湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程

1、湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程 7 分層分戶測繪10 房產(chǎn)變更測繪11 成果資料檢查、驗收和歸檔,黃岡市海星房地產(chǎn)測繪隊 孫國華,房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪活動。（房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作，通常也稱為房產(chǎn)測量。）內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等和建立房產(chǎn)信息化系統(tǒng),房產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地

2、產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪,7.分層分戶測繪,7.1一般規(guī)定 分層測繪是對一幢房屋及其各層的邊長、面積等基礎數(shù)據(jù)進行采集、計算，從而全面反映一幢房屋及其各層的位置、范圍等基本狀況的活動； 分戶測繪是以幢為單位，對各基本單元的邊長、面積、共有情況等基礎數(shù)據(jù)采集、測繪以及分攤計算，從而反映各基本單元的位置、范圍、面積等狀況的活動； 整幢為一個基本單元的房屋，只進行分層測繪；整幢為多個

3、基本單元的房屋，應進行分層和分戶測繪； 分層、分戶測繪邊長精度參照本規(guī)程4.4.4房產(chǎn)界址點精度要求執(zhí)行,房產(chǎn)界址點（以下簡稱界址點）的精度分為三級，各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過表1的規(guī)定；間距未超過50m的界址點的間距誤差限差不應超過公式（1）計算結(jié)果。 D=（mj+0.02mjD）（1） 式中：mj相應等級界址點的點位中誤差，單位：m；D相鄰界址點的距離，單位：m；D界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差，單位：m,7.2房屋幢的劃分（測量規(guī)則,幢是房屋調(diào)查、測繪、面積計算的基本單元。根據(jù)房屋現(xiàn)狀，結(jié)合設計平面圖的設計情況，獨立結(jié)構(gòu)、獨

4、立建筑且獨立使用的房屋可劃為一幢，包括地上和地下部分不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。一般按下面幾種情況劃分： 廣義的房屋是指有固定基礎、固定界限，且有獨立使用價值，人工建造的建筑物及特定空間（構(gòu)筑物），狹義房屋是指四周有墻或圍護結(jié)構(gòu)，頂上有蓋，供人們從事生產(chǎn)、工作、學習、生活、居住、文化娛樂等與人類各種活動有關(guān)的建筑物，規(guī)程主要采用狹義概念，對特定空間如車位、商鋪也有相應的規(guī)定。 幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，也稱棟，對幢的劃分結(jié)合工作實際情況本規(guī)程有特殊的規(guī)定?！蔼毩ⅰ卑耸褂蒙系莫毩⒑徒ㄖY(jié)構(gòu)上的相對獨立。是房屋調(diào)查、面積計算的基本單元,一、幢劃分的意義 1、房產(chǎn)要素調(diào)查的基

5、本單元 2、房產(chǎn)分幅分丘圖測量的基本單位 3、房產(chǎn)面積測量的基礎 二、根據(jù)幢 定義的“獨立性”原則劃分幢： 1）、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的獨立，即權(quán)屬關(guān)系不能因“幢”的劃分而失去功能或效能， 而導致不符合產(chǎn)權(quán)登記單元的要求。 2）、房屋建筑結(jié)構(gòu)的相對獨立： （1）、設計上的獨立 （2）、現(xiàn)實性的獨立 3）、房屋建筑面積計算的獨立，不能因“幢”的劃分造成房屋建筑面積不能獨立測算而發(fā)生大的變化。 三、復雜幢劃分的基本思路 1、 該建筑物的設計圖紙是為一整套； 2、 同期規(guī)劃、同期建設的房屋； 3、 基礎、結(jié)構(gòu)為整體的房屋； 4、 該建筑物的各部分存在不可分割的共有部位,a)建筑主體毗連的居民自建房屋，各自獨

6、立使用，且內(nèi)部無公共用房，結(jié)構(gòu)上能夠區(qū)分的，可以分幢； 一般指私房。即：連排建筑的房屋，雖然房屋結(jié)構(gòu)層數(shù)相同，戶之間為共墻，但有單獨的戶主或門牌號，無公用部位，可分別分幢。 b)底層（或多層）為一整體，底層（或多層）上有1個或多個塔樓式的房屋，整體劃為一幢。如圖1所示： 一般指綜合性樓房，由裙樓和塔樓組成。規(guī)劃批準為兩幢或多幢，設計圖分別設計的，且裙樓之間有不相同的伸縮縫，使用獨立，可分別分幢；裙樓整體使用或者無法分割，同時還存在不可分割的公用部位，不論規(guī)劃批準為幾幢，這一類房屋應該劃分為一幢。如圖1所示,圖一 幢劃分示例1,c)多個獨立的樓房，與利用樓房間的隙地建造的房屋以伸縮縫形式連在一起

7、，且相互貫通，其獨立的樓房和隙地上建造的房屋劃為一幢；若相互不貫通，其獨立的樓房和隙地上建造的房屋應分別分幢。如圖2所示,一般指街道兩邊，集貿(mào)市場內(nèi)本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式將各個獨立的樓房聯(lián)成一個整體，用作商業(yè)性質(zhì)的房屋。從實地上看與綜合樓相似，但在設計圖上分別設計，隙地間的房屋可以獨立使用，這時應分別分幢；獨立樓房與隙地間的房屋整體設計、整體使用的應劃分為一幢,d)地上各幢彼此獨立，地下部分（含半地下室）相互貫通的房屋，地下部分視為獨立一幢，地面上獨立的房屋劃分為多幢。如圖3所示,圖3幢劃分示例3,多指一個住宅小區(qū)的情況。地面上為多幢的獨立樓房，地下

8、以地下室形式連成一個整體的房屋，地面上按獨立的樓房各分為一幢，地下室以獨立使用的房屋單獨計算。 若地上獨立房屋的地下室與中心地下室只是通過通道連接的，地上獨立房屋應與其地下部分整體劃為一幢。如圖4所示,圖4幢劃分示例4,e)獨立使用的房屋以連廊或架空通廊相連，其獨立房屋可分別分幢，連廊（或架空通廊）視為一幢，面積獨立計算。如圖5所示,圖5幢劃分示例5,架空通廊：兩建筑物之間供人們通行的空中走廊。架空通廊相連的兩幢（或多幢）房屋，在實際工作中除了可各分別分幢，兩幢房屋之間的架空通廊（含底層的通廊）的面積也可以以1/2處分開，各自計算到各幢房屋的總面積中；對于多幢房屋由連廊連接成一整片的情況，也可

