西安城北區(qū)市調(diào)報(bào)告

1、西安城北區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,西安大砌,二零一二年,三、調(diào)研總結(jié),一、城北區(qū)域概述,二、本次調(diào)研樓盤,西安市政府未來(lái)將北遷至城市運(yùn)動(dòng)公園，經(jīng)開(kāi)將承接城市新核心的區(qū)域功能,西安市行政中心新址位于經(jīng)開(kāi)區(qū)城市運(yùn)動(dòng)公園的西南角,西安市政府北遷利好,行政中心主樓2010年3月正式北遷,市政府北遷的輻射帶動(dòng)作用，結(jié)合鐵路北客站建設(shè)、浐灞渭河流域綜合治理等城市功能區(qū)的開(kāi)發(fā)，西安北部區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邪l(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)； 進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的配套建設(shè)和環(huán)境治理，全面改善人居環(huán)境； 放大北城交通樞紐的作用，構(gòu)成了城市北部的綜合交通網(wǎng)絡(luò)； 利于保護(hù)大明宮遺址、漢長(zhǎng)安城遺址等歷史文化古跡，形成新的城市文化中心,城市運(yùn)動(dòng)公園,行政中

2、心,西安向北看，城市新核心,區(qū)域規(guī)劃,三大公園打造繼曲江之后的又一城市文化、生態(tài)中心城市運(yùn)動(dòng)公園,城市運(yùn)動(dòng)公園占地約800畝，種植樹(shù)木近2萬(wàn)株，草坪十余萬(wàn)平米，植被覆蓋率高達(dá)80%，湖水面積達(dá)3萬(wàn)平米； 采用國(guó)際化主題園林設(shè)計(jì)理念，是亞洲首屈一指的球類運(yùn)動(dòng)主題公園； 公園內(nèi)除各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和設(shè)施外，還有各種休閑配套設(shè)施,主題會(huì)所,西安市體育館,淺水灣,風(fēng)翼廣場(chǎng),人居環(huán)境,三大公園打造繼曲江之后的又一城市文化、生態(tài)中心文景公園,文景公園占地161.14畝，投資2000多萬(wàn)元，公園內(nèi)有雕塑、演藝廣場(chǎng)、樹(shù)屋、綠地、人工湖、噴泉等多種生態(tài)景觀和游樂(lè)設(shè)施； 文景公園為廣大群眾提供了環(huán)境優(yōu)美的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，

3、也極大地改善了北城地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境,西安市北城區(qū)第一座生態(tài)公園,人居環(huán)境,三大公園打造繼曲江之后的又一城市文化、生態(tài)中心漢長(zhǎng)安城遺址公園,漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)總面積約為36平方公里，將形成“一心、一環(huán)、四個(gè)功能區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)。 “一心”為文物保護(hù)核心區(qū)；“一環(huán)”為遺址四周的漢文化風(fēng)貌區(qū)；“七大板塊”包括遺址展示、綠色生態(tài)、東側(cè)團(tuán)結(jié)水庫(kù)景觀帶、南側(cè)和北側(cè) 景觀帶、及西側(cè)“漢長(zhǎng)安城之窗” 景觀帶和反哺“經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園”板塊,團(tuán)結(jié)水庫(kù)總庫(kù)容200萬(wàn)立方米，全長(zhǎng)6.2千米，水面820畝，兩岸景觀綠化帶面積約為58萬(wàn)平方米； 預(yù)計(jì)今年7月底，團(tuán)結(jié)水庫(kù)將實(shí)現(xiàn)清水入庫(kù)。 團(tuán)結(jié)水庫(kù)劃分了3個(gè)功能區(qū)，包括文化功

4、能區(qū)、生態(tài)功能區(qū)即城市濱水景觀帶、休憩區(qū)即休閑活動(dòng)場(chǎng)所,城市文化生態(tài)中心，世界級(jí)公園住區(qū),團(tuán)結(jié)水庫(kù)效果展示,人居環(huán)境,區(qū)域級(jí)配套進(jìn)駐經(jīng)開(kāi)，構(gòu)建未來(lái)便利生活藍(lán)圖,區(qū)域級(jí)配套啟動(dòng)，便利高尚生活暢想,未央路,鳳城九路,鳳城八路,鳳城七路,鳳城六路,鳳城五路,城市運(yùn)動(dòng)公園,朱宏路,明光路,文景路,沃爾瑪超市 世紀(jì)金花 奧斯卡影城,百老匯劇院,區(qū)域級(jí)配套啟動(dòng)區(qū),賽高國(guó)際街區(qū)引入沃爾瑪、世紀(jì)金花、奧斯卡影城三大區(qū)域級(jí)配套,雅荷春天三期計(jì)劃引入百老匯劇院等大型配套,世紀(jì)金花,沃爾瑪超市,奧斯卡影城,百老匯劇院,人居環(huán)境,伴隨交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，經(jīng)開(kāi)已經(jīng)成為西安的城市交通樞紐地鐵2號(hào)線、迎賓大道,地鐵2號(hào)線2

