鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性分析報(bào)告

1、鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性分析報(bào)告,綠城建設(shè),關(guān)于我們,目 錄,3.鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展背景,2.鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,4. 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,5. 主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研情況,6.項(xiàng)目分析與構(gòu)想,6.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,1.項(xiàng)目概況,鄭政東出（2010）066號(hào)地塊位于金水東路北、東風(fēng)東路西。具體四至范圍是：東至東風(fēng)東路，南至金水東路，西至眾旺路，北至正義路,項(xiàng)目區(qū)域位置,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,周邊環(huán)境實(shí)景,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目

2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,1、該地塊掛牌出讓的詳細(xì)資料和具體要求，見(jiàn)掛牌出讓文件。但因掛牌出讓文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之間方能取得，故目前本報(bào)告中無(wú)法體現(xiàn)詳細(xì)要求（已委托合作方購(gòu)買(mǎi)，并快遞給我公司）； 2、掛牌起始價(jià)、保證金和增加幅度：本地塊掛牌出讓起始價(jià)為88960萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金為63000萬(wàn)元，增價(jià)幅度為500萬(wàn)元?？梢?jiàn)，政府對(duì)該地塊的重視程度及未來(lái)價(jià)格提升空間的良好預(yù)期； 3、申請(qǐng)人可于2011年4月8日至2011年4月18日12時(shí)前，提出書(shū)面申請(qǐng)，交納保證金的截止時(shí)間

3、為2011年4月18日12時(shí)；對(duì)于符合條件的，將在2011年4月18日12時(shí)前予以確認(rèn)； 4、本次掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間和地點(diǎn)：1）掛牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）報(bào)價(jià)時(shí)間：011年4月8日至2011年4月19日，截止時(shí)間為4月19日16時(shí)； 5、掛牌時(shí)間截止時(shí)，有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。 6、特別注意事項(xiàng)：“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人,地塊招標(biāo)信息,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭東新區(qū)規(guī)劃,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分

4、析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭東新區(qū)主要包括中央商務(wù)區(qū)、商住物流區(qū)、龍湖區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)等功能組團(tuán)。 目前，鄭東新區(qū)從行政區(qū)劃上尚屬于鄭州市金水區(qū)，但實(shí)際為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)單位,鄭東新區(qū)的建設(shè)理念：打造一個(gè)“生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市、環(huán)形城市”的現(xiàn)代化新城,截至目前，鄭東新區(qū)景觀綠化面積達(dá)1400萬(wàn)平方米，建設(shè)城市公園40多個(gè)，整體規(guī)劃綠化率達(dá)到49.66%，人均綠地47.11平方米，其中CBD綠化率突破51%。 已有3000家企業(yè)在鄭東新區(qū)注冊(cè)，日本日立、荷蘭馬士基、美國(guó)強(qiáng)生、中石油、中石化等25家世界500強(qiáng)企業(yè)和47家國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)在鄭東新區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或參與項(xiàng)

5、目投資、管理。僅2010年，就有近900家企業(yè)進(jìn)駐東區(qū),鄭東新區(qū)規(guī)劃,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,統(tǒng)觀近幾年的發(fā)展趨勢(shì)可以看出，鄭州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直維持較好的增長(zhǎng)狀態(tài)。2010年經(jīng)濟(jì)依然保持了快速增長(zhǎng)。 2010年鄭州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速放緩，趨穩(wěn)跡象明顯。 二、三產(chǎn)業(yè)仍是鄭州經(jīng)濟(jì)的支柱。第二產(chǎn)業(yè)一定時(shí)期內(nèi)第占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯然有待調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)亟需發(fā)展,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC截止（數(shù)據(jù)截止到10年3季度,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,

