房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理模式

1、目目 錄錄 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、指導(dǎo)準(zhǔn)則1 第二部分 部門職責(zé) 一、說(shuō)明2 二、職能部門工作職責(zé)3 三、項(xiàng)目公司（部）工作職責(zé) 19 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 25 (一)項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 26 (二)項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 35 (三)設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 42 (四)工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 48 (五)營(yíng)銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 56 (六)客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 62 二、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表 68 第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限 一、項(xiàng)目管理辦法 70 二、重大業(yè)務(wù)評(píng)審

2、規(guī)定 74 三、本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 77 四、異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 80 第一部分第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平 移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地 產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理工作。 二、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高 效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過(guò)程。 三、 運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中 的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來(lái)自于項(xiàng)目拓展環(huán) 節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過(guò)程中設(shè) 計(jì)、工程、營(yíng)銷等工作質(zhì)量所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

3、。因此由公司職能部 門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段 對(duì)工作成果進(jìn)行控制和評(píng)審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。 四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù) 指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn) 作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng) 營(yíng)目標(biāo)。 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管理、 營(yíng)銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中 安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和 監(jiān)督的作用。 第二部分第二部分 部門職責(zé)部門職責(zé) 一、一、 說(shuō)明說(shuō)明 （一）（一）術(shù)語(yǔ)解釋：術(shù)語(yǔ)解釋： 1 負(fù)責(zé)：屬于

4、本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請(qǐng)求其他部門配合； 2 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 3 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任； 4 配合：不承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé) 任； 5 參與：參加相關(guān)工作過(guò)程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。 （二）（二）公司委員會(huì)定義：公司委員會(huì)定義： 1 投資咨詢委員會(huì)： 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評(píng)審和決策。 2 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)： 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行專業(yè)評(píng)審； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評(píng)審； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。 3 招標(biāo)委員會(huì)： 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招

5、標(biāo)的合理性； 負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作； 4 定價(jià)咨詢委員會(huì)： 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。 二、二、職能部門職責(zé)職能部門職責(zé) （一）運(yùn)營(yíng)管理部：（一）運(yùn)營(yíng)管理部： 部門使命部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高 公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 部門職責(zé)部門職責(zé)：綜合計(jì)劃管理、部門績(jī)效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計(jì)信 息管理 1綜合計(jì)劃管理 負(fù)責(zé)落實(shí)董事會(huì)下發(fā)的綜合計(jì)劃； 負(fù)責(zé)制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部） 及各職能部門； 主持編制公司與各項(xiàng)目公司（部） 、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書， 并組織簽訂；

6、負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能 部門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃； 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。 2部門績(jī)效考核 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績(jī)效考核方案； 負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績(jī)效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況， 并組織對(duì)職能部門進(jìn)行績(jī)效考核； 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對(duì)項(xiàng)目公司（部）的 績(jī)效考核。 3流程管理 負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系； 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。 4公共關(guān)系管理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過(guò)程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； 配合報(bào)批報(bào)建工作； 配合辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； 負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)

7、； 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 5知識(shí)管理 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識(shí)庫(kù)分類，并協(xié)助建 立相關(guān)知識(shí)庫(kù)； 負(fù)責(zé)建立知識(shí)管理的配套管理措施，設(shè)立知識(shí)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)制 度，激勵(lì)知識(shí)貢獻(xiàn)和知識(shí)創(chuàng)新； 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和報(bào)送。 （二）投資拓展部（二）投資拓展部 部門使命部門使命：獲取和儲(chǔ)備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和 前期工作。 部門職能部門職能：土地信息收集及評(píng)估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、戰(zhàn)略管理、 政策研究及市場(chǎng)研究 1土地信息收集及評(píng)估 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系； 負(fù)責(zé)評(píng)估并初步確定拓展目標(biāo)。 2可行性研究

8、分析 主持制訂可行性研究計(jì)劃； 組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析； 主持編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 組織可行性研究報(bào)告評(píng)審。 3項(xiàng)目土地獲取 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作； 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； 負(fù)責(zé)辦理土地證等相關(guān)手續(xù)。 4戰(zhàn)略管理 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議； 負(fù)責(zé)制定中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。 5政策研究及市場(chǎng)研究 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響； 負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （三）合約成本部（三）合約成本部 部門使命：部門使命

9、：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以 前瞻性視野提升公司成本管理水平。 部門職能：部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購(gòu)管理、 工程合同管理、成本分析及效益評(píng)價(jià) 1成本管理體系 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施； 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； 配合項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。 2成本規(guī)劃 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的方案甄選 成本測(cè)算報(bào)告 ； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 ； 主持編制項(xiàng)目目標(biāo)成本 ；