5、011年已通車,未央路迎賓大道,朱宏路迎賓大道,朱宏路區(qū)域綜合改造從2010開(kāi)始正式實(shí)施，將逐步成為西安市的迎賓大道、城市門戶及傳承古今的生態(tài)通廊,軌道交通已成為當(dāng)今大型城市最重要的交通工具，西安也即將迎來(lái)軌道交通的時(shí)代； 軌道交通縮短了通行時(shí)間的同時(shí)，也進(jìn)一步激活了周邊區(qū)域的城市化發(fā)展,城市交通,伴隨交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，經(jīng)開(kāi)已經(jīng)成為西安的城市交通樞紐西安北客站,交通利好引爆區(qū)域，城市網(wǎng)絡(luò)暢通無(wú)阻,西安北客站是西安鐵路樞紐的重要組成部分和全國(guó)六大客運(yùn)中心之一，建筑面積約22.78萬(wàn)平方米，總投資額達(dá)到40億元，年發(fā)送旅客可達(dá)1300萬(wàn)人； 建成后將開(kāi)行高速動(dòng)車組，不僅可緩解西安鐵路樞紐的客運(yùn)壓

6、力，還將發(fā)揮整合城市空間的作用，與西寶、西銅、西康、西漢、西潼、機(jī)場(chǎng)高速等公路相連接，并與地鐵2號(hào)線“零換乘”，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系,城市交通,目前經(jīng)開(kāi)擁有四大產(chǎn)業(yè)區(qū)，多家國(guó)際知名大型企業(yè)進(jìn)駐，成為西安的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，同時(shí)引入大量產(chǎn)業(yè)人口,四大產(chǎn)業(yè)區(qū)，新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極,四大產(chǎn)業(yè)區(qū) 中心區(qū)金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂(lè)、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)； 涇渭工業(yè)園重點(diǎn)打造西部重型汽車城及西部制造業(yè)加工基地，引進(jìn)了陜西重型汽車新基地、康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)、中鋼重機(jī)工業(yè)園、西部有色材料基地等諸多重大工業(yè)項(xiàng)目； 草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園匯集多家世界著名食品企業(yè)，是國(guó)家首批 “國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游觀光

7、示范點(diǎn)”之一。 出口加工區(qū)西北首家國(guó)家級(jí)出口加工基地,13家世界500強(qiáng)企業(yè)經(jīng)開(kāi)區(qū)目前入駐的知名大型企業(yè)包括可口可樂(lè)、西門子、三菱、日立、羅爾斯羅伊斯、ABB、海德魯?shù)龋?國(guó)內(nèi)知名企業(yè)臺(tái)灣頂新集團(tuán)（康師傅）、陜西重汽、山西永濟(jì)西部超導(dǎo)、啟源機(jī)電等,多家國(guó)際知名企業(yè)進(jìn)駐,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,城北區(qū)域核心價(jià)值,繼曲江、高新之后的又一高端居住板塊,依托于生態(tài)、文化、配套、交通、產(chǎn)業(yè)五大優(yōu)勢(shì)的新城市核心,城北房產(chǎn)發(fā)展,第一個(gè)發(fā)展時(shí)期；（約19932000年）在經(jīng)開(kāi)區(qū)設(shè)立后，由于城北經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)終于走上了發(fā)展道路。上世紀(jì)九十年代后期，一些眼光獨(dú)到的開(kāi)發(fā)商，看好城北的前景，把目光投向了這片沃土，開(kāi)始了房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。榮華集團(tuán)、雅荷地產(chǎn)、安達(dá)地產(chǎn)、福安地產(chǎn)、海洋集團(tuán)、海榮地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、綠地西安、紫薇地產(chǎn)、高山流水集團(tuán)等眾多開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的明珠花園、雅荷花園、百花園、海洋小區(qū)、福安花園、海榮花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目，初步改善了西安城北的人居環(huán)境,城北房產(chǎn)發(fā)展,第二個(gè)發(fā)展時(shí)期；（20012007年）此后西安城北房地產(chǎn)業(yè)有了進(jìn)一步的發(fā)展，諸如EE康城、鳳城明珠、海榮豪佳花園、錦園新世紀(jì)、雅荷智能家園、鳳凰新城等眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，給城北的人居環(huán)境涂上了新的一筆。 第三個(gè)發(fā)展時(shí)期；（2007至今）目前，城北規(guī)劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，一些嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商早已聞風(fēng)而動(dòng)圈好土地，MAX未來(lái)、凱玄大廈、盛

9、世一品、匯通太古城等等項(xiàng)目，將城北房產(chǎn)市場(chǎng)又翻開(kāi)了新的篇章,本區(qū)域根據(jù)項(xiàng)目分布特征可劃分為四大板塊,未央新城板塊,泛核心板塊,長(zhǎng)慶板塊,新商務(wù)板塊,區(qū)域板塊研究,三、調(diào)研總結(jié),一、城北區(qū)域概述,二、本次調(diào)研樓盤,城市運(yùn)動(dòng)公園,連 心 路,常 青 路,育 新 路,鳳 城 八 路,鳳 城 六 路,鳳 城 七 路,鳳 城 四 路,鳳 城 五 路,未 央 路,渭 濱 街,朱 宏 路,張家堡 廣場(chǎng),呂小寨 立交橋,未央 立交,北 二 環(huán),北 二 環(huán),繞 城 高 速,繞 城 高 速,明 光 路,文 景 路,太華路 立交,太 華 北 路,鳳 城 一 路,鳳 城 二 路,鳳 城 三 路,鳳 城 三 路,鳳 城

