居民購房活動性質的經濟學分析 - 經濟學

1、居民購房活動性質的經濟學分析 - 經濟學 在邏輯上，基于“投資-消費”二分法分析居民購買自住房行為的性質存在明顯的局限性。事實上，消費與投資并不是非此即彼的關系，而是可以基于各自不同的分析視角共存于自住房的購買行為之中，真正需要分析的是我們在何者意義上言說消費和投資，以及從何者意義上考察自住房的購買行為更有利于具體問題的深入分析。 關鍵詞：房地產；自住房；消費；投資 （一）、引言 伴隨我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，市場交易已經成為我國當前配置房地產資源的主要方式。對于市場交易來說，購買與出售是一枚硬幣的兩個方面，那么對于買方來說，購買房地產的行為屬于消費活動還是投資活動呢? 如果我們將房地產區(qū)分為住

2、宅房地產和非住宅房地產(包括工業(yè)、商業(yè)、辦公和其他非住宅房地產)兩大類，那么購買非住宅房地產的目的往往是為了將其作為生產資料，投入生產過程，產出商品或服務，并將其出售以獲得利潤；或者將非住宅房地產作為資產持有，待其價格上漲，將其出售，以期從資產價格的上漲中獲得利潤?？梢?，無論采用上述哪一種途徑，購買非住宅房地產的目的歸根結底是為了獲取利潤，這種購買行為無疑屬于投資活動。那么購買住宅房地產的行為屬于消費活動還是投資活動呢? 我們將住宅房地產區(qū)分為自住住宅房地產和非自住住宅房地產(為行文方便，以下將其簡稱為自住房和非自住房)，前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地產，后者是指并非用于自己家庭居住的

3、住宅房地產。購買非自住房的目的往往是為了出租，以期獲得租金；或者等待價格高漲，將其出售，以期從資產價格的上漲中獲得利潤。可見，購買非自住房與購買非住宅房地產的性質并無區(qū)別，都屬于投資活動。那么，居民購買自住房行為屬于消費活動還是投資活動?這便是本文研究的核心問題。和其他與此相關的研究相比，本研究具有基礎性。那是因為對該問題的不同回答會深刻地影響到與此相關的其他經濟問題的研究，不僅如此，它還會影響到宏觀調控政策的實施、經濟指標的設計、社會保障制度的建立乃至相關法律法規(guī)的制定。 （二）、投資說：內容、依據(jù)及其評價 (一)投資說的內容 顧名思義，投資說認為居民購買自住房行為屬于投資活動，而非消費活動

4、，因而被購買的自住房屬于投資品，而非消費品。持有投資說的學者或者直截了當?shù)卣J為居民購買自住房行為就是投資活動，或者間接地通過論證商品住宅，無論是自住房還是非自住房，都越來越明顯地具有虛擬資產屬性這樣一個事實來得出居民購買自住房行為帶有投資活動屬性的結論。 1投資說的表現(xiàn)形式之一 幾乎所有西方主流經濟理論都堅持這樣一種觀點：在新房市場上，無論是自住房的購買，還是非自住房的購買都屬于投資活動。正如曼昆所言：居住投資包括那些計劃自己居住的人和計劃向其他人出租住房的房東對新房的購買，居住投資與企業(yè)固定投資、存貨投資具有相同性質，他們一起構成了全部投資活動。住房一般具有較長使用壽命，因而能夠提供持續(xù)的服

5、務流，這個服務流被稱為住房服務。租賃者要為獲得住房服務向房東支付房租，自住房居民也同樣要為獲得這一住房服務支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，雖然房主實際上并不向自己支付這種租金，但是統(tǒng)計部門要估計如果把這所房子出租會有多少市場租金，并把估算的租金計入房主的消費支出中，就像把租賃者支付給房東的房租計入租賃者的消費支出中一樣?？梢?，在新房市場上購買住宅，無論是自住房還是非自住房，都屬于投資活動，被購買的住宅屬于投資品。而享受住宅提供的住房服務，并為此支付房租的行為屬于消費活動，被購買的住房服務屬于消費品。 2投資說的表現(xiàn)形式之二 從xx年東南亞金融危機以后開始，我國部分學者開始研究虛擬

