保利群力區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及意向地塊初判

1、群力區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 及意向地塊市場(chǎng)初判,2013-9-30,一,群力新區(qū)發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn),目 錄,二,群力土地市場(chǎng)分析總結(jié),三,群力房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)及意向地塊初步判斷,群力區(qū)位,群力位于哈爾濱市西部，松花江沿江帶上，屬于政府重點(diǎn)打造的居住新區(qū)，與哈西新區(qū)相比，城市距離稍遠(yuǎn)發(fā)展速度受限，商業(yè)氛圍尚不成熟，自然環(huán)境更加優(yōu)越的居住區(qū)域,松北新區(qū)：以行政辦公、教育科研，旅游和高新技術(shù)為一體的生態(tài)型綜合新城區(qū),群力新區(qū)：群力新區(qū)將建設(shè)成為具有區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)力、影響力的，集居住、商務(wù)、游憩為一體的現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū),哈西新區(qū)：以教育科研、體育運(yùn)動(dòng)為主，以居住商貿(mào)為輔，形成環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的綜合性科教

2、文化區(qū),哈南新城：以行政辦公、教育科研，旅游和高新技術(shù)為一體的生態(tài)型綜合新城區(qū),利民開發(fā)區(qū)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城將引入醫(yī)藥、食品等企業(yè)，建設(shè)大學(xué)城,中心組團(tuán)（南崗、道里為主）：城市核心區(qū)，為哈市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、金融、交通中心，配套設(shè)施完善，發(fā)展成熟,香坊區(qū)：哈爾濱市重要的工業(yè)區(qū)，農(nóng)業(yè)科研區(qū)及物流區(qū)，目前正在進(jìn)行舊城改造及新區(qū)建設(shè)。 認(rèn)知度：較低 利好規(guī)劃：無(wú)重大利好支撐,認(rèn)可度：從認(rèn)知角度上看，城市中心、哈西、群力認(rèn)知度相對(duì)較高，香坊、平房、利民城市居民認(rèn)可度相對(duì)較低。 規(guī)劃利好：目前城市主要發(fā)展方向在哈西群力地區(qū)，利好措施較多，發(fā)展刺激力度較大，吸引了大批外來(lái)置業(yè)客群，香坊屬于城市老

3、城區(qū)之一，利好刺激較弱，支撐不足，外來(lái)置業(yè)人群很少,城市背景,規(guī)劃發(fā)展,區(qū)域背景,群里發(fā)展歷史背景 群力新區(qū)隸屬道里區(qū)，這里曾是城市大型棚戶區(qū)之一，1999年，隨國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的哈爾濱市城市總體規(guī)劃（19992010年）和哈市“十五”規(guī)劃，群力新區(qū)被正式定位為居住新區(qū)，并多次列入市政府確定的重點(diǎn)工作目標(biāo),東區(qū),西區(qū),群力新區(qū)規(guī)劃 群力新區(qū)總占地規(guī)模27.33平方公里，總建筑面積約3200萬(wàn)平方米，規(guī)劃總?cè)丝诩s32萬(wàn)人，總體規(guī)劃時(shí)間15年左右。 首期開發(fā)東區(qū) 東區(qū)總占地16.3平方公里，總建筑規(guī)模1800萬(wàn)平米，公共綠地169公頃，規(guī)劃六個(gè)湖泊，體育公園、雨陽(yáng)公園、金河公園、春水公園、丁香公園、

4、書香公園、內(nèi)河公園、音樂主題公園等八大主題公園陸續(xù)建成,市政配套集中區(qū)域,群力新區(qū)目前屬于生態(tài)居住區(qū)，首期開發(fā)東區(qū)，西區(qū)待開發(fā)。區(qū)域環(huán)境資源優(yōu)越，居住環(huán)境較好，市政配套多集中于群力東區(qū)東側(cè),教育、醫(yī)療,東區(qū)主要配套,區(qū)域醫(yī)院主要有哈醫(yī)大一院分院及黑龍江第五醫(yī)院，教育配套主要包括兆麟小學(xué)及新三中（高中），教育配套相對(duì)薄弱，均已投入使用,區(qū)域大型商業(yè)配套多在建設(shè)中，遠(yuǎn)大近期營(yíng)業(yè)，中低體量綜合體，銀泰城大規(guī)模商業(yè)建成尚需時(shí)日，目前區(qū)域主要商業(yè)僅為關(guān)東古巷，體量偏小，群力東區(qū)現(xiàn)階段整體商業(yè)氛圍較弱,商業(yè)配套,東區(qū)主要配套,文娛配套,東區(qū)主要配套,區(qū)域文化配套主要以公園為主，數(shù)量較多并均已投入使用，整體

