鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性分析報告

1、鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性分析報告,綠城建設(shè),關(guān)于我們,目 錄,3.鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展背景,2.鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,4. 鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,5. 主要樓盤項目調(diào)研情況,6.項目分析與構(gòu)想,6.項目經(jīng)濟測算,1.項目概況,鄭政東出（2010）066號地塊位于金水東路北、東風(fēng)東路西。具體四至范圍是：東至東風(fēng)東路，南至金水東路，西至眾旺路，北至正義路,項目區(qū)域位置,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,周邊環(huán)境實景,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,項目

2、經(jīng)濟指標(biāo),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,1、該地塊掛牌出讓的詳細(xì)資料和具體要求，見掛牌出讓文件。但因掛牌出讓文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之間方能取得，故目前本報告中無法體現(xiàn)詳細(xì)要求（已委托合作方購買，并快遞給我公司）； 2、掛牌起始價、保證金和增加幅度：本地塊掛牌出讓起始價為88960萬元，競買保證金為63000萬元，增價幅度為500萬元?？梢姡畬υ摰貕K的重視程度及未來價格提升空間的良好預(yù)期； 3、申請人可于2011年4月8日至2011年4月18日12時前，提出書面申請，交納保證金的截止時間

3、為2011年4月18日12時；對于符合條件的，將在2011年4月18日12時前予以確認(rèn)； 4、本次掛牌報價時間和地點：1）掛牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）報價時間：011年4月8日至2011年4月19日，截止時間為4月19日16時； 5、掛牌時間截止時，有競買人表示愿意繼續(xù)競價，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。 6、特別注意事項：“價高者得”原則確定競得人,地塊招標(biāo)信息,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭東新區(qū)規(guī)劃,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分

4、析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭東新區(qū)主要包括中央商務(wù)區(qū)、商住物流區(qū)、龍湖區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)等功能組團。 目前，鄭東新區(qū)從行政區(qū)劃上尚屬于鄭州市金水區(qū)，但實際為獨立運營單位,鄭東新區(qū)的建設(shè)理念：打造一個“生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市、環(huán)形城市”的現(xiàn)代化新城,截至目前，鄭東新區(qū)景觀綠化面積達(dá)1400萬平方米，建設(shè)城市公園40多個，整體規(guī)劃綠化率達(dá)到49.66%，人均綠地47.11平方米，其中CBD綠化率突破51%。 已有3000家企業(yè)在鄭東新區(qū)注冊，日本日立、荷蘭馬士基、美國強生、中石油、中石化等25家世界500強企業(yè)和47家國內(nèi)500強企業(yè)在鄭東新區(qū)設(shè)立了分支機構(gòu)或參與項

5、目投資、管理。僅2010年，就有近900家企業(yè)進駐東區(qū),鄭東新區(qū)規(guī)劃,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,統(tǒng)觀近幾年的發(fā)展趨勢可以看出，鄭州的國內(nèi)生產(chǎn)總值一直維持較好的增長狀態(tài)。2010年經(jīng)濟依然保持了快速增長。 2010年鄭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值增速放緩，趨穩(wěn)跡象明顯。 二、三產(chǎn)業(yè)仍是鄭州經(jīng)濟的支柱。第二產(chǎn)業(yè)一定時期內(nèi)第占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯然有待調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)亟需發(fā)展,數(shù)據(jù)來源：CRIC截止（數(shù)據(jù)截止到10年3季度,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,

6、市場背景/國內(nèi)生產(chǎn)總值,市場背景/人均可支配收入,城鄉(xiāng)居民收入進一步提高，2010年前三季度鄭州市城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到14093元，同比增長了9.4%，相比上半年增速提高了0.1個百分點，增長速度有所放緩,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭州市關(guān)于容積率指標(biāo)計算規(guī)則的通知規(guī)則規(guī)定： 一、當(dāng)住宅建筑層高大于等于4.5米時，不論層內(nèi)是否有隔層，計算容積率時，建筑面積均按該層面積乘以1.5倍計算 ； 二、當(dāng)辦公建筑層高大于等于4.8米時，不論層內(nèi)是否有隔層，計算容積率指標(biāo)時，建筑面積均按該層面積乘以1.5倍計算。 三、當(dāng)商

