購置建設與發(fā)展用地項目可研報告

1、江西三川水表股份有限公 司 購 置建設與發(fā)展用地項目可行性 分析報告 編制單位：江西三川水表股份有限公司 編制時間：2010 年9月 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告目 錄 一、項目背景.2 1、項目建設內容.2 2、項目地理環(huán)境.2 二、項目的必要性.3 1、現(xiàn)有土地資源局限了公司發(fā)展 .3 2、未來業(yè)務發(fā)展對土地需求較大 .4 3、發(fā)展用地的稀缺.5 三、項目的可行性.5 四、項目建設方案.7 1、購置資金.7 2、項目進展.7 3、項目效益分析.7 五、風險分析.8 1、風險因素.8 2、應對措施.9 六、結論.10 1 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告一、項目背景 1、項目建設

2、內容 本項 目 建 設與 發(fā) 展 用地 面 積 為421.2 畝 ， 投資 總 額 為人 民 幣2695.68萬元。其中約300畝用于不銹鋼水表項目、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心等項目建設；約120畝作為公司未來發(fā)展用地，包括引進一些核心供應商和配件生產(chǎn)廠家。 2、項目地理環(huán)境 本項目建設與發(fā)展用地位于鷹潭市龍崗新區(qū)。鷹潭龍崗新區(qū)地處鷹潭經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)與余江縣城連接帶，東起濟廣高速公路，南臨白塔河，西連余江縣新城規(guī)劃區(qū)，北至320國道北側約1公里處，規(guī)劃總面積42.6平方公里，是鷹潭沿海產(chǎn)業(yè)承接基地。新區(qū)所在地余江

3、縣位于江西省東北部，隸屬鷹潭市，總面積936平方公里，人口35萬人。余江交通便利，浙贛、皖贛、鷹廈鐵路縱橫交錯，滬昆高速、濟廣高速、320及206國道交叉成網(wǎng)?？h境緊鄰沿海發(fā)達地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出，距省城南昌106km，距上海、福州、溫州等地都在6小時經(jīng)濟圈覆蓋范圍。縣內通訊發(fā)達，電力充足，產(chǎn)業(yè)頗具特色，是全國聞名的雕刻之鄉(xiāng)、眼鏡之鄉(xiāng)、微型元件生產(chǎn)基地和新興節(jié)能燈生產(chǎn)基地，同時是江南最大花生交易集散地和國家生豬外貿(mào)出口基地。 建設中的余江縣城至鷹潭市區(qū)城際快速通道橫穿龍崗新區(qū)中部，是鷹潭實施大的城市發(fā)展框架戰(zhàn)略的重要一環(huán)。城際快速通道東西兩2 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告翼分別為洪湖風景

4、區(qū)和馬鞍嶺森林公園，自然環(huán)境十分優(yōu)越；其南北兩側多為丘陵低崗，土質疏松，坡度平緩，荒山殘次林多，人口密度較小，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展及城市建設的理想場所。便捷的交通區(qū)位條件，平曠的地形地貌及毗鄰市縣城區(qū)等優(yōu)勢，大大降低了其基礎設施建設成本和入駐企業(yè)的商務成本。 近年來，鷹潭銅工業(yè)發(fā)展勢頭強勁，銅產(chǎn)品銷售收入已占全省 90%的比重。做強、做優(yōu)銅產(chǎn)業(yè)是鷹潭經(jīng)濟揚優(yōu)成勢、科學發(fā)展的戰(zhàn)略部署，得到江西省委、省政府的充分肯定和支持。龍崗新區(qū)突出以水暖衛(wèi)浴等銅產(chǎn)品精深加工和相關電渡配套產(chǎn)業(yè)為主導，將有效融入鷹潭銅產(chǎn)業(yè)地域生產(chǎn)綜合體，不斷拉長產(chǎn)業(yè)鏈，逐步形成區(qū)域經(jīng)濟增長極。 二、項目的必要性 1、現(xiàn)有土地資源局限了