10、 四 路,鳳 城 五 路,鳳 城 十 路,紅 旗 路,鳳 城 九 路,鳳 城 九 路,鳳 城 十 一 路,鳳 城 十 二 路,鳳 城 一 路,開(kāi) 元 路,文景公園,海紅醫(yī)院,長(zhǎng)安醫(yī)院,鳳城醫(yī)院,西安中學(xué),文,鹽張 小學(xué),文,西安市 第十六中學(xué),文,大明宮小學(xué),文,三星小學(xué),文,紅旗小學(xué),長(zhǎng)慶 興隆園醫(yī)院,文,高鐵寨小學(xué),西安 康樂(lè)醫(yī)院,西航 集團(tuán)醫(yī)院,1,2,3,7,4,5,6,未央?yún)^(qū) 第一醫(yī)院,9,10,11,12,40,41,35,43,42,20,21,30,28,29,33,32,34,39,38,37,文,西安 經(jīng)發(fā)學(xué)校,鳳 城 八 路,市政府,市委,世紀(jì)金花,沃爾瑪,36,27,2

11、6,18,19,16,17,13,15,22,23,24,25,31,14,45,8,44,46,48,47,文,市十一中,海璟國(guó)際,海璟臺(tái)北灣,星舍,鳳城一號(hào),文璟觀園,世融嘉城,香樟園,領(lǐng)先尊域,盛世一品,銀象花園,中登城市花園,紫玉公館,錦園君逸,香客林小鎮(zhèn),雅荷四季城,鳳鳴華府,鳳錦苑,海璟時(shí)代,乾唐華府,萬(wàn)科賽高悅城,瑞泰卡地亞,旭景興園,天朗御湖,白樺林間,中登文景時(shí)代,鼎正中央領(lǐng)郡,風(fēng)景御園,雙威理想城,海榮名城,海鉑蘭軒,金源御景華府,首創(chuàng)國(guó)際城,興盛園,綠城浪琴灣,紫薇希望城,幸?？燔?鳳城尚街,航天常青苑,楓韻潤(rùn)園,萬(wàn)華園上觀苑,銀池品智天下,海棠花園,MAX未來(lái),紫薇風(fēng)尚

12、,匯通太古城,城北區(qū)域在售樓盤,14,瑞泰卡地亞,旭景興園,14,瑞泰卡地亞,天朗御湖,旭景興園,14,瑞泰卡地亞,16,天朗御湖,旭景興園,14,瑞泰卡地亞,15,16,天朗御湖,旭景興園,14,瑞泰卡地亞,海榮名城,海鉑蘭軒,金源御景華府,海榮名城,海鉑蘭軒,金源御景華府,41,紫薇希望城,紫薇風(fēng)尚,43,41,紫薇希望城,紫薇風(fēng)尚,MAX未來(lái),43,41,紫薇希望城,紫薇風(fēng)尚,36,MAX未來(lái),43,41,紫薇希望城,紫薇風(fēng)尚,本次調(diào)研范圍鎖定：北至鳳城九路，南至鳳城五路，西至朱宏路，東至太華北路,本次城北調(diào)研范圍,瑞泰卡地亞,天朗御湖,旭景興園,中登文景時(shí)代,鼎正中央首府,乾唐華府,風(fēng)

13、景御院,海榮名城,金源御景華府,萬(wàn)科賽高悅府,萬(wàn)科金域華府,紫薇希望城,紫薇風(fēng)尚,榮華北經(jīng)城,鳳城尚街,綠城浪琴灣,銀池品智天下,海棠花園,本次調(diào)研范圍鎖定：東至太華北路，西至朱宏路，南至鳳城五路，北至鳳城九路,項(xiàng)目地址：經(jīng)開(kāi)明光路 與鳳城七路十字向東100米 開(kāi)發(fā)商：西安天朗地產(chǎn) 物管單位：天朗物業(yè) 占地面積：400畝 建筑面積：103萬(wàn) 規(guī)模/類型：20棟高層 總套數(shù)：5500 層高：3米 容積率：4.15 綠化率:70% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 停車位:3316個(gè) 工程進(jìn)度：均已封頂， 正在做外立面 交房時(shí)間：2012.12.31,戶型區(qū)間：75-150 戶型配比：兩室、三室 梯戶：2梯4戶、5

14、戶、6戶,基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售價(jià)格：6800-7800元/ 銷售率：99% 優(yōu)惠形式：全款98折，按揭 99折 ；針對(duì)銀行人員團(tuán)購(gòu)，每平米減200元,湖景國(guó)際社區(qū)、新市政版圖核心、公園居住圈、干線物業(yè),天朗御湖,客群來(lái)源： 陜北客戶較多，周邊客戶為主 投資自住均有，其中自住較多,生活配套： 商場(chǎng)：人人樂(lè)超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、國(guó)美電器、蘇寧電 器等大型商超，世紀(jì)金花、沃爾瑪；建材商超：中聯(lián)國(guó)際家居，大明宮建材家居城，居然之 家；金融：工商銀行、建設(shè)銀行；醫(yī)院：長(zhǎng)安醫(yī)院、未央醫(yī)院、120急救中心；公園：城市運(yùn)動(dòng)公園，張家堡廣場(chǎng)，西安市文景公園 小區(qū)內(nèi)部配套：幼兒園、中央內(nèi)湖、架空會(huì)所,