6、市場(chǎng)背景/國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,市場(chǎng)背景/人均可支配收入,城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步提高，2010年前三季度鄭州市城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到14093元，同比增長(zhǎng)了9.4%，相比上半年增速提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)速度有所放緩,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭州市關(guān)于容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知規(guī)則規(guī)定： 一、當(dāng)住宅建筑層高大于等于4.5米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率時(shí)，建筑面積均按該層面積乘以1.5倍計(jì)算 ； 二、當(dāng)辦公建筑層高大于等于4.8米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該層面積乘以1.5倍計(jì)算。 三、當(dāng)商

7、業(yè)建筑層高大于等于5米，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該標(biāo)準(zhǔn)層面積的1.5倍計(jì)算。 四、計(jì)算有陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積的一半計(jì)算，其數(shù)值單列并計(jì)入地塊容積率。 五、當(dāng)飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺(tái)高度不小于0.4米時(shí)，可不計(jì)入容積率等八項(xiàng)內(nèi)容,此政策的出臺(tái)，將遏制開(kāi)發(fā)商通過(guò)打“擦邊球”的增容方式來(lái)增加建筑面積。但同也限制了戶(hù)型產(chǎn)品的“功能性及創(chuàng)意性設(shè)計(jì)”。戶(hù)型設(shè)計(jì)將愈趨于同質(zhì)化，戶(hù)型在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)將大大減小,地方重點(diǎn)政策,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)

8、目概況,地方重點(diǎn)政策,隨著國(guó)家土地資源的日益緊缺，為了鼓勵(lì)和提高開(kāi)發(fā)商對(duì)土地地下空間的開(kāi)發(fā)和利用，同時(shí)也為了使開(kāi)發(fā)企業(yè)能為社區(qū)提供更加充足的配套（車(chē)位）資源，因此出臺(tái)了此政策。 從政府角度：可以增加財(cái)政收入；可以提高土地利用率；可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商對(duì)地下空間的利用，加大社區(qū)的公共配套（車(chē)位等）可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與到社會(huì)地下公共配套的建設(shè)；可以對(duì)地下空間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)。 從開(kāi)發(fā)商的角度：開(kāi)發(fā)商會(huì)加大對(duì)地下空間的利用，增多地下車(chē)位的建設(shè)，以平攤地下成本；開(kāi)發(fā)商的整體開(kāi)發(fā)工期有可能會(huì)延長(zhǎng)，前期整體投入會(huì)較大。 從市場(chǎng)的角度：有利于小區(qū)的配套設(shè)施增加；由于開(kāi)發(fā)成本的增加，車(chē)位（儲(chǔ)藏室）等地下空間和地上物業(yè)因此價(jià)

9、格會(huì)上漲,從2011年2月起，小區(qū)地下室、地下車(chē)庫(kù)等地下空間開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)商需要按地價(jià)的20%繳納土地出讓金，才能擁有地下空間使用權(quán)及相關(guān)產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,地方重點(diǎn)政策,此限購(gòu)政策的出臺(tái)，擴(kuò)大了限購(gòu)范圍（范圍包含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)），嚴(yán)格限制了外地投資型客戶(hù)（不能提供一年以上納稅證明和保險(xiǎn)證明的客戶(hù)），使居民對(duì)未來(lái)鄭州市房地產(chǎn)的上升預(yù)期有所降低，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，連續(xù)的針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，使得市場(chǎng)資金逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公物業(yè)市場(chǎng)，投資者的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，商辦市場(chǎng)熱度已逐步升溫。 進(jìn)一步嚴(yán)格

10、用地管理，對(duì)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)提出了嚴(yán)格的要求,2011年3月2日，鄭州市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)20111號(hào)文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的通知，明確房地產(chǎn)限購(gòu)細(xì)則，擴(kuò)大限購(gòu)范圍,附件：鄭州市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)20111號(hào)文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的通知,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,行業(yè)發(fā)展/房地產(chǎn)投資,2006年以來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度維持在20%以上的水平，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)較09年更加活躍，達(dá)到最大值，房地產(chǎn)投資總額和增長(zhǎng)速度都維持在較高水平，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的火車(chē)頭，房地產(chǎn)