10、主持編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 。 3成本動(dòng)態(tài)管理 配合完成對(duì)重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審工作； 負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每 月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行 預(yù)警； 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對(duì) 成本信息進(jìn)行匯總及甄別。 4項(xiàng)目預(yù)結(jié)算 負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司評(píng)標(biāo)選定工作； 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃 ； 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作； 負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查； 負(fù)責(zé)編制工程結(jié)算分析報(bào)告 。 5采購(gòu)管理 負(fù)責(zé)管理戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)，主持供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng) 價(jià)； 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善造價(jià)咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的項(xiàng)目設(shè)備

11、及材料采購(gòu)總 體計(jì)劃 ； 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃 ，主 持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； 負(fù)責(zé)跟蹤市場(chǎng)材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo) 書進(jìn)行評(píng)價(jià)； 主持公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。 6工程合同管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。 7成本分析及效益評(píng)估 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)報(bào)告，編制項(xiàng)目效益 評(píng)價(jià)報(bào)告 。 （四）工程技術(shù)部：（四）工程技術(shù)部： 部門使命：部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法， 以前瞻性視野提升公司工程管理

12、水平。 部門職能：部門職能：采購(gòu)管理配合、工程過(guò)程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技術(shù)支持、 技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) 1采購(gòu)管理配合 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。 2工程過(guò)程管理配合 負(fù)責(zé)定期對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn) 行督察，并督促項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行整改； 配合項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫(kù)。 3設(shè)計(jì)管理配合 配合對(duì)建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型； 配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ； 配合對(duì)設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化； 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核； 配合完成圖紙內(nèi)部審查； 配合完成施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。 5工程技

13、術(shù)支持 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 ； 參與完成大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作； 配合進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審； 配合完成對(duì)重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審工作； 負(fù)責(zé)在工程全過(guò)程中對(duì)工程重大技術(shù)問(wèn)題提供專業(yè)支持； 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝在實(shí)際工程中的推廣和應(yīng)用； 配合處理重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； 負(fù)責(zé)提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 6技術(shù)資料管理 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； 配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 7工程管

14、理指引制訂及維護(hù) 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)； 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 （五）產(chǎn)品研究部（五）產(chǎn)品研究部 部門使命部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，以前瞻 性視野，創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間。 部門職能：部門職能：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管 理 1項(xiàng)目規(guī)劃 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 ； 配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 。 2設(shè)計(jì)配合 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核。 3設(shè)計(jì)研究 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂； 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營(yíng)銷策劃部一起建立并完善專 家人

15、才庫(kù)； 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)案例信息庫(kù)，并進(jìn)行分析整理； 負(fù)責(zé)跟蹤國(guó)內(nèi)外建筑規(guī)劃動(dòng)態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。 4標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系； 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)。 （六）營(yíng)銷策劃部（六）營(yíng)銷策劃部 部門使命部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市 場(chǎng)潮流，極大地滿足客戶需求。 部門職能部門職能：項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷、市場(chǎng)研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合 同體系管理 1項(xiàng)目策劃 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 ； 2項(xiàng)目營(yíng)銷 配合完成營(yíng)銷推廣策

16、劃方案的制定及評(píng)審工作； 配合完成營(yíng)銷策劃公司的選擇評(píng)審工作； 配合完成廣告策劃公司的選擇評(píng)審工作； 配合完成營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算的制定及評(píng)審工作。 3市場(chǎng)研究 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營(yíng)銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專 家人才庫(kù)； 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專 業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及政策研究，定期形成市場(chǎng)分析報(bào)告 ； 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營(yíng)銷專業(yè)水平； 負(fù)責(zé)制訂科學(xué)的營(yíng)銷管理體制，推進(jìn)營(yíng)銷職能創(chuàng)新。 4品牌策劃及建設(shè) 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實(shí)施； 負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實(shí)； 組織各項(xiàng)目參加大型房地產(chǎn)展會(huì)。

17、5標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系。 （七）財(cái)務(wù)部：（七）財(cái)務(wù)部： 部門使命：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營(yíng)理念和方法，構(gòu)建 和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺(tái)。 部門職能：部門職能：財(cái)務(wù)管理制度管理、會(huì)計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分 析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案 與內(nèi)部管理 1財(cái)務(wù)管理制度管理 負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和 完善公司各種財(cái)務(wù)管理制度。 2會(huì)計(jì)核算 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的編制和報(bào)送； 負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告社會(huì)審計(jì)工作。 3融資管