5、環(huán)境優(yōu)越，華誼影院13年6月已開始投入使用，區(qū)域資源條件優(yōu)異，文化娛樂配套尚不完善,區(qū)域背景總結(jié),群力位于哈爾濱市西部，松花江沿江帶上，屬于政府重點(diǎn)打造的居住新區(qū)，與哈西新區(qū)相比，城市距離稍遠(yuǎn)發(fā)展速度受限，商業(yè)氛圍尚不成熟，自然環(huán)境更加優(yōu)越的居住區(qū)域； 以三環(huán)路為界，首先開發(fā)群力東區(qū),區(qū)域概況,教育醫(yī)療 配套,區(qū)域醫(yī)院主要有哈醫(yī)大一院分院及黑龍江第五醫(yī)院，教育配套主要包括兆麟小學(xué)及新三中（高中），教育配套相對(duì)薄弱，均已投入使用,商業(yè)配套,區(qū)域大型商業(yè)配套多在建設(shè)中，遠(yuǎn)大近期營(yíng)業(yè)，中低體量綜合體，銀泰城大規(guī)模商業(yè)建成尚需時(shí)日，目前區(qū)域主要商業(yè)僅為關(guān)東古巷，體量偏小，群力東區(qū)現(xiàn)階段整體商業(yè)氛圍較弱

6、,文娛配套,區(qū)域大型商業(yè)配套多在建設(shè)中，遠(yuǎn)大近期營(yíng)業(yè)，中低體量綜合體，銀泰城大規(guī)模商業(yè)建成尚需時(shí)日，目前區(qū)域主要商業(yè)僅為關(guān)東古巷，體量偏小，群力東區(qū)現(xiàn)階段整體商業(yè)氛圍較弱,群力新區(qū)配套情況,一,群力新區(qū)發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn),目 錄,二,群力土地市場(chǎng)分析總結(jié),三,群力房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)及意向地塊初步判斷,2011年哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較好，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，2012年哈市土地的供應(yīng)量相較前兩年有明顯下降，供應(yīng)與成交趨于平穩(wěn),2010年道里區(qū)土地成交表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他區(qū)域，主要是因?yàn)榈览锶毫π聟^(qū)的土地供應(yīng)量較大，外加區(qū)域政策的利好，使土地成交表現(xiàn)較好。2011年松北區(qū)、道里區(qū)、平房區(qū)的土地成交量均較高。1

7、2年受調(diào)控及新增土地有限的影響，成交量萎縮,整體土地市場(chǎng),宏觀市場(chǎng),哈市12年土地成交量較11年呈下滑趨勢(shì)。道理區(qū)土地成交主要集中在群力新區(qū)，12年道理去土地成交大幅縮水，一方面由于市場(chǎng)調(diào)控，一方面由于群力新區(qū)新增土地放量有限導(dǎo)致,2010年成交,土地市場(chǎng)情況,2010年群力新區(qū)共成交8宗項(xiàng)目地塊，成交區(qū)域較為分散，多占據(jù)良好環(huán)境資源，土地價(jià)格隨資源及區(qū)位差異較大，樓面地價(jià)集中在1100、2300元左右/平米，容積率多在2.32.9,10年土地成交情況,跟蹤地塊1,跟蹤地塊2,群力大道,跟蹤 地塊3,2011年成交,土地市場(chǎng)情況,2013年成交,11年至今土地成交情況,跟蹤地塊1,跟蹤地塊2,