9、按此方法計算各幢的總建筑面積,樓梯,在商業(yè)性房屋中存在有室外樓梯連接提升多幢房屋的商業(yè)價值，我們可以將其劃為一幢,f）房屋建成后進行改建、擴建的，應按照改建、擴建后形成的建筑形式進行分幢； 房屋改建、擴建后與原房屋之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無公用設施設備的，可將改建、擴建后的房屋作為一幢；否則，應與原房屋合并幢。 g）特殊情形的房屋，由本地區(qū)縣級以上房產(chǎn)管理部門確定。 在實際工作中，對于一些規(guī)程中未涉及到的特殊類型房屋分幢，可由本地區(qū)縣級以上房屋登記部門確定；實際是自由裁量權(quán)，但應有相關(guān)的說明,7.3房屋層數(shù)和層次的編立（測量規(guī)則,7.3.1房屋層數(shù) 房屋層數(shù)按如下方法

10、確定。 a) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0.00以上計算；采光窗在室外地坪以上，層高在2.20m及其以上的半地下室，計算自然層數(shù)。 1、自然層 是指地面以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的層高大于或等于2.20m的樓層；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高大于或等于2.20m的，計算自然層數(shù)。將半地下室和架空層明確為自然層，解決了工作中的分層問題。 2、架空層 是指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)柱（或剪力墻）作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層。架空層的表現(xiàn)形式多種多樣，如：閉合車庫、儲藏室、架空綠化等,3、地下室、半地下室是指房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1/2者為地下室；房

11、間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1/3且不超過1/2者為半地下室。 4、房屋層數(shù)、總層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)；房屋總層數(shù)是指房屋的地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和； 5、騎樓是指沿道路（街、巷）建設，底層部分建筑作為社會性公用通道或街巷的房屋。沿街二層以上用承重柱支撐騎跨在公共人行空間之上，其底層沿街面后退的建筑物。 6、過街樓是指建在道路（街、巷）上方，底層（或底層部分建筑）用作公用通道或街巷的房屋。當有道路在建筑群穿過是為保證建筑物之間的功能聯(lián)系，設置跨越道路上空使兩邊建筑相連接的建筑物,b)房屋的假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間

12、、水箱間、電梯機房等不計層數(shù)。 1、附層，指自然層的附屬樓層，如夾層、技術(shù)層等。 2、技術(shù)層 是指建筑物內(nèi)用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝或結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的層次。技術(shù)層包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設備轉(zhuǎn)換層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層系指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過其進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的樓層；設備轉(zhuǎn)換層是指專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設施的樓層。 設備轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)層，層高2.20米，應計算自然層。 3、閣樓（暗樓） ，是指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的上部空間(悶頂部分)作為使用空間，該使用空間稱閣樓 4、夾層、插層 是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，也指安插于上下兩個相

13、鄰自然層中間的房屋。事實上夾層多為圖紙設計時就有，結(jié)構(gòu)上是整體，插層是后來加建的。 5、裝飾性塔樓，指高層建筑的頂端用于裝飾性的樓層。 6、突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等，指房屋屋面平臺上的建筑,c）規(guī)劃部門確定的自然層數(shù)與本規(guī)程相沖突時，由房屋所在地區(qū)的房管部門另行規(guī)定。 規(guī)劃部門主要是審批建筑物的合法性，只要規(guī)劃部門通過了審批的房屋，該房屋按審批圖紙建造的，就是合法的，我們房屋層數(shù)也可以與規(guī)劃不一致,7.3.2房屋層次的編立,a)地上部分，從一層開始向上按自然序號1、2、3、編號，不能跳層；同一幢樓房中，層高不一致的自然層，依據(jù)設計圖設計的自然層表示；如圖6所示： 房屋的層數(shù)按室內(nèi)地

14、坪標高0.00以上的自然層個數(shù)計算，每一自然層各劃分為一層，層次編號從室內(nèi)地坪標高0.00開始向上按1、2、3、編號；局部層高不一致的樓層應按整體樓層情況編號。如圖6所示,圖6房屋層表示示例1,同一幢房屋中，兩邊層高、層數(shù)不一致應分別編號。如圖7所示,圖7房屋層表示示例2,b)地下部分，從地下一層開始向下按自然序號-1、-2、-3、編號； 房屋室內(nèi)地坪標高0.00以下的為地下室，層次編號從室內(nèi)地坪標高0.00開始向上按-1、-2、-3、編號。 采光窗在地平線上，地板面在地坪線以下的半地下室，按自然層的第一層編號計算。 c)夾層、插層、低于2.20m的技術(shù)層、裝飾性塔樓、閣樓（暗樓）以及突出屋面

15、的樓梯間、水箱間、雜物間、電梯機房等，其編號可按所在層次和特性來編立。如1層中的夾層，編號為“1層夾層”；屋面的樓梯間、電梯機房等，編號為“屋面1層”、“屋面2層”等； 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計房屋的總層數(shù)，其編號按其所在的層次和使用性質(zhì)來編號。如1層中的夾層，編號為“1層夾層”；屋面的樓梯間、電梯機房等，編號為“屋面1層”、“屋面2層”等。 d)螺旋上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間水平投影劃分自然層數(shù)，然后再根據(jù)各自然層來編號； e)錯層房屋按一個自然層表示,錯層房屋指同一自然層中，樓板面的比高不相同的樓層，其層數(shù)按一個自

16、然層來劃分。如圖8所示,圖8房屋層表示示例3,f)層高在2.20m及其以上的架空層按房屋自然層來編號。房屋底層為架空層，其編號為“1層（架空層）”；房屋其他層為架空層，其編號可編為“X層（架空層）”； 設計為復式（躍式）住宅的房屋，依據(jù)設計圖確定是否計算自然層數(shù)； 1、復式住宅、躍層住宅系指套內(nèi)空間跨越兩個樓層或兩個樓層以上的住宅房屋。房屋頂層為復式住宅時，也稱躍層住宅。 2、若房屋頂層設計為躍層住宅時，最上的躍層部分按當?shù)亓晳T辦理（有的計層、有的不計自然層數(shù)），其他復式住宅的樓層按房屋的自然層計算層數(shù)。如圖9所示,圖9房屋層表示示例4,3、復式樓：實際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己

