石家莊縱橫際地產(chǎn)冠邸項目定位報告

1、縱橫國際冠邸,項目定位報告,目錄,第一部分 項目區(qū)域市場分析 第二部分宗地分析 第三部分項目產(chǎn)品定位 第四部分競爭市場分析 第五部分產(chǎn)品策劃建議,第一部分 項目區(qū)域市場分析,為便于描述項目所在區(qū)域市場狀況，現(xiàn)將該區(qū)域按照區(qū)域環(huán)境、在售個案詳情、供應(yīng)態(tài)勢、產(chǎn)品規(guī)劃、價格水平、營銷推廣、銷售績效、客戶分析等方面進(jìn)行逐個市場描述和分析,1、區(qū)域環(huán)境分析,A、區(qū)域范圍： 根據(jù)主力客戶群體的地理分布特征和項目所處行政區(qū)兩個重要劃分原則，現(xiàn)將區(qū)域住宅市場的研究范圍確定為長安區(qū)內(nèi)，具體道路劃分為“和平路北東二環(huán)裕華路建華大街”，屬于省城東北區(qū)域,1、區(qū)域環(huán)境分析,B、區(qū)域環(huán)境 項目所在市場區(qū)域位于石家莊市區(qū)

2、東北的長安區(qū)內(nèi)，是石家莊廠企最為集中的區(qū)域，綜合環(huán)境較差，改造潛力巨大，房價存在繼續(xù)上升空間。 區(qū)域內(nèi)的較大房齡生活區(qū)較多，生活配套成熟，但因拆遷成本較高，新增商品房數(shù)量較少。 相比省會其他地產(chǎn)板塊，該區(qū)域近年商品房市場發(fā)展相比較慢，新增供應(yīng)較少，最近一段時間，隨著長安區(qū)土地供應(yīng)的不斷放量，上市項目的數(shù)量也有明顯增加，目前處于和將處于銷售階段的項目有：中鐵大廈、中景盛世長安、冀興尊園、簡筑等項目,1、區(qū)域環(huán)境分析,C、交通環(huán)境 中山東路、和平路、裕華路為東西向主干道，東二環(huán)、翟營北大街、建華北大街構(gòu)成南北向干道。 區(qū)域內(nèi)有10余條公交線路通達(dá)全市各地和火車站,2、區(qū)域市場總體評價,區(qū)域內(nèi)的主要

3、物業(yè)是房齡較大的廠企集中宿舍，是長安區(qū)工業(yè)布局的集中居民區(qū)，是省會計劃經(jīng)濟(jì)和早年城市規(guī)劃的產(chǎn)物，雖然目前大多數(shù)物業(yè)的建筑形態(tài)、布局已經(jīng)明顯落后于時下，但其便捷的出行和成熟的配套等先天條件，使得該區(qū)域的地段價值十分突出。 考慮到該區(qū)域人口密度較大，生活區(qū)眾多，拆遷成本和難度都較大，所以近年來區(qū)域內(nèi)商品房開發(fā)緩慢，明顯落后于其他城市板塊，與之情況相近的還有省會西北聯(lián)盟路一帶，屬于舊城改造相對緩慢的典型區(qū)域,2、區(qū)域市場總體評價,區(qū)域內(nèi)主要市場交易為存量房產(chǎn)品交易，該類產(chǎn)品的最大賣點就是低總價，盡管單價不低，但市場交易頻繁，主要滿足了社會上中低收入人群的置業(yè)需求。典型產(chǎn)品是50-60平米/套，房齡在

4、25年以上，總價在20萬左右，市場反應(yīng)熱烈。另外，區(qū)域內(nèi)的榮國花園的二手房價格水平屬于區(qū)域高點，主要原因是區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)長期處于一個較低水平，這與城區(qū)功能及建筑形態(tài)有關(guān)。 中鐵大廈是本案所在區(qū)域內(nèi)重點參考個案，其產(chǎn)品參考價值不僅在于地段相近，而且在產(chǎn)品定位上也比較相近，該項目市場反映較好，去化比較順利，目前售樓處已經(jīng)撤消。 距本案不遠(yuǎn)的中景盛事長安、簡筑、冀興尊園等項目現(xiàn)均處于銷售階段，這些項目的供應(yīng)，會對區(qū)域市場的價格水平和本案定價產(chǎn)生直接影響，而產(chǎn)品本身參考意義不如前述的中鐵大廈項目,結(jié)論,商品房（新房）供應(yīng)較少，存量房交易頻繁，市場需求旺盛。 區(qū)域交易狀態(tài)呈現(xiàn)高單價、低總價的特征。 周邊