11、投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅(jiān)力量,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,在土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的大環(huán)境影響下，開(kāi)發(fā)商缺乏足夠的土地儲(chǔ)備，開(kāi)發(fā)商普遍看好后市，拿地、囤地現(xiàn)象普遍存在。2010年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商紛紛加大了開(kāi)工力度，充裕的資金投入使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度提高，進(jìn)而增加了竣工面積,行業(yè)發(fā)展/房地產(chǎn)施工/竣工,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)投資和消費(fèi)信心看漲。2010年鄭州房地產(chǎn)投資總額和增長(zhǎng)速度都維持在

12、較高水平。房地產(chǎn)投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅(jiān)力量。由于鄭東新區(qū)的快速發(fā)展，全市辦公、商業(yè)物業(yè)投資額同步增長(zhǎng)，增速均出現(xiàn)較大幅度的提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好后市，充裕的資金投入使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度提高，新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)。 相對(duì)于外地人購(gòu)房占比較大的鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)， 2011年國(guó)家對(duì)商品住宅限購(gòu)措施加緊會(huì)對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響，商品住宅的投機(jī)需求將會(huì)繼續(xù)得到抑制，投資者對(duì)商辦物業(yè)的關(guān)注度和成交量則會(huì)得到增長(zhǎng)，同時(shí)，通貨膨脹預(yù)期等因素將促使投資、投機(jī)性客戶(hù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)前景將更加繁榮,房地產(chǎn)發(fā)展背景小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析

13、與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2010年，鄭州市通過(guò)招拍掛方式累計(jì)供應(yīng)各類(lèi)土地114宗、672.34萬(wàn)，其中扣除撤牌、流標(biāo)等22宗、44.99萬(wàn)外，實(shí)際出讓土地92宗、627.36萬(wàn)，供應(yīng)面積較2009年增長(zhǎng)了29.7% 2010年供應(yīng)土地中，純住宅用地主要集中在鄭東新區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)，分別為37萬(wàn)、28.57萬(wàn)和23.87萬(wàn)；商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，為33.96萬(wàn),土地市場(chǎng)/土地供應(yīng),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,土地市場(chǎng)/土地成交價(jià)格,2009-2010年鄭州市商品房用地分區(qū)域成交價(jià)格分析,2009-20

14、10年鄭州市商品房用地分區(qū)域樓面地價(jià)分析,2010年，金水區(qū)成為出讓地價(jià)最高和漲幅最大的區(qū)域, 主要原因是受財(cái)專(zhuān)地王及金城時(shí)代廣場(chǎng)地塊的高價(jià)成交而造成的。鄭東新區(qū)2010年成交地塊主要是分布在商貿(mào)物流區(qū)而非CBD，前者的價(jià)格較低；同時(shí)出讓了一定數(shù)量較低價(jià)格的住宅用地，從而拉低了成交價(jià)格數(shù)據(jù)有所下降,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2010年鄭東新區(qū)商品房土地出讓面積125.7萬(wàn)，可建總建筑面積476.4萬(wàn)。鄭東新區(qū)是全市供應(yīng)地塊幅數(shù)最多的區(qū)域，用地集中在金水東路兩側(cè)的“政務(wù)圈及高鐵經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi),數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（注：土

15、地計(jì)算范圍包括工業(yè)用地但不包括劃撥、協(xié)議出讓用地。,2010年鄭州鄭東新區(qū)土地成交情況,區(qū)域土地市場(chǎng)/土地供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,區(qū)域土地市場(chǎng)/主要成交地塊信息,2010年區(qū)域主要成交商服用地一覽表,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,CGD中央政務(wù)區(qū)商圈,綜合交通樞紐區(qū),高鐵新客站商圈,鄭東新區(qū)CBD,本地塊,中高端住宅區(qū),物流中心,成交地塊,區(qū)域土地市場(chǎng)/重點(diǎn)成交地塊分析,2010年商業(yè)用地成交單價(jià)最高地塊為2010年11月成交的