15、交通情況： 228路、236路、901路、238路、310路、336路、509路、702路、714路、409路 600路等。 毗鄰2號(hào)地鐵，與市政府為鄰，雄踞北城核心,核心賣點(diǎn)：新市政府核心區(qū)位、臨近城市公園、雙迎賓大道、 臨近地鐵2號(hào)線、中央內(nèi)湖景觀、新都匯商業(yè)街,主力戶型展示,二室 三室 四室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)： 戶型方正，南北通透；入戶空中花園，獨(dú)享綠色盛宴；客廳帶飄窗，使視野得到延展；超大的景觀陽(yáng)臺(tái)連接主次臥，是有效的增加了使用面積。 劣勢(shì)：入戶門到臥室的通道過(guò)長(zhǎng)，有浪費(fèi)面積之嫌,項(xiàng)目地址：文景路與鳳城 六路十字向東 開(kāi)發(fā)商：西安非晶實(shí)業(yè) 物管單位：和美物業(yè) 占地面積：40畝 建筑面積

16、：13萬(wàn) 規(guī)模/類型：1樓 均為三十層， 三棟樓均為十八層 總套數(shù)：1113 層高：3.0米 容積率：4.0 綠化率:35% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 停車位:600 交房時(shí)間：2011.12.09 物業(yè)費(fèi)：1.2元 工程進(jìn)度：全部封頂,戶型區(qū)間：75-156 戶型配比：兩室、三室 梯戶：2梯3、4、6戶 總套數(shù):1130,基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售價(jià)格：均價(jià)7300元/ 銷售率：97% 現(xiàn)階段優(yōu)惠：全款95折，按揭96折 尾盤部分一口價(jià)房源5800元/平米,新市政版圖核心、公園居住圈、交通便捷、高綠化率,乾唐華府,客群來(lái)源： 陜北客戶較多，投資自住均有，其中自住較多,交通情況： 600、608

17、、702、209、228、230等十余路公交線,地鐵二號(hào)線,未央路,鳳城六路,文景路,鳳城七路 毗鄰2號(hào)地鐵，未央大道、朱宏路雙迎賓大道、新市政府版圖核心,生活配套生活配套： 商場(chǎng)：人人樂(lè)超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、國(guó)美電器、蘇寧電器等大型商超， 世紀(jì)金花、沃爾瑪；建材商超：中聯(lián)國(guó)際家居，大明宮建材家居城，居然之 家；金融：工商銀行、建設(shè)銀行；醫(yī)院：長(zhǎng)安醫(yī)院、未央醫(yī)院、120急救中心；公園：城市運(yùn)動(dòng)公園，張家堡廣場(chǎng)，西安市文景公園 小區(qū)內(nèi)部配套：項(xiàng)目沿街的部分設(shè)置對(duì)外的超市、百貨、餐飲和步行商業(yè)街，以休閑娛樂(lè)為主，附設(shè)一些快餐，冷飲及酒吧和咖啡廳，以滿足居民生活及休閑的需要,核心賣點(diǎn)：新市政府核心區(qū)位

18、、臨近城市公園、雙迎賓大道、臨近地鐵2號(hào)線,主力戶型展示,二室 三室 三室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)： 動(dòng)靜分離，功能分區(qū)明確，布局緊湊，全明設(shè)計(jì)；主臥南向，布局方正，功能實(shí)用。次臥東南向飄窗設(shè)計(jì)，增添了采光面也開(kāi)闊了視野；客廳南接陽(yáng)臺(tái)，寬敞明亮；明廚明衛(wèi)，同時(shí)配有生活陽(yáng)臺(tái)，舒適生活。劣勢(shì)：入戶沒(méi)有玄關(guān)的設(shè)置，餐廳的位置會(huì)顯得有些擁擠；而且戶型不是正南正北的走向，對(duì)于房屋朝向要求較好的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，不是很合適,項(xiàng)目地址：鳳城六路以 北明光路以西 開(kāi)發(fā)商：星火房地產(chǎn) 物管單位：星火物業(yè) 占地面積：100畝 建筑面積：40萬(wàn) 規(guī)模/類型：9棟高層（30） 總套數(shù)：3000 層高：209米 容積率：6 綠化率

19、:60% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 停車位:1：0 交房時(shí)間：2012. 09 物業(yè)費(fèi)：1.2元 工程進(jìn)度：全部封頂,戶型區(qū)間：52-130 戶型配比：一室、兩室、三室 梯戶：2梯3、4戶 總套數(shù):2034,基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售價(jià)格：6900元/ 銷售率：90% 規(guī)劃分期：全款94折，按揭96折，單價(jià)額外每平米減100元,新市政版圖核心、公園居住圈、交通便捷、高綠化率,旭景興園,客群來(lái)源： 陜北客戶較多，投資自住均有，其中自住較多,交通情況： 600、608、702、209、228、230等十余路公交線,地鐵二號(hào)線,未央路,鳳城六路,文景路,鳳城七路 毗鄰2號(hào)地鐵，未央大道、朱宏路雙迎賓大