17、獨立的標準層高，只是兩層間有一個一樓直通二樓頂?shù)墓餐幕ネ臻g（一般是客廳，客廳頂直通二樓頂，層高達五米以上），從樓下能看到樓上的走廊和欄桿。在結(jié)構(gòu)上是按兩層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)測量中，算兩層的面積，一樓直通二樓頂?shù)哪莻€公共空間只算一層面積 。 假層：實際為一層樓，只是比普通單層樓房的層高（2.8米）提高了一些，一般在3.5米至4.5米之間然后在中間添加一樓板，分為兩層，但也有一個一樓直通“二樓”頂?shù)墓部臻g，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用，樓下也能看到樓上的走廊、欄桿扶手等。但其與復式樓最大的區(qū)別就是層高不一樣，假層實際為比單層高些的樓層，而復式是兩個樓層的層高

18、，在結(jié)構(gòu)上是按單層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)面積中也只算一樓的面積。 復式樓與躍式樓的區(qū)別：躍式樓也是兩層的層高，也有一個樓梯上到二層，但和復式樓最大的區(qū)別就是沒有那個從一樓直通二樓頂?shù)幕ネ臻g,復式樓,假層,躍式,h）坡下層的房屋，0.00以上的按自然層來編號；0.00以下的依次編為-1、-2、-3、,并在相應的層號后注記為“坡下層”。 0.00以上的按自然層來編號；0.00以下的可依次編 為-1、-2、-3、,并在相應 的層號后注記為“坡下層”，有的0.00坡上和坡下都有，那么應以小區(qū)外的主通道0.00的計算點。如圖10所示,圖10房屋層表示示例5,7.4戶的劃分、房屋分戶界址線的確定（測量規(guī)則

19、,7.4.1戶的劃分 房屋戶指房屋的一個基本單元，其劃分方法如下： 1、房屋基本單元.是指有固定界限、可以獨立使用并有明確、唯一編號（幢號、戶號等）的房屋或者特定空間。是房屋登記的基本單位，測繪是以幢為基本單元測量 2、房屋戶指房屋內(nèi)各權(quán)屬單元的權(quán)界線所圍成的范圍（包含陽臺、走道等附屬建筑），是房屋登記發(fā)證的基本單元。（房屋“戶”的概念進行擴展，房屋內(nèi)一個權(quán)屬單元的固定權(quán)界線所圍成的范圍（包含陽臺、走道等附屬建筑），即為一戶。一戶可以是一套標準戶型，也可以是一層、一個單元或一幢,a)成套住宅，以一套劃分為一戶。緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人的，也按兩套或多套劃分，不能合并； 1、房屋登記

20、辦法規(guī)定國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記，為了與房屋登記辦法保持一致，技術(shù)規(guī)程規(guī)定緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人的，也按兩套或多套劃分，不能合并。 2、復式結(jié)構(gòu)的住宅一般由上下兩層的垂直空間合為一套，連體別墅房一般由上下多個樓層的垂直空間合為一套，這類的住宅房劃分為一戶；如果一套住宅房為兩個或多個權(quán)利人共有時，不能分割為多戶，只能分為一戶。 3、獨立使用的地下室可劃分為一戶,b)獨立使用或出售的商業(yè)用房、車位、辦公用房等按其界址線分戶。無分隔墻體的商鋪、車位等，有明確的界址線，且實地埋設有界樁的，可按界址線分戶； 1、實際是虛擬分割，a、所申請房屋類型無分割墻體；b、有明確

21、的界址線；c、界址點埋設有界樁；d、施工圖紙上界限清楚。獨立使用和出售的商業(yè)用房、車庫用房按其權(quán)界線分戶。有分隔墻體的按墻中心線分戶；無分隔墻體的，但有明確的界址線，且實地埋設有界樁的，可按界址線分戶。 2、這時的界址線指各戶之間分隔的界線，分隔物可以是磚墻、鋁合金、玻璃等材料，也可以是油漆加鋼釘?shù)臉擞洠瑢嵉嘏c設計圖上應一致,c)為同一權(quán)利人所有的整幢房屋，可劃分為一戶； d)專有用房及不被分攤的公共用房視為一戶。 在一幢房屋內(nèi)，不被分攤的公共用房，可視為一戶。如物業(yè)用房、社區(qū)辦公用房等,7.4.2房屋分戶界址線的確定（測量規(guī)則,房屋分戶界址線應以產(chǎn)權(quán)來源為依據(jù)，有合法協(xié)議約定的，以約定為準；

22、無約定的，按如下要求確定：有約定從其約定，在實際工作中有時我們忽視雙方的約定，機械套用相關(guān)規(guī)定，契約是合同法認可的。 a)成套房屋的分戶界址線為戶間分隔墻中線和外墻裸墻的中線；如圖11所示： 成套房屋的分戶權(quán)界線取其裸外墻或分戶隔墻的中心線。工作中要注意我們可能不是用裸外墻來確定分戶界線，如圖12所示,圖11分戶界址線示例 1,圖12分戶界址線示例2,b)戶與公共部位之間的分隔墻以中心線為界； c)商業(yè)鋪位、車位等分戶界址線取分隔墻中線和外墻裸墻中線，無分隔墻時取界址點相鄰點間連線； d)整層房屋為一戶時，分戶界址線為其專有部分與共有部分的墻中線以及外墻裸墻的中線； e)整單元房屋為一戶時，分

23、戶界址線為單元間共墻的中線或單元外墻裸墻的中線； f)整幢房屋為一戶時，分戶界址線為外墻外圍水平投影線。 整幢房屋為一戶時，分戶界址線為外墻外圍水平投影線，含外墻外保溫層、抹灰層及外墻帖面層,7.5房屋面積測繪調(diào)查,7.5.1房屋面積測繪調(diào)查內(nèi)容 1、房屋測繪調(diào)查是房屋測繪中很重要的一個環(huán)節(jié)，但在工作中由于有產(chǎn)權(quán)調(diào)查很容易被忽略，測繪調(diào)查主要是自然屬性以及相關(guān)的權(quán)屬屬性，若不調(diào)查清楚測繪成果很容易出現(xiàn)差錯，比如：幢的劃分、墻體歸屬、層數(shù)等等 2、調(diào)查a、收集、查看報建審批相關(guān)資料，包括土地、規(guī)劃、人防，施工圖紙、竣工圖紙，有預測技術(shù)報告的，還要查看預測時的相關(guān)資料；b、詢問有關(guān)情況，包括四至界