5、公司發(fā)展 由于城市總體規(guī)劃的調整，公司總部經(jīng)營區(qū)域的土地，除已建成廠房的廠區(qū)外，經(jīng)政府收儲全部變更為商業(yè)用地，原定在該地塊上實施的募集資金投資項目之一的技術中心建設項目因土地性質變更已無法實施，且原建在該地塊上的公司辦公樓、食堂、門崗等輔助設施也已列入拆遷范圍，在該地塊上既沒有發(fā)展余地和空間，也存在功能缺失、配套不完善等問題。因此，為打造良好的企業(yè)形象，加強公司整體規(guī)劃和一體化管理，對募集資金投資項目的實施地點及公司現(xiàn)行的生產(chǎn)區(qū)域進行重新布局和調整，以建成功能齊全、設施完備、生產(chǎn)區(qū)域集中、配套工程完善的水表產(chǎn)業(yè)基地，在公司現(xiàn)有經(jīng)營區(qū)域土地局3 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告限公司發(fā)展的情

6、況下，抓住機遇，購置適于公司當前建設與今后發(fā)展需要的新的土地作為募集資金投資項目建設用地和企業(yè)發(fā)展用地，是非常必要的。 公司承諾上述公司建設與發(fā)展用地用于與公司主營業(yè)務相關的不銹鋼水表項目、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心等項目，不得用于經(jīng)營投資性房地產(chǎn)業(yè)務或其他高風險的投資。公司將根據(jù)主營業(yè)務的發(fā)展情況，及時公告上述建設與發(fā)展用地的相關建設項目計劃。 2、未來業(yè)務發(fā)展對土地需求較大 公司首次公開發(fā)行股票募集資金總額人民幣637,00萬元，扣除各項發(fā)行費用26,453,066元后，募集資金凈額為人民幣610,546,9

7、34元，其中其他與主營業(yè)務相關的營運資金為408,841,934元。根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃及實際經(jīng)營需求，為搶占市場先機，實現(xiàn)業(yè)務快速發(fā)展，進一步提高募集資金的使用效率，公司本次決定將其他與主營業(yè)務相關的營運資金4,963.62 萬元用于不銹鋼水表項目，剩余其他與主營業(yè)務相關的營運資金25224.8934萬元，公司將繼續(xù)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)劃及實際經(jīng)營需求，圍繞發(fā)展主營業(yè)務、提升公司核心競爭力，妥善安排其使用計劃，包括在充分論證后實施家級水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目等。 鑒于公司目前在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)取得的土地除已建成廠房的廠區(qū)外，已全部變更為商服用地，公司在該地塊上已沒有發(fā)展余地和空間，4 購置建

8、設與發(fā)展用地項目可行性分析報告解決項目建設用地及未來業(yè)務發(fā)展用地乃當務之急。因此，為了落實募集資金投資項目建設用地，同時充分考慮公司今后的長遠發(fā)展，保證公司未來業(yè)務發(fā)展對土地需求，購置建設與發(fā)展用地也是必須的。 3、發(fā)展用地的稀缺 本項目建設與發(fā)展用地位于鷹潭經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)與余江縣城連接帶的鷹潭龍崗新區(qū)，是鷹潭市政府重點規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心地帶。由于該區(qū)域的基礎設施配套完善，上下游加工協(xié)作產(chǎn)業(yè)鏈完整，作為一個成熟的工業(yè)園區(qū)，適合本公司當前建設與未來發(fā)展的大型地塊已非常稀缺。 本項目建設與發(fā)展用地臨近于公司現(xiàn)有住所，從公司加強整體規(guī)劃和一體化管理的角度考慮，在公司現(xiàn)有經(jīng)營區(qū)域土地資源十分稀缺的情況