7、業(yè)建筑層高大于等于5米，計算容積率指標(biāo)時，建筑面積均按該標(biāo)準(zhǔn)層面積的1.5倍計算。 四、計算有陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積的一半計算，其數(shù)值單列并計入地塊容積率。 五、當(dāng)飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺高度不小于0.4米時，可不計入容積率等八項內(nèi)容,此政策的出臺，將遏制開發(fā)商通過打“擦邊球”的增容方式來增加建筑面積。但同也限制了戶型產(chǎn)品的“功能性及創(chuàng)意性設(shè)計”。戶型設(shè)計將愈趨于同質(zhì)化，戶型在市場競爭中的優(yōu)勢將大大減小,地方重點政策,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項

8、目概況,地方重點政策,隨著國家土地資源的日益緊缺，為了鼓勵和提高開發(fā)商對土地地下空間的開發(fā)和利用，同時也為了使開發(fā)企業(yè)能為社區(qū)提供更加充足的配套（車位）資源，因此出臺了此政策。 從政府角度：可以增加財政收入；可以提高土地利用率；可以引導(dǎo)開發(fā)商對地下空間的利用，加大社區(qū)的公共配套（車位等）可以鼓勵開發(fā)商參與到社會地下公共配套的建設(shè)；可以對地下空間進行產(chǎn)權(quán)保護。 從開發(fā)商的角度：開發(fā)商會加大對地下空間的利用，增多地下車位的建設(shè)，以平攤地下成本；開發(fā)商的整體開發(fā)工期有可能會延長，前期整體投入會較大。 從市場的角度：有利于小區(qū)的配套設(shè)施增加；由于開發(fā)成本的增加，車位（儲藏室）等地下空間和地上物業(yè)因此價

9、格會上漲,從2011年2月起，小區(qū)地下室、地下車庫等地下空間開發(fā)前，開發(fā)商需要按地價的20%繳納土地出讓金，才能擁有地下空間使用權(quán)及相關(guān)產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,地方重點政策,此限購政策的出臺，擴大了限購范圍（范圍包含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)），嚴(yán)格限制了外地投資型客戶（不能提供一年以上納稅證明和保險證明的客戶），使居民對未來鄭州市房地產(chǎn)的上升預(yù)期有所降低，從而影響到整個房地產(chǎn)市場的需求量，連續(xù)的針對住宅市場的調(diào)控，使得市場資金逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公物業(yè)市場，投資者的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，商辦市場熱度已逐步升溫。 進一步嚴(yán)格

10、用地管理，對開發(fā)投資企業(yè)提出了嚴(yán)格的要求,2011年3月2日，鄭州市人民政府關(guān)于貫徹落實國辦發(fā)20111號文件精神進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的通知，明確房地產(chǎn)限購細(xì)則，擴大限購范圍,附件：鄭州市人民政府關(guān)于貫徹落實國辦發(fā)20111號文件精神進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的通知,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,行業(yè)發(fā)展/房地產(chǎn)投資,2006年以來，鄭州市房地產(chǎn)投資增長速度維持在20%以上的水平，2010年房地產(chǎn)市場較09年更加活躍，達(dá)到最大值，房地產(chǎn)投資總額和增長速度都維持在較高水平，作為拉動經(jīng)濟的火車頭，房地產(chǎn)

11、投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅力量,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,在土地市場供不應(yīng)求的大環(huán)境影響下，開發(fā)商缺乏足夠的土地儲備，開發(fā)商普遍看好后市，拿地、囤地現(xiàn)象普遍存在。2010年房地產(chǎn)新開工面積快速增長，開發(fā)商紛紛加大了開工力度，充裕的資金投入使得房地產(chǎn)開發(fā)速度提高，進而增加了竣工面積,行業(yè)發(fā)展/房地產(chǎn)施工/竣工,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭州市經(jīng)濟運行發(fā)展勢頭良好，市場投資和消費信心看漲。2010年鄭州房地產(chǎn)投資總額和增長速度都維持在

