南海學院物業(yè)管理方案

1、南海學院物業(yè)管理方案第一章 編制說明某高校（以下簡稱某高校）是國家“211工程”的重點建設大學，南海學院是某高校新開發(fā)的二級學院。實施優(yōu)良的物業(yè)管理，能全面發(fā)揮物業(yè)本身功能，為全校師生提供安全、整潔、文明、舒適的環(huán)境，使物業(yè)得以保值和升值。優(yōu)美的校園環(huán)境是二十一世紀的新型一流大學所不能欠缺的。作為專業(yè)化的物業(yè)管理公司，我們將某高校的奮斗目標作為我們的管理追求到2010年，把學校建設成為整體辦學水平和效益居全國前列、具有沿海改革開放地區(qū)特色、在國內外同類高校有較大影響的社會主義新型一流師范大學。根據甲方的招標項目介紹，我們競標綠化管理單項工程項目。為使我們的管理與一流的師范大學相匹配，特制定本管

2、理方案： 依據（1）甲方的發(fā)展戰(zhàn)略與目的；（2）甲方提供的有關數據資料；（3）國家政府法規(guī)、文件；（4）ISO9000質量體系標準。 目的（1）為編寫綠化管理文件提供依據；（2）為簽訂綠化養(yǎng)護委托管理合同提供依據； 使用范圍某高校南海學院（1）為編寫綠化管理文件提供依據；（2）為校園的綠化管理確定目標。我們希望通過我們的管理與服務，能與某高校南海學院建立起一種相互信賴、相互配合、相互促進的關系，共同為中國的教育事業(yè)而努力，可以用這樣一句話表達我們的心愿：“我們所有的努力，不僅僅是為了第一！” 第二章 公司簡介 南海市某物業(yè)管理有限公司是一家從事物業(yè)管理的專業(yè)公司，成立于1998年4月，注冊資金

3、三百萬元，隸屬南海市某發(fā)展有限公司。主營：住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理；兼營：酒店托管、項目策劃、管理咨詢、裝修工程、綠化工程、物業(yè)保潔、中介服務等。2000年公司成為第一批佛山地區(qū)26家物業(yè)管理三級資質企業(yè)之一。管理規(guī)模在激烈的市場競爭中，某物業(yè)公司憑借雄厚的經濟實力、良好的社會信譽、規(guī)范健全的運作機制，形成了資金、資源、市場和管理等方面的優(yōu)勢，在短短的三年里，承接了南海市智能、環(huán)保型高尚住宅小區(qū)“怡翠花園”和南海市智能、環(huán)保型的現代辦公大廈南海市電力調度綜合樓、“廣東省移動通信有限責任公司南海分公司物業(yè)”和“南海市某發(fā)展集團辦公大樓”等項目，總托管面積達叁拾多萬平方米。 兩大優(yōu)勢在成功拓展物業(yè)

4、管理業(yè)務的同時，公司還組建了一支集設計、施工專業(yè)化為一體的園林綠化隊伍，2000年順利承接了怡翠花園生態(tài)公園、電力大廈調度綜合樓綠化工程、南海市丹灶供電所的綠化改造工程、和順供電所綠化工程、金沙供電所綠化工程、西樵供電所綠化工程、南海市某發(fā)展集團辦公大樓綠化工程等，總施工工程造價達貳仟多萬元。保安服務作為公司的另一優(yōu)勢項目，二000年成功承接了廣東省移動通信有限責任公司南海分公司的保安業(yè)務，通過半年多的管理，安全事故率為0，獲得了委托方的一致認可。 人員結構某物業(yè)公司擁有一批高素質的物業(yè)管理和酒店管理專業(yè)人才。公司自98年成立以來，經過3年來的發(fā)展，員工已達230多人，擁有一支由專業(yè)門類齊全的