16、康寧路南、站南路西地塊，成交樓板價(jià)4349元/平米。 該地塊所在區(qū)域是鄭州市未來(lái)的市政中心，為中高端商務(wù)辦公區(qū)及商住物流區(qū)；該地塊周邊規(guī)劃有機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、中高端住宅小區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)物流設(shè)施。 區(qū)域規(guī)劃中的新客運(yùn)站集城際輕軌站、地鐵站、高鐵站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、公交站于一體，未來(lái)商機(jī)無(wú)限，“高鐵新客運(yùn)站商圈”的形成已成必然。 本地塊介于CGD中央政務(wù)區(qū)商圈與高鐵新客站商圈之間，綜合交通樞紐區(qū)的建設(shè)，有利于該地塊的價(jià)值提升,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2001年以來(lái)，鄭州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)、成交總量不斷逐年增大，0

17、8年市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，09年市場(chǎng)受政策影響開(kāi)始回暖，成交刷新歷史新高突破千萬(wàn)平米大關(guān)。10年全市商品房依然延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，但供求比相對(duì)09年有所下降,商品房市場(chǎng)/市場(chǎng)供求,2001-2010年鄭州市商品房歷年供求走勢(shì)圖,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭州市商品房成交均價(jià)在2003年之前保持相對(duì)平穩(wěn)，年均增幅較小，從2003年之后，價(jià)格增幅進(jìn)入快車(chē)道，年均增長(zhǎng)在10%以上。10年成交均價(jià)及增速雙雙達(dá)到歷史最高水平，成交均價(jià)已突破6000元/大關(guān),商品房市場(chǎng)/成交價(jià)格,2001-2010年鄭州市商品房成交均價(jià)比對(duì)圖,房地產(chǎn)

18、發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2004年至2010年鄭州市辦公物業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖,2010年整體辦公物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，供應(yīng)強(qiáng)勁，成交大幅增加，價(jià)格上揚(yáng)，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)62.3%。市場(chǎng)整體供求比為1：1.2，仍然供不應(yīng)求,商品房市場(chǎng)/辦公物業(yè)供求,2010年辦公物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售為78.31萬(wàn)，較09年預(yù)售21.82萬(wàn)增長(zhǎng)258.9%。，成交量為93.66萬(wàn)。較09年成交量69.61萬(wàn)增長(zhǎng)34.5%。成交均價(jià)為8522元/，較09年辦公市場(chǎng)成交均價(jià)5252元/上漲62.3,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,

19、主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭東新區(qū)和金水區(qū)是辦公物業(yè)成交主力，鄭東新區(qū)依然保持龍頭地位。10年鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交量為75.81萬(wàn)，較09年成交量39.2萬(wàn)增長(zhǎng)93.4,2009年、2010年鄭州辦公物業(yè)區(qū)域成交面積表,商品房市場(chǎng)/辦公物業(yè)成交,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2010年鄭東新區(qū)和金水區(qū)成交均價(jià)領(lǐng)跑全市，分別為8714元/和8691元/。成交均價(jià)最高是鄭東新區(qū)的千璽廣場(chǎng)，為24443元/，該項(xiàng)目同時(shí)大幅拉升了鄭東新區(qū)和全市辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格。辦公物業(yè)由于地段、配置、檔次等

20、因素不同，價(jià)格差距也非常大,商品房市場(chǎng)/辦公物業(yè)成交,09年與10年鄭州市辦公物業(yè)區(qū)域成交均價(jià)比對(duì)圖,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,商品房市場(chǎng)/商業(yè)物業(yè)供求,2010年，鄭州市商業(yè)物業(yè)供求基本持平，供求比為1：1.04。10年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量為80.39萬(wàn)，與09年相比，增加了29.6%，成交量83.77萬(wàn)，與09年相比，減少了12.2%，成交價(jià)格10877元/，與09年相比，增加了32.0,2004年2010年鄭州市商業(yè)市場(chǎng)歷年供求走勢(shì)圖,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與