24、限、施工過程中的變更情況、分戶、公共部位等事項；c、現(xiàn)場查勘拍照，由外到內(nèi)，逐層查看，包括屋面層，特殊部位重點查勘，并做好記錄；d、對現(xiàn)場查勘有疑問的再次詢問確認；e、填寫調(diào)查表并檢查確認 3、用地情況也應調(diào)查，按國標以及土地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 4、房產(chǎn)要素調(diào)查內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)來源、四至關(guān)系等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖,房屋面積測繪調(diào)查內(nèi)容主要包括：房屋所在行政區(qū)（縣）、街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）、建筑物名稱、座落、幢編號、層數(shù)、層次、產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、他項權(quán)利、建設單位名稱、房屋基本單元、各

25、基本單元戶（室）號等基本情況及繪制房屋界址線示意圖。具體要求如下： a）房屋所在行政區(qū)（縣）、街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）。根據(jù)當?shù)匦姓^(qū)劃查詢確定； b）建筑物名稱。一般以實地標識為準。進行房屋面積預測算時，以規(guī)劃許可文件注明的為準； c）房屋座落。房屋座落是指房屋用地所在的街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）名稱和門牌號。房屋座落在小巷、里弄、胡同時，應加注主要街道的名稱；房屋座落有兩個以上街道或門牌號時，應全部注明；進行房屋面積預測算時，以規(guī)劃許可文件注明的為準；若委托方提出的座落與規(guī)劃許可文件不一致的，需提供當?shù)刂鞴懿块T相關(guān)證明文件； d）幢編號。進行房屋面積預測時，房屋幢編號以設計圖上的編號為準；進

26、行房屋面積實測時，應與面積預測的幢編號保持一致。實際幢編號發(fā)生改變時，需要提供相關(guān)部門的證明文件； e）層次。指房屋基本單元在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示； f）產(chǎn)別。按GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范附錄A表A4中一級分類的類別表示； g）建筑結(jié)構(gòu)。根據(jù)建筑施工圖相關(guān)內(nèi)容進行認定，認定的標準以GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范附錄A表A5中的規(guī)定為準； h）建成年份。指房屋實際竣工的年份。擴建、翻建房屋應加注擴建、翻建年份。一幢房屋有兩個及以上建成年份的,i）房屋用途。指房屋的實際用途和規(guī)劃用途，具體分類標準按GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范附錄A

27、中的A6執(zhí)行。用于房屋登記的，只調(diào)查規(guī)劃用途； j）墻體歸屬。墻體歸屬是房屋四周墻體所有權(quán)的歸屬，分別注記自有墻、共有墻和借墻等三類； k）權(quán)源。系指房屋產(chǎn)權(quán)來源，指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的，應全部注記。 l）他項權(quán)利。房屋他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利； m）建設單位名稱。以土地、規(guī)劃許可文件上載明的名稱為準； n）房屋基本單元。 1)國有土地范圍內(nèi)的成套住房，以套為基本單元。非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元； 2)集體土地

28、范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元。在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元； 3)非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元； o）基本單元戶（室）號,戶（室）號一般按下列方法編號,1)成套住宅：單元號編立時，面向主出入口從左至右依次編為1單元、2單元、n單元，如13圖所示。在各單元各層內(nèi)，面向單元入口，從左邊靠近入口的一戶（室）開始，按順時針的方向依次編為(1)、(2) 、(n)；若第一層與標準層的主出入口方向不一致時，以成套住宅所在層的主出入口方向為準進行編號，如圖14所示： 成套住宅單元號、戶號編立時： 面向主出入口從左至右依次編為1單

29、元、2單元、n單元，在各單元各層內(nèi)，面向單元入口，從左邊靠近入口的一戶（室）開始，按順時針的方向依次編為(1)、(2) 、(n). 若第一層與標準層的主出入口方向不一致時，第一層為非住宅時，以成套住宅所在層的主出入口方向為準進行編號。 住宅在頂層與標準層戶數(shù)不一致或局部層中個別戶為復式住宅時，為整體統(tǒng)一，可以跳號。如圖15所示,圖13住宅房編號示例1,圖14住宅房編號示例2,圖15住宅房編號示例3,2）商業(yè)鋪位、辦公用房、車位:在房屋的所在層內(nèi)，從進門起從左至右，從前到后按自然序號(1)、(2) 、(n)依次編號； 商業(yè)鋪位、辦公用房、車位:在房屋的所在層內(nèi)，從進門起從左至右，從前到后按自然序

30、號(1)、(2) 、(n)成反“S”型依次編號。如圖16所示： 3)跨區(qū)域（層、單元等）的基本單元：以主入戶門所在區(qū)域編號,圖16商業(yè)房編號示例,7.5.2房屋面積測繪調(diào)查表,房屋面積測繪調(diào)查應利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片及有關(guān)的產(chǎn)籍資料，以幢為單位，逐項實施。調(diào)查表表樣見附錄A。 7.6房屋面積測繪數(shù)據(jù)采集（外業(yè)） 一、由于計算房屋建筑面積的需要具備五個普遍性條件： 上蓋一般應具備有經(jīng)規(guī)劃審批的設計圖，建筑材料可以是與主體結(jié)構(gòu)材料相同，也可以是其他較牢固的材料，如鋼化玻璃等一些透光材料。 圍護物一般是指結(jié)構(gòu)墻體、柱、各種材料的欄桿。 結(jié)構(gòu)牢固一般是從房屋是否耐用、安全去判斷。 實際使用

31、功能一般是指能供人們生活、生產(chǎn)、休憩、娛樂的場所。 層高2.20米是一個硬性規(guī)定的界限，永久性是相對臨時性建筑而言，主要是從權(quán)屬管理的角度出發(fā)，經(jīng)規(guī)劃批準的正式建筑就可以認定為永久性建筑，外圍水平投影一般是指我們在采集房屋外部尺寸時應包含裸墻的裝修層，即抹灰層、外保溫層或直接粘貼的面磚 層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。是指室內(nèi)0至上一層樓面、或上下兩層樓面、或樓面至屋頂面的垂直距離。坡屋面的房屋測量其層高時可以采取測量室內(nèi)凈空高加樓板厚度的方法。 二、不符合建筑面積計算條件的建筑物和構(gòu)筑物都屬于不動產(chǎn)登記范疇 因此調(diào)查與數(shù)據(jù)采集過程中，必須調(diào)查仔細，數(shù)據(jù)采集充分，表述準確,7.