18、理 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃； 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營(yíng)運(yùn)資金需求； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； 負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)及融資創(chuàng)新的研究管理； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。 4全面預(yù)算管理 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； 配合確定公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)； 配合編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃； 負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整資金計(jì)劃。 5財(cái)務(wù)分析與公司決策支持 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)狀況分析，提供管理報(bào)表； 負(fù)責(zé)審核各類經(jīng)濟(jì)合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持，對(duì)經(jīng)濟(jì)合 同的財(cái)務(wù)條款提出建議，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 。 6稅務(wù)管理 負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng)； 負(fù)責(zé)公

19、司稅務(wù)籌劃； 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司稅務(wù)工作。 7權(quán)益性投資管理和審計(jì) 負(fù)責(zé)收集整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息； 負(fù)責(zé)為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查投資企業(yè)的財(cái)務(wù)工作； 配合上級(jí)單位對(duì)本公司及投資企業(yè)的日常審計(jì)和檢查； 負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實(shí)施。 8財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全； 負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全； 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印章、有價(jià)證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的 管理。 （八）客戶服務(wù)部（八）客戶服務(wù)部 部門使命：部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺(tái)，努力提升公司市 場(chǎng)中的信譽(yù)度和美譽(yù)度。 部門職能：

20、部門職能：項(xiàng)目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會(huì) 管理、客戶服務(wù)體系、客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理 1項(xiàng)目策劃配合 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 ； 配合完成營(yíng)銷推廣策劃方案的制定工作。 2銷售事務(wù)管理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作； 與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估； 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； 配合進(jìn)行按揭銀行的選擇； 負(fù)責(zé)認(rèn)購(gòu)書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； 配合進(jìn)行營(yíng)銷推廣客戶活動(dòng)； 配合完成簽訂相關(guān)認(rèn)購(gòu)協(xié)議工作； 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； 配合完成客戶資料移交工作； 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、

21、匯總分析； 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始 登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產(chǎn)證 ； 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目入伙策劃并組織落實(shí)； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 3投訴處理 負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行對(duì)接，參與工程竣工驗(yàn)收； 成立項(xiàng)目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負(fù)責(zé)受理客戶投訴； 負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行 處理； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）解散后，維修工程款項(xiàng)的管理； 組織各部門使用客戶服務(wù)軟件； 負(fù)責(zé)對(duì)客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪； 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負(fù)責(zé)定期對(duì)客戶投訴進(jìn)行分析。 4客戶關(guān)系管理

22、負(fù)責(zé)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查； 負(fù)責(zé)對(duì)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并形成報(bào)告。 5中航會(huì)管理 負(fù)責(zé)中航會(huì)的策劃、設(shè)立及后期會(huì)務(wù)工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)的推廣工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)刊的策劃及出版工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)員活動(dòng)的策劃及實(shí)施； 負(fù)責(zé)中航會(huì)運(yùn)作過(guò)程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的 維護(hù)； 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理。 6客戶服務(wù)體系 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款； 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 7客服信息分析 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形成客服案例庫(kù)。 8法務(wù)管理 負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù)； 負(fù)

23、責(zé)對(duì)公司業(yè)務(wù)合同的法律審核； 負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負(fù)責(zé)法律知識(shí)培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律 指導(dǎo)； 負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評(píng)價(jià)。 9客戶危機(jī)管理 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度； 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。 （九）行政人事部：（九）行政人事部： 部門使命部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務(wù)等方面的有效支 持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營(yíng)造高效和諧的職場(chǎng)氛圍。 部門職能部

24、門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓(xùn)、員工薪酬和績(jī)效考核、 企業(yè)文化建設(shè)、行政事務(wù)管理、資產(chǎn)管理、IT 信息管理、檔案管理 1人力資源規(guī)劃 負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計(jì)人力資源管理模 式（包含招聘、績(jī)效、培訓(xùn)、薪酬及員工發(fā)展等體系的全 面建設(shè)） ，制定和完善人力資源管理制度； 負(fù)責(zé)向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè) 等方面的建議； 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目公司（部）的管理架構(gòu)和人員配置計(jì)劃； 負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。 2員工招聘和選派 負(fù)責(zé)制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為公司和項(xiàng)目公司（部） 供給人才； 配合完成項(xiàng)目公司（部）高

25、層管理人員的聘任工作。 3員工培訓(xùn) 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作； 負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃； 負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部 培訓(xùn)工作。 4員工薪酬和績(jī)效考核 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級(jí)以下員工績(jī)效考核管理及匯總整理公 司績(jī)效考核結(jié)果； 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）薪 酬制度； 負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動(dòng)、離職、入職、考勤、保險(xiǎn)和醫(yī)療等手 續(xù)； 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。 5企業(yè)文化建設(shè) 負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)。 6行政事務(wù)管理 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng) (CIS)； 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)； 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的會(huì)務(wù)管理與會(huì)務(wù)