21、構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,從鄭州市商業(yè)物業(yè)供求走勢(shì)來(lái)看，04年至08年市場(chǎng)均表現(xiàn)為供過(guò)于求態(tài)勢(shì)，而自09年開(kāi)始，因住宅銷(xiāo)售量激增，從而帶動(dòng)住宅底商成交量持續(xù)走高，出現(xiàn)短期的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。2010年商品房成交趨于平緩，繼續(xù)消化往年的存量，商業(yè)物業(yè)整體表現(xiàn)出供求基本平衡，但是結(jié)合歷年供求數(shù)據(jù)來(lái)看，仍然供大于求,商品房市場(chǎng)/商業(yè)物業(yè)供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2010年，鄭東新區(qū)商品房延續(xù)了區(qū)域供不應(yīng)求的局面， 成交均價(jià)創(chuàng)歷年增幅之最，主要因?yàn)閰^(qū)域住宅物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢(shì)明顯，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)格快速上漲，非住宅物業(yè)特別

22、是寫(xiě)字樓物業(yè)成交比重加大，并且價(jià)格較高，對(duì)該區(qū)的成交均價(jià)有一定的拉升作用,區(qū)域商品房市場(chǎng)/市場(chǎng)供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2010年，鄭東新區(qū)平均月供應(yīng)量和成交量分別為14.6萬(wàn)和17.9萬(wàn)。各月供求關(guān)系除了3、6、9月份出現(xiàn)了供大于求的狀況外，其他月份都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在9月份由于較多樓盤(pán)集中入市，該月的供應(yīng)量達(dá)到了45.7萬(wàn)，達(dá)到全年最高數(shù)值,區(qū)域商品房市場(chǎng)/市場(chǎng)供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,由于區(qū)域市場(chǎng)的持續(xù)火熱，客

23、戶(hù)對(duì)非住宅物業(yè)的信心大增，于是辦公用房和商業(yè)用房的成交量也大大增加，2010年，鄭東新區(qū)辦公用房供應(yīng)量為54.78萬(wàn)，需求量為75.81萬(wàn)，供求比為0.7:1，但是由于區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量增大，而區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)比較缺乏，因此商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了供大于求的狀況,區(qū)域商品房市場(chǎng)/各類(lèi)物業(yè)供求,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,2010年，鄭東新區(qū)各類(lèi)物業(yè)的月度成交均價(jià)都呈上升趨勢(shì)，其中商品住宅成交均價(jià)達(dá)6549元/，商業(yè)用房成交均價(jià)為13329元/，辦公用房成交均價(jià)為8714元/。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖以及鄭東新區(qū)商務(wù)氛圍的不斷成熟

24、，使得該區(qū)域的辦公用房和商業(yè)用房成交量大增，并且價(jià)格增幅也較大,區(qū)域商品房市場(chǎng)/各類(lèi)物業(yè)成交均價(jià),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),土地市場(chǎng) 鄭東新區(qū)今年出讓的土地面積最大，商服和住宅用地供應(yīng)均為全市首位，全市商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，用地又集中在金水東路兩側(cè)的“政務(wù)圈及高鐵經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。 從2009年下半年以及2010年成交土地來(lái)看，各開(kāi)發(fā)商對(duì)該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用地拿地?zé)崆楦邼q，大多沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)企業(yè)也紛紛“小試牛刀”，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)期望較高，板塊成交土地較多，未來(lái)新增開(kāi)發(fā)集中爆發(fā)，預(yù)計(jì)

25、未來(lái)幾年區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。 區(qū)域開(kāi)發(fā)力度加強(qiáng)和高鐵站新東站等優(yōu)勢(shì)配套的完善將使保證鄭東新區(qū)未來(lái)依然是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，在成交結(jié)構(gòu)中仍將扮演重要地位，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將比較活躍,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,全市商品房市場(chǎng) 2010年全市商品房成交量再次突破千萬(wàn)平米大關(guān)，商品房供應(yīng)、成交量超過(guò)09年水平，供求比有所下降，市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾得到一定程度的緩解。商品房成交均價(jià)突破6000元/，增速創(chuàng)歷史新高。全市住宅、商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)、成較占比下降，辦公物業(yè)供應(yīng)、成交占比上升，成交價(jià)格增幅明顯，鄭東