5、區(qū)域新房供應(yīng)加大，市場價格急劇提升,3、目前在售個案情況詳列,主要在售樓盤可供應(yīng)總量約90萬平方米以內(nèi)，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應(yīng)）約50萬平方米。將有約40萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來1-2年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量。區(qū)域內(nèi)的主流供應(yīng)還是以普通住宅為主，與本案產(chǎn)品類型相近的小戶型公寓產(chǎn)品分布較為分散，在項目所在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)比重較低。2005年之前區(qū)域新增體量較少，樓盤品質(zhì)普遍較低，多數(shù)居民的購買欲望不很強烈，因此蓄積了較大的購買力。2006年以后隨著交通狀況和生態(tài)環(huán)境的改善，一批中高檔項目陸續(xù)建設(shè)，如：中景盛世長安、簡筑、冀興尊園等項目為平淡的區(qū)樓市注入了新的活力，供應(yīng)態(tài)勢逐漸上升,4、產(chǎn)品規(guī)劃分

6、析,中景盛世長安的主力戶型為三房100-145平米，戶型設(shè)計比較經(jīng)濟(jì)，總價競爭策略十分明顯。 中鐵大廈的產(chǎn)品定位和設(shè)計上與本案最為接近，其主力產(chǎn)品就是小面積落點的普通住宅產(chǎn)品，如80-90平米/套的兩房和41-57平米/套的一房等，盡管是一梯8戶的設(shè)計，但其市場接受度還是比較高，突出表現(xiàn)出小面積落點的總價優(yōu)勢。 相比盛世長安，冀興尊園的面積落點明顯要提高一個區(qū)間，幾乎在功能相近的前提下，后者的單種戶型面積落點明顯要高于前者10-15平米。 簡筑目前尚在項目初期，許多數(shù)據(jù)還未公開，從目前了解來看，該項目是目前區(qū)域內(nèi)第一個按照“70%、90平米”新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的項目，直接可以判斷出該項目的主力產(chǎn)品將

7、是90平米左右的二居，是目前區(qū)域新盤當(dāng)中，產(chǎn)品功能與本案競爭力（預(yù)期）最強的項目,5、價格態(tài)勢分析,目前來看，區(qū)域內(nèi)價格水平由高至低排序分別為：中景盛世長安、冀興尊園、簡筑及中鐵大廈，目前具體銷售均價為5500元/平米、5300元/平米、4800元/平米（圖紙認(rèn)購）和4700元/平米。 區(qū)域內(nèi)存量房交易價格上漲明顯，目前區(qū)域普通宿舍、居民樓、商品房社區(qū)的交易價格范圍為3700-5600元/平米，總價20萬左右的老宿舍最為搶手,6、銷售績效分析,區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品的銷售狀況普遍良好，幾乎所有的推出項目都能在有限時段內(nèi)實現(xiàn)比較樂觀的銷售業(yè)績。 中鐵大廈目前銷售率為100%，大多產(chǎn)品力較差，采光通風(fēng)均十

8、分不理想，但該項目的主力去化較長，主要是期房圖紙階段面市，而且價格小幅頻提，屬于典型的人為拉長了銷售周期。 中景盛世長安則是在取得預(yù)售許可證后集中售賣的方式，所以經(jīng)過前期細(xì)致的客戶儲備工作和相對較低的入市價格，使得該項目的銷售速度十分快，目前該項目一期已經(jīng)售檠，而銷售價格也由最早的3600元/平直升5500元/平米以上,7、客源狀況分析,購房客群的年齡層次較為明顯，和整個房地產(chǎn)市場特點相近，換房需求最為迫切的30-45歲層次人員，投資、置業(yè)比重較大。 購買力最強的45歲以上階層在該區(qū)域的需求旺盛，突出表現(xiàn)在普通住宅產(chǎn)品的消費需求上。 而首次置業(yè)人群則感覺普通住宅產(chǎn)品的總價門檻高，消費能力無法達(dá)

