超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)0001

1、超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)一、注意及時(shí)接收入住通知書(shū)1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房 時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾 期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房， 按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約 定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師 進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確 認(rèn)。4

2、. 若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用， 買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表一一最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案 的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展 商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著 嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定

3、，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部 門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話(huà)，這個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的, 購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù) 指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以

4、收 房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn) 步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予 重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看 開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都 備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明 它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn) 收這些文件取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu) 房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示住宅質(zhì)量 保證書(shū)和住宅使用

5、說(shuō)明書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任 確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和管線(xiàn)分布 竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者一定要 先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文 件?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。 房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相 應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋 交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋

6、面積：要求開(kāi)發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，根據(jù)房屋土地管理局所 屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超 出3%可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾 方面入手：（一）房屋本身的質(zhì)量（二）景觀(guān)綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同 約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要 求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函” 后中止辦理 手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)

7、，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā) 商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的 義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā) 商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi) 用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo) 準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)一、注意及時(shí)接收入住通知書(shū)1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房 時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排

8、好時(shí)間。2. 接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾 期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房, 按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約 定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師 進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確 認(rèn)。4. 若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用， 買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有

9、購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1.竣工驗(yàn)收備案表最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案 的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合 驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案?？⒐を?yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展 商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著 嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部 門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話(huà)，這個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的， 購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商

10、針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作 出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù) 指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一 步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予 重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)

11、印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看 開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都 備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明 它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn) 收這些文件取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu) 房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示住宅質(zhì)量 保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任 確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和管線(xiàn)分布 竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不

12、能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者一定要 先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文 件?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的 房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相 應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋 交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開(kāi)發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，根據(jù)房屋土地管理局所 屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多

13、大；若實(shí)測(cè)面積誤差超 出3%可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾 方面入手：（一）房屋本身的質(zhì)量（二）景觀(guān)綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同 約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要 求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函” 后中止辦理 手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按

14、照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的 義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā) 商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi) 用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo) 準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)驗(yàn)房交接表 等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確 認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無(wú)法認(rèn)定”等字樣。若發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿(mǎn)意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在驗(yàn)房交接 表中，作為書(shū)

15、面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面 形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò)30天）4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不 能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相 關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧 語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2、物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商（除非有明確書(shū)面授權(quán)），因 此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。

16、3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方 案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題， 一定要取得證據(jù)， 證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約 定或法定條件。注意事項(xiàng)以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買(mǎi)房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇 到此類(lèi)的咨詢(xún)問(wèn)題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以 維護(hù)自己的權(quán)益。一、買(mǎi)房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)費(fèi)3、買(mǎi)賣(mài)合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問(wèn)題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定， 繳納公共 維修基金、契稅等

17、費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶(hù)時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅， 等房屋可以辦理產(chǎn) 權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià)的2%特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您很可能無(wú) 法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi)面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi) 發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的

18、義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取 該筆費(fèi)用。二、面積問(wèn)題面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi) 期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn) 題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。（一）存在的問(wèn)題：1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面， 建議購(gòu)房人在 購(gòu)房合同

19、中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)、人益。2. 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益， 還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測(cè)算房屋面積，是專(zhuān)業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無(wú)法完 成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開(kāi) 發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有， 由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商 很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋 套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的， 按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者

20、約定不明確的，按照以下原則 處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以?xún)?nèi)（含3%）,按照合同約定 的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3%,購(gòu)房人可 要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之日起 30日內(nèi)退還已交房款， 并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大 于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款 由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的， 面積在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者， 面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。特

21、別提示：1. 想測(cè)出您買(mǎi)的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的 竣工圖紙，請(qǐng)專(zhuān)家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的， 面積誤 差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ?積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)?到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分 攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。?次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各

22、套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓?用建筑面積，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具 體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò) 道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房 和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻） 墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下 室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)

23、、車(chē)道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù) 售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面 積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié) 議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)

24、在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷(xiāo)售廣告（一）出現(xiàn)問(wèn)題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì) 所”購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn) 與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開(kāi)發(fā)商 慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)商承諾。收房 中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買(mǎi)房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙 盤(pán)，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋?zhuān)祟?lèi) 的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要

25、隨時(shí)主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購(gòu)房者一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏(yíng)了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局 面。四、法定退房條件：在房屋驗(yàn)收過(guò)程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題， 是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來(lái)包括以下幾種：1. 購(gòu)房合同無(wú)效：實(shí)踐中，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該 房產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相 關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人 可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超