5、管理人員、工程技術人員、熟練技工組成的職工隊伍。管理人員全部為大專以上學歷，其中本科以上學歷有10人，百分之八十以上的管理人員接受過物業(yè)管理、酒店管理專業(yè)培訓，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經驗和先進物業(yè)管理理念的專業(yè)隊伍。 運作特色由組織架構圖可知，本公司采用了將總經理全權負責的垂直指揮職能與職能部門、管理處業(yè)務結合起來，即保證了公司一把手對各部門的直接領導指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策；同時管理處業(yè)務在公司職能部門的服務、指導、考核下，通過充分授權，建立有效、靈活的管理機制。概括起來，本公司的運作特色主要包括以下幾方面內容：一、建立管理處主任經營責任制。在公司“人、財、物”授權范

6、圍內，管理處在公司職能部門的服務、指導、考核下，充分發(fā)揮人才的作用。樹立了“能者上，庸者下”的企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。堅決拼棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標準是能否為企業(yè)、為公司創(chuàng)造社會效益和經濟效益。二、建立嚴格的考核制度，自我約束機制，形成有效、多樣的激勵競爭機制，努力提高員工的整體素質。公司建立嚴格的入職轉正考核制度、培訓考核制度、崗位工作考核制度、年終工作績效考核制度，形成了榮譽獎勵、物質激勵、員工內部持股等多樣化的激勵機制。三、層級有效的信息反饋及處理機制。公司充分重視各種有效會議的召集，如每月公司工作例會制度、職能部門每月分析報告

7、會制度、管理處每日晨會制度等，會上反映情況、匯報工作、討論問題，制定措施。會后，進行回訪反饋，監(jiān)督檢查、了解情況、捕捉信息，觀察動向，細微周密科學的管理體制時刻把握公司正常運作的脈搏。四、建立有效的培訓機制，努力提高員工素質。公司把對員工的業(yè)務培訓放在公司發(fā)展的重要位置，每年都制定全年的培訓計劃，包括入職培訓、崗位培訓、專業(yè)培訓、外聘培訓、外送培訓等。五、努力塑造企業(yè)形象，建立“以人為本”的企業(yè)文化，“以人為中心”的思想讓處身其間的個人逐步被培養(yǎng)起克己、忠誠、服務、合作及效忠精神，愿把自己與公司結合起來，大多數人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。我們有信心，通過自身的努力與廣大業(yè)主通力合作

8、，建立起優(yōu)質、高效的服務體系，創(chuàng)立物業(yè)服務品牌，貢獻社會。 第三章 委托管理目的和方式一、委托管理目的1、為全校師生創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的學習、工作和生活環(huán)境。2、通過專業(yè)化的綠化管理，提高服務質量，樹立某高校一流師范大學的新形象，維護和提高某高校和某物業(yè)公司的社會聲譽。二、委托管理方式1、從公共綠化的維護養(yǎng)護到室內植物的擺放設計，從綠化的維護養(yǎng)護到景觀的再造設計，從綠化的日常管理到重要節(jié)日、會議的擺放設計，全面規(guī)劃、設計校園綠化。2、費用結算方案：采取公共綠化管理費與室內植物擺放及重要節(jié)日、會議花卉植物擺放費用相分離的經濟核算原則。（詳見費用支出測算表）3、首期委托管理合同為三年。 第四章 委托管

9、理內容和目標一、委托管理內容1、校園內公共綠化的維護養(yǎng)護及景觀的再造；2、樓內植物擺放及重要節(jié)日、會議花卉植物的擺設。二、委托管理目標1、嚴格按照業(yè)主審定的某高校南海學院綠化管理方案和綠化管理作業(yè)指導書完成工作任務。2、按業(yè)主的要求完成綠化維護養(yǎng)護工作，其滿意率達到90%以上。 第五章 搞好委托管理工作的保障措施第一節(jié)管理組織架構及人員設置一、管理組織架構如下：二、人員設置：按5000M2綠化面積設置綠化工1人，校園公共綠化面積約6萬M2（甲方提供），設綠化工12人（包括領班2人），另設園藝工程師兼綠化主管1人。人員編制總計13人。第二節(jié)各崗位職責1、清潔綠化主管（園藝工程師）在公司園林清潔部