9、到，而更多的考慮選擇低總價的二手房,A、客源分布,B、客源階層分布,第二部分 宗地分析,宗地分析,S優(yōu)勢,項目北臨中山路，藍(lán)天商廈西鄰，地段成熟、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 項目中山路沿街商業(yè)體量較大，不僅提高了開發(fā)收益，也對商務(wù)產(chǎn)品提供了配套支持。 項目地塊方正，適宜規(guī)劃成院落布局，院落中部的景觀處理明顯提高了整個項目的綜合品質(zhì),W劣勢,項目產(chǎn)品類型過多，就單一產(chǎn)品類型而言的市場影響力比較有限，屬于體量不大的綜合項目體，推廣效率和操盤條件都不理想。 用地強度大，尤其是大體量商業(yè)、商務(wù)的產(chǎn)品會對停車事宜提出了較高要求。 項目所在區(qū)域多為普通多層結(jié)構(gòu)民宅，且房齡較長，整個區(qū)域的品質(zhì)感有待改善,O機

10、會,中山路沿線新建房地產(chǎn)項目較少，本案屬于稀缺地段項目，區(qū)位特質(zhì)突出。 項目所在區(qū)域的市場供應(yīng)十分有限，在區(qū)域市場呈供小于求的市場格局，十分適宜本案的入市。 近幾年省會房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)項目的投資收益十分明顯,T威脅,項目商業(yè)體量較大，尤其是5F的商業(yè)布局對市場銷售變現(xiàn)的壓力巨大，對商業(yè)定位及運營模式要求極高，市場風(fēng)險大。 金融政策的趨嚴(yán)對投資型產(chǎn)品的打擊十分明顯，對本案的需求會有一定消極影響。 目前整個省會房地產(chǎn)市場進(jìn)入了比較明顯的觀望期，市場形勢不容樂觀，2009年的市場競爭將會十分激烈,結(jié)論,首先，考慮到該區(qū)域市場需求旺盛，應(yīng)盡可能及早開工建設(shè)、銷售，目前市場供應(yīng)不足的機會十分難得。

11、 其次，考慮到本案物業(yè)品質(zhì)一般，產(chǎn)品力受到局限，建議考慮將本案規(guī)劃為小戶型公寓產(chǎn)品，最大程度的滿足多元需求。 為了提高產(chǎn)品使用的便捷性，提升產(chǎn)品檔次，建議采用精裝修交房,第三部分項目產(chǎn)品定位,說到產(chǎn)品定位，我們必須先說明一個關(guān)鍵問題，那就是為什麼我們要做、而且只能做“小戶型公寓產(chǎn)品”，這樣做的客觀依據(jù)和市場結(jié)論是什麼,首先，讓我們客觀的列舉我們項目的先天條件,成熟生活區(qū)、生活便捷、周邊配套成熟 地幅小且臨中山路 商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán),其次，列舉出宗地可能的產(chǎn)品定位方向,住宅產(chǎn)品（普通住宅、高檔公寓） 商業(yè)物業(yè)（寫字樓、商場、商業(yè)街區(qū)） 小戶型公寓（精裝修、毛坯,再次，我們從產(chǎn)品方向競爭力角度進(jìn)

12、行分析,住宅產(chǎn)品競爭分析,普通住宅產(chǎn)品競爭：相比區(qū)域內(nèi)眾多普通住宅產(chǎn)品的綜合比較，我們在規(guī)劃體量、內(nèi)部景觀以及土地性質(zhì)和年限等諸多問題上存在先天缺陷，而土地代價又高于其他住宅項目，成本上也處于劣勢，因此沒有競爭獲勝的機會，屬于無競爭力狀態(tài)，所以在產(chǎn)品定位方向上給予否決。 高檔公寓產(chǎn)品競爭：首先地段上就決定了本案無法成為一個高檔公寓產(chǎn)品，周邊的綜合品質(zhì)不高，也沒有名山、碧水等名勝古跡等先天資源，致使物業(yè)品質(zhì)無法明顯超越整個區(qū)域的既定市場形象，其次就是受地幅大小局限，項目在停車和景觀等環(huán)節(jié)都是缺陷，根本無法滿足該層次客戶的底限需求。最后，高檔公寓產(chǎn)品的銷售周期往往漫長，而且目標(biāo)客戶入市時點也大多是