26、新區(qū)價(jià)格引領(lǐng)全市。 鄭州市2010年全市新增供應(yīng)辦公物業(yè)主要集中在CBD和金水東路沿線(xiàn)區(qū)域，辦公物業(yè)需求旺盛，整體銷(xiāo)售去化較快，鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交占到了全市的80%以上，中高端物業(yè)受市場(chǎng)的青睞度逐步加大。09、10年辦公物業(yè)供求項(xiàng)目較少，價(jià)格易受個(gè)案影響，10年辦公物業(yè)成交價(jià)格上漲明顯。 鄭州市2010年商業(yè)物業(yè)成交量一路走高，商業(yè)物業(yè)的高利潤(rùn)帶動(dòng)更多的住宅底商項(xiàng)目、城市綜合體入市，隨著各商圈的改造升級(jí)，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)潛力大，去化壓力大,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭東新區(qū)商品房市場(chǎng) 鄭東新區(qū)是

27、鄭州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，房地產(chǎn)項(xiàng)目以高檔住宅和高層寫(xiě)字樓為主。2009-2010年由于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，因此區(qū)域供求表現(xiàn)得相對(duì)冷清，但在政策導(dǎo)向影響下，區(qū)域成交價(jià)格仍位于全市第一的位置?，F(xiàn)鄭東新區(qū)的住宅市場(chǎng)目前均價(jià)已經(jīng)突破7000元/，是鄭州各區(qū)商品住宅均價(jià)唯一“破7”的區(qū)域。 2010年鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓投放面積占到全市投放量的70%，銷(xiāo)售面積占全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售量的81%，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到全市最高峰值，越來(lái)越多的人看好鄭東新區(qū)發(fā)展前景。辦公最具有代表性的為綠地千璽廣場(chǎng)，是目前區(qū)域?qū)懽謽菢?biāo)桿，成交均價(jià)最高，也是是CBD商務(wù)價(jià)值崛起和綠地品牌實(shí)力，以及高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配置等優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，所以可以看出辦公物業(yè)由

28、于地段、配置、檔次等因素不同，價(jià)格差距也非常大,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭東新區(qū)住宅消化量在各區(qū)中處于中游水平，但實(shí)現(xiàn)均價(jià)最高，且漲速較快,鄭東新區(qū)板塊樓市很火爆，該區(qū)域商品房（尤其是優(yōu)勢(shì)品牌樓盤(pán)）漲幅顯著，目前在售樓盤(pán)多數(shù)均價(jià)破“萬(wàn)”。2011年初，該板塊住宅均價(jià)較2009年同期上漲了3000-3500元/平，漲幅居鄭州全市之最。從漲幅看，該區(qū)域成為引領(lǐng)鄭州市房?jī)r(jià)攀升的風(fēng)向標(biāo)與全省高端客群投資置業(yè)的中心高地,鄭東新區(qū)商品房市場(chǎng)概況,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)

29、項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭州市二手房的成交主要集中在金水區(qū)，鄭東新區(qū)占比較小，但由于區(qū)域認(rèn)同度較高，實(shí)現(xiàn)均價(jià)最高,住宅二手房市場(chǎng)情況,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,鄭州市二手房的成交主要集中在金水區(qū)，鄭東新區(qū)的二手房成交在整個(gè)鄭州市場(chǎng)上占比較小。這主要是由于金水區(qū)相對(duì)于鄭東新區(qū)來(lái)說(shuō)是次新區(qū)，區(qū)位價(jià)值較高，且存在大量次房，二手房的供應(yīng)量較其它區(qū)來(lái)說(shuō)明顯較多，所以金水區(qū)就成為“限購(gòu)令”對(duì)新房市場(chǎng)限購(gòu)的的情況下部分自住與改善購(gòu)房者的選擇,2010年，鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓投放面積78.31萬(wàn)平，占到全市投