20、道、新市政府版圖核心,生生活配套配套： 商場(chǎng)：人人樂(lè)超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、國(guó)美電器、蘇寧電 器等大型商超，世紀(jì)金花、沃爾瑪；建材商超：中聯(lián)國(guó)際家居，大明宮建材家居城，居然之 家；金融：工商銀行、建設(shè)銀行；醫(yī)院：長(zhǎng)安醫(yī)院、未央醫(yī)院、120急救中心；公園：城市運(yùn)動(dòng)公園，張家堡廣場(chǎng)，西安市文景公園 小區(qū)內(nèi)部配套：項(xiàng)目沿街的部分設(shè)置對(duì)外的超市、百貨、餐飲和步行商業(yè)街，以休閑娛樂(lè)為主，附設(shè)一些快餐，冷飲及酒吧和咖啡廳，以滿足居民生活及休閑的需要,核心賣點(diǎn)：新市政府核心區(qū)位、臨近城市公園、雙迎賓大道、臨近地鐵2號(hào)線，教育配套,主力戶型展示,二室 大二室 三室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)： 戶型主次分離，干濕分離，布局

21、合理；客廳帶有觀景陽(yáng)臺(tái)，提升了空間感及視覺(jué)感；主臥帶有飄窗，明衛(wèi)設(shè)計(jì)，有利于濁氣的排出 劣勢(shì)：不是南北通透，部分戶型入室走廊過(guò)長(zhǎng)，浪費(fèi)空間,戶型區(qū)間：95-125 戶型配比：兩室、三室 梯戶：2梯4戶 總套數(shù):2668,基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售價(jià)格：7280元/ 銷售率：一期90%；二期40% 現(xiàn)階段優(yōu)惠：全款95，按揭96折，近期額外優(yōu)惠5萬(wàn)元,超級(jí)大盤，品牌開(kāi)發(fā)商、知名產(chǎn)品系,地址：文景路、鳳城九、十路之間 開(kāi)發(fā)商：中登房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)公司：中登物業(yè) 占地面積：200畝 建筑面積：40萬(wàn)平米 建筑規(guī)模：17棟高層（33層）-1到4層沿街商鋪 開(kāi)盤時(shí)間：二期2012.2.18

22、容積率：3.6 綠化率：48% 停車位;300個(gè)地下-2層 總戶數(shù)：9736戶 工程進(jìn)度：一期全部封頂，外墻處理,中登文景時(shí)代,客群來(lái)源： 陜北客戶較多，投資自住均有，其中自住較多,交通情況： 600、714、228專線、901等線路,地鐵二號(hào)線,未央路,鳳城六路,文景路,鳳城七路 毗鄰2號(hào)地鐵，未央大道、朱宏路雙迎賓大道、新市政府版圖核心,生活配套： 商場(chǎng)：人人樂(lè)超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、國(guó)美電器、蘇寧電器等大型商超，世紀(jì)金花、沃爾瑪；建材商超：中聯(lián)國(guó)際家居，大明宮建材家居城，居然之 家；金融：工商銀行、建設(shè)銀行；醫(yī)院：長(zhǎng)安醫(yī)院、未央醫(yī)院、120急救中心；公園：城市運(yùn)動(dòng)公園，張家堡廣場(chǎng)，西安市文景

23、公園 小區(qū)內(nèi)部配套：項(xiàng)目沿街的部分設(shè)置對(duì)外的超市、百貨、餐飲和步行商業(yè)街，以休閑娛樂(lè)為主，附設(shè)一些快餐，冷飲及酒吧和咖啡廳，以滿足居民生活及休閑的需要,核心賣點(diǎn)：新市政府核心區(qū)位、臨近城市公園、雙迎賓大道、臨近地鐵2號(hào)線,主力戶型展示,戶型解析（二居室）： 優(yōu)勢(shì)： 整體布局合理，無(wú)浪費(fèi)空間；主臥、客廳雙朝南，最大化采光；客廳配有景觀陽(yáng)臺(tái)；廚房、餐廳臨近，方便備餐與用餐；明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì) 劣勢(shì)：部分次臥窗戶設(shè)計(jì)偏小，不利于最大化采光,基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,緊鄰市政府、城運(yùn)公園、主干道及地鐵、品牌開(kāi)發(fā)商,項(xiàng)目地址：鳳城九路西段 開(kāi)發(fā)商：西安鼎正路易實(shí)業(yè) 占地面積：114畝 建筑面積：34萬(wàn)平米

24、 容積率：4.2 綠化率：40% 建筑規(guī)模：17棟高層、小高層 層高：3米 工程進(jìn)度：全部封頂，現(xiàn)房發(fā)售 入住時(shí)間：2010年10月,戶型面積區(qū)間：80-130平米； 梯戶：1梯2戶、2梯4戶 戶型配比：兩居；三居 總套數(shù)：2000套,成交均價(jià)：8500元/平米 銷售率：50% 現(xiàn)階段優(yōu)惠：全款94折，按揭97折,鼎正中央首府,核心賣點(diǎn)：新市政府旁、臨近城運(yùn)公園、雙迎賓大道、地鐵2號(hào)線、交通主干線、品牌開(kāi)發(fā)商,客群來(lái)源：群來(lái)源： 高薪白領(lǐng)陜北客戶投資戶 政府官員,交通情況： 地鐵2號(hào)線、4號(hào)線 714、228專線、108等線 未央大道、文景路路雙迎賓大道、 緊鄰新市政府核心區(qū)位、城市運(yùn)動(dòng)公園,