32、6.1房屋面積預測數(shù)據(jù)采集,房屋面積預測 是指在房屋竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)符合要求的建筑施工圖或其它資料采集房屋邊長尺寸及房屋有關(guān)信息，對房屋面積進行測算的行為。 依據(jù)建設單位提供的符合房產(chǎn)管理要求的圖件、說明等，采集面積計算數(shù)據(jù)及相關(guān)的信息要素。 7.6.1.1房屋面積預測算數(shù)據(jù)及相關(guān)信息要素采集的依據(jù) a）土地使用權(quán)證明文件及附圖（宗地圖）； b）建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖（核位紅線圖、紅線定位冊）； c）房屋建筑施工圖（含總平面圖、各層平面圖、立面圖、剖面圖、局部大樣圖）及相應的電子文檔； d）人防管理部門批準或備案的人防設計圖； e）規(guī)劃審批的物業(yè)服務用房、社區(qū)用房平面圖或說明

33、； f）建設單位出具的銷售（分割）方案及共有面積的使用說明； g）預測工作中需要的其它資料,7.6.1.2房屋面積預測算邊長數(shù)據(jù)采集的方法 a）設計圖紙上標注無誤的尺寸，可以直接采集； b）邊長尺寸不能直接得到的，可通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到； c）設計圖紙上，局部無標注尺寸，也無法通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到，可通過圖解法采集； d）灰層、保溫層、外墻貼面等計入外墻體的厚度。 1、土地使用證和規(guī)劃許可證是建筑物合法的憑證 2、外墻厚度在預測時應該要考慮，而且在成果中要有說明。 7.6.1.3特殊情況處理方式 除按照一般規(guī)定進行房屋面積數(shù)據(jù)采集外，遇特殊情況，按下列規(guī)定處理。 a）房屋建施圖與電子圖

34、不一致時，建設單位需重新提交圖件； b）設計圖紙上標注的分段尺寸之和與總長度，經(jīng)校核不符時，應返回建設單位重新修正設計圖； c）設計圖紙上局部無標注尺寸，也無法通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到，通過圖解法采集的邊長數(shù)目超過5%的，應返回建設單位重新修正； d）設計圖紙上，因設計單位明顯失誤造成的錯誤，可由建設單位出具相關(guān)說明后予以確認； e）各層外墻相應的抹灰層、保溫層、外墻貼面等面積，分別計算在外半墻面積內(nèi)； f）預測算完成后，房屋設計發(fā)生變更的，預測面積應作變更測算。 1、一般性的變更的一定要有設計變更說明或者變更圖紙，結(jié)構(gòu)的變更要重新圖審的變更圖紙 2、開發(fā)商二次裝修的變更沒有相關(guān)手續(xù)的應以設計

35、圖為準，不予確認。 3、需要建設單位的說明的，一定要該單位蓋章,7.6.2房屋面積實測的數(shù)據(jù)采集 房屋面積實測是指房屋竣工后，房產(chǎn)測繪單位實地采集房屋邊長尺寸及房屋有關(guān)信息，對房屋面積進行測算的行為。所有的房屋邊長尺寸經(jīng)實地測量后，必須進行配賦，滿足相應幾何條件的要求。房屋測量時必須繪制草圖，草圖上所規(guī)定的信息要素必須現(xiàn)場調(diào)查，填寫完整。 1、直接量取房屋各邊的尺寸數(shù)據(jù)，量取的數(shù)據(jù)保留至0.01米。 2、量取房屋邊長時，應保持尺頭尺尾在同一水平線上。 3、測量應由外到內(nèi)，先整體后局部進行 4、未竣工的房屋，不能出具用于房產(chǎn)管理服務的成果技術(shù)報告。 5、房角點坐標數(shù)據(jù)采集利用經(jīng)檢查合格的測量儀器

36、，按照房屋界址點相應精度要求，測算出房角點的坐標，經(jīng)平差改正后得到房角點的坐標值。 房屋面積實測數(shù)據(jù)及相關(guān)信息根據(jù)房屋的實際情況，結(jié)合建設單位提交的文件資料進行采集,7.6.2.1房屋面積實測數(shù)據(jù)及相關(guān)信息要素采集的參考依據(jù) 土地使用權(quán)證明文件及附圖（宗地圖）； b）建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖（核位紅線圖、紅線定位冊）； c）項目總平面圖及各棟全套建筑施工圖； d）人防管理部門批準的防空平面設計圖或說明性文件； e）建設工程規(guī)劃驗收證明文件及其附件、附圖（竣工圖）； f）建筑工程竣工驗收備案證； g）人防竣工驗收證明文件； h）規(guī)劃審批的物業(yè)服務用房、社區(qū)用房平面圖或說明； i）建設單位

37、出具的銷售（分割）方案及共有面積的使用說明； j）預測技術(shù)報告和相關(guān)資料(指已完成面積預測的項目)； k）其他相關(guān)材料。 1、人防管理部門批準的防空平面設計圖或說明性文件和人防竣工驗收證明文件主要是有人防工程的，易地建設是沒有的 2、預測與實測差異過大的應分析原因，若有設計變更，應收集相關(guān)變更的資料,7.6.2.3邊長測量一般規(guī)定,房屋邊長的測量按照下列規(guī)定執(zhí)行。 a) 直接量取房屋各邊，應保持尺頭尺尾在同一水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，宜使測線緊貼墻角并離地面約0.80m1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上； b) 采集建筑物內(nèi)的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應在未進行裝飾貼面處理