6、經濟現(xiàn)象，這一研究很快得到了社會的承認，2xx年10月，“虛擬經濟”一詞被寫入了中共十六大報告序言。虛擬經濟研究對于深化包括住宅在內的房地產屬性的認識意義重大。雖然對于什么是虛擬經濟和虛擬資產尚未達成一致的定義，但是人們基本認同這樣一種觀點，即虛擬經濟是一種與實體經濟相對應的概念，虛擬資產是指金融資產以及具有類同金融資產屬性的其他資產形式，而房地產就是除了金融資產之外的最主要的虛擬資產形式。由于房地產具有虛擬性，所以它有別于普通資產，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。購買房地產的行為帶有投資活動性質，房地產(當然包含自住房)具有投資品屬性。 (二)投資說的依據(jù)及其評價 在居民購買

7、自住房行為的性質上，雖然很多經濟學家都持有投資說，但是他們選取的分析視角和理論依據(jù)有所不同。與上述投資說的兩種表現(xiàn)形式相對應，前者的理論依據(jù)是國民經濟帳戶體系(sNA)，后者的理論依據(jù)是虛擬經濟理論。 1來自國民經濟帳戶體系(SNA)的依據(jù)及其評價 國民經濟帳戶體系(sNA)是當代主要的國民經濟核算體系，國內生產總值(GDP)的核算是SNA最主要的內容之一。在SNA中，GDP被分為四部分：消費、投資、政府支出和凈出口。無論是自住房還是非自住房，所有新房的購買支出都被計入投資部分。SNA之所以如此設計統(tǒng)計口徑是基于商品住宅的特殊屬性。GDP是用來衡量給定時期內一個經濟體生產的所有最終產品和服務的

8、市場價格，對于普通消費品而言，人們會在一個給定時期內購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當期消費。但住宅與普通商品大不相同，它是最為典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當長的時間里為消費者提供住房服務，雖然住房服務的消費可以綿延很久，但對住宅的購買支付卻是在某個相對短的時期內進行的。住宅的購買行為和消費行為在時間跨度方面存在極大的背離。對于GDP及組成GDP的消費、投資等流量指標來說，這種背離會給統(tǒng)計工作帶來困難。如果將購買住宅的支出計入當期消費，無疑極大高估了當期的消費支出。于是在SNA中，僅僅將住房服務視作消費品，將租金計入消費；而被購買的新房

9、卻被視為投資品，購房支出計入投資。在詳盡論述持有投資說的那些學者的理論依據(jù)SNA之后，我們將對這一依據(jù)做出如下兩方面評價。 第一，SNA是一種國民經濟核算體系，在指標統(tǒng)計口徑的設計上，既要考慮科學性，同時也強調可操作性，于是就需要設計者在科學性和可操作性兩個方面做出權衡，最大程度地兼顧二者?？刹僮餍酝且粋€基本的要求，因為再科學的指標設計如果在現(xiàn)實社會中無法實施統(tǒng)計，那么從建立國民經濟核算體系的目的而言，這樣的指標設計是無效的。從科學性角度而言，SNA中的指標界定遠遠沒有一些理論研究中相應概念界定的那么精確。例如，購買新商品住宅被納入投資的理由同樣適用于其他耐用品，比如汽車、家具等等，而事實

10、上這些耐用品的購買支出統(tǒng)統(tǒng)被納入消費，唯獨住宅是個例外。曼昆解釋說：對于許多耐用品，如汽車、割草機、珠寶等的購買支出在原則上都應該按照處理新商品住宅的方式予以處理，但是這樣做將會相當復雜，實際上辦不到。所以，從可操作性方面考慮，SNA并未將住宅之外的其他耐用消費品納入投資。 第二，SNA中的投資概念具有獨特的內涵與外延，與我們平時使用的投資概念大相徑庭。作為SNA的重要內容，GDP是一個流量概念，它只衡量現(xiàn)期生產的所有產品和服務的價值，非現(xiàn)期生產的產品和服務或日二手貨的購買并不計入當期GDP，那是因為二手貨的交易反映了一種資產的轉移，并不是經濟價值的增加，因此二手貨的交易并不包括在當期GDP中