8、群力大道,跟蹤 地塊3,13年成交寶融地塊樓面地價(jià)3566元/平米，與銀泰城及星光耀商業(yè)一道之隔，溢價(jià)率72%，恒大地塊樓面地價(jià)2015元/平米，跟蹤地塊1、2價(jià)值感位于二者之間，區(qū)域容易率多在22.3之間，產(chǎn)品有一定可塑性,潛在供應(yīng),群力東區(qū),潛在競(jìng)爭(zhēng)體量： 群力東區(qū)潛在供應(yīng)約259萬(wàn)平米，體量較大，容積率多在2.3左右，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 土地供應(yīng)趨勢(shì)： 群力東區(qū)地塊已基本全部放出，未來(lái)群力將以三環(huán)外的西區(qū)供地為主,未上上7塊宗地總建面約259萬(wàn)平米，體量較大，容積率在2.3左右可塑性較強(qiáng)，正在跟蹤地塊1、2周邊未來(lái)潛在供應(yīng)地塊較多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，群力東區(qū)地塊已基本全部放出，東部發(fā)

9、展態(tài)勢(shì)已基本成型，未來(lái)群力將以三環(huán)外西區(qū)供地為主,土地市場(chǎng)總結(jié),土地成交 情況,潛在供應(yīng) 情況,土地供應(yīng) 趨勢(shì),目前跟蹤地塊1、2附近，13年成交地塊樓面地價(jià)為3566元/平米（溢價(jià)率較高），該地塊與星光耀及銀泰城商業(yè)一道相隔，南側(cè)恒大地塊資源條件相對(duì)較差樓面地價(jià)為2015元/平米，跟蹤地塊價(jià)值感位于二者之間，兩成交地塊容積率分別為2及2.3相對(duì)較低,未上上7塊宗地總建面約259萬(wàn)平米，體量較大，容積率在2.3左右可塑性較強(qiáng)，正在跟蹤地塊1、2周邊未來(lái)潛在供應(yīng)地塊較多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，跟蹤地塊3臨近遠(yuǎn)大廣場(chǎng)，價(jià)值感稍好,目前群力東區(qū)土地已基本全部放出，區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)已基本成型，未來(lái)放地區(qū)域?qū)⒅饕?/p>

10、在三環(huán)路以西的群力新區(qū)西部,一,群力新區(qū)發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn),目 錄,二,群力土地市場(chǎng)分析總結(jié),三,群力房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)及意向地塊初步判斷,房地產(chǎn)市場(chǎng),宏觀市場(chǎng),哈爾濱市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)隨11年市場(chǎng)遇冷后，銷售量縮水，12年市場(chǎng)逐漸趨暖消化11年市場(chǎng)供應(yīng)存量， 12年成交量為615.84萬(wàn)平米，13年整體供銷情況趨于平緩，成交量較11年有所下降，前五個(gè)月成交228.31萬(wàn)平米,道里區(qū)2013年上半年供應(yīng)項(xiàng)目51個(gè)，市場(chǎng)成交量7828套房源，成交面積約93萬(wàn)平米。群力區(qū)域成交商品房6983套，成交面積82.26萬(wàn)平方米，道里區(qū)每個(gè)項(xiàng)目月均銷售約3000平米，25.5套，套均面積118平米（建面,2013

11、年上半年道里區(qū)成交商品房7828套，成交面積92.84萬(wàn)平方米。群力區(qū)域成交商品房6983套，成交面積82.26萬(wàn)平方米,注：統(tǒng)計(jì)包括道理所有住宅項(xiàng)目，商品房各項(xiàng)目平均銷售情況比平均值要低,房地產(chǎn)市場(chǎng),群力市場(chǎng)情況,圖例： 紅色區(qū)域：相對(duì)成熟多為成品現(xiàn)房 綠色區(qū)域：多處于建設(shè)階段,片區(qū)名稱：現(xiàn)階段相對(duì)成熟區(qū)域（東部） 區(qū)域特征：市政配套多集中在此區(qū)域，項(xiàng)目開發(fā)較早，占據(jù)區(qū)域有利資源景觀，項(xiàng)目多為現(xiàn)房，即買即住； 平臺(tái)價(jià)格： 8500元/平米,片區(qū)名稱：正處于開發(fā)階段 區(qū)域特征：項(xiàng)目均處于建設(shè)階段，整體生活氛圍及環(huán)境資源相對(duì)較弱，依托自身品質(zhì)打造； 平臺(tái)價(jià)格： 8000元/平米,跟蹤地塊3,成熟