38、部位量取。采集建筑物外的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應沿建筑物外墻體的最外層表面的勒腳以上部位量??； c) 形狀規(guī)則的房屋邊長數(shù)據(jù)采集應進行總尺寸和分尺寸數(shù)據(jù)校核； d) 形狀不規(guī)則或直接測量有困難的房屋，可實測房屋幾何要素數(shù)據(jù)并進行至少一次多余觀測，按幾何公式計算面積；或采用實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點的中誤差應控制在0.05m范圍內(nèi)； e) 房屋內(nèi)部分基本單元的戶型未分隔完成，如果不影響其它基本單元建筑面積計算的，可以根據(jù)需要分步實測，獲取所需邊長數(shù)據(jù)； f) 房屋邊長尺寸經(jīng)實地測量后，應進行配賦，滿足相應幾何條件的要求。房屋測量時應繪制草圖，草圖上所規(guī)定的信息要素應現(xiàn)場調(diào)查

39、，填寫完整，房產(chǎn)測繪草圖圖框見附錄A； g) 房屋邊長數(shù)據(jù)也可采用坐標解析法得到,1、房屋實測時每條邊不得少于兩次，規(guī)則的房屋可以用四邊來替代兩次測量，有的可以室內(nèi)和室外量取。 2、測量完后在現(xiàn)場應檢核，及時發(fā)現(xiàn)問題。 3、采集的數(shù)據(jù)應經(jīng)過平差處理后才能進入下一環(huán)節(jié)，平差處理應結(jié)合相關(guān)的合法證件。 在測量私建房時，有的不注重數(shù)據(jù)的平差處理，比如，土地使用證上標記為8.00 m寬，我們測量可能是8.10 m或8.05m，那么這時應結(jié)合土地部門的測量進行數(shù)據(jù)處理。 4、數(shù)據(jù)采集應充分，能夠互相檢測,7.6.2.4 陽臺、平臺、廊、落地窗的數(shù)據(jù)采集,1、陽臺是指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍

40、護結(jié)構(gòu)，供人們活動、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設施。根據(jù)其圍護結(jié)構(gòu)情況可分為封閉陽臺和未封閉陽臺。 2、平臺指供人活動的平屋頂或從住宅底層地面伸出室外的部分；露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求或改善室內(nèi)外空間組合而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 3、落地窗指突出外墻面根基落地的櫥窗。為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗4、廊是水平交通空間，包括柱廊、檐廊、架空通廊、門廊、挑廊等 5、要注意廊和陽臺的區(qū)別，特別是私建房如下圖,陽臺、平臺、廊、落地窗的數(shù)據(jù)采集的要求如下,陽臺采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺頂蓋水平投影尺寸、陽臺圍護結(jié)構(gòu)的尺

41、寸，陽臺頂板至底板的垂直距離； 平臺、露臺應采集定位數(shù)據(jù)； 柱廊，應采集廊柱與廊圍護結(jié)構(gòu)之間的相對位置數(shù)據(jù)。無柱廊，應量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據(jù)； 落地窗應量取底板到頂板之間的垂直距離。 1、陽臺頂蓋水平投影尺寸和陽臺圍護結(jié)構(gòu)尺寸不一致時應以兩個水平投影重合部分計算，面積計算時要具體講,2、柱廊和非柱廊數(shù)據(jù)采集的差異,3、并非所有的落地窗都計算面積，要注意高度,7.6.2.5無圍護結(jié)構(gòu)車位、商鋪的邊長數(shù)據(jù)采集,車位（地上或地下車位）、商鋪的基本單元，實地無圍護結(jié)構(gòu)的，應設有界址點，量取界址點連線作為車位、商鋪攤位的邊長數(shù)據(jù)； 1、界址點已經(jīng)很明晰的情況，我們依據(jù)施工圖紙可直接量取數(shù)據(jù)，

42、然后量取起點和終點的定位數(shù)據(jù)。 2、界址點需要測繪來明確，應依據(jù)設計圖紙來明確界址點。 無論那種情況，都要依據(jù)設計圖紙、起點的定位要說明清楚，且要建設單位確認，才能出成果報告,7.6.2.6斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數(shù)據(jù)采集,斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數(shù)據(jù)采集的要求如下： a) 斜屋面樓層2.20m以下的，應進行層高測量，并作相應記錄； b) 房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內(nèi)傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長數(shù)據(jù)并附略圖說明； c) 房屋的墻體為向外傾斜時，邊長尺寸應量至傾斜位置的底部,7.7房屋面積測算的方法和要求（內(nèi)業(yè),7.7.1房屋面積測算的一般要求 房屋面積測算是

43、根據(jù)外業(yè)采集的數(shù)據(jù)進行整理配賦，利用面積計算軟件或計算工具，計算出所需要的各項面積。面積計算方法包括幾何解析法和坐標解析法。 房屋面積的測算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。其中套內(nèi)建筑面積包括房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積： 1) 套內(nèi)使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算。 (1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和； (2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積計入使用面積； (3)不包括在結(jié)構(gòu)面積以內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； (4)內(nèi)墻面裝飾厚度

44、計入使用面積,2) 套內(nèi)墻體面積是指房屋套內(nèi)的維護體或承重墻或承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按權(quán)屬界限內(nèi)的墻體水平投影面積計入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 3) 套內(nèi)陽臺建筑面積依據(jù)本規(guī)程8.2和8.3.8的規(guī)定，按陽臺外圍或者陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 長度單位：邊長以米為單位，標注邊長尺寸取至小數(shù)點后兩位，即：0.01m； 面積單位：房屋各類面積均以平方米為單位，最后結(jié)果保留小數(shù)點后兩位，即：0.01m2； 取位原則：小數(shù)點后第三位按照“四舍六入、單進雙不進”的原則,1、

45、房屋建筑面積 是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、有圍護物、有實際使用功能、層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。上蓋應經(jīng)規(guī)劃審批，未經(jīng)審批的，尤其是后來加建的不能認定為上蓋，當然在規(guī)劃核實驗收前就加建的，并核發(fā)了規(guī)劃核實驗收合格證的，應認定為有上蓋；上蓋的材質(zhì)可以與主體結(jié)構(gòu)相同，也可以不相同。 2、房屋產(chǎn)權(quán)面積是指權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，由房屋的套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積兩部分組成。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）行政管理部門或其授權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)審核、確認。（房

