2019年【物業(yè)管理】美術(shù)館物業(yè)服務(wù)要求.doc

1、htt p: //sundae_meng美術(shù)館物業(yè)服務(wù)要求第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：“四川美術(shù)館新館”項(xiàng)目位置：四川省成都市人民西路與東城根街交匯處物業(yè)類型為：文教科衛(wèi) 事業(yè)單位物業(yè)本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積19779.4平方米,其中辦公用房建筑面積892.5平方 米，配套設(shè)施建筑面積1492平方米。消防控制室建筑面積60平方米，展廳建筑 面積3140平方米,設(shè)備用房2715平方米，庫房建筑面積1533平方米，地下建筑 面積9313.3平方米（其中地下機(jī)動(dòng)車庫面積4163.1平方米，地下設(shè)備用房面積1925.5平方米），下沉廣場(chǎng)面積708.9平方米。容積率1.4，建筑密度

2、42.3%,綠地率6.1%機(jī)動(dòng)車停車位129輛（其中：地上室外停車位7輛，地下停車位122 輛），非機(jī)動(dòng)車位195輛。物業(yè)用房面積50平方米。第二部分技術(shù)規(guī)范及要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、建筑本體的日常巡視、保養(yǎng)和維修服務(wù)，園林綠地養(yǎng)護(hù)。院內(nèi)建筑包括主體結(jié)構(gòu)、屋面（含保溫、隔熱、防水層）、樓面、墻面、玻 璃幕墻、 玻璃隔斷、玻璃護(hù)欄、天花板、頂棚等的日常巡視、保養(yǎng)。2、各類設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理。2.1本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)、運(yùn)行與管理。2.2門、窗、鎖具、隔板、櫥柜各種裝修、裝飾等維護(hù)和保養(yǎng)。2.3高低壓供電系統(tǒng)服務(wù)：負(fù)責(zé)高壓運(yùn)行 24小時(shí)值班服務(wù)、低壓運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、照明設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、

3、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、高壓設(shè)備器具避雷系統(tǒng) 的定期檢測(cè)服務(wù)。其中高壓設(shè)備年檢預(yù)試所產(chǎn)生的費(fèi)用由采購人負(fù)責(zé)。2.4弱電系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)和使用管理：包括樓宇控制系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、中控系統(tǒng)維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)、有線系統(tǒng)維護(hù)、通訊系統(tǒng)維護(hù)、多媒體系統(tǒng)維護(hù)、會(huì)議音響燈光、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、大門及樓宇內(nèi)值班室監(jiān)控系統(tǒng)等。2.5給排水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、消防供水管理、污水系統(tǒng)管理、雨水系統(tǒng)管理維護(hù)服務(wù)、給排水管道及設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)。2.6消防系統(tǒng)運(yùn)行，維護(hù)和管理：包括自動(dòng)消防系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防栓組合箱、消防水池的維護(hù)管理、氣體消防系統(tǒng)的維護(hù)管理、高壓細(xì)水霧管理、 防火卷閘門、滅火器等定期檢

4、測(cè)服務(wù)和其他各類消防設(shè)備。2.7供熱制冷系統(tǒng)：包括換熱站值班運(yùn)行服務(wù)，換熱設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，換熱設(shè)備應(yīng)急處理服務(wù)，換熱管線維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，供熱軟化水設(shè)備監(jiān)測(cè)、維護(hù)、運(yùn) 行，樓宇自控末端設(shè)備運(yùn)行維護(hù)，制冷站值班運(yùn)行值班服務(wù)，制冷設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 服務(wù)，制冷設(shè)備應(yīng)急處理服務(wù)，制冷管網(wǎng)維護(hù) 保養(yǎng)服務(wù)，制冷軟化水及補(bǔ)水設(shè) 備運(yùn)行維護(hù)，樓宇自控設(shè)備運(yùn)行服務(wù)，精密空調(diào)運(yùn)行管理（恒溫、恒濕空調(diào)）和 展覽場(chǎng)所、文物、畫庫的溫濕度監(jiān)控。2.8電梯服務(wù)：包括電梯保潔、運(yùn)行維護(hù)管理、電梯應(yīng)急處理服務(wù)。設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理方支付 （每年不超過5萬）。展館的專 業(yè)燈具、專用設(shè)備和屬于專項(xiàng)維修資金支出的項(xiàng)目由館方支