10、經理領導下，負責根據校園規(guī)劃，營造校園整體環(huán)境形象。具體職責如下：（1）根據小區(qū)環(huán)境規(guī)劃，負責制定環(huán)境整體養(yǎng)護年度、季度、月度計劃，經公 司園林清潔部審批后組織實施。（2）對名貴品種，根據其生長特點，組織制定詳細的養(yǎng)護作業(yè)方法，作業(yè)時間、作業(yè)標準，經公司園林清潔部經理審批后落實責任人重點養(yǎng)護，建立生長養(yǎng)護檔案。（3）對綠化工實行分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃定清楚，責任明確，檢查、考核標準公開。（4）負責組織對員工定期業(yè)務培訓，組織公司園林工程師或聘請有關專家授課，學習科學的養(yǎng)護方法、綠化知識和園林造型技術，提高員工業(yè)務素質。（5）堅持每天巡視住宅區(qū)二遍，并做好分析和記錄，有效制止踐

11、踏草皮、攀摘花草樹木等損壞花草樹木的行為，現場督導綠化工作。（6）嚴格執(zhí)行綠化作業(yè)檢查制度，廣泛接受全體師生對綠化管理工作的監(jiān)督。（7）完成上級交辦的其他工作。2、綠化工綠化工在綠化主管的領導下，實施校園內的綠化工作，為全體師生創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。具體崗位職責如下：（1）熟悉住宅的綠化地面積和布局，充分利用和發(fā)展綠化面積，合理布置花草樹木的品種和數量。（2）熟悉花草樹木的品種、名稱、特性和培植辦法，并對較為名貴、稀有或數量較大的品種在適當地方公告其名稱、種植季節(jié)、生長特征、管理辦法等，方便欣賞。（3）對花草樹木培土、施肥、初雜草、修枝剪葉和淋水，大棵的灌木，要給予造型，豐富綠化內容。（4

12、）清理綠化地的雜草、雜物、保持環(huán)境整潔。（5）對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗，發(fā)現病蟲害，即時進行消殺。（6）經常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏等不良行為。（7）完成領導交辦的其他工作。第三節(jié)員工考核制度一、綠化主管的考核由公司園林綠化部負責；二、綠化工的考核由綠化主管負責。詳見某高校南海學院綠化分組員工考核方案某高校南海學院綠化分組員工考核細則一、 考核目的通過考核，不斷提高員工的工作積極性和主動性，加強員工的組織紀律性，提高員工的競爭意識。從而為公司創(chuàng)品牌、樹形象提供可靠的保證。二、考核方法1、時間安排：每月一次，年度總評一次，月度考核在每月末進行。2、考評規(guī)則：每

13、位員工的考核人為其直接上司。3、考核標準：見附表三、激勵方法：考核成績作為業(yè)績工資和年終發(fā)放獎金的依據。 1熟悉廣東省大廈物業(yè)管理條例（0.3），熟悉公司管理規(guī)章制度（0.3），熟記本崗位崗位職責（0.3）0.92按時上下班（0.1），無遲到早退現象（0.1），無曠工（0.1），佩證上崗（0.1），著裝整潔（0.1），服從部門經理的工作安排（0.2）0.74接待業(yè)主熱情有禮、有耐心（0.3），不推卸責任（0.3）有效投訴處理率100%（0.3）0.95每日巡視轄區(qū)內綠化情況并詳細記錄（0.6），發(fā)現問題及時解決（0.6），無綠化敗角（0.5）。1.2分6編制培訓計劃（0.4），定時對綠化工進行