46、屋登記面積、不動產(chǎn)登記統(tǒng)一后，應該由不動產(chǎn)登記機構(gòu)確認） 3、房屋套內(nèi)建筑面積 是指房屋基本單元固定界限范圍內(nèi)水平投影面積，包括房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積。國標附錄B只定義了成套房屋的套內(nèi)建筑面積，實際上房屋由于其使用功能不同，其結(jié)構(gòu)、組成形式千差萬別，在這里將套內(nèi)建筑面積的概念外延擴展，定義為：房屋基本單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積,4、共有建筑面積是指建筑物內(nèi)多個權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分為應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。 5、房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設施所占用的土地面積、院落用地面積和其它

47、用途的土地面積。用地面積以丘為單位進行測算。 6、房屋占地面積是指房屋底層外圍水平投影面積，包括底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。獨立地下室或多棟房屋相連的地下室不計算占地面積,7.7.2幾何解析法計算面積,根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計算公式，即可計算出各類面積的數(shù)值。 7.7.3坐標解析法計算面積 利用采集的房屋點的坐標值，根據(jù)本規(guī)程公式（3），即可計算出各類面積的數(shù)值。 7.7.4房屋面積測算技術(shù)報告書 房產(chǎn)測繪項目完成后，應出具房產(chǎn)測繪技術(shù)報告書。房產(chǎn)測繪技術(shù)報告書格式和式樣見附錄F,10.房產(chǎn)變更測繪,10.1一般規(guī)定 1、房產(chǎn)變更測量涉及到

48、交易活動、司法程序等方面的行為，不僅是測出房屋建筑面積，還要依據(jù)已有的成果資料測量房屋因改擴建等原因引起的變更情況。測量前應收集變更信息以及對信息的分類；現(xiàn)場測量時要對變更要素調(diào)查以及測定，調(diào)查要依據(jù)相關(guān)的申請和已有的成果資料，對房屋現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、界址點等情況全面調(diào)查；現(xiàn)場測量后的內(nèi)業(yè)工作應對房產(chǎn)編號的調(diào)整以及相關(guān)資料的更新。 2、變更測量中通常還會有一個基準點，一般以變更范圍 內(nèi)的房產(chǎn)界址點和平面內(nèi)的控制點為基準點。房地產(chǎn)作業(yè)中外業(yè)工 作主要采用野外數(shù)據(jù)采集模式，內(nèi)業(yè)工作則會利用丘幢編號原則將 野外采集來的數(shù)據(jù)加以分類整理，并用專門的房地產(chǎn)測繪軟件繪制 成圖。外業(yè)采集的數(shù)據(jù)還會和測量草圖相

49、比較，檢查是否超出系統(tǒng) 誤差，防止錯量、漏量。內(nèi)業(yè)處理和計算也應當考慮已有的檔案數(shù)據(jù)。將新生成的丘幢編 號，再將編好的丘幢號提供給測繪組，測繪組的人員再通過各種連 接、數(shù)據(jù)更新等更新數(shù)據(jù)圖，建立和完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,3、變更測繪實際上是動態(tài)測繪，更新已有的測繪成果， 4、變更測繪一方面為登記服務，另一方面為信息化服務 5、變更測繪要結(jié)合已有的測繪成果檔案；為登記服務的現(xiàn)狀變更測繪，要尊重已有的登記檔案。 變更測繪分為現(xiàn)狀變更測繪和權(quán)屬變更測繪兩大類,a) 現(xiàn)狀變更測繪內(nèi)容 1) 房屋的新建、改建、擴建，房屋建筑及結(jié)構(gòu)、層數(shù)發(fā)生的變化； 2) 房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，自然倒塌或燒

50、毀； 3) 圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物和房屋附屬設施的變化； 4) 道路、廣場、河流的拓寬改造，河流、湖泊、溝渠、水塘等邊界的變化； 5) 房屋坐落（地名、門牌號）的更改； 6) 房屋及其用地分類面積增減變化。 行政境界（如市轄區(qū)界）的調(diào)整，涉及房地產(chǎn)編號的更正,權(quán)屬變更測繪的內(nèi)容 1) 產(chǎn)權(quán)初始登記后發(fā)生房屋的買賣、交換、繼承、分析（分割）、兼并、入股、贈與等房產(chǎn)交易活動引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更，需要變更測繪的； 2) 房屋用地界限、界址點的變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引起房屋占地面積范圍的調(diào)整； 3) 征（劃撥）地、出讓或轉(zhuǎn)讓土地而引起土地權(quán)屬界線的變化； 4) 他項權(quán)利范圍的變化

51、和注銷。 1、法院等司法部門裁決的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。2、房產(chǎn)權(quán)利人自行申請更正，因申請人隱瞞事實、偽造有關(guān)證件等引發(fā)錯證的補充和更正,10.2變更測繪的程序,根據(jù)房產(chǎn)變更資料，先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址更調(diào)查，再進行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼，最后進行房產(chǎn)圖、房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)等資料的修正并整理歸檔,10.3變更測繪的方法,a) 根據(jù)現(xiàn)有資料、變更范圍及變更調(diào)查情況，選擇適宜的變更測繪方法； b) 房地產(chǎn)的合并和分割，應根據(jù)變更登記文件，在當事人或利害關(guān)系人到現(xiàn)場指界下，實地測定變更后的房

52、地產(chǎn)界址和面積,10.4變更測繪的要求,現(xiàn)有的平面控制點、界址點、房角點經(jīng)檢查無誤后，可作為變更測繪的基準點； 變更測繪的精度應滿足相應類別初始測繪的精度要求； 丘號、界址點號、幢號、戶號的調(diào)整。丘號、丘支號、界址點號、幢號、戶號等變更時不能與原號重復； 1) 丘合并時，須重新編立丘號，新增丘號沿房產(chǎn)分區(qū)或房地產(chǎn)分幅平面圖內(nèi)最大丘號續(xù)編；原有丘拆分，分別設丘支號； 2) 用地合并，四周外圍界址點維持原點號；用地分割或擴大，新增界址點沿丘內(nèi)最大界址點續(xù)編； 3) 用地單元中房屋被部分拆除或擴建，仍保留原幢號；新建和改建房屋沿丘內(nèi)最大編號續(xù)編；房屋滅失，注銷原有幢號； 4) 房屋合并、分割，原有戶