12、較高水平。房地產(chǎn)投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅力量。由于鄭東新區(qū)的快速發(fā)展，全市辦公、商業(yè)物業(yè)投資額同步增長，增速均出現(xiàn)較大幅度的提升，房地產(chǎn)開發(fā)商看好后市，充裕的資金投入使得房地產(chǎn)開發(fā)速度提高，新開工面積快速增長。 相對于外地人購房占比較大的鄭州市房地產(chǎn)市場來說， 2011年國家對商品住宅限購措施加緊會對鄭州市房地產(chǎn)市場造成一定的影響，商品住宅的投機需求將會繼續(xù)得到抑制，投資者對商辦物業(yè)的關(guān)注度和成交量則會得到增長，同時，通貨膨脹預(yù)期等因素將促使投資、投機性客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)前景將更加繁榮,房地產(chǎn)發(fā)展背景小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析

13、與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2010年，鄭州市通過招拍掛方式累計供應(yīng)各類土地114宗、672.34萬，其中扣除撤牌、流標(biāo)等22宗、44.99萬外，實際出讓土地92宗、627.36萬，供應(yīng)面積較2009年增長了29.7% 2010年供應(yīng)土地中，純住宅用地主要集中在鄭東新區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)，分別為37萬、28.57萬和23.87萬；商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，為33.96萬,土地市場/土地供應(yīng),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,土地市場/土地成交價格,2009-2010年鄭州市商品房用地分區(qū)域成交價格分析,2009-20

14、10年鄭州市商品房用地分區(qū)域樓面地價分析,2010年，金水區(qū)成為出讓地價最高和漲幅最大的區(qū)域, 主要原因是受財專地王及金城時代廣場地塊的高價成交而造成的。鄭東新區(qū)2010年成交地塊主要是分布在商貿(mào)物流區(qū)而非CBD，前者的價格較低；同時出讓了一定數(shù)量較低價格的住宅用地，從而拉低了成交價格數(shù)據(jù)有所下降,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2010年鄭東新區(qū)商品房土地出讓面積125.7萬，可建總建筑面積476.4萬。鄭東新區(qū)是全市供應(yīng)地塊幅數(shù)最多的區(qū)域，用地集中在金水東路兩側(cè)的“政務(wù)圈及高鐵經(jīng)濟圈”內(nèi),數(shù)據(jù)來源：CRIC（注：土

15、地計算范圍包括工業(yè)用地但不包括劃撥、協(xié)議出讓用地。,2010年鄭州鄭東新區(qū)土地成交情況,區(qū)域土地市場/土地供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,區(qū)域土地市場/主要成交地塊信息,2010年區(qū)域主要成交商服用地一覽表,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,CGD中央政務(wù)區(qū)商圈,綜合交通樞紐區(qū),高鐵新客站商圈,鄭東新區(qū)CBD,本地塊,中高端住宅區(qū),物流中心,成交地塊,區(qū)域土地市場/重點成交地塊分析,2010年商業(yè)用地成交單價最高地塊為2010年11月成交的

16、康寧路南、站南路西地塊，成交樓板價4349元/平米。 該地塊所在區(qū)域是鄭州市未來的市政中心，為中高端商務(wù)辦公區(qū)及商住物流區(qū)；該地塊周邊規(guī)劃有機關(guān)單位、公益設(shè)施、中高端住宅小區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)物流設(shè)施。 區(qū)域規(guī)劃中的新客運站集城際輕軌站、地鐵站、高鐵站、長途客運站、公交站于一體，未來商機無限，“高鐵新客運站商圈”的形成已成必然。 本地塊介于CGD中央政務(wù)區(qū)商圈與高鐵新客站商圈之間，綜合交通樞紐區(qū)的建設(shè)，有利于該地塊的價值提升,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2001年以來，鄭州市商品房市場供應(yīng)、成交總量不斷逐年增大，0

17、8年市場出現(xiàn)萎縮，09年市場受政策影響開始回暖，成交刷新歷史新高突破千萬平米大關(guān)。10年全市商品房依然延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢，但供求比相對09年有所下降,商品房市場/市場供求,2001-2010年鄭州市商品房歷年供求走勢圖,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭州市商品房成交均價在2003年之前保持相對平穩(wěn)，年均增幅較小，從2003年之后，價格增幅進入快車道，年均增長在10%以上。10年成交均價及增速雙雙達(dá)到歷史最高水平，成交均價已突破6000元/大關(guān),商品房市場/成交價格,2001-2010年鄭州市商品房成交均價比對圖,房地產(chǎn)