26、服務(wù)以及會(huì)議紀(jì)要的整 理與發(fā)放； 負(fù)責(zé)管理公司印章； 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理； 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員 管理； 負(fù)責(zé)公司前臺(tái)接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對(duì)外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、 章程變更等； 負(fù)責(zé)管理公司書刊、報(bào)紙訂購(gòu)； 負(fù)責(zé)其他后勤服務(wù)。 7資產(chǎn)管理 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購(gòu)審批手續(xù)、采購(gòu)以及登記建 檔工作； 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)； 主持盤點(diǎn)固定資產(chǎn)工作； 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺(tái)帳管理； 配合完成項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。 8IT 信息管理 負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn) 方

27、案； 負(fù)責(zé)企業(yè)計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管 理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)； 負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購(gòu)置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新； 負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供 IT 服務(wù)。 9檔案管理 負(fù)責(zé)檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)； 負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目公司（部）檔案工作； 負(fù)責(zé)接收項(xiàng)目公司（部）工程竣工后的檔案資料。 三、項(xiàng)目公司（部）職責(zé)三、項(xiàng)目公司（部）職責(zé) 使命：使命：項(xiàng)目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮 系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短 資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目

28、經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 職能：職能：項(xiàng)目立項(xiàng)后組織制定項(xiàng)目開發(fā)綱要 ，并在項(xiàng)目開發(fā)綱要指導(dǎo)下主 持項(xiàng)目全過(guò)程開發(fā)工作。 說(shuō)明：說(shuō)明：確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行 項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。 1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 負(fù)責(zé)制定管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃，交由行政人事部審核。 2項(xiàng)目策劃 組織編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 ，并組織階段性評(píng)審及最終評(píng)審。 3設(shè)計(jì)管理 1）方案設(shè)計(jì) 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書； 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單 位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評(píng) 審； 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 2）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 組織相關(guān)

29、部門對(duì)建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè) 計(jì)優(yōu)化并落實(shí)； 負(fù)責(zé)施工圖審查單位的考察和確定； 在建筑專業(yè)初步設(shè)計(jì)完成后，負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司進(jìn)行 查丈咨詢； 負(fù)責(zé)編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書； 配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并負(fù)責(zé)落實(shí)； 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單 位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè) 計(jì)，組織對(duì)階段性及最終的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核； 組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確 定主要設(shè)計(jì)參數(shù)； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制 設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等； 主持圖紙內(nèi)部審查； 主持施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底； 負(fù)責(zé)辦

30、理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 4工程管理 1）施工準(zhǔn)備 負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地準(zhǔn)備； 負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目政府相關(guān)許可證； 主持施工組織設(shè)計(jì)的評(píng)審工作。 2）進(jìn)度管理 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃制定施工總體進(jìn)度計(jì)劃 ； 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則，落實(shí)計(jì)劃執(zhí)行； 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整； 負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃（例如主 要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 3）質(zhì)量管理 負(fù)責(zé)落實(shí)施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； 主持各階段的工程驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告， 對(duì)于典型問(wèn)題形成案例，交工程技術(shù)部進(jìn)入案例

31、信息庫(kù)。 4）安全文明管理 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單 位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全文明檢查； 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)社會(huì)治安的綜合治理； 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 5）采購(gòu)管理 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃及材料設(shè)備 采購(gòu)配合計(jì)劃 ，并交由合約成本部審核； 配合進(jìn)行公司組織的項(xiàng)目主體總包招標(biāo)、主要專業(yè)分包工 程及主要設(shè)備招標(biāo)； 負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi) 的采購(gòu)工作； 負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，并跟蹤、 督促計(jì)劃的執(zhí)行； 負(fù)責(zé)大型設(shè)備或主

32、要材料現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、材料證明資料收集和 手續(xù)辦理； 負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)公司供應(yīng)商，并知會(huì)相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。 6）設(shè)計(jì)變更管理 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更； 主持重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評(píng)審； 主持審核為滿足客戶需求的設(shè)計(jì)變更。 7）項(xiàng)目檔案管理 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案； 負(fù)責(zé)進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完 善工程案例信息庫(kù)。 8）項(xiàng)目危機(jī)管理 負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度 ； 負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。 5成本管理 配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目預(yù)算，配合合約成本部備案抽查； 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款季度支付計(jì)劃，并交由財(cái) 務(wù)部備案； 負(fù)責(zé)核對(duì)供應(yīng)商