30、放量的70%，銷(xiāo)售面積75.81萬(wàn)平，占全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售量的81%，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到全市最高峰值，越來(lái)越多的人看好鄭東新區(qū)發(fā)展前景,2010年辦公物業(yè)成交量TOP10,寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,重點(diǎn)案例分析千璽廣場(chǎng),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,重點(diǎn)案例分析千璽廣場(chǎng),房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,重點(diǎn)案例分析行署國(guó)際,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃

31、,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,綠城集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)及卓越的營(yíng)造能力 項(xiàng)目毗鄰亞洲最大的火車(chē)站鄭州新東站，商圈優(yōu)勢(shì)明顯 項(xiàng)目所在區(qū)域潛力巨大，是鄭東新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 眾多項(xiàng)目云集，業(yè)已形成規(guī)模，未來(lái)市場(chǎng)總體向好 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)（寫(xiě)字樓、商業(yè)）產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)消化能力有待觀察 區(qū)域成熟度不足，需5年左右時(shí)間加以完善 區(qū)域范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重,項(xiàng)目SWOT分析,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析,項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅分析,充分挖掘地塊商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，整合零售、娛樂(lè)

32、、餐飲等各類(lèi)業(yè)態(tài)，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)在項(xiàng)目中的比例，打造鄭東新區(qū)新火車(chē)站商圈消費(fèi)升級(jí)類(lèi)商業(yè)中心。利用區(qū)域商業(yè)中心集聚效應(yīng)提升寫(xiě)字樓物業(yè)的附加值，營(yíng)造區(qū)域最高端城市商業(yè)、寫(xiě)字樓及居住物業(yè)。 基于地塊規(guī)劃條件及綜合特征，充分利用基地西側(cè)、北側(cè)城市主干道，沿街布置區(qū)域中心級(jí)核心商業(yè)，整合大型超市、商場(chǎng)、影城、餐飲等業(yè)態(tài)，打造區(qū)域商業(yè)中心,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和產(chǎn)品思路,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,開(kāi)發(fā)思路,產(chǎn)品思路,方案設(shè)計(jì)前，充分聽(tīng)取各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)合作方的建議，做到主力業(yè)態(tài)量身定做，以期為日后銷(xiāo)售或招商奠定良好基礎(chǔ)。 商業(yè)部分主力店招

33、商在先，營(yíng)造項(xiàng)目區(qū)域核心頂級(jí)商圈形象。寫(xiě)字樓及其它商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售以在后，尤其是商業(yè)以帶租約銷(xiāo)售的形式，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高附加值。 本項(xiàng)目計(jì)劃在5年內(nèi)完成整體開(kāi)發(fā)建設(shè)。第一年重點(diǎn)工作為前期、定位、設(shè)計(jì)以及開(kāi)工前后相關(guān)工作；第二年重點(diǎn)包裝項(xiàng)目形象并推出物業(yè)招商、銷(xiāo)售，第三、四、五年創(chuàng)造熱點(diǎn)，及時(shí)促銷(xiāo)；第四年、第五年項(xiàng)目分期交付,經(jīng)營(yíng)思路,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,設(shè)計(jì)先行，招商介入,招商在先，銷(xiāo)售在后,開(kāi)發(fā)周期設(shè)想,酒店式公寓：高品質(zhì)服務(wù)型宜居宜投公寓 商業(yè)：鄭東新區(qū)服務(wù)于中高端商務(wù)人士的會(huì)所式商業(yè) 寫(xiě)字樓：鄭東新區(qū)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓,天津綠城藍(lán)色海岸項(xiàng)目日景效果圖,定位參考項(xiàng)目,房地產(chǎn)發(fā)展背景,鄭東新區(qū)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,主要樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研,項(xiàng)目分析與構(gòu)想,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目概況,市場(chǎng)上部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目售價(jià),市場(chǎng)上部分項(xiàng)目底商售價(jià),根據(jù)前述對(duì)項(xiàng)目區(qū)域位置、