53、號不再沿用，新編戶號在原有層或單元最大戶號后續(xù)編。 已用于登記確權(quán)的房產(chǎn)測繪成果不得隨意更改，權(quán)屬變更測繪應以合法的變更文件及相關(guān)資料為依據(jù)進行； 變更測繪后，應對原有房產(chǎn)測繪成果(圖、卡、冊、薄及數(shù)據(jù)庫)進行變更與處理。權(quán)屬變更測繪成果應納入房屋權(quán)屬與登記檔案,11成果資料檢查、驗收和歸檔,11成果資料檢查、驗收和歸檔,有的測繪單位對成果資料檢查、驗收不重視，有的甚至沒有這個環(huán)節(jié)，在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有的臨時補資料，而且補也沒有補齊全，有的檢查就是一個形式，而沒有實質(zhì)性的檢查，成果檢查在測繪行業(yè)是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，是質(zhì)量把控的環(huán)節(jié)。 資料歸檔是將作業(yè)依據(jù)、成果資料整理歸檔，以備后查，但是有的測

54、繪單位歸檔資料很少，沒有按規(guī)范要求歸檔,11.1檢查驗收一般規(guī)定,a) 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量通過“兩級檢查，一級驗收”方式進行控制； 1) 一級檢查為測繪單位作業(yè)部門的過程檢查，在全面自檢、互查的基礎上，由專職或兼職檢查人員采用全數(shù)檢查；兩級檢查為測繪單位的最終檢查，一般由施測單位的質(zhì)量管理機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎上采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項的可采用不低于總量的10%進行抽樣檢查。 2) 驗收一般采用抽樣檢查，由生產(chǎn)任務的委托單位組織實施，或由該單位委托專職檢驗機構(gòu)驗收。樣本數(shù)量的確定按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收 6.1條執(zhí)行； b) 各級檢查驗收工作應獨立、按

55、順序進行，不得省略、代替或顛倒順序； c) 最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄。審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應做好記錄并提出處理意見，交測繪機構(gòu)進行改正，同時也作為資料質(zhì)量評定的依據(jù)。最終檢查、驗收工作完成后，應編寫檢查、驗收報告； d) 經(jīng)最終檢查、驗收合格后的房產(chǎn)測繪成果資料方可提交委托方，并應及時整理歸檔、入庫； e)用于房屋權(quán)屬管理和登記的房產(chǎn)測繪成果，縣、市房地產(chǎn)行政主管部門應對測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核，經(jīng)審核合格的成果資料，作為房屋權(quán)屬管理和登記的依據(jù),4.1二級檢查一級驗收 測繪成果質(zhì)量通過二級檢查以及驗收方式進行控制，測繪成果應依次

56、通過測繪單位作業(yè)部門的過程檢查，測繪單位質(zhì)量管理部門的最終檢查和項目管理單位組織的驗收或委托具有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗機構(gòu)進行質(zhì)量驗收）。其要求如下： a）測繪單位實施成果質(zhì)量檢查和最終檢查。過程檢查采用全數(shù)檢查。最終檢查一般采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項目的可采用抽樣檢查（樣本量按表4執(zhí)行，樣本以外的應實施內(nèi)業(yè)全數(shù)檢查。 b）驗收一般采用抽樣檢查，樣本量按表4執(zhí)行。質(zhì)量檢驗機構(gòu)應對樣本進行詳查，必要時刻對樣本以外的單位成果的重要檢查項進行概查。 c）各級檢查驗收工作應獨立、安順序進行，不得省略、代替或顛倒順序。 d)最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄。審核中發(fā)現(xiàn)的問題作為資料質(zhì)量錯漏處

57、理。 4.2檢查驗收依據(jù) 有關(guān)的法律法規(guī)，有關(guān)國家標準、行業(yè)標準、設計書、測繪任務書、合同書和委托驗收文件等。 4.3數(shù)學精度檢測 4.3.1圖類單位成果高度精度檢測、平面位置精度檢測及相對位置精度檢測，檢測點（邊）應分布均勻、位置明顯。檢測點（邊）數(shù)量視地物復雜程度、比例尺等具體情況確定，每幅圖一般選取2050個。 4.3.2按單位成果統(tǒng)計數(shù)學精度，困難時可以適當擴大統(tǒng)計范圍。 4.3.3在允許誤差2北以內(nèi)（含2倍）的誤差值均應參與數(shù)學精度統(tǒng)計，超過允許誤差的2倍視為粗差。同精度檢測時，在允許中誤差倍以內(nèi)（含）的誤差值均應參與參與數(shù)學精度統(tǒng)計，超過允許中誤差的誤差視為粗差。 4.4質(zhì)量等級

58、樣本級單位成果質(zhì)量采用優(yōu)、良、合格和不合格四級評定。 測繪單位評定單位成果質(zhì)量和批成果質(zhì)量等級。驗收單位根據(jù)樣本質(zhì)量等級核定批成果質(zhì)量等級,11.2平面控制測量檢查驗收 平面控制測量成果應從數(shù)學精度、觀測質(zhì)量、計算質(zhì)量、選點質(zhì)量、埋石質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收 8.7.1條執(zhí)行,11.3房產(chǎn)要素測量檢查驗收 房產(chǎn)要素測量成果應從界址點的觀測質(zhì)量、界址點的數(shù)學精度、房角點和地物點的觀測質(zhì)量、房角點和地物點的數(shù)學精度、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收的

59、8.7.2條執(zhí)行,11.4房產(chǎn)分幅圖檢查驗收 房產(chǎn)分幅圖應從數(shù)學基礎、平面位置、要素質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收的8.7.3.1條執(zhí)行,11.5房產(chǎn)分丘圖檢查驗收 房產(chǎn)分丘圖應從界址點的精度、平面位置、要素質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收的8.7.3.2條執(zhí)行,11.6房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算檢查驗收 房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算應從數(shù)學精度、觀測質(zhì)量、計算質(zhì)量、資料質(zhì)量等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果

60、質(zhì)量檢查與驗收的8.7.4條執(zhí)行,11.6房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算檢查驗收 房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算應從數(shù)學精度、觀測質(zhì)量、計算質(zhì)量、資料質(zhì)量等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收的8.7.4條執(zhí)行,11.7房產(chǎn)簿冊檢查驗收 房產(chǎn)簿冊應從房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)簿冊、表等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收的8.7.5條執(zhí)行,11.8成果質(zhì)量評定 成果質(zhì)量由生產(chǎn)單位專職或兼職檢查人員按優(yōu)、良、合格、不合格四個等級評定，各等級評定的標準按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗收第5條執(zhí)行。不合格成