26、過(guò)3 %（不含3%）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配 套環(huán)境的；開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買(mǎi)家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè) 機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，未取得“三書(shū)一 證一表”的樓房，買(mǎi)家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購(gòu)房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選 擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開(kāi)發(fā)商不同意退房， 購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房 人有權(quán)

27、要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買(mǎi)房過(guò)程中，常常會(huì)涉及到很多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題， 只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問(wèn)題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專(zhuān)家的力量解決遇到的所有難題！收房需要帶的工具：1) 1只塑料洗臉盆-用于驗(yàn)收下水管道2) 1只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3) 1只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度4) 1只5米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高5) 1只萬(wàn)用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通6) 1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7) 1只水筆-用于簽字8) 1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9) 1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于

28、時(shí)間長(zhǎng)，可休 息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù) 2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8: 30去或下午2： 30去。最佳收房流程：核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書(shū)業(yè)主做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在 15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

29、【提示】：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的 竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)必須為原件而不是復(fù)印件。驗(yàn)房、填寫(xiě)驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)住戶(hù)驗(yàn)房交接表，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗(yàn)房交接表中）；符 合政府規(guī)定和合同約定的，通過(guò)驗(yàn)收；如有不滿(mǎn)意的地方，可提出意 見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商 未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商。 根據(jù)業(yè)主 意見(jiàn)，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān) 整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò)天）。不能整改的，應(yīng) 給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問(wèn)題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能

30、影響重大的，可依法追究 開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話(huà)，那就交錢(qián)去吧；換正規(guī)發(fā)票 及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢(qián)銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完樓后，開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě)住戶(hù)檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書(shū)等協(xié)議書(shū)，同時(shí)領(lǐng)取住戶(hù)手冊(cè)、服務(wù)指南等各 種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品。具體過(guò)程如下：1. 去物業(yè)部門(mén)查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：1）房屋的住宅質(zhì)量保證書(shū)-可帶走2）住宅使用說(shuō)明書(shū)-可帶走3）竣工驗(yàn)收備案表4）面積實(shí)測(cè)表5）管線(xiàn)分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話(huà)，一般10分鐘即可查看完資料。2.

31、 核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同， 房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差 異。（先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為 3% 3沱內(nèi) 不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為 2狀差，但是不超過(guò)5% 比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人而變，時(shí)間為30-40 分鐘。驗(yàn)收房子看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，小魯提示您：暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付，可 同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有 樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄

32、表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記 得拿那些工具 哦）1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；（陽(yáng) 臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大）【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰 塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞 感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等 地方，如有的話(huà)，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況?！咎崾尽? 如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)， 否則在裝修中會(huì)很容 易打穿樓

33、板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。（一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主）。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否 暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線(xiàn)路。5）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別 是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本 是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。【提示】：做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水 （如 臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實(shí)

34、， 而象地漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位置）。6）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 （約高2cm）。 然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸?全部用完水后，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7）核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng) 該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8）測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn) 與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和 寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房

35、子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話(huà)，那就交錢(qián)去吧； 若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期， 看解決結(jié)果是 否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主，還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)， 及時(shí)讓有關(guān)部門(mén) 修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門(mén)（包括精裝修的房屋驗(yàn)收）：核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門(mén)窗1試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之 間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。 查看密封膠條是否完整牢固。2. 門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大？（特別是門(mén)鎖的一一邊）3. 門(mén)

36、四邊是否緊貼門(mén)框，門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？4. 大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)銷(xiāo)是否太長(zhǎng)太緊？5. 窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處 一定要密實(shí)，不能有縫隙。6. 窗戶(hù)玻璃是否完好？7. 窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶(hù)漏水。地板1. 地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響?2. 地板間隙是否太大？ 3.柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？ 4.地 腳線(xiàn)接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？ 5.地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn) 象？頂棚1. 頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂 縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì) 量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45

37、度斜角，甚至與 橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì) 量問(wèn)題。2. 看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng)“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水 沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái) 很大的不利影響。3. 頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你 是住頂層房子的住戶(hù)，那么觀(guān)察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4. 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5. 墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲。6. 墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的 地方。7. 墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？ 8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆 點(diǎn)？廚廁1. 檢查衛(wèi)生間地面是否