13、現(xiàn)房階段，這樣的開發(fā)模式并不符合市場現(xiàn)狀和公司戰(zhàn)略，因此，產(chǎn)品定位方向上不予考慮,商業(yè)物業(yè)競爭分析,考慮到宗地本身用地性質(zhì)就是商用，并且結(jié)合區(qū)域商業(yè)配套機能的需求，我們得出結(jié)論是，一定體量的商業(yè)產(chǎn)品需求客觀存在，但如果項目全部規(guī)劃成商業(yè)物業(yè)，將不符合我們項目開發(fā)策略和利益取向，首先商業(yè)產(chǎn)品的變現(xiàn)能力差，回款時間滯后，資金需求量大，市場風(fēng)險難以估量，因此給予否決,小戶型公寓競爭分析,若將本案規(guī)劃成小戶型產(chǎn)品，則可以最大程度的吸納居住、辦公、投資等諸多需求的置業(yè)者，而且小面積落點、低總價也十分符合目前市場的主流需求，在市場競爭層面是可取的。另外，從成本分析上將，公寓產(chǎn)品無論在采光、性能等產(chǎn)品設(shè)計要

14、求上都大大低于住宅產(chǎn)品的要求，因此可以最大程度的提高土地使用效率，加大面積體量，攤平高額的土地成本，提高單位面積的利潤空間，使得開發(fā)收益得到保障。 目前省會小戶型公寓產(chǎn)品的去化狀況大體樂觀，該產(chǎn)品類型已被廣泛認(rèn)可和熟知,總結(jié),結(jié)合本案客觀條件和市場競爭分析，得出本案規(guī)劃方向和產(chǎn)品定位應(yīng)該是高性價比的“小戶型公寓產(chǎn)品”，盡量縮短銷售周，走短、平、快的銷售思路，以降低市場帶來的風(fēng)險，另外為滿足街區(qū)商業(yè)的客觀需求，可以適當(dāng)增加底商體量,第四部分競爭市場分析,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,石家莊從04年出現(xiàn)的第一個小戶型公寓產(chǎn)品自由港到目前為止，樓盤位置基本上都比較優(yōu)越，銷售狀況良好，價位比同期大戶型

15、樓盤要高，現(xiàn)均價5500元/平方米以上。這主要原因是小戶型公寓低總價、低首付、低月供，并且背后都有大的經(jīng)濟(jì)商圈和消費群體做為其高單價的支撐點,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2003年9月13日開盤的自由港項目是石家莊小戶型公寓的開創(chuàng)者，憑借南三條商圈強大的人流優(yōu)勢，為本市居民及外來經(jīng)商者在當(dāng)時提供了良好的投資、居住選擇，而3300元/平米也高于當(dāng)時房地產(chǎn)市場價格，屬于高價樓盤。 2006年9月份入市的樂模是依靠南三條商圈優(yōu)勢成功的又 一小戶型公寓。樂模位于當(dāng)之無愧城市中心區(qū)域核心地段， 項目東側(cè)為市重點中學(xué) 石家莊市一中，南側(cè)緊臨交通 醫(yī)院，西側(cè)緊臨南三條市場的建國食品城，北側(cè)為石家莊市 商業(yè)

16、銀行大樓。項目地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境成熟， 各種配套設(shè)施齊全，是投資、居住的絕佳位置,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2006年10月份紅人公館開盤。其在小戶型產(chǎn)品 方面進(jìn)行了許多嘗試性創(chuàng)新，而且大部分創(chuàng)意 新穎，使消費者對小戶型產(chǎn)品的密度高、綠化 低、采光差等問題有了新的認(rèn)識。同時依靠石 家莊市第二中學(xué)，以及人百商圈的支撐，使銷 售異?；鸨?一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年4月份中宏*匯景國際入市，項目 位于長安區(qū)中山東路與青園街交叉口東 北角，該位置屬絕版稀缺地段，不但交 通十分便利且周邊娛樂、休閑、購物、 金融、健身等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。依靠 完美地段和周邊配套設(shè)施成就了200

17、7年 石家莊房地產(chǎn)市場8000元/每平米的天價 樓盤,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年8月份萬隆國際面世，項目由一棟20層住 宅樓和一棟29層寫字樓公寓級組成，是一個集居住、辦公、商業(yè)、酒店于一體的大型綜合物業(yè)，項目自身配套豐富，不但2號樓三星級酒店可以供業(yè)主享用，同時該項目還提供了7800平方米的商業(yè)會所，項目緊臨河北經(jīng)貿(mào)，河北師范大學(xué)，河北科技大學(xué)。項目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機關(guān)，并且與北國先天下購物廣場僅500米之隔，滿足了投資、自住、購物、休閑等需求。該項目地塊性質(zhì)為軍用土地轉(zhuǎn)綜合用地，使用權(quán)為50年（包括住宅在內(nèi)）。2007年8月8號，住宅開盤，僅2天就銷售完畢