25、生活配套： 小區(qū)內(nèi)部配套：類五星級(jí)私人會(huì)所、國(guó)際雙語(yǔ)六班、幼兒園、商業(yè) 學(xué)校：西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、西安中學(xué)、交大經(jīng)發(fā)學(xué)校、小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園和小學(xué)商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家、人人樂(lè) 銀行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行 醫(yī)院：鳳城醫(yī)院、長(zhǎng)安醫(yī)院,主力戶型展示,二室 大二室 三室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)： 戶型南向采光較好，客廳接陽(yáng)臺(tái)，可保證每個(gè)房間與客廳陽(yáng)臺(tái)形成自然通風(fēng)效果；客廳近7米的開(kāi)間設(shè)置，將餐廳與客廳連為一體，更顯客廳大氣；廚房南向開(kāi)窗，面積適中，主臥飄窗設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)效果良好；衛(wèi)生間明衛(wèi)設(shè)計(jì)，面積適中，實(shí)用性較強(qiáng)； 劣勢(shì)：入戶缺少玄關(guān)設(shè)計(jì)，居住私密性保

26、護(hù)不足；客廳為走廊式客廳，且處于動(dòng)靜分離交通動(dòng)線上，使用效果下降,基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,項(xiàng)目地址：鳳城5路與明光路什字 開(kāi)發(fā)商：瑞泰房地產(chǎn) 占地面積：33440平米 建筑面積：209945平米 容積率：5.37 綠化率：36% 層高：3米 總戶數(shù)：1292個(gè) 停車位：678個(gè) 建筑規(guī)模：6棟高層 工程進(jìn)度：二期地基,面積區(qū)間：87-156平米 梯戶：1梯4戶 戶型配比：一到四居 開(kāi)盤時(shí)間：2010年9月12 交房時(shí)間：2011年年底,成交均價(jià)：未定 銷售率：一期售罄，二期11月開(kāi)盤 銷售折扣：未定,瑞泰卡地亞（一期售罄，二期未開(kāi)盤,核心賣點(diǎn)：雙迎賓大道、地鐵2號(hào)線、交通主干線、景觀社區(qū)

27、,客群來(lái)源： 高薪白領(lǐng)陜北客戶投資戶 政府官員,交通情況： 912路、209路、403路、235路、900路、714路、717路、522路、227路、50路等,生活配套： 學(xué)校：交大經(jīng)發(fā)中小學(xué)、西安中學(xué)、西安市66中學(xué)、長(zhǎng)安大學(xué)渭水園校區(qū)、西安交通大學(xué)城市學(xué)院、未央大學(xué)城；購(gòu)物：世紀(jì)金花購(gòu)物中心、人人樂(lè)、崇尚百貨、沃爾瑪；銀行：華夏銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、民生銀行；醫(yī)院：鳳城醫(yī)院、長(zhǎng)安醫(yī)院、西安市急救中心； 休閑：城市運(yùn)動(dòng)公園、文景公園、漢長(zhǎng)安城遺址公園,客群來(lái)源： 高薪白領(lǐng)陜北客戶投資戶 政府官員,交通情況： 912路、209路、403路、235路、

28、900路、714路、717路、522路、227路、50路等,居住圈分析,2007年至今，文景路居住圈房?jī)r(jià)處于波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)，2007年和2009年的均價(jià)水平較低，2008年、2010年和2011年上半年則表現(xiàn)出較高的水平。總體來(lái)看，不僅是文景路沿線商業(yè)配套提升的利好因素，市政府北遷對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的整體走高也起到了巨大的拉升作用,項(xiàng)目地址：未央大道與鳳 城六路十字東南角 開(kāi)發(fā)商：陜西成信房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：11.55畝 建筑面積：4萬(wàn)余 總套數(shù)：318 容積率：4.41 綠化率：34% 規(guī)模/類型：共2棟，1#樓 27層，2#樓14層，其中1-5 層商業(yè)，1#樓為商務(wù)公寓， 2#樓為純住

29、宅 裝修狀況:毛坯 工程進(jìn)度：封頂，目前正 做外立面 入伙時(shí)間：2011年下半年,戶型區(qū)間：55-135，商業(yè)每 層2200 戶型配比：1#樓是一室（55） 、兩室（110多），2#樓是二室 和三室（98-135） 梯戶：1#樓是1梯12戶，2#樓是 1梯3戶 層高：商業(yè)層高5米，公寓住宅 層高3.2米， 停車位：地下車位50余個(gè)，還有 地面停車場(chǎng),基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售均價(jià)：9600元,1,2,銀池品智天下,交通便利+周邊配套成熟+準(zhǔn)現(xiàn)房=高價(jià)值,核心賣點(diǎn)： 全明+南北通透戶型設(shè)計(jì) 每戶10%面積贈(zèng)送 地鐵2號(hào)線入口 未央大道經(jīng)開(kāi)區(qū)CBD核心區(qū),客戶情況：城北高薪白領(lǐng)、周邊居民、