9、下，抓住機遇，購置適于公司當前建設和今后發(fā)展需要的新的土地作為募集資金投資項目建設用地和企業(yè)發(fā)展用地，是非常必要和必須的。通過本項目建設與發(fā)展用地的購置，將有利于進一步增強公司技術創(chuàng)新能力，促進公司產(chǎn)品結構升級換代，提升企業(yè)形象，增強公司核心競爭力，保障公司未來的持續(xù)發(fā)展。 三、項目的可行性 公司本次建設與發(fā)展用地項目主要用于與公司主營業(yè)務相關的不銹鋼水表項目、工業(yè)水表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目等。該領域屬于高新技術、綠色環(huán)保領域，行業(yè)技術要求高，對企業(yè)的技術儲備、消化吸收能力、創(chuàng)新能力和現(xiàn)代化管5 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告理能力都提出了更高的要求。

10、不銹鋼水表項目、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目用地面積各為50畝，配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心等項目用地面積約為100畝。有關不銹鋼水表項目的建設內容詳見公司公告的不銹鋼水表項目可行性分析報告；工業(yè)水表項目、技術中心項目建設內容詳見公司公告的招股說明書第十一節(jié)募集資金使用之“四、本次募集資金投資項目情況：（二）年產(chǎn)15萬臺工業(yè)水表建設項目、（五）技術中心建設項目”；有關國家級水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目、配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心等項目建設內容待公司充分論證后另行予以公告。 公司是全國水表生產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，具有長期的專業(yè)生產(chǎn)水

11、 表 的 經(jīng) 驗 ， 已 經(jīng) 通 過 了 ISO9001-2000 質 量 管 理 體 系 認 證 、ISO10012-2003測量管理體系認證、ISO14001-2004環(huán)境管理體系認證。公司自成立以來一直將技術創(chuàng)新和新產(chǎn)品開發(fā)作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的核心，采取自主創(chuàng)新和產(chǎn)學研相結合的技術發(fā)展模式，建立省級技術中心。公司現(xiàn)擁有在保護期內的機械水表、智能水表及其他相關產(chǎn)品國家專利技術18項，具有技術領先優(yōu)勢。公司主導產(chǎn)品三川牌水表是 “中國名牌產(chǎn)品”、“國家免檢產(chǎn)品”、“建設部推廣產(chǎn)品”、“中國水協(xié)推廣產(chǎn)品”、“全國用戶滿意產(chǎn)品”；公司注冊使用的“三川”商標榮獲“中國馳名商標”稱號，這是中國水表行業(yè)

12、唯一被國家工商行政管理總局認定的馳名商標。公司在自主研發(fā)出的高靈敏度滴水水量計量技術、雙穩(wěn)態(tài)模式采樣技術、防抱死帶閥控制技術和網(wǎng)絡遠傳信6 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告號軟件技術四大獨創(chuàng)技術基礎上形成的智能型水表設計與制造技術，具有自主知識產(chǎn)權。上述技術已通過江西省經(jīng)貿(mào)委和江西省科技廳組織的新產(chǎn)品鑒定，鑒定結論為“其整體技術水平與國內類似產(chǎn)品相比，技術優(yōu)勢明顯，居國內領先水平，代表了我國智能水表的發(fā)展方向。”公司的生產(chǎn)技術水平和新產(chǎn)品研發(fā)能力在水表行業(yè)里的競爭優(yōu)勢明顯。 因此，公司具備建設與發(fā)展用地未來相關不銹鋼水表、大口徑工業(yè)水表、國家級技術中心及水表檢測中心、超聲波熱量表等建設項目

13、的技術儲備、研發(fā)創(chuàng)新和項目管理能力。 四、項目建設方案 1、購置資金 公司將以首次公開發(fā)行股票募集資金中其他與主營業(yè)務相關的營運資金2695.68萬元支付本次建設與發(fā)展用地項目的地價款。 2、項目進展 本項目建設與發(fā)展用地將由余江縣國土資源局于2010年9月底在余江縣土地交易中心掛牌交易，公司將在競得該宗土塊、簽署國有建設用地使用權出讓成交確認書和國有建設用地使用權出讓合同之后，按合同約定一次性支付成交地價款以及契稅、交易服務費及其他費用，同時依法辦理國有土地使用權證。 3、項目效益分析 通過本項目建設與發(fā)展用地的購置，為日后公司不銹鋼水表項目、7 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告工業(yè)大表