12、建成區(qū),群力市場(chǎng)情況,區(qū)域以改善項(xiàng)目占絕對(duì)主力，多以舒適兩居、三居改善產(chǎn)品作為主力戶型，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目憑借自身資源占有情況及自身產(chǎn)品力打造吸引市區(qū)改善客群，項(xiàng)目均有較好的產(chǎn)品品質(zhì),盛和天下,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃：（經(jīng)緯中小學(xué)校區(qū)房) 項(xiàng)目由202套聯(lián)排產(chǎn)品（4聯(lián)為主）、200套雙拼產(chǎn)品組成，15棟高層（1160套），兩棟公寓（760套） 聯(lián)排：220-284平米（地上三層）、100-110平米（地下一層贈(zèng)送） 雙拼：300-301平米（地上三層）、160平米（地下一層贈(zèng)送） 庭院面積：60-400平米,存量特征： 別墅：剩余約30套聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品。 公寓：共760套目前一棟樓待售

13、共380套房源 普宅：共計(jì)1160套產(chǎn)品，目前剩余約20套產(chǎn)品,客戶情況： 普宅客戶關(guān)注點(diǎn)： 江景資源（觀江）、低密居住小區(qū)、項(xiàng)目品質(zhì)感、景觀資源、區(qū)域位置較好； 高層入住率：40%左右 別墅客戶關(guān)注點(diǎn)： 內(nèi)部水系景觀、占據(jù)良好的景觀資源、良好的品質(zhì)感及區(qū)域位置,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目資源條件優(yōu)勢(shì)明顯，客戶多看重項(xiàng)目位置及景觀資源，公寓產(chǎn)品置業(yè)客戶基本為自住需求，銷售速度較慢，普宅高層整體入住率不高（北向觀江），別墅存量位置總價(jià)較高，銷售速度較慢。 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)（強(qiáng)勢(shì)資源帶動(dòng)）：江景+區(qū)域位置+公園資源+園林景觀,盛和世紀(jì),區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃：（經(jīng)緯中小學(xué)校區(qū)房) 項(xiàng)目由盛和世紀(jì)由24棟觀江高層、

14、24棟洋房組成。 規(guī)劃總套數(shù)3350套，其中高層2870套，18-32F，2T2戶為主 二居：75、84平米（30%）、三居：92、100-130平米（70%） 洋房總套數(shù)480套，產(chǎn)品以130-162平米三居為主、213平米四居（頂層復(fù)式,洋房Y14-23#樓,特征表現(xiàn)：承接自身盛和天下的下游客戶，區(qū)域主流改善產(chǎn)品為主，項(xiàng)目占據(jù)良好的景觀資源，剩余多為三居，產(chǎn)品總價(jià)較高，現(xiàn)階段較難走量，銷售緩慢，一期目前入住率約20%，配套支撐弱，人氣不足； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)（強(qiáng)勢(shì)資源帶動(dòng)）：江景+區(qū)域位置+公園資源+經(jīng)緯校區(qū),存量特征： 目前洋房剩余約150套房源； 高層一期剩余約200套房源，二期剩余約10

15、00套房源,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 江景資源（觀江）、項(xiàng)目品質(zhì)感、區(qū)域位置較好、自然景觀資源（兩個(gè)公園）； 整體入住率：20%左右（一期入住部分,觀江國(guó)際,觀江國(guó)際,區(qū)域項(xiàng)目,群里大道,景江西路,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目共28棟住宅樓，全部在售，26F、28F、30F，均為2T2戶產(chǎn)品，總計(jì)約3500套房源。二居：71-85平米（40%），三居：88-123平米（35%）四居：124-166平米（25,存量特征： 目前共剩余1600余套產(chǎn)品，90%剩余為三居及四居大戶型產(chǎn)品,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 臨近遠(yuǎn)大、項(xiàng)目品質(zhì)感（現(xiàn)房）、區(qū)域位置較好、自然景觀資源（公園）； 青年置業(yè)者約占40%，老年6

16、0%，青年置業(yè)者主要看重項(xiàng)目 整體入住率：20%左右（目前入住率,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目走量產(chǎn)品基本靠?jī)删赢a(chǎn)品，大戶型產(chǎn)品受總價(jià)影響銷售緩慢，且大戶型產(chǎn)品區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，項(xiàng)目區(qū)位較好，成交客戶約40%為青年置業(yè)者（經(jīng)緯小學(xué)校區(qū)房），但項(xiàng)目入住率僅為20%，商業(yè)及生活氛圍不成熟； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：區(qū)域位置+遠(yuǎn)大商圈+經(jīng)緯校區(qū)+園林景觀,玫瑰灣,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目一期由9棟高層小高層及7棟多層組成，共計(jì)約800余套房源。 在售二期由10棟高層所組成，18、22、26F，2T2戶為主，2T32T4為小戶型，共計(jì)約1400套房源。 一居：53（5%）、二居（15%）：72-80、三居：85-