5、付。電梯、消防、中 央空調(diào)等須由專業(yè)維保公司完成的維修保養(yǎng)工作，其費(fèi)用由館方支付。3、公共秩序維護(hù)、消防安全管理服務(wù)。3.1地上地下辦公入口值班室的值班和出入登記。3.2美術(shù)館主要出入口的管理.3.3樓內(nèi)外安全巡査（包括消防巡查）、院區(qū)安全巡查、夜間安全巡查（包括消防巡查）。3.4監(jiān)控室的24小時(shí)值班、3.5下沉廣場(chǎng)的秩序維護(hù)。3.6車輛出入及地上、地下停車場(chǎng)的管理和疏導(dǎo)。3.73.8安檢服務(wù)。3.9消防中控24小時(shí)值班服務(wù)。配合公安、武警、消防、秩序維護(hù)等部門做好治安管理、消防管理等工作。3.10突發(fā)事件應(yīng)急處理。4、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。4.1院內(nèi)道路、下沉廣場(chǎng)、值班室、停車場(chǎng)、各個(gè)展廳、各辦

6、公室、門窗和樓內(nèi)除普通辦公間以外的走廊、樓梯、電梯、樓內(nèi)大廳、衛(wèi)生間、屋面平臺(tái)及 大廳3米以下玻璃等所有公共場(chǎng) 地及“門前三包區(qū)域”衛(wèi)生清潔，定期對(duì)垃圾 進(jìn)行清運(yùn)。4.2對(duì)樓內(nèi)地面、墻面的石材和欄桿、扶手以及金屬構(gòu)件進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)。衛(wèi)生消毒作業(yè)服務(wù)。4.3垃圾清運(yùn)服務(wù)、滅四害作業(yè)服務(wù)。4.4布、撤展保潔服務(wù)。5、園林綠地養(yǎng)護(hù)。院內(nèi)園林綠地衛(wèi)生，綠化設(shè)備維護(hù)，喬木、灌木、綠蘺類、草坪、地被的養(yǎng) 護(hù)。6展覽服務(wù)工作在館方指導(dǎo)下為美術(shù)館提供展覽服務(wù)，包括：展品進(jìn)場(chǎng)轉(zhuǎn)運(yùn)、布展、展期守 護(hù)、撤展等工作。、物業(yè)服務(wù)要求1、本項(xiàng)目的日常巡視、保養(yǎng)和維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1定期對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查，

7、對(duì)損壞處聯(lián)系質(zhì)保單位及時(shí)修理，巡查、保養(yǎng)記錄完善，發(fā)現(xiàn)重大問題及時(shí)報(bào)業(yè)主處理。1.2樓宇外觀始終保持完好、整潔，外墻建材貼面無破損、無污染。1.3未經(jīng)采購人許可，各部位不得出現(xiàn)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象。2、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)2.1崗位責(zé)任制、機(jī)電設(shè)備房出入管理、值班及交接班、設(shè)備安全運(yùn)行、設(shè)備使用管理、 設(shè)備巡查養(yǎng)護(hù)、設(shè)備故障處理、監(jiān)控中心管理、物料領(lǐng)用、檔案 資料管理、應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理 制度和工作計(jì)劃規(guī)范齊全，并嚴(yán)格落實(shí)。發(fā)現(xiàn)重大問題及時(shí)報(bào)告業(yè)主。2.2設(shè)施設(shè)備機(jī)房和各監(jiān)控機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。2.3各設(shè)施設(shè)備狀況良好，各系統(tǒng)運(yùn)行正常