14、項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心項目等建設項目提供了最重要的基礎，將有利于進一步增強公司技術創(chuàng)新能力，促進公司產(chǎn)品結構升級換代，增強公司核心競爭力，保障公司未來的持續(xù)發(fā)展。同時，通過上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)助，將有利于帶動本區(qū)域的高新技術產(chǎn)業(yè)化集群效應，提高區(qū)域競爭力，促進本地區(qū)水工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 五、風險分析 1、風險因素 由于本項目為購置建設與發(fā)展用地，與之相關的不銹鋼水表項目、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心項目等建設由于政策、市場和經(jīng)濟效益等方面存在不確定性

15、，因此本項目存在一定的風險。 （1）政策和市場風險 政策風險主要指國內外政治經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化或者政府政策做出重大調整，項目原定目標難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。由于政策的變化，導致了市場供需實際與預測情況發(fā)生偏離。由于本次建設與發(fā)展用地還需要參與由余江縣國土資源局組織的國有土地使用權的競買，存在因未能競買成功的風險。 （2）工程風險 本項目的工程風險主要來自有可能發(fā)生工程地質條件與預測發(fā)生8 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告重大變化的情況，導致工程量增加、投資增加、工期拖長，以及交通運輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設和運營帶來困難。 （3）技術風險 指項目建設與發(fā)展用地

16、相關不銹鋼水表項目、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心等建設項目所采用技術的先進性、可靠性、適用性和可得性與預測方案發(fā)生重大變化，導致生產(chǎn)能力利用率降低，生產(chǎn)成本增加，產(chǎn)品質量達不到預期要求等。 （4）其他風險 指項目建設與發(fā)展用地相關不銹鋼水表項目、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心項目等建設項目所涉及的人力資源風險、經(jīng)營管理風險等。 2、應對措施 針對上述潛在風險因素，公司將積極采取相對應的措施，將項目的風險降到最低，確保未來與本不銹鋼水表項目

17、、工業(yè)大表項目、國家級技術中心及水表檢測中心項目、超聲波熱量表項目，以及配套的員工宿舍、職工食堂、員工活動中心項目等建設項目能夠順利實施。 （1）政策和市場風險 公司將密切關注國家出臺的與水工產(chǎn)業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策，積極開展上述產(chǎn)業(yè)的市場調研工作，組織相關專業(yè)人員對實施項目的9 購置建設與發(fā)展用地項目可行性分析報告技術進行鉆研，有效降低風險。 （2）工程風險 針對本項目來說，工程風險較小。因為本項目地點場地較為平整，地形簡單，發(fā)生工程地質條件與預測條件不符的可能性較小。此外，本項目發(fā)展用地所處的位置交通運輸方便，交通網(wǎng)絡發(fā)達，運輸風險較小。當?shù)赜谐渥愕乃㈦姽?（3）技術風險 本公司一直將技術創(chuàng)新和新產(chǎn)品開發(fā)作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的核心，具備發(fā)展用地未來不銹鋼水表、大口徑工業(yè)水表、國家級技術中心及水表檢測中心、超聲波熱量表等建設項目的技術儲備、研發(fā)創(chuàng)新和項目管理能力。 （4）其他風險 社會競爭、市場競爭很大程度上是人才的競爭，因此人力資源風險、經(jīng)營管理風險也是投資者在建設和經(jīng)營過程中應該重點防范的風險因素。三川股份目前擁有一套高效運作的經(jīng)營機制，較高的企業(yè)管理水平、生產(chǎn)效率、較低經(jīng)營成本，企業(yè)整體競爭能力較強，員工對企業(yè)有較強的歸屬感，因此本項目相對來說其他風險也較小。 六、結論 本次421.2畝的