11、。作為GDP的組成部分，投資是指GDP中用于新資本創(chuàng)造的部分，并不包括僅僅在不同個人之間重新配置資產的購買。這就解釋了為什么我們在上文中反復強調新房市場上的購買行為才屬于投資活動。由此可見，SNA中的投資概念與日常理解的投資概念在內涵和外延上都顯著不同。 在SNA中，由于新房購買被視為投資，所以在計算居民消費物價指數(shù)(CPI)時并不考慮房價的變動。而住宅提供的住房服務被視為消費品，所以為獲得此種服務的支付被視為消費。因而，CPI雖然不考慮房價，但是把房租、物業(yè)管理費、住房維修費等消費支出的價格變動計算在內。這種計算完全符合SNA的基本精神。近年來，中國部分城市房價增長幅度遠遠大于當?shù)毓嫉腃P

12、I，于是居民質疑CPI是否能夠有效顯示消費物價的變動，更對房價未被列入CPI的計算范圍持有強烈異議。而統(tǒng)計部門對此所做出的解釋也未能完全消除這種理解上的偏差。追根究底，居民與統(tǒng)計部門在該問題上的認識差異完全來自于他們是在根本不同的涵義上使用消費和投資這兩個概念，于是他們只能“你說你的，我說我的”，如同兩條平行的直線，延伸得再長，也不會也一個交點。 2來自虛擬經濟理論的依據(jù)及其評價 虛擬經濟理論研究表明，虛擬經濟是一種與實體經濟相對應的經濟活動模式，是與虛擬資產運動有關的活動。虛擬經濟與實體經濟的本質區(qū)別在于其遵循完全不同的運行模式。在成思?？磥磉@種不同表現(xiàn)為：在實體經濟中，資本必須通過與實物形

13、態(tài)之間的相互轉換，經過交換生產流通交換這一循環(huán)后才能產生利潤，但是，在虛擬經濟中，資本卻不需要通過這一循環(huán)就可以產生利潤，通俗地講，就是直接以錢生錢。由于虛擬經濟中不包括物質生產活動，故其本身并不能創(chuàng)造財富，但卻能對實體經濟創(chuàng)造的財富進行再分配，因此能夠不通過實體經濟循環(huán)而取得直接以錢生錢的效果。而劉駿民把虛擬經濟看作是虛擬價值系統(tǒng)，虛擬價值系統(tǒng)與實體價值系統(tǒng)具有本質區(qū)別，它與人們的心理密切相關。雖然研究者基于不同的分析視角得出了不同的理論觀點，但是有一點是共同的，那便是：虛擬經濟具有自己獨特的載體虛擬資產，與普通資產不同，虛擬資產具有獨特的價格形成與波動機制，強波動性是其價格的基本特征。而房

14、地產與金融資產、郵票、古玩字畫等資產都具有這一特征，因而都被納入了虛擬資產的范疇。由于虛擬資產往往是投資或投機活動的主要對象，所以其價格具有強波動性；或者反過來說，虛擬資產價格的強波動性進一步使其成為投資或投機活動的主要對象。于是，投資或投機活動和價格的強波動性之間具有緊密的相關關系。虛擬經濟理論正是從價格形成與波動的特征強波動性的分析角度出發(fā)，得出購買房地產的行為具有投資活動的性質，房地產具有投資品屬性的結論。正如郭金興所言：房地產價格的波動性表明房地產不僅僅是一般消費品或耐用消費品，而更多地成為一種投資工具，從而決定房地產價格的不只是由建筑及土地成本決定的供給和消費者效用決定的需求，更重要

15、的是投資于房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力，這正體現(xiàn)了房地產作為虛擬資產的特性。 在詳盡論述持有投資說的那些學者的理論依據(jù)虛擬經濟理論之后，我們將對這一依據(jù)做出如下評價。虛擬經濟理論得出房地產具有投資工具屬性、購買房地產的行為帶有投資活動性質的結論是基于虛擬經濟理論選定的一個特殊的研究視角，即資產價格形成與波動機制的分析視角?；蛘吒用鞔_地說，是基于資產價格是否具有強波動性這樣一個分析視角來得出的結論，超越這樣一個特殊的分析視角，其結論便不再成立。 （三）、消費說：內容、依據(jù)及其評價 顧名思義，消費說認為居民購買自住房行為屬于消費活動，而非投資活動，因而被購買的自住房屬于消費品，而非投