30、投資戶,工程現(xiàn)狀,主力戶型展示,二室 大二室 三室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)： 戶型整體方正設(shè)計(jì)，實(shí)用性較強(qiáng)；戶型整體南向采光，光照比較充足；餐客結(jié)合設(shè)計(jì)，提升了客廳的空間；客廳帶有擴(kuò)展陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)了客廳的空間視覺(jué)感。劣勢(shì)：暗衛(wèi)處理，不利于濁氣的排出 ；部分客廳西向采光,項(xiàng)目地址：未央大道與鳳 城五路十字東300米路北 開(kāi)發(fā)商：西安紫薇地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 占地面積：127畝 建筑面積：24萬(wàn) 總套數(shù)：1655 容積率：3.24 綠化率：43.5% 規(guī)模/類型：共12棟板式 高層、小高層，其中一期6 棟，二期6棟，層高有15層、 20層、32層；其中1-2層為 商業(yè) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 工程進(jìn)度：一期封頂，二

31、 期蓋到10層左右 開(kāi)盤時(shí)間：2009-11-7 入伙時(shí)間：一期2011-6,戶型面積：41-187 戶型配比：一室、兩室、 三室、四室 主力戶型：實(shí)用性兩室（85 ）、三室（116） 梯戶：2梯3戶、2梯2戶、1梯 2戶 停車位：720個(gè)，其中地下車 位600個(gè)，地上120個(gè)；地下車 位售價(jià)16萬(wàn)元/個(gè),基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售均價(jià)：住宅7500元/商業(yè)價(jià)格未定 銷售率：90% 優(yōu)惠形式：一次性99折,綠色節(jié)能示范生態(tài)社區(qū)，科技環(huán)保住宅，品牌開(kāi)發(fā)商,紫薇風(fēng)尚,科技技術(shù)、環(huán)保節(jié)能材料的應(yīng)用提升了產(chǎn)品品質(zhì)和生活的舒適度,核心賣點(diǎn)： 科技環(huán)保住宅 毗鄰地鐵2號(hào)線鳳城5路站 紫薇品牌開(kāi)發(fā)商

32、+品牌物業(yè) 周邊良好的商業(yè)配套,客戶情況：北郊客戶為主，長(zhǎng)慶職工為次,外立面效果圖,售樓中心,主力戶型展示,二室 三室 四室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)：南北通透，房間布局合理，動(dòng)靜分離；南向景觀陽(yáng)臺(tái)，最大化采光劣勢(shì)：未設(shè)有玄關(guān)，私密性較差,項(xiàng)目地址：未央大道與鳳 城五路十字東1000米路北 開(kāi)發(fā)商：西安紫薇地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 占地面積：180畝 建筑面積：30萬(wàn) 總套數(shù)：3272 容積率：3.0 綠化率：40% 規(guī)模/類型：共17棟，其中 5棟小高層，12棟高層；樓 層層高在14層-30層之間 層高：2.9米 物業(yè)費(fèi)：1.2元/月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 工程進(jìn)度：封頂，正在做 外立面 入伙時(shí)間：2012-4

33、-30,戶型面積：43-198 戶型配比：一、兩、三、四室 主力戶型：兩室、三室 梯戶：2梯4戶、1梯2戶（合資） 停車位：1：0.5，共1120個(gè)， 售價(jià)16萬(wàn)/個(gè),基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售均價(jià)：住宅8000元/商鋪20000元/ 銷售率：80% 優(yōu)惠形式：一次性98折，按揭99折,完善的社區(qū)配套，良好的戶型設(shè)計(jì)，品牌開(kāi)發(fā)商,沙盤實(shí)拍,紫薇希望城,注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造，未來(lái)升值空間大,核心賣點(diǎn)： 社區(qū)配套 紫薇品牌開(kāi)發(fā)商+品牌物業(yè) 較好的戶型設(shè)計(jì),客戶情況：城北客戶居多，有少量的陜北客戶和長(zhǎng)慶職工,外立面效果圖,主力戶型展示,二室 三室 四室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)：型整體使用大氣，動(dòng)靜分

34、區(qū)，干濕相隔，迎風(fēng)納氣，南北通透；餐廳、廚房與陽(yáng)臺(tái)人性化自然相連，設(shè)計(jì)美觀合理；南向方正客廳，通風(fēng)對(duì)流，同時(shí)擁有大景觀陽(yáng)臺(tái)，采光、觀景和諧融為一體；臥室擁有更大采光的同時(shí)，實(shí)際使用面積增加 劣勢(shì)：廚房、衛(wèi)生間采光、通風(fēng)稍有欠缺,項(xiàng)目地址：未央大道與鳳 城三路十字向東800米路北 開(kāi)發(fā)商：西安城市建設(shè)開(kāi) 發(fā)總公司 占地面積：110畝 建筑面積：20萬(wàn) 總套數(shù)：1970 容積率：3.4 綠化率：35% 層高：3米 規(guī)模/類型：共13棟小高 層、高層，底商2層 物業(yè)費(fèi)：1.2元/月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 工程進(jìn)度：部分封頂 開(kāi)盤時(shí)間：2011年1月 入伙時(shí)間：2012-5,戶型面積：61-151， 戶型配