18、，寫字樓與小戶型公寓10月份面世。小戶型面積區(qū)間4090平方米，價格由開盤時的5700元/平方米漲到現(xiàn)在的6300元/平方米,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年10月份，金正締景城商住部分博客condo大歐洲城里的日記版小社區(qū)面世。給大歐洲城記錄心靈歷程的博客小社區(qū)，它巧居盛世歐洲城一角，默默地享受著歐洲城的繁華和便利，卻獨自地演繹著自己張揚的個性。商住樓規(guī)劃總建筑面積約4156，分為三個相連的區(qū)域，產(chǎn)品位于B1區(qū)三層，共計：80戶，戶型面積：20-69，其中20-46的戶型為一室公寓，70套；60-69為兩室公寓，約10套。公寓均價5000元/平方米,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,20

19、07年5月份金世界金裕公寓開盤，項目為11層精裝小戶型公寓，作為城市中央百萬平米恢宏建筑，金世界是石家莊重點招商引資項目，也是目前石家莊最大的舊城改造項目。項目共占地面積381畝，總建筑面積100萬平米，總投資39億元人民幣，是集住宅，商務(wù)、商業(yè)、公寓、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)于一體的多元復(fù)合地產(chǎn)。整體為南小街舊城改造，地理位置無以倫比，均價為5500元/平方米,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年9月份花香維也納華爾茲以準(zhǔn)現(xiàn)房入市，項目四期總建筑面積約17萬平米，綠化率37.6%；項目總投資5 億元。 項目分四期開發(fā)，其中一二期為多層，三期為六棟花園洋房，四期為五棟精裝小戶型公寓，小高層。目

20、前小戶型公寓均價：6400元/平方米，最高6700元/平方米?；ㄏ憔S也納地處市中心地段，交通便利。項目定位為石家莊首席音樂主題的高檔社區(qū)。在建筑立面及整體設(shè)計中以現(xiàn)代風(fēng)格為主，并融入音樂元素、歐式建筑符號。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了大型音樂噴泉、景觀水系、音樂小品和雕塑；小區(qū)配套設(shè)施齊全，規(guī)劃了多功能音樂會所、下沉式音樂廣場、幼兒園、小學(xué)、集中商業(yè),一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年10月份，尚乘源商住小公寓接受預(yù)定。項目位于建設(shè)北大街與豐收路交叉口。工程共一棟23層高層，共457套 戶型為：一室、兩室，面積區(qū)間40-86平方米，均價4600元/平方米，現(xiàn)優(yōu)惠價起價4290元/平方米，但必須是全款，貸

21、款起價5100元/平方米，08年底入住,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年11月18日優(yōu)盤開盤，優(yōu)盤是現(xiàn)在小戶型公寓中唯一一個具有70年產(chǎn)權(quán)，配套天然氣的酒店式公寓。優(yōu)盤總占地15畝，總建設(shè)面積5萬平方米，是市中心集住宅、公寓、商業(yè)為一體的綜合性建筑，項目為板塔結(jié)合建筑。主要接受咨詢的為A座，B座和C座大部分為回遷戶。 A座公寓由地下一層地上28層構(gòu)成，地下一層為車庫，14層為商業(yè)，528層為公寓，全部精裝修，每層5梯20戶面積區(qū)間4298平方米。項目地處中華街和工農(nóng)路叉口，緊臨火車站，共享東購商圈的地理優(yōu)勢，使該項目在接受咨詢初期就備受關(guān)注。但在信息化的今天，各地樓市的風(fēng)吹草動，都會立

22、刻引起其它地方的關(guān)注，石家莊小戶型公寓市場同樣也受到10月份之后全國一線城市成交量和部分房價下降的負(fù)面影響，并且由于項目接受咨詢期過長，使大部分購房者對該樓盤失去了信心，致使樓盤銷售進(jìn)度受到嚴(yán)重影響。雖然咨詢登記客戶達(dá)1300人左右，但開盤一個月僅銷售90套，與2006年9月份入市的樂模，2006年10月份入市的紅人公館的火爆銷售情況，形成巨大反差,一、石家莊小戶型公寓市場回顧,2007年11月份開盤的中心城，此為爛尾樓重新裝修定位啟動項目，由于項目現(xiàn)場形象欠佳和公眾對其信心不足，造成銷售并不樂觀。雖然位置地處東購對面，但價格寫字樓部分起價僅為3900元/平方米，精裝公寓部分為起價僅為4400