33、材料清單及施工單位完成工程量，并核算 工程進(jìn)度款，辦理支付手續(xù)； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài) 成本報(bào)表交由合約成本部備案； 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃 ，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合 約成本部，并配合合約成本部完成工程結(jié)算分析報(bào)告 。 6營(yíng)銷管理 1）營(yíng)銷策劃 主持營(yíng)銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評(píng)審工作； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體計(jì)劃 ，并組織評(píng)審； 負(fù)責(zé)編制營(yíng)銷推廣策劃方案 ，并組織評(píng)審； 負(fù)責(zé)編制營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 ，并組織審核； 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 2）營(yíng)銷推廣 負(fù)責(zé)按照營(yíng)銷推廣策劃方案開展?fàn)I銷推廣活動(dòng)。 3）銷售管理 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈

34、； 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請(qǐng)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證 ； 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議； 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客 戶簽訂銷售合同； 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估。 4）售后服務(wù) 配合項(xiàng)目入伙后的工程整改工作； 配合處理重大投訴。 7項(xiàng)目合同管理 負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同； 負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估分析，并反 饋至相關(guān)部門。 7項(xiàng)目收尾 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案； 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 主持項(xiàng)目公司清算

35、及固定資產(chǎn)處置； 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告 。 9運(yùn)營(yíng)管理 負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由運(yùn)營(yíng)管理部備案； 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績(jī)效考核工作； 主持各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相 關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 第三部分第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 主責(zé)部門協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 投資拓展部 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理工程管理工程管理營(yíng)銷管理營(yíng)銷管理客戶服務(wù)客戶服務(wù) 1 財(cái)務(wù)部 （一

36、）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項(xiàng)目拓展工作流程示意圖項(xiàng)目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門投資拓展部投資拓展部投資拓展部公司董事會(huì)投資拓展部 配合部門運(yùn)營(yíng)管理部 產(chǎn)品研究部 營(yíng)銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 投資拓展部運(yùn)營(yíng)管理部 提交成果土地信息庫(kù) 分析土地信息 甄選目標(biāo)地塊 初步確定拓展 目標(biāo) 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)施決議 土地合同 建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 付清地價(jià)款 證明 土地證 固定資產(chǎn)投 資計(jì)劃 控制要點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料 及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí) 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見(jiàn) 慎

37、重決策 確保手續(xù)完備 避免法律糾紛 土地 信息 收集 分析 可行性研究 公司 內(nèi)部 評(píng)審 辦理 土地 獲取 手續(xù) 初步 確定 拓展 目標(biāo) 項(xiàng)目拓展工作流程圖項(xiàng)目拓展工作流程圖 項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展工工作作流流程程圖圖 土土地地信信息息收收集集分分析析初初步步確確定定拓拓展展目目標(biāo)標(biāo)可可行行性性研研究究公公司司評(píng)評(píng)審審辦辦理理土土地地獲獲取取手手續(xù)續(xù) 策策劃劃、方方案案 評(píng)評(píng)審審委委員員會(huì)會(huì) 客客戶戶 服服務(wù)務(wù)部部 董董事事會(huì)會(huì) 投投資資咨咨詢?cè)?委委員員會(huì)會(huì) 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期策策劃劃小小組組投投資資拓拓展展部部 運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng) 管管理理部部 Y N Y N 土土地地背背景景 資資料料調(diào)調(diào)查查

38、 評(píng)評(píng)審審 評(píng)評(píng)審審 提提供供客客戶戶 需需求求信信息息 進(jìn)進(jìn)行行 市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研 編編制制初初步步策策劃劃 定定位位報(bào)報(bào)告告 獲獲得得土土地地 使使用用權(quán)權(quán)益益 項(xiàng)項(xiàng)目目獲獲取取 方方式式 簽簽訂訂土土地地 使使用用合合同同 初初步步確確定定 拓拓展展目目標(biāo)標(biāo) 項(xiàng)項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng) 可可行行性性 報(bào)報(bào)告告 組組織織現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘勘察察 組組織織評(píng)評(píng)審審 制制定定可可行行性性 研研究究計(jì)計(jì)劃劃 土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備 計(jì)計(jì)劃劃 土土地地信信 息息收收集集 分分析析甄甄選選 目目標(biāo)標(biāo)土土地地 土土地地信信息息 庫(kù)庫(kù)歸歸檔檔 基基礎(chǔ)礎(chǔ) 研研究究 編編制制初初步步產(chǎn)產(chǎn)品品 建建議議書書 Y 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制 報(bào)