18、發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2004年至2010年鄭州市辦公物業(yè)量價走勢圖,2010年整體辦公物業(yè)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，供應(yīng)強勁，成交大幅增加，價格上揚，成交均價同比增長62.3%。市場整體供求比為1：1.2，仍然供不應(yīng)求,商品房市場/辦公物業(yè)供求,2010年辦公物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售為78.31萬，較09年預(yù)售21.82萬增長258.9%。，成交量為93.66萬。較09年成交量69.61萬增長34.5%。成交均價為8522元/，較09年辦公市場成交均價5252元/上漲62.3,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,

19、主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭東新區(qū)和金水區(qū)是辦公物業(yè)成交主力，鄭東新區(qū)依然保持龍頭地位。10年鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交量為75.81萬，較09年成交量39.2萬增長93.4,2009年、2010年鄭州辦公物業(yè)區(qū)域成交面積表,商品房市場/辦公物業(yè)成交,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2010年鄭東新區(qū)和金水區(qū)成交均價領(lǐng)跑全市，分別為8714元/和8691元/。成交均價最高是鄭東新區(qū)的千璽廣場，為24443元/，該項目同時大幅拉升了鄭東新區(qū)和全市辦公物業(yè)的銷售價格。辦公物業(yè)由于地段、配置、檔次等

20、因素不同，價格差距也非常大,商品房市場/辦公物業(yè)成交,09年與10年鄭州市辦公物業(yè)區(qū)域成交均價比對圖,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,商品房市場/商業(yè)物業(yè)供求,2010年，鄭州市商業(yè)物業(yè)供求基本持平，供求比為1：1.04。10年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量為80.39萬，與09年相比，增加了29.6%，成交量83.77萬，與09年相比，減少了12.2%，成交價格10877元/，與09年相比，增加了32.0,2004年2010年鄭州市商業(yè)市場歷年供求走勢圖,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與

21、構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,從鄭州市商業(yè)物業(yè)供求走勢來看，04年至08年市場均表現(xiàn)為供過于求態(tài)勢，而自09年開始，因住宅銷售量激增，從而帶動住宅底商成交量持續(xù)走高，出現(xiàn)短期的供不應(yīng)求態(tài)勢。2010年商品房成交趨于平緩，繼續(xù)消化往年的存量，商業(yè)物業(yè)整體表現(xiàn)出供求基本平衡，但是結(jié)合歷年供求數(shù)據(jù)來看，仍然供大于求,商品房市場/商業(yè)物業(yè)供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2010年，鄭東新區(qū)商品房延續(xù)了區(qū)域供不應(yīng)求的局面， 成交均價創(chuàng)歷年增幅之最，主要因為區(qū)域住宅物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢明顯，導(dǎo)致項目價格快速上漲，非住宅物業(yè)特別

22、是寫字樓物業(yè)成交比重加大，并且價格較高，對該區(qū)的成交均價有一定的拉升作用,區(qū)域商品房市場/市場供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2010年，鄭東新區(qū)平均月供應(yīng)量和成交量分別為14.6萬和17.9萬。各月供求關(guān)系除了3、6、9月份出現(xiàn)了供大于求的狀況外，其他月份都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在9月份由于較多樓盤集中入市，該月的供應(yīng)量達(dá)到了45.7萬，達(dá)到全年最高數(shù)值,區(qū)域商品房市場/市場供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,由于區(qū)域市場的持續(xù)火熱，客

23、戶對非住宅物業(yè)的信心大增，于是辦公用房和商業(yè)用房的成交量也大大增加，2010年，鄭東新區(qū)辦公用房供應(yīng)量為54.78萬，需求量為75.81萬，供求比為0.7:1，但是由于區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量增大，而區(qū)域商業(yè)氛圍相對比較缺乏，因此商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了供大于求的狀況,區(qū)域商品房市場/各類物業(yè)供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,2010年，鄭東新區(qū)各類物業(yè)的月度成交均價都呈上升趨勢，其中商品住宅成交均價達(dá)6549元/，商業(yè)用房成交均價為13329元/，辦公用房成交均價為8714元/。由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖以及鄭東新區(qū)商務(wù)氛圍的不斷成熟