16、資品。與投資說相比，消費說擁有更多的支持者。消費說具有不同的表現(xiàn)形式，每種表現(xiàn)形式都建立在相應的理論依據(jù)之上。 (一)基于需求目的分析視角下的消費說內容、依據(jù)及其評價 許多持有消費說的學者基于需求目的分析視角得出消費說的結論。他們認為吃、穿、住、行是人的基本消費集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。而滿足居住需求的方式有兩種，一種是租住他人住宅，一種是購買自住房。由于居住需求是人類的基本消費需求，而購買自住房是提供這種基本消費需求的一種方式，于是一些學者就得出這樣的結論：“居民購買自住房行為屬于消費活動，而被購買的自住房屬于消費品”。基于需求目的分析視角下的消費說本質上是通過分析商品的用途來判斷其

17、被購買的行為屬于投資活動還是消費活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得了研究者廣泛的認同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費品不僅在實踐中被廣泛應用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種普遍方法來分析商品住宅及其購買行為的性質時，研究者必須考慮到商品住宅有別于普通消費品的特殊性。如果忽略了這些特殊性，那么對于與之相關的具體問題的分析便會失之毫厘，謬以千里。 第一，許多持有消費說的學者把自住房看作是消費品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動的方法來研究商品住宅的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實際經濟因素如人口數(shù)量、居民收入水

18、平、就業(yè)率等指標來解釋和預測住宅價格的周期性波動，這就忽略了房地產具有的虛擬資產屬性，采用這樣的方法做出的預測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點，他使用xx年美國41個大城市截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實際經濟變量及房地產價格滯后變量對房地產價格進行回歸分析。結果表明，“這些解釋變量對房地產價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預測價格變動的拐點，即使是預測最準確的模型錯誤率也高達52.73”。這是因為隨著房地產虛擬資產屬性的日益增強，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經濟領域因素的影響，而實際經濟因素對房地產市場的

19、影響在逐步減弱。事實上，xx早在19世紀下半葉就認識到了房價的特殊性，他指出房價“只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關。 第二，通貨膨脹會影響居民的消費能力和福利水平，于是有些持有消費說的學者將CPI與住宅價格指數(shù)的經濟意義等量齊觀，他們認為與CPI的上升一樣，住宅價格指數(shù)的提高會增加居民的住宅消費壓力，降低居民的消費能力和福利水平。于是相對于居民收入水平的住宅價格，即房價收入比成了分析居民住房消費壓力的核心指標。按照這一邏輯，居民會像厭惡通貨膨脹一樣厭惡房價的上漲，但是徐滇慶卻指出了相反現(xiàn)象的存在，“買房子的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內心希望在購房之后，房

20、價繼續(xù)上漲。作為需求方的購買者非但不會對房價的漲勢起到遏制作用，反而會推波助瀾”。而擁有住宅的人會更加希望房價的上漲，因為“住房是一般人的核心資產，在固定資產中占有相當大的比重。越是窮人，房地產在他們的資產中占的比重越大。當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房價上升過程中他們會享受到財富增值的愉快”。住宅價格的上漲不僅不會像CPI上升那樣抑制居民的消費能力，相反可能會提高居民的消費能力。 第三，對于中國住房保障體制來說，經濟適用房政策是其中最主要的、也是引起爭議最大的住房保障方式之一。而經濟適用房政策的理論依據(jù)之一便是居民購買自住房的消費

21、說。因為按照投資說，自住房屬于投資品，購買自住房的行為屬于投資活動，而社會保障制度保障的對象是人的基本消費需求，而不是投資活動。經濟適用房是根據(jù)國家計劃安排建設的政策性住宅。經濟適用房政策引起極大爭議的原因在于政策的制定者沒有清晰地認識到住宅與普通消費品具有顯著的區(qū)別。對于食品、衣物等普通消費品來說，他們在較短的時間內就會被徹底消費掉，因而社會保障往往直接將這些普通消費品分發(fā)給需要接受保障的居民，居民擁有并消費這些產品，以滿足自己的基本消費需求。而住宅是最為典型的耐用品，居民一旦擁有了它，往往可以持續(xù)使用長達50年以上，而在如此漫長的一個時期內，原來需要接受住房保障的居民可能因為自身境遇的改變

22、而不再需要住房保障，而原來不需要住房保障的居民現(xiàn)在卻很可能需要住房保障。這就會導致居民對于經濟適用房產權的占有以及住宅的耐久性與居民接受住房保障資格的變遷不相適應。另外，與普通消費品不同，從長期來看，住宅價格具有持續(xù)上漲的趨勢，擁有了經濟適用房，不僅僅滿足了被保障者的居住需求，而且從長期來看，房主還能從住宅價格的上漲中賺取差價。與接受廉租房保障的居民相比，經濟適用房政策必然會拉大貧富差距。住房保障最應該保障的是居住權，而不是“擁產權”?？梢姡≌奶厥庑砸笞≌Ｕ象w制的設計有別于其他社會保障體制。 綜上所述，雖然我們可以基于需求目的分析視角合邏輯地得出消費說的結論，但是該結論僅僅在這一獨特視