39、報(bào)告告 （初初稿稿） 初初步步項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體 開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè) 資資金金籌籌措措 方方案案 評(píng)評(píng)審審 N 成成本本測(cè)測(cè)算算 報(bào)報(bào)告告 工工程程技技術(shù)術(shù) 特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析 項(xiàng)目拓展流程指引項(xiàng)目拓展流程指引 1.1. 目的目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。 2.2. 適用范圍適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目拓展獲取工作，以及為之展開的相 應(yīng)研究工作。 3.3. 職責(zé)職責(zé) 3.1. 投資拓展部： 3.1.1. 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃 ，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸 檔。 3.1.2. 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 3.1.3. 參

40、考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 3.1.4. 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，組織公司相關(guān) 部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查，并組織編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。 3.1.5. 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前 期策劃小組展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 。 3.1.6. 公司評(píng)審：負(fù)責(zé)將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告交由公司投資決策委員會(huì) 評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審。 3.1.7. 負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作 條件的實(shí)施和跟蹤。 3.2. 運(yùn)營(yíng)管理部： 3.2.1. 在初步確定拓展目標(biāo)

41、階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī) 劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市 政交通、配套設(shè)施等） 。 3.3. 項(xiàng)目前期策劃小組： 3.3.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)可行性研究計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié) 果，編制初步策劃定位報(bào)告 （含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位） 、 初步產(chǎn)品 建議書 、 工程技術(shù)特點(diǎn)分析 、 成本測(cè)算報(bào)告 。 3.4. 財(cái)務(wù)部： 3.4.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開 發(fā)計(jì)劃等材料，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和相關(guān)財(cái)務(wù)分析。 3.4.2. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案。 3.5. 策劃、方案評(píng)審委員

42、會(huì)： 3.5.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評(píng)審，提出調(diào) 整意見(jiàn)，把控策劃水平。 3.6. 投資咨詢委員會(huì)： 3.6.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽(tīng)取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜 合調(diào)整意見(jiàn)，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會(huì)評(píng)審。 4.4. 工作程序工作程序 4.1. 基礎(chǔ)研究 4.1.1. 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目 可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作； 4.1.2. 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng) 濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 研究等分項(xiàng)研

43、究工作； 4.1.3. 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后 再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全； 4.1.4. 各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究 成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)； 4.1.5. 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、 監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫(kù)的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整理， 經(jīng)編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔； 4.2. 信息收集、甑別： 4.2.1. 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信 息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； 4.2.2. 土

44、地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行： 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、 土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法 院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 的掛牌公告； 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地 供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等； 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。 4.2.3. 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫土地信息 采集表 ，投資拓展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ) 備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存

45、檔， 會(huì)議結(jié)果知會(huì)經(jīng)理； 4.2.4. 通過(guò)初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù) 責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過(guò) 土地信息采集表將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過(guò)的信息由土地 信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見(jiàn)，存入土地信息庫(kù)，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人， 此后由土地信息負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以 跟蹤。 4.3. 初步確定拓展目標(biāo) 4.3.1. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào) ，交土地信 息負(fù)責(zé)人匯總； 4.3.2. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料及運(yùn)營(yíng)管理部提供的 政府相關(guān)資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯

46、總后提請(qǐng)公司法律顧 問(wèn)或公司法務(wù)人員提供意見(jiàn)，最終做出項(xiàng)目用地購(gòu)買操作方式的判斷； 4.3.3. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況 和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，并綜合其他相 關(guān)信息，形成簡(jiǎn)易的新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 ，進(jìn)行部門內(nèi)部評(píng)審； 4.3.4. 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過(guò)則根據(jù)會(huì) 議意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整或放棄。 4.4. 項(xiàng)目可行性研究 4.4.1. 項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前期策劃小組 的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成項(xiàng)目可行性研 究報(bào)告 ； 4.4.2. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評(píng)審會(huì)上的

47、意見(jiàn)匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，并制訂可行性研究計(jì)劃 ，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作 的責(zé)任主體（責(zé)任人） 、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫 道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組； 4.4.3. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土 地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 等； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編寫風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 （初稿） ； 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，反饋 給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫初步策劃定位

48、報(bào)告 ； 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對(duì)初步策劃定位報(bào)告的評(píng)審工作，策劃、 方案評(píng)審委員會(huì)針對(duì)初步策劃定位報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，給出專業(yè)意見(jiàn)； 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)，繼續(xù)深化定位，完成 初步產(chǎn)品意見(jiàn)書 ； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)初步產(chǎn)品建議書編寫初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)初步產(chǎn)品建議書 ，編寫工程技術(shù)特點(diǎn)分析 ， 并根據(jù)工程技術(shù)特點(diǎn)分析和初步產(chǎn)品建議書進(jìn)行成本測(cè)算，完 成成本測(cè)算報(bào)告 ； 財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，完成 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。 4.4.4. 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告， 協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)