8、，無重大設(shè)備隱患及管理責(zé)任事故。2.4設(shè)施設(shè)備保修、搶修機(jī)制完善。易損件（如燈管等）更換、維修不應(yīng)超過兩個(gè)小時(shí)， 一般性設(shè)備維修不超過一天（以上均指自發(fā)生到維修完畢緊急故 障應(yīng)接到通知后20分鐘內(nèi)到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，設(shè)備運(yùn)行、維修記錄完整）。2.5共用配套設(shè)施完好，不得隨意改變用途。2.6定期巡查公共設(shè)施，無安全隱患。發(fā)現(xiàn)重大問題及時(shí)報(bào)告業(yè)主。2.7物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路暢通，路面整潔、無阻礙。3、強(qiáng)電系統(tǒng)的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)。3.1高壓配電中心室值班人員必須持有電力部門頒發(fā)上崗資格證，實(shí)24小時(shí)值守。其它配電室正常巡檢。3.2高低壓配電中心管理規(guī)定、供電設(shè)備操作規(guī)范等規(guī)章制度、記錄完善,并嚴(yán)格

9、執(zhí)行停 送電操作票制度，做好配電室三防檢查工作（防雷、防雨、防小 動(dòng)物）。3.3保證正常供電，無人為停電、斷電事故。限電、停電有明確的審批程序并按規(guī)定時(shí)間通知各單位。定期對(duì)柴油發(fā)電機(jī)試運(yùn)行，檢查并記錄各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)，保持其完好備用狀態(tài)。3.4臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施完備。3.5備用應(yīng)急燈、應(yīng)急電源等設(shè)備可隨時(shí)啟用。3.63.7電梯轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行。安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。3.83.9排除電梯運(yùn)行險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施完善。電梯日常配件必須滿足使用要求，重大節(jié)日活動(dòng)提供電梯現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)服務(wù)。3.10照明系統(tǒng)巡查、報(bào)修措施完善，故障維修及時(shí)，保證整體建筑

10、照明完好。3.11公共照明和大樓泛光照明按要求開閉。3.12照明設(shè)施保持完好、整潔，無污潰、無蛛網(wǎng)、無積塵。3.13制訂專門的節(jié)能管理制度、搞好節(jié)能管理分析與研究。制定各項(xiàng)目的節(jié)能措施，配合管理方完成節(jié)能目標(biāo)。4、弱電系統(tǒng)末端設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)。4.1學(xué)術(shù)報(bào)告廳、貴賓廳、會(huì)議室設(shè)備符合使用要求，可隨時(shí)啟用。4.2消控室設(shè)專守，故障排除及時(shí)，維護(hù)消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和無線對(duì)講系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、智 能集成系統(tǒng)等，保持運(yùn)行 正常，并做好運(yùn)行記錄。4.3監(jiān)控、控制系統(tǒng)使用管理制度和突發(fā)事件處理措施完善，出現(xiàn)異常情況判斷準(zhǔn)確，反應(yīng)及時(shí)。5、消防系

11、統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)。5.1消防系統(tǒng)各崗位人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員必須持證上崗，并嚴(yán)格遵守消防安全操作規(guī)程。5.2消防管理人員熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。5.3防火及消防安全管理和火災(zāi)安全隱患排査機(jī)制健全。5.4定期組織消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，各區(qū)域防火責(zé)任人明確到位。5.5突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案完善，消防疏散示意圖設(shè)立明顯。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻。5.6維護(hù)消防監(jiān)控主機(jī)，消防水泵定期檢查、試運(yùn)行，定期巡檢蓄水池液位并作記錄。&給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)6.1設(shè)備、閥門、管網(wǎng)工作正常，無跑冒滴漏等現(xiàn)象。6.2