23、角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍內，這一結論便失去了合理性。 (二)基于需求管理分析視角下的消費說內容、依據(jù)及其評價 基于需求管理分析視角下的消費說與基于需求目的分析視角下的消費說形似而神非，后者以凱恩斯創(chuàng)立的宏觀經濟學為理論依據(jù)。凱恩斯革命推翻了“供給創(chuàng)造需求”的薩伊定律，提出了與此相反的理論，即在短期內，由于價格剛性的存在，不是供給決定需求，而是相反。在短期內由于總供給不變，而總需求可以改變，當總需求等于總供給時，經濟實現(xiàn)短期均衡，當總需求大于或小于總供給時，經濟陷入過熱或蕭條。政府的宏觀調控政策目的便是調控總需求，使其與總供給相等以實現(xiàn)短期經濟均衡，因而宏觀調控亦被稱為

24、需求管理。需求管理若要取得成功，就需要研究者對不同類型需求的特征有一個很好地把握。 與整個社會經濟相似，對于房地產經濟來說，也存在宏觀調控或日需求管理問題。以住宅房地產市場為例，有些經濟學家將住宅需求按照各自不同的特征區(qū)分為消費需求、投資需求和投機需求。其中，消費需求是指居民用于自住的住宅需求，由于消費需求主要由實際經濟因素，如城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)居民收入、就業(yè)率等實際因素決定，所以消費需求又被稱為真實需求。而投機和投資之間原本就沒有清晰的界定，而且在一定條件下正常的投資也許很快就轉變?yōu)橥稒C行為。投資需求和投機需求是指需求者購買住宅是為了出租以獲得租金，或等待住宅價格上漲以后將其出售以賺取差價的需求

25、。與消費需求相比，投機需求深受貨幣、資本市場等虛擬經濟領域因素的影響。通常人們能夠觀察到的社會總需求，既包括消費需求又包括投資需求和投機需求。 由于消費需求與投資需求和投機需求在需求目的、交易成本以及資金占用時間等諸多方面的不同決定了消費需求往往比較穩(wěn)定，而投資需求和投機需求波動強烈、且具有較強的財富轉移效應。投資需求和投機需求的強波動性往往成為住宅經濟過熱或蕭條的引發(fā)因素，因此宏觀調控往往將住宅投資需求和投機需求作為調控住宅市場的主要對象。由此可見，基于需求管理分析視角下的消費說是以住宅市場宏觀調控為著眼點，根據(jù)住宅需求的不同特征對社會總需求做出的一種分類。 （四）、結語：超越“投資消費”二

26、分法 通過上文對投資說和消費說的詳盡分析，我們發(fā)現(xiàn)無論是投資說，還是消費說，其結論都建立于自己獨特的分析視角之上，亦即只有基于各自獨特的分析視角，才能找到其結論的合理性。例如，基于國民經濟帳戶體系(SNA)的投資說是以一種國民經濟核算體系為分析視角；基于虛擬經濟理論的投資說是以房地產價格形成與波動特征為分析視角；基于需求目的的消費說是以住宅用途為分析視角；基于需求管理的消費說是以住宅市場宏觀調控為分析視角。本文著重指出不同學說的分析視角，旨在強調他們的結論僅在各自的論域內才具有合理性。超越了各自的論域，各種分析結論便會失之毫厘、謬以千里。 對于這一問題之重要性的一個有力證據(jù)便是引發(fā)當前全球金融危機的美國次貸危機。如果基于需求目的分析視角，居民購買自住房屬于消費活動，購買非自住房屬于投資活動，無論是美國，還是中國的經濟學者和政策制定者往往都認為，投資活動容易引發(fā)房地產泡沫，進而可能引發(fā)銀行危機或金融危機，而住房消費似乎具有某種“抗體”。就中國房地產業(yè)宏觀調控而言，特別是2xx年以來的本輪房地產業(yè)宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對二者的區(qū)別對待。“鼓勵消費，抑制投資”成為房地產業(yè)宏觀調控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產業(yè)宏觀調控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六