49、部審議，通過(guò)后以新項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告評(píng)審會(huì)會(huì)議通知申請(qǐng)召開公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)。 4.5. 決策評(píng)審 4.5.1. 投資決策評(píng)審會(huì)聽(tīng)取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由集 體討論決定。項(xiàng)目評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審確定； 4.5.2. 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可 行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； 4.5.3. 項(xiàng)目論證會(huì)通過(guò)后，若無(wú)需進(jìn)一步解決的問(wèn)題，則有投資拓展部負(fù)責(zé) 按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施 和跟蹤。 項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé)項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé) 1.1.投資拓展部：投資拓展部： 1.1.1.1. 收

50、集土地信息建立信息庫(kù)：收集土地信息建立信息庫(kù)： 定期制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃 ，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信 息庫(kù)。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 1.2.1.2. 初步確定拓展目標(biāo)：初步確定拓展目標(biāo)： 分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景 資料，初步確定拓展目標(biāo)。 1.3.1.3. 組織可行性研究：組織可行性研究： 負(fù)責(zé)制訂可行性研究計(jì)劃 ，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān)資 料，完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。 1.4.1.4. 組織評(píng)審：組織評(píng)審： 將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司投資決策委員會(huì)評(píng)審,通過(guò)后報(bào)董事會(huì) 評(píng)審。 1.5.1.5. 辦理土地獲取手續(xù)：辦理土地獲取

51、手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得 項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。必要時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理部配 合相關(guān)工作。 2.2. 財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部： 2.1.2.1. 項(xiàng)目可行性分析：項(xiàng)目可行性分析： 根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，完成財(cái) 務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。 3.3. 產(chǎn)品研究部：產(chǎn)品研究部： 3.1.3.1. 項(xiàng)目可行性分析：項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn) 行項(xiàng)目規(guī)劃分析，完成初步策劃定位報(bào)告和初步產(chǎn)品建議書 。 4.4. 營(yíng)銷策劃部：營(yíng)銷策劃部： 4.1.4.1. 項(xiàng)目可行性分析：項(xiàng)目可行性分析

52、： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)研， 根據(jù)初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，完成初步策劃定位報(bào)告和初步產(chǎn)品建議 書 。 5.5. 運(yùn)營(yíng)管理部：運(yùn)營(yíng)管理部： 5.1.5.1. 收集項(xiàng)目背景資料：收集項(xiàng)目背景資料： 從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最 新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等） 。 5.2.5.2. 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)：協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)： 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。 6.6. 合約成本部：合約成本部： 6.1.6.1. 成本測(cè)算：成本測(cè)算： 根據(jù)初步產(chǎn)品建議書和工程技術(shù)特點(diǎn)分析 ，進(jìn)行成本測(cè)算， 完成成本測(cè)算報(bào)告 7.7. 工程技術(shù)部工程技術(shù)部 7

53、.1.7.1. 工程技術(shù)特點(diǎn)分析：工程技術(shù)特點(diǎn)分析： 對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)產(chǎn)品初 步產(chǎn)品建議書 ，完成工程技術(shù)特點(diǎn)分析 。 （二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項(xiàng)目策劃工作流程示意圖項(xiàng)目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 配合部門 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 財(cái)務(wù)部 提交成果 項(xiàng)目開發(fā)綱要包括： 策劃定位報(bào)告、 產(chǎn)品建議書、 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、 成本規(guī)劃報(bào)告、 財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)

54、劃 風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 經(jīng)過(guò)評(píng)審后的項(xiàng)目開發(fā)綱要 控制要點(diǎn) 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專業(yè)意見(jiàn) 慎重決策 制定 項(xiàng)目 開發(fā) 綱要 公司評(píng)審 項(xiàng)目策劃工作流程圖項(xiàng)目策劃工作流程圖 項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃工工作作流流程程圖圖 制制定定項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)綱綱要要公公司司評(píng)評(píng)審審 運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理部部 策策劃劃、方方案案 評(píng)評(píng)審審委委員員會(huì)會(huì) 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部 項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期策策劃劃小小組組 項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司（部部） 產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議書書風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制報(bào)報(bào)告告 項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)綱綱要要 組組織織評(píng)評(píng)審審 參參與與評(píng)評(píng)審審 項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體 開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃 N 遵遵照照 項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)綱綱要要 進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目