12、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。6.3排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車庫、設(shè)備房間無積水、浸泡等現(xiàn)象發(fā)生。6.4發(fā)生事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水等現(xiàn)象。6.5水泵房、水箱間管理規(guī)定和事故應(yīng)急處理方案完善。6.6綠化噴灌系統(tǒng)可隨時(shí)啟用。6.7限水、停水按規(guī)定時(shí)間提前通知。6.8備用機(jī)泵定期檢查絕緣、盤車、試運(yùn)行。7、空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)。7.1中央空調(diào)機(jī)房專人值守，空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)運(yùn)行正常，噪音不超標(biāo),無滴漏等現(xiàn)象。7.2各系統(tǒng)運(yùn)行始終處于良好狀態(tài)，出現(xiàn)運(yùn)行故障，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。7.3空調(diào)、采暖系統(tǒng)

13、、維修保養(yǎng)計(jì)劃完善，無停機(jī)故障。7.4美術(shù)館展室規(guī)定的溫濕度標(biāo)準(zhǔn)為溫度18-28 C,相對(duì)濕度45-65%;藏品庫房溫度16-17 C,相對(duì)濕度58-60%;每天溫度變化（白天和夜間的溫差變化）不超過2-5 Co7.5保持溫控器可靠運(yùn)行，保證溫感系統(tǒng)有效運(yùn)轉(zhuǎn)反饋及溫度信息和樓宇自控的有效自控。7.6空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)故障應(yīng)急處理方案完善，重大問題及時(shí)報(bào)業(yè)主方協(xié)調(diào)處理。7.7恒溫恒濕機(jī)組需保養(yǎng)、維修、巡檢。8、秩序維護(hù)、消防安全管理標(biāo)準(zhǔn)8.1秩序維護(hù)員具備專業(yè)素質(zhì)，熟悉大樓的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。8.2實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，設(shè)立固定崗、流動(dòng)崗，突發(fā)事件反映迅。8.

14、3秩序維護(hù)工作應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)夜間值班巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理區(qū)域內(nèi) 辦公秩序良好，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失，重大活動(dòng)順利進(jìn)行,突發(fā)事件迅速得到解決。點(diǎn)。8.4安全防范措施及突發(fā)事件應(yīng)急方案完善，并充分考慮到美術(shù)館的功能特8.5車輛的出入，停放管理規(guī)范，保障展館范圍內(nèi)的交通秩序井然。8.6地上、地下停車場(chǎng)有人疏導(dǎo)，做到管理有序，排列整齊。8.7非機(jī)動(dòng)乍輛集中停放、擺放整齊。8.8危及安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。9、環(huán)境衛(wèi)生保潔綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)9.1環(huán)境衛(wèi)生保潔實(shí)行責(zé)任制。有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔。9.2保潔服務(wù)要適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)，不影響正常辦公和館內(nèi)各種

15、活動(dòng)的開展,不使用對(duì)建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑。9.3環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，在樓內(nèi)外適當(dāng)位置設(shè)置垃圾箱。樓內(nèi)垃圾箱煙缸內(nèi)鋪設(shè)細(xì)沙，垃圾桶、煙缸及時(shí)清理，定期清洗保持潔凈。垃圾每日收集兩次，做到日 產(chǎn)日清，無垃圾桶、煙缸滿溢現(xiàn)象。垃圾中轉(zhuǎn)站每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行衛(wèi)生消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲滋生。9.4排水、排污管道暢通，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。9.5大樓共用部位保持潔凈。無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象；無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大廳、樓梯、扶欄、公共區(qū)域門窗等的玻璃保持明亮潔凈;石材、金屬應(yīng)保持光亮；樓內(nèi) 各處地面、臺(tái)面無灰塵、無垃圾：墻面和天花板整潔、無塵土和蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生間地面