38、滲漏，地面是否存水？2. 放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3. 衛(wèi)生間門(mén)的上下冒頭是否刷油漆？4. 已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。5. 距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置， 廚廁應(yīng)與通風(fēng)道 就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座 應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6. 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7. 廚廁潔具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有 滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀(guān)察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無(wú)漏水聲？9. 浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？10. 廚房瓷磚、馬

39、賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間 墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。11. 磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？12. 廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？13. 大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看 水壓，二來(lái)試試排水速度。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口， 然后 再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就 行了 （約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道，指的是排水/污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口，驗(yàn)收時(shí)， 預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓?走。水池龍頭安裝是否妥

40、當(dāng)，下水是否順暢？14. 自來(lái)水的上水管在過(guò)門(mén)口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房 內(nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居 室內(nèi)。15. 出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？16. 自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？其他1. 廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門(mén)是否牢固周正，門(mén)能否順利開(kāi)合？2. 電器閘具及戶(hù)表在戶(hù)外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具 及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完全斷電，戶(hù)內(nèi)有閘具的，應(yīng) 檢查閘具是否控制戶(hù)內(nèi)電 器。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開(kāi)，如室內(nèi)應(yīng)設(shè) 置控制燈光的閘具和控制插銷(xiāo)的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線(xiàn)路分 開(kāi)；應(yīng)檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度；電話(huà)、電視的線(xiàn)路應(yīng)用力拉

41、一下，看是否虛設(shè)。3. 供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水 管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用 50年。另一個(gè)無(wú) 可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅 含量，有益健康。4. 試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用，并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。5. 居室、客廳有否各種管線(xiàn)外露？是否有暖氣回水或其他管線(xiàn) 穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線(xiàn)穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上 的障礙，影響整體感。6. 陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大。7. 房間內(nèi)有無(wú)結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻 面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，

42、在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水 滴），這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管 有無(wú)倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1%。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地 面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘 米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于 14C的現(xiàn)象。9.供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管。在驗(yàn)收過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問(wèn)題，各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問(wèn)題 以書(shū)面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說(shuō)來(lái)，房屋 交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影 響實(shí)際居住的，除非合同有特別的約定， 不然業(yè)主不得拒絕接受開(kāi)發(fā)商的交付，但開(kāi)發(fā)商的維修義務(wù)并不因此 而消除。商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定，“

43、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所 售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、 保修 期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！蓖瑫r(shí)國(guó)家對(duì)最低保 修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的 局部有質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出，要求開(kāi)發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。收房時(shí)，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過(guò)了半年多之后，房子終于做好了， 可業(yè)主這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，收房時(shí)“貓膩”還不少一一 沒(méi)有驗(yàn)收合格證書(shū)房子交得不明不白提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映，由于對(duì)收方程序不太了解，收房時(shí)常碰到這樣的 情況：開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工， 并具備合同的各項(xiàng)交 付條件。業(yè)

44、主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必須要看開(kāi)發(fā)商是否具備以下文件：一 是建筑工程竣工備案表，二是房屋的質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)， 三是國(guó)家認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí)，業(yè)主要查看房屋條件是否與購(gòu)房合同中約定的在 出入。如果開(kāi)發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問(wèn)題再也不管提醒二：和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金， 部分開(kāi)發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對(duì)房屋存在的問(wèn)題就不 管不問(wèn)了。這個(gè)時(shí)候，粘主出現(xiàn)問(wèn)題就很難找到開(kāi)發(fā)商。提醒：一定和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問(wèn)題當(dāng)面注明，并書(shū)面約 定開(kāi)發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任

45、。收房時(shí)最好和開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收 交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè) 計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門(mén)窗等是否和合同的約定一樣， 水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購(gòu)房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專(zhuān)家提醒，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解 決。最后，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū)”（質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)） 和竣工后房屋水遇 管線(xiàn)圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑 條。要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看提醒三：簽收房文件時(shí)“留一手”一些小區(qū)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些 配套費(fèi)用交齊后才開(kāi)門(mén)。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢(qián)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題， 就沒(méi)有什么可以制約開(kāi)發(fā)商的了。提醒：專(zhuān)家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后 輸收房手續(xù)。”如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓 文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬(wàn)一在驗(yàn)房時(shí)出 現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項(xiàng)目所購(gòu)房屋半未備案提