55、目開開發(fā)發(fā)工工作作 Y 評(píng)評(píng)審審 策策劃劃定定位位報(bào)報(bào)告告 項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體開開發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì)劃劃 初初步步 策策劃劃定定位位報(bào)報(bào)告告 初初步步 產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議書書 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制報(bào)報(bào)告告 （初初稿稿） 初初步步項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體 開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃 成成本本測(cè)測(cè)算算報(bào)報(bào)告告 成成本本規(guī)規(guī)劃劃報(bào)報(bào)告告 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)測(cè)測(cè)算算 及及資資金金籌籌措措方方案案 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析 及及資資金金計(jì)計(jì)劃劃 項(xiàng)目策劃流程指引項(xiàng)目策劃流程指引 1.1. 目的目的 深化項(xiàng)目可行性研究，完成項(xiàng)目開發(fā)綱要 （包含策劃定位報(bào)告 、 產(chǎn) 品建議書 、 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 、 成本規(guī)劃 、 財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃 、 風(fēng)險(xiǎn) 控制 ） ，

56、為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作提供依據(jù)。 2.2. 適用范圍適用范圍 適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目開發(fā)綱要移交前所有相關(guān)工作。 3.3. 職責(zé)職責(zé) 3.1. 項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目前期策劃小組： 3.1.1. 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé)深化項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中初步 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 、 初步策劃定位報(bào)告 （含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位） 、 初步產(chǎn)品建議書 、 風(fēng)險(xiǎn)控制 （初稿） 、 成本測(cè)算報(bào)告 ，匯總財(cái)務(wù)部 提供的財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃整理形成項(xiàng)目開發(fā)綱要 。 3.1.2. 在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意 見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。 3.2. 財(cái)務(wù)部： 3.2.1. 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，

57、深化財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與資金籌措方案，完成財(cái)務(wù) 分析及資金計(jì)劃 。 3.2.2. 配合完成對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要評(píng)審工作，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。 3.3. 運(yùn)營(yíng)管理部： 3.3.1. 審核項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃，配合完成對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要評(píng)審工作。 3.4. 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)： 3.4.1. 參加項(xiàng)目開發(fā)綱要的評(píng)審，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要進(jìn)行決策。 4.4. 工作程序工作程序 4.1. 策劃前期準(zhǔn)備 4.1.1. 項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)踏勘和范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研，收集與 項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)目信息，深化初步策劃定位報(bào)告 ，編制策劃定位報(bào) 告 。 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià) 格等信息；

58、現(xiàn)場(chǎng)踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情 況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)； 范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研主要指對(duì)項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以 及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研完成要填 寫樓盤市調(diào)表 ； 對(duì)市場(chǎng)調(diào)研以及現(xiàn)場(chǎng)踏勘的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果深化 初步策劃定位報(bào)告 ，編寫策劃定位報(bào)告 ； 4.1.2. 策劃定位報(bào)告的論述重點(diǎn)為市場(chǎng)概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格 定位； 4.1.3. 市場(chǎng)概述應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析 房地產(chǎn)大勢(shì)及本區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 4.1.4. 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目的 SWOT 分

59、析 目標(biāo)客戶定位 4.1.5. 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目的主題形象及開發(fā)理念 項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 4.1.6. 定價(jià)建議。 4.2. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)策劃定位報(bào)告進(jìn)行 評(píng)審。 4.3. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化初步產(chǎn)品建議書 ，編制產(chǎn)品建議書 。 4.4. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 （初稿） ，編制項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 。 4.5. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化成本測(cè)算報(bào)告 ，編制成本規(guī)劃報(bào)告 。 4.6. 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)深化財(cái)務(wù)分析，編制財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃 。 4.7. 項(xiàng)目前期策劃小組最終匯總財(cái)務(wù)部提供的財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃

60、以及由本 小組完成的策劃定位報(bào)告 、 產(chǎn)品建議書 、 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 、 項(xiàng)目 成本規(guī)劃報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 ，形成項(xiàng)目開發(fā)綱要 。 4.8. 項(xiàng)目前期策劃小組組織策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要進(jìn)行評(píng)審， 總經(jīng)理辦公會(huì)最終審批。 4.9. 在項(xiàng)目開發(fā)綱要通過(guò)審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。 項(xiàng)目策劃各部門工作職責(zé)項(xiàng)目策劃各部門工作職責(zé) 1.1.項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目前期策劃小組：項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目前期策劃小組： 1.1.1.1. 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要：制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 負(fù)責(zé)深化項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的相關(guān)部分，并匯總整理形成 項(xiàng)目開發(fā)綱要 。 1.2.1.2. 組織評(píng)審：組織評(píng)審： 負(fù)責(zé)組織各階