23、元/平方米。主力戶型： 精裝小戶型公寓40平米-80平米,二、小戶型公寓情況匯總,三、石家莊小戶型客戶需求分析,購買原因與目的,以總價低和過渡需要作為兩大購買主因，占據(jù)了總數(shù)的66%； 小戶型客戶群普遍以投資為主,三、石家莊小戶型客戶需求分析,影響購買因素,小戶型客戶群最認(rèn)可的依次是：價格、周邊環(huán)境、地段，合計61%； 戶型等產(chǎn)品因素合計為31%，在市場條件相近的情況下，產(chǎn)品自身的品質(zhì)成為致勝的關(guān)鍵所在。 市場對開發(fā)商品牌的重視度僅為3%， “品牌效應(yīng)”影響有限； 對升值潛力的關(guān)注程度僅為5%來，投資型需求已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)淡，自住型需求已經(jīng)成為市場主流,三、石家莊小戶型客戶需求分析,面積和戶型,市場

24、上大部分小戶型項目以50左右為主； 5080的面積及二室一廳成為有部分需求； 當(dāng)今的小戶型產(chǎn)品已經(jīng)不再局限于一室一廳的單身公寓性質(zhì)，而是越來越注重產(chǎn)品的品質(zhì)和功能分區(qū)。在有限的空間內(nèi)，追求更多更為合理的功能分區(qū),三、石家莊小戶型客戶需求分析,精裝修,小戶型產(chǎn)品的主力客戶群相對年輕，追求省時省力。追求精致生活、希望即刻入住，而對裝修成本等問題并非特別在意。 作為另外15%的客戶，相對注重裝修成本、在生活品質(zhì)上要求不高的人群，此外就是一部分個性群體，希望通過自己裝修體現(xiàn)自己的個性，拒絕統(tǒng)一模塊式的精裝修,三、石家莊小戶型客戶需求分析,開放式廚房,小戶型人群多是社交活動豐富的青年群體，其廚房使用率并

25、不高，是否是封閉式廚房對其影響不大。 小戶型居住群體也很少是“家庭式、家族式”居住。其各功能分區(qū)的設(shè)計也不同于普通住宅?，F(xiàn)在的小戶型產(chǎn)品基本也都是以敞開式廚房為主,三、石家莊小戶型客戶需求分析,陽臺,陽臺已經(jīng)成為重要的功能空間，因而，在做無陽臺設(shè)計的房產(chǎn)品時需要仔細(xì)斟酌,三、石家莊小戶型客戶需求分析,社區(qū)配套,生活的便捷度始終是客戶最為關(guān)注的。因此，小戶型產(chǎn)品不僅在品質(zhì)上要做足文章，社區(qū)配套上也需待加強,三、石家莊小戶型客戶需求分析,了解房產(chǎn)信息的主要來源,報紙、網(wǎng)絡(luò)、銷售中心、親友推薦是其獲得房產(chǎn)信息信息的主渠道，占了66%。而通過雜志、電視、房展會得知的并不多,四、小戶型市場綜合分析,市場

26、供給分析,1、供給量大幅增加 根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：石家莊房地產(chǎn)市場小戶型公寓總套數(shù)：12542套 其中07年以前清盤的項目有7500套 在售項目有1500套 即將開盤項目有3542套 石家莊市小戶型公寓市消化能力平均每年在4000套 雖然市場供應(yīng)比較大，但是市場存在極強的消化能力,四、小戶型市場綜合分析,市場供給分析,2、新增項目集中在火車站周邊一環(huán)以內(nèi)區(qū)域從新盤的規(guī)模來分析，橋西區(qū)集中了全市40%的新增公 寓，供應(yīng)量達(dá)到13.3萬平方米,四、小戶型市場綜合分析,市場供給分析,3、公寓發(fā)展形式單一，應(yīng)該趨向多元化?？蛻魧ψ≌岢龈叩囊?，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。目前市場今年新推出的