35、比：兩室、三室、四室 主力戶型：2室2廳、3室2廳 梯戶：2梯4戶 停車位：共800個(gè),基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品情況,銷售情況,銷售均價(jià)：6000 銷售率：30% 優(yōu)惠形式：一次性付款98折,良好的戶型設(shè)計(jì)，獨(dú)特的樓宇排布,綠城浪琴灣,周邊樓盤較多，后期的人居環(huán)境較好,核心賣點(diǎn)： 戶型設(shè)計(jì)較好 小區(qū)景觀較好,客戶情況：城北客戶居多，有少量的陜北客戶和長(zhǎng)慶職工,立面效果圖,主力戶型展示,二室 三室,戶型解析： 優(yōu)勢(shì)：該戶型南北通透，布局緊湊，各功能分區(qū)設(shè)計(jì)合理；客廳連接景觀陽(yáng)臺(tái)，寬廣視野讓美景融入生活；主臥自有衛(wèi)生間，居住舒適度高；雙次臥飄窗設(shè)計(jì)，四季景觀一覽無(wú)余；廚房與餐廳自然相連，且?guī)в猩铌?yáng)臺(tái)，空間

36、較足；設(shè)有獨(dú)立儲(chǔ)藏室，盡顯功能主義；劣勢(shì)：入戶門正對(duì)臥室，裝修時(shí)需做一個(gè)玄關(guān)或屏風(fēng)以便提升室內(nèi)的私密性,2006 2007 2008 2009 2010 2011,居住圈分析,常青二路居住圈在幾年前還是一片荒涼之地，但是隨著紫薇風(fēng)尚圖、紫薇希望城、綠城浪琴灣、高山流水幸福快車等項(xiàng)目的入駐，有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，這樣一來(lái)不僅給購(gòu)房者提供了更多的置業(yè)選族，同時(shí)也提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤品質(zhì)，以及推動(dòng)了樓盤周邊生活配套的完善。太華路居住圈和未央路區(qū)域也對(duì)該區(qū)有一定的輻射作用,三、調(diào)研總結(jié),一、城北區(qū)域概述,二、本次調(diào)研樓盤,城北的交通已經(jīng)大有改善，交通建設(shè)在某種程度上甚至決定一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展空間

37、.市政府北遷加大北區(qū)的優(yōu)惠政策的投放，推動(dòng)和扶持新北區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府所在地是城市政府、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的重心地帶。隨著市政府的北遷、地鐵動(dòng)工、大明宮改造、火車北站等利好因素帶動(dòng)了城北的整體發(fā)展。 目前城北的配套和景觀還較為薄弱，但位于城運(yùn)公園、文景公園大明宮國(guó)家遺址公園等附近的居住圈卻以獨(dú)特的地理位置，在環(huán)境方面占據(jù)了北優(yōu)勢(shì)的地段。周邊配套-雖有不足，不斷完善,城北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),特色主題風(fēng)情社區(qū)（建筑風(fēng)格、園林,社區(qū)配套（教育配套、日常生活配套,戶型空間，戶型的使用功能性和舒適度,項(xiàng)目品質(zhì),生活效率,標(biāo)簽價(jià)值,強(qiáng)勢(shì)地段價(jià)值（公園、交通樞紐、區(qū)域級(jí)配套,物業(yè)服務(wù),品牌形象與價(jià)值,樣板間展示

38、,置業(yè)關(guān)注,區(qū)域價(jià)值,城北置業(yè)關(guān)注點(diǎn),城北客戶構(gòu)成,陜北客戶,長(zhǎng)慶油田客戶,普通居民（特別是拆遷戶）和個(gè)體戶,大型企業(yè)員工,未來(lái)的公務(wù)員客戶,少數(shù)其他區(qū)域客戶,經(jīng)開(kāi)客戶以地緣性客戶（特別是長(zhǎng)慶油田客戶、大型企業(yè)員工、公務(wù)員）和陜北客戶為主,客群來(lái)源及構(gòu)成,客戶構(gòu)成：陜北客戶、長(zhǎng)慶油田客戶、大型企業(yè)中高層管理人員； 客戶特征：支付能力很強(qiáng)，通常選擇區(qū)域內(nèi)知名高品質(zhì)樓盤，一般購(gòu)買大戶型產(chǎn)品,客戶構(gòu)成：大型企業(yè)員工、公務(wù)員、拆遷戶； 客戶特征：支付能力較強(qiáng)，通常選擇口碑較好的中高檔樓盤,客戶構(gòu)成：普通居民、個(gè)體戶； 客戶特征：支付能力一般，對(duì)價(jià)格極為敏感，難以承受中高端項(xiàng)目的價(jià)格,客戶群可根據(jù)支付力分為以下三個(gè)層級(jí),客群構(gòu)成,陜北客戶、長(zhǎng)慶油田客戶、大型企業(yè)中高層管理人員,客戶特征,置業(yè)特征,陜北客戶以能源客戶為主，年齡在40-50歲之間，愛(ài)扎堆，老帶新情況明顯； 長(zhǎng)慶油田客戶生活范圍固定，通常只在北郊置業(yè)，企業(yè)內(nèi)裙帶關(guān)系明顯，很多都是全家都在長(zhǎng)慶油田工作，老帶新的情況也比較多； 大型企業(yè)中高層管理人員文化層次很高，相對(duì)比較低調(diào)，年齡多在35-45之間，很多非西安本地人,置業(yè)經(jīng)歷通常都是兩次以上置業(yè)，大部分陜北客戶和長(zhǎng)慶油田客戶都是多次置業(yè)； 置業(yè)目的改善居住、為子女上學(xué)方