.6. 桑拿康體設(shè)施5.6.1. 桑拿設(shè)有可容納50人的休息大廳一個(gè)，按摩房40間，房型有貴賓房和標(biāo)準(zhǔn)房，足浴貴賓房20間。5.6.2. 配備有接待臺(tái)、酒吧臺(tái)、投影機(jī)、美容美發(fā)室。5.7. 會(huì)議設(shè)施小型會(huì)議室設(shè)置高檔接待室，作為高新區(qū)大、中型企業(yè)接待頂級(jí)貴賓的場所。酒店設(shè)有多功能廳一個(gè)，可以為企業(yè)提供大型會(huì)議和晚會(huì)，也可為企業(yè)提供大型餐飲接待和

50、宴會(huì)。第六章 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略6. 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略6.1. 東園迎賓館經(jīng)營管理模式選擇在管理模式上，東園迎賓館可以在下列三種模式中選擇：6.1.1. 引入國內(nèi)、外品牌管理公司；6.1.2. 聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理；6.1.3. 推薦模式即：執(zhí)行團(tuán)隊(duì)+顧問團(tuán)隊(duì)；三種模式各有所長，模式優(yōu)劣見推薦模式與其它商業(yè)模式比較表推薦模式與其它商業(yè)模式比較表比較項(xiàng)目品牌管理公司獨(dú)立總經(jīng)理推薦模式管理質(zhì)量保證有充分保證存在風(fēng)險(xiǎn)有足夠保證品牌資源獲取資源豐富資源匱乏資源豐富經(jīng)營資源獲取資源豐富資源匱乏資源豐富業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)較低風(fēng)險(xiǎn)較高風(fēng)險(xiǎn)較低經(jīng)營板塊聯(lián)動(dòng)作用不明顯無法聯(lián)動(dòng)作用明顯服務(wù)方式靈活較 差很 好較 好管理

51、成本控制成本極高成本低成本較低價(jià)值/價(jià)格比高價(jià)值/高價(jià)格低價(jià)值/低價(jià)格高價(jià)值/低價(jià)格6.2. 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略6.2.1. 客房經(jīng)營戰(zhàn)略東園迎賓館客房在某種意義上來說是娛樂的配套項(xiàng)目，客房設(shè)計(jì)應(yīng)滿足娛樂客人的要求，并配備適當(dāng)?shù)纳虅?wù)需求。酒店要針對(duì)不同消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)個(gè)性化服務(wù)功能，如客房的配套設(shè)施、桑拿樓層、麻將樓層及商務(wù)樓層。6.2.2. 餐飲經(jīng)營戰(zhàn)略6.2.2.1. 獨(dú)立性餐飲是不僅作為酒店配套設(shè)施，更是對(duì)社會(huì)開放經(jīng)營的獨(dú)立項(xiàng)目，是酒店重要的收入來源之一，所以不但餐廳有獨(dú)立的名稱、獨(dú)立的VI形象，在管理上也要給以相對(duì)的獨(dú)立性。無數(shù)的事實(shí)說明，沒有獨(dú)立性是做不好餐飲的。6.2.2.2. 品

52、牌效應(yīng)中餐廳必須創(chuàng)造品牌效應(yīng)，方法有兩種：一是加盟一些著名的品牌，好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來。弊端是利潤被瓜分，而且不能完全掌握主動(dòng)權(quán)，合作雙方經(jīng)常在人事、采購等問題上發(fā)生糾紛。二是自己創(chuàng)品牌，這種形式的好處是自己掌握主動(dòng)權(quán)，不足之處是建立品牌的時(shí)間較長。6.2.2.3. 出品選擇食品出品選擇新式粵菜，即以燕、翅、鮑和海鮮為主打產(chǎn)品，輔以潮汕鹵水，湘菜和淮揚(yáng)菜。6.2.2.4. 風(fēng)味餐廳風(fēng)味餐廳務(wù)必出品正宗的德國菜、日本菜和韓國菜，吸引本地的外籍人士，使風(fēng)味餐廳成為他們的聚集地，進(jìn)而引導(dǎo)其在客房、娛樂等領(lǐng)域消費(fèi)。6.2.2.5. 西餐廳新區(qū)及周邊地區(qū)外資企業(yè)眾多，設(shè)立西餐廳能滿足外國人的消費(fèi)需求。同時(shí)，也能滿足部分商務(wù)客人、情侶客人的消費(fèi)需要。6.2.3. 娛（康）