27、公寓基本上雷同，形式比較單一，缺乏具體分類，公寓常見有：老年公寓，青年公寓，商住公寓，服務(wù)式公寓，酒店式公寓等形式,四、小戶型市場綜合分析,市場供給分析,4、小戶型項目增多 從開始2004年開始推出的自由港、樂模、紅人公館等都是主打小戶型的公寓，多為兩居和一居室面積從49.28-56.99平方米不等，占市場總量的比例不斷提高；以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項目層出不窮。小戶型以面積小，總價低，受到自住客戶和投資客戶的青睞。同時小戶型公寓的銷售速度快，發(fā)展商可以盡快回籠資金，降低開發(fā)風(fēng)險，因此市場上在售的小戶型項目均取得較好的銷售業(yè)績,四、小戶型市場

28、綜合分析,市場供給分析,5、中高檔公寓市場主力仍然以投資者為主 在中高檔小戶型公寓市場仍然以投資者為主，投資甚至占銷售量的一半以上，如2006年的樂模、紅人公館；2007年的中宏、匯景國際，財智西美、萬隆國際以及金裕公寓等,四、小戶型市場綜合分析,市場供給分析,6、性價比高的項目增多 石家莊的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細(xì)部的要求越來越多。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，而不再單單是賣點。房子作為特殊的商品，性價比高的項目頻頻出現(xiàn)，取得較好的銷售業(yè)績,四、小戶型市場綜合分析,市場需求分析,2007年公寓市場的總體需求狀況比2006年樂觀，

29、市場對于小戶型公寓的消化能力很強，除U盤、中心城外，其它小戶型項目的銷售進(jìn)度都非常快，基本上都是在短時間內(nèi)消化完畢,四、小戶型市場綜合分析,B、市場需求分析,一）按客戶的構(gòu)成來分析，公寓客戶分為以下五類： 1、投資客戶。這批客戶手頭資金充裕，消費能力強；看中樓盤的保值、生值潛力和投資回報；注重樓盤的品質(zhì)和附加值，預(yù)計其所占比例將是本案目標(biāo)客戶比例的40-60%。 2、城市精英階層。包括企業(yè)中高層管理人員，中高層公務(wù)員，私營業(yè)主，這類客戶年齡在30-45歲之間，有較高收入，注重身份和品位，注重商業(yè)區(qū)域氛圍，對商機把握能力很強，注重生活品質(zhì)，對樓盤的功能和服務(wù)看重,四、小戶型市場綜合分析,B、市場

30、需求分析,3、小型企業(yè)。包括廣告公司、貿(mào)易公司、藝術(shù)工作室事務(wù)所、咨詢公司 這一類客戶是我們所說的商務(wù)中堅力量；具有較好的成長性，易接受新事物；其購買是在經(jīng)濟(jì)承受力、利益分配點、產(chǎn)品形象之間權(quán)衡，追求高性價比。 4、 SOHO人群。IT業(yè)、廣告、文藝從業(yè)者，自由職業(yè)者等。這類客戶年齡較輕，有較高學(xué)歷，收入穩(wěn)定，思想前衛(wèi)，崇尚超前消費的消費觀念，愛好SOHO，他們走在時尚的前沿，大多愿意選擇交通便利，有成熟商業(yè)氛圍的樓盤。 5、外地置業(yè)者。包括外地來石企業(yè)及其高層員工；長期來石進(jìn)行商業(yè)、商務(wù)事務(wù)者；來自外地的新移民這類客戶長期租用寫字樓和酒店，由于租金昂貴，是本案潛在的購買人群，他們注重交通和商

31、業(yè)氛圍，偏愛辦公與居住一體,四、小戶型市場綜合分析,市場需求分析,二）從市場的角度來分析，公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出； *買房者對公寓的整體素質(zhì)投以更多關(guān)注；多元化將成石家莊市 場小戶型公寓的發(fā)展趨勢； *市場上的小戶型產(chǎn)品無一例外在配套、裝修上作足文章，標(biāo)榜自 己是高端產(chǎn)品； *買房者對價格低的高性價比產(chǎn)品有強烈需求,四、小戶型市場綜合分析,市場價格分析,公寓價格從2004年開始發(fā)展，從自由港，到樂模、紅人公館、萬隆國際，中宏匯景國際，價格始終穩(wěn)步上升，現(xiàn)在小戶型公寓市場均 價