24、，使得該區(qū)域的辦公用房和商業(yè)用房成交量大增，并且價格增幅也較大,區(qū)域商品房市場/各類物業(yè)成交均價,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,整體房地產(chǎn)市場小結(jié),土地市場 鄭東新區(qū)今年出讓的土地面積最大，商服和住宅用地供應(yīng)均為全市首位，全市商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，用地又集中在金水東路兩側(cè)的“政務(wù)圈及高鐵經(jīng)濟圈”內(nèi)。 從2009年下半年以及2010年成交土地來看，各開發(fā)商對該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用地拿地?zé)崆楦邼q，大多沒有開發(fā)過商業(yè)項目的房產(chǎn)企業(yè)也紛紛“小試牛刀”，可見開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)期望較高，板塊成交土地較多，未來新增開發(fā)集中爆發(fā)，預(yù)計

25、未來幾年區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場競爭將異常激烈。 區(qū)域開發(fā)力度加強和高鐵站新東站等優(yōu)勢配套的完善將使保證鄭東新區(qū)未來依然是市場關(guān)注的熱點區(qū)域，在成交結(jié)構(gòu)中仍將扮演重要地位，預(yù)計未來兩年區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場將比較活躍,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,全市商品房市場 2010年全市商品房成交量再次突破千萬平米大關(guān)，商品房供應(yīng)、成交量超過09年水平，供求比有所下降，市場供不應(yīng)求的矛盾得到一定程度的緩解。商品房成交均價突破6000元/，增速創(chuàng)歷史新高。全市住宅、商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)、成較占比下降，辦公物業(yè)供應(yīng)、成交占比上升，成交價格增幅明顯，鄭東

26、新區(qū)價格引領(lǐng)全市。 鄭州市2010年全市新增供應(yīng)辦公物業(yè)主要集中在CBD和金水東路沿線區(qū)域，辦公物業(yè)需求旺盛，整體銷售去化較快，鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交占到了全市的80%以上，中高端物業(yè)受市場的青睞度逐步加大。09、10年辦公物業(yè)供求項目較少，價格易受個案影響，10年辦公物業(yè)成交價格上漲明顯。 鄭州市2010年商業(yè)物業(yè)成交量一路走高，商業(yè)物業(yè)的高利潤帶動更多的住宅底商項目、城市綜合體入市，隨著各商圈的改造升級，后續(xù)市場供應(yīng)潛力大，去化壓力大,整體房地產(chǎn)市場小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭東新區(qū)商品房市場 鄭東新區(qū)是

27、鄭州市重點發(fā)展的區(qū)域，房地產(chǎn)項目以高檔住宅和高層寫字樓為主。2009-2010年由于區(qū)域內(nèi)在售項目較少，因此區(qū)域供求表現(xiàn)得相對冷清，但在政策導(dǎo)向影響下，區(qū)域成交價格仍位于全市第一的位置?，F(xiàn)鄭東新區(qū)的住宅市場目前均價已經(jīng)突破7000元/，是鄭州各區(qū)商品住宅均價唯一“破7”的區(qū)域。 2010年鄭東新區(qū)寫字樓投放面積占到全市投放量的70%，銷售面積占全市寫字樓銷售量的81%，銷售均價達(dá)到全市最高峰值，越來越多的人看好鄭東新區(qū)發(fā)展前景。辦公最具有代表性的為綠地千璽廣場，是目前區(qū)域?qū)懽謽菢?biāo)桿，成交均價最高，也是是CBD商務(wù)價值崛起和綠地品牌實力，以及高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配置等優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，所以可以看出辦公物業(yè)由

28、于地段、配置、檔次等因素不同，價格差距也非常大,整體房地產(chǎn)市場小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭東新區(qū)住宅消化量在各區(qū)中處于中游水平，但實現(xiàn)均價最高，且漲速較快,鄭東新區(qū)板塊樓市很火爆，該區(qū)域商品房（尤其是優(yōu)勢品牌樓盤）漲幅顯著，目前在售樓盤多數(shù)均價破“萬”。2011年初，該板塊住宅均價較2009年同期上漲了3000-3500元/平，漲幅居鄭州全市之最。從漲幅看，該區(qū)域成為引領(lǐng)鄭州市房價攀升的風(fēng)向標(biāo)與全省高端客群投資置業(yè)的中心高地,鄭東新區(qū)商品房市場概況,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤

29、項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭州市二手房的成交主要集中在金水區(qū)，鄭東新區(qū)占比較小，但由于區(qū)域認(rèn)同度較高，實現(xiàn)均價最高,住宅二手房市場情況,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,鄭州市二手房的成交主要集中在金水區(qū)，鄭東新區(qū)的二手房成交在整個鄭州市場上占比較小。這主要是由于金水區(qū)相對于鄭東新區(qū)來說是次新區(qū)，區(qū)位價值較高，且存在大量次房，二手房的供應(yīng)量較其它區(qū)來說明顯較多，所以金水區(qū)就成為“限購令”對新房市場限購的的情況下部分自住與改善購房者的選擇,2010年，鄭東新區(qū)寫字樓投放面積78.31萬平，占到全市投

30、放量的70%，銷售面積75.81萬平，占全市寫字樓銷售量的81%，銷售均價達(dá)到全市最高峰值，越來越多的人看好鄭東新區(qū)發(fā)展前景,2010年辦公物業(yè)成交量TOP10,寫字樓銷售情況,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,重點案例分析千璽廣場,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,重點案例分析千璽廣場,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,重點案例分析行署國際,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃

31、,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,綠城集團品牌優(yōu)勢及卓越的營造能力 項目毗鄰亞洲最大的火車站鄭州新東站，商圈優(yōu)勢明顯 項目所在區(qū)域潛力巨大，是鄭東新區(qū)重點發(fā)展區(qū)域 眾多項目云集，業(yè)已形成規(guī)模，未來市場總體向好 區(qū)域內(nèi)同類（寫字樓、商業(yè)）產(chǎn)品供應(yīng)量過大，市場消化能力有待觀察 區(qū)域成熟度不足，需5年左右時間加以完善 區(qū)域范圍內(nèi)競爭壓力大，項目同質(zhì)化嚴(yán)重,項目SWOT分析,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,項目優(yōu)勢及機會分析,項目劣勢及威脅分析,充分挖掘地塊商業(yè)地產(chǎn)價值，整合零售、娛樂

32、、餐飲等各類業(yè)態(tài)，擴大商業(yè)物業(yè)在項目中的比例，打造鄭東新區(qū)新火車站商圈消費升級類商業(yè)中心。利用區(qū)域商業(yè)中心集聚效應(yīng)提升寫字樓物業(yè)的附加值，營造區(qū)域最高端城市商業(yè)、寫字樓及居住物業(yè)。 基于地塊規(guī)劃條件及綜合特征，充分利用基地西側(cè)、北側(cè)城市主干道，沿街布置區(qū)域中心級核心商業(yè)，整合大型超市、商場、影城、餐飲等業(yè)態(tài)，打造區(qū)域商業(yè)中心,項目開發(fā)思路和產(chǎn)品思路,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,開發(fā)思路,產(chǎn)品思路,方案設(shè)計前，充分聽取各類商業(yè)業(yè)態(tài)合作方的建議，做到主力業(yè)態(tài)量身定做，以期為日后銷售或招商奠定良好基礎(chǔ)。 商業(yè)部分主力店招

33、商在先，營造項目區(qū)域核心頂級商圈形象。寫字樓及其它商業(yè)物業(yè)銷售以在后，尤其是商業(yè)以帶租約銷售的形式，來實現(xiàn)產(chǎn)品高附加值。 本項目計劃在5年內(nèi)完成整體開發(fā)建設(shè)。第一年重點工作為前期、定位、設(shè)計以及開工前后相關(guān)工作；第二年重點包裝項目形象并推出物業(yè)招商、銷售，第三、四、五年創(chuàng)造熱點，及時促銷；第四年、第五年項目分期交付,經(jīng)營思路,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,設(shè)計先行，招商介入,招商在先，銷售在后,開發(fā)周期設(shè)想,酒店式公寓：高品質(zhì)服務(wù)型宜居宜投公寓 商業(yè)：鄭東新區(qū)服務(wù)于中高端商務(wù)人士的會所式商業(yè) 寫字樓：鄭東新區(qū)國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓,天津綠城藍(lán)色海岸項目日景效果圖,定位參考項目,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要樓盤項目調(diào)研,項目分析與構(gòu)想,項目經(jīng)濟測算,項目概況,市場上部分寫字樓項目售價,市場上部分項目底商售價,根據(jù)前述對項目區(qū)域位置、