14、培訓和思想教育（0.6）。1.07定期回訪業(yè)主對綠化的意見和建議并做好記錄（0.6），檢查綠化服務情況（0.6）1.28公平考核綠化工的出勤情況（0.4），每月考核公平合理（0.4），故意扭曲事實，發(fā)現一次扣0.2分，扣滿1.2分為止。0.89日常工作安排合理（0.3），人員調配合理（0.3），定期進行檢查（0.3）。0.910綠化工無缺勤（0.5）、離崗（0.5）、衣冠不整等（0.5）現象。1.611工作不負責任或態(tài)度不端正，每投訴一次扣1分，扣滿10分為止。0合計10考評人意見：部門經理意見：綠化工崗位月考核表序號考核內容滿分實得分1熟悉業(yè)務及操作程序（0.6），熟記本崗位崗位職責（0.3

15、）0.92按時上下班（0.1），無遲到早退現象（0.1），無曠工（0.1），佩證上崗（0.1），著裝整潔（0.1），服從綠化主管的工作安排（0.2）0.74接待業(yè)主熱情有禮、有耐心（0.3），不推卸責任（0.3），不得與客人發(fā)生矛盾。（0.6）0.95按綠化管理手冊進行工作，并按其標準進行檢查，發(fā)現一處不符合扣0.2分。7分6認真參加專業(yè)培訓。（0.5）0.612工作不負責任或態(tài)度不端正，每投訴一次扣1分，扣滿10分為止。0合計10考評人意見：部門經理意見：第四節(jié)員工培訓詳見某高校南海學院綠化分組員工培訓計劃表某高校南海學院綠化分組員工培訓計劃一、培訓目的通過規(guī)范化、專業(yè)化培訓，提高員工隊伍素

16、質，培養(yǎng)一支具備良好服務意識和專業(yè)技術的員工隊伍，為某高校南海學院的綠化接管提供可靠保證。二、培訓分類（1）公共培訓包括公司簡介、物業(yè)管理知識、物業(yè)管理常用法規(guī)、消防常識、投訴處理、房地產知識、禮儀禮貌等內容。通過培訓使員工對公司和物業(yè)管理運作等有一個基本的了解。（2）專業(yè)培訓對綠化專業(yè)知識進行系統(tǒng)培訓，在一定程度上提高員工的專業(yè)技術水平。三、培訓方式1授課2現場操作講解3案例分析四、考核每項培訓結束，對員工進行考核：1、考核方式（1）理論知識的考核采用書面測試的方式（2）基本技能的考核采用實際操作評分的方式2、達標要求（1）基本知識應知（2）基本技能應會3、考評（1）無故缺席者視情節(jié)輕重給予

17、處罰。（2）對學習刻苦、成績優(yōu)異者登記在冊，作為年終獎金的參考。（3）對考核不合格者，限期補考。補考不合格者予以辭退。五、首期培訓計劃表：（1）公共培訓序號培訓項目與內容培訓對象培訓方式講授人時間1入職培訓：（1）公司簡介、托管物業(yè)介紹，包括公司性質、經營范圍、企業(yè)精神、工作作風、公司制度（2）實地參觀全體員工講授公司領導4小時2物業(yè)管理常識：(1)樓房結構、分布、管理等基本情況(2)設備、設施管理(3)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理(4)治安管理(5)消防管理全體員工講授公司其他管理處主任2小時3物業(yè)管理常用法規(guī)：（1）廣東省物業(yè)管理條例（2）全國城市優(yōu)秀管理住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達標考評辦法（3）關

18、于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知全體員工自學4禮儀禮貌:（1）儀容儀表:服飾、容貌、表情（2）舉止:站姿、走姿、坐姿、蹲姿、手勢、點心、鞠躬、握手、交換名片等（3）禮貌用語:日常禮貌用語、電話用語全體員工講授公司部門經理2小時5客戶投訴的處理:（1）如何受理投訴（2）傳遞、匯報程序（3）投訴處理要求和技巧全體員工講授2小時6消防常識和技能：（1）滅火器的使用（2）報警程序（3）火災初起的撲救方法（4）消防栓、水管的使用全體員工講授實操公司保安部經理2小時7急救常識：（1）常見突發(fā)病的急救（2）意外傷害的急救全體員工講授外聘2小時8突發(fā)事件、異常情況處理：包括盜竊、匪