16、、臺(tái)面和便池?zé)o水漬、無污漬，衛(wèi)生紙、 洗手液、擦手紙、小便池內(nèi)樟腦球等低值易耗品應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充。9.6管理區(qū)域內(nèi)公共部位的清潔工作不少于以下頻次，并隨時(shí)做好巡查、維護(hù)。9.6.1樓內(nèi)通道、樓梯每天拖掃一次，每月徹底清洗一次;9.6.2各樓大廳有專人負(fù)責(zé)，隨時(shí)保持清潔;9.6.3主要通道出入口每天清掃兩次;9.6.4門廳的地面、樓面隨時(shí)保持清潔，走廊地板磚地面或樓面定期保養(yǎng);9.6.5各會(huì)議室、接待室、展廳、學(xué)術(shù)報(bào)告廳、公共教育用房等對(duì)公眾開放的區(qū)域要求隨時(shí)保持清潔室內(nèi)地毯定期吸塵及清洗，木質(zhì)家具應(yīng)定期保養(yǎng)；館長(zhǎng)辦公室及區(qū)域每日在上班之前清潔一次。9.6.6樓內(nèi)消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施每?jī)商烊?/p>

17、面擦拭一次;9.6.7機(jī)房和地下停車場(chǎng)日常保持清潔，每月全面清洗一次;9.6.8公共衛(wèi)生間及時(shí)打掃，隨時(shí)保持清潔;9.6.9電梯每天清潔二次;9.6.10墻面、電梯、樓梯等裝飾根據(jù)用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù);9.7建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、 蚊等害蟲滋生；定期對(duì)各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消 殺藥物。9.8特殊材質(zhì)地面、墻面的保養(yǎng)計(jì)劃科學(xué)合理，保持材質(zhì)的長(zhǎng)期效果無污染無損傷、9.9大樓內(nèi)噪聲、空氣等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。9.10綠化區(qū)域內(nèi)的保養(yǎng)計(jì)劃科學(xué)合理，保證定期灌溉、除蟲修剪等，保證樹木，草坪等綠 植的成活，配備具有資質(zhì)的專業(yè)人員進(jìn)行日常管

18、理。9.11周邊道路、綠地等每天清掃一次；景觀、綠地水面保持清潔，適時(shí)進(jìn)行換水等維護(hù)。三、崗位人員基本要求1、人員數(shù)量須滿足工作需求，每崗位工作人員單日工作時(shí)間不超過 8小時(shí)。管理崗位、技術(shù)崗位要求100%寺證上崗。全部上崗人員配備總數(shù)最低不得少于75人。其中：秩序維護(hù)人員不少于 35人（含地下停車場(chǎng)車管員、收費(fèi)員）；保潔員不少于8人；客服及收發(fā)保管（寄存）不少于4人；設(shè)備設(shè)施維保人員不少 于9人；展覽部人員17人（招聘人員須經(jīng)采購人認(rèn)可后方能上崗，人員工資標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)采購人認(rèn)可，工作內(nèi)容由采購人統(tǒng)一安排）；綜合管理人員不少于2人, 以上人員已含經(jīng)理、主管、領(lǐng)班等崗位。2、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員無論是儀容儀表、行為舉止，還是工作職責(zé)都應(yīng)做到:2.1統(tǒng)一著裝,整潔大方,佩證齊全;2.2文明禮貌,行為規(guī)范,主動(dòng)熱情;2.3盡職盡責(zé),勤奮工作,規(guī)范操作;2.4遵章守紀(jì),厲行節(jié)約,愛護(hù)公物。四、招標(biāo)項(xiàng)目商務(wù)要求1、物業(yè)管理服務(wù)時(shí)間物業(yè)管理服務(wù)時(shí)間為3年，服務(wù)期內(nèi)，合同一年一簽。合同期內(nèi)，采購人有 權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，如達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，則采購人有權(quán)要求限期 整改；一年內(nèi)累計(jì)三次考核不合格，且整改后仍達(dá)不到合同要求的，采購人有權(quán) 要求終止合同，由物業(yè)公司