19、警、火警、斗毆、發(fā)現可疑分子、發(fā)現醉酒鬧事或精神病人、遇急癥病人、觸電事故、臺風暴雨、水管爆裂、電梯困人等處理流程、職責、記錄、注意事項全體員工講授工程部經理2小時9公共培訓課程理論考試(閉卷)；實操考核全體員工小時（2）專業(yè)培訓通過培訓使綠化工熟練掌握其工作方法和標準,提高綠化工的專業(yè)服務水平具體培訓計劃如下：序號培訓項目與內容培訓對象培訓方式講授人時間1剪草培訓：草坪分級標準；常用剪草及使用范圍；剪草頻率及留茬高度；常用機械使用方法及注意事項；行走方法；草邊及花木周遍草地修剪方法。全體綠化工講授綠化主管3小時2花木種養(yǎng)培訓：時花播種、栽培技術；觀葉植物培植及種養(yǎng)；盆景的養(yǎng)護管理方法。3小時

20、3施肥原理與技術培訓：常見肥料分類及其習性：各種花木施肥周期；施肥時間及技巧；施肥注意事項；肥害判斷及搶救辦法。3小時4日常養(yǎng)護培訓：淋水；巡查及清枯黃葉、殘花、雜物；雜草防除；日常修剪。3小時5病蟲害防治培訓：常見病蟲、害辨別及其防治方法；常用農藥及其防治對象、使用方法、注意事項。3小時6喬灌木及綠籬修剪、環(huán)境布置、機械使用及維修保養(yǎng)。3小時7實際操作培訓（怡翠花園、電力大廈）共5個工作日第五節(jié)日常管理運作綠化維護養(yǎng)護、樓內植物擺設按公司制定的ISO9000質量體系綠化管理工作手冊規(guī)范運作。綠色植物檢查標準如下：（1）綠化養(yǎng)護工作檢驗標準和方法分類序號項目標準檢查方法頻率修剪1喬木無枯枝，樹

21、不阻車和行人通行，主側枝分布均勻；保持喬木2.5M以上，苗木完好率98%目視，抽檢10株2次/年2造型灌木成型，整齊，新長枝不超出30CM；目視，抽檢3處共30米5次以上/年綠籬成型，造型美觀，新長枝不超過30厘米；目視，抽檢5處68次/年草坪路牙、井口、水溝、散水坡邊用手剪修剪，邊緣線條整齊，草坪目視平整；大面積草坪要用剪草機修剪，草皮完好率96%目視，抽檢6處共90平方米34次/年施肥喬木、灌木采用穴施或溝施，施肥，澆水及時，覆土平整，肥料不露出土面目視檢查4次/年草坪播施和噴施，不傷花草；每次修剪后都要施一次肥，一般施復合肥為宜。目視檢查4次年花卉保證基肥，追施化肥，少量多次，不傷花草目視檢查視長勢而定防病治蟲無明顯枯枝、死叉，有蟲害的枝條2%以下目視檢查防治1次/月；發(fā)現病蟲及時噴射抗旱花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視，全面檢查2次/月樹木、草坪冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，同時澆透，澆水透水深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無旱死，旱枯的現象；抽查5次2次/周；（雨后泥土濕度除外）日常養(yǎng)護中耕、除雜草草坪無明顯雜草，控制每平方米草坪雜草不多于2株，臺灣草地純度在90%以上，樹木底下土面不板結，透氣良好；抽查草地50平方米3處，取平均值施肥前和下暴雨后進行松土全年不少于6次，草皮每周巡查檢查補栽補種無明顯黃土裸露，最大裸露塊0.4平方米，