17、107（60%）、四居：120、168平米（20,存量特征： 目前一期剩余100套三居及四居大戶型產(chǎn)品，二期剩余約400套房源,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 項(xiàng)目整體品質(zhì)感，園林景觀，現(xiàn)房，多為改善型居住客戶 入住率：項(xiàng)目一期入市較早，整體入住率在70%左右,第七大道,靈江路,玫瑰灣,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目自身品質(zhì)感及園林打造均較好，洋房樓棟居住率較高，帶動(dòng)了一定人氣，項(xiàng)目整體銷售情況良好。 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：項(xiàng)目整體產(chǎn)品力吸引客戶，里面品質(zhì)及成本園林展示，現(xiàn)房,金安向日葵,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目一期已基本售罄，共7棟小高及高層，11、18、30F、2T2為主，共計(jì)約800套房源。 二居：67平米（3

18、8%）、三居：88-123平米（62%） 二期由9棟高層4棟洋房組成，共計(jì)房源約1200套。產(chǎn)品將以三居及以上改善產(chǎn)品為主,存量特征： 目前一期816套房源剩余72套頂?shù)追吭矗鸦臼垠?，二期待?200套房源,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 項(xiàng)目客戶多為互相介紹及路過(guò)購(gòu)買，被項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)景觀資源所吸引，北側(cè)體育公園，南側(cè)濕地公園，暫無(wú)遮擋，視野好,第五大道,麗江路,金安向日葵,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早且屬于兆麟小學(xué)校區(qū)房，較其他項(xiàng)目入住率高，別墅產(chǎn)品以高性價(jià)比（300平米的贈(zèng)送）為主要核心競(jìng)爭(zhēng)力。 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：強(qiáng)勢(shì)景觀資源南北雙公園,上和園著,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目由5棟高層31F，18#

19、為小高層，1424#為洋房。 11#為公寓樓4T15戶，其余均為1T1戶。 一居：33、52、57平米（僅11#樓）、二居：80、86平米（60%） 三居：118-122平米（40,存量特征： 目前僅剩余高層在售，共計(jì)1000套房源，目前剩余約400套房源,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 項(xiàng)目品質(zhì)（干掛石材立面），兆麟小學(xué)學(xué)區(qū)、現(xiàn)房 項(xiàng)目入住率約為50,工農(nóng)大街,上江路,上和園著,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目偏首改客群，產(chǎn)品總價(jià)相對(duì)較低，銷售速度良好但整體社區(qū)入住率偏低，整體生活氛圍弱，依靠現(xiàn)房即成品園林。 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：總價(jià)比，品質(zhì)感、現(xiàn)房、成品園林,漫步巴黎,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目一期規(guī)劃總用地702

20、58.3平米，總建筑面積143892.86平米，共建18棟（1-11、14-18、24、25棟）小高層和高層。 漫步巴黎二期規(guī)劃總用地64243.7平米，總建筑面積113370.30平米，容積率共建14棟（12、13、19-23、26-32棟）小高層和高層。2T22T3為主，26F,存量特征： 一二期一共3000多套，目前剩余約1000套房源，三期共1428套，目前剩余400余套,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 價(jià)格相對(duì)較低，產(chǎn)品面積相對(duì)較小，總價(jià)有優(yōu)勢(shì)，規(guī)模社區(qū)、均為現(xiàn)房可直接入住。 入住率： 項(xiàng)目入住率約為30,景江東路,工農(nóng)大街,漫步巴黎,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目偏首改客群，產(chǎn)品總價(jià)相對(duì)較低，銷售速度良

21、好但整體社區(qū)入住率偏低，整體生活氛圍弱，依靠現(xiàn)房即成品園林。 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：現(xiàn)房，成品園林,天鵝灣赫郡,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目為天鵝灣四期，也是最后一期，目前存量?jī)H剩于聯(lián)排產(chǎn)品，四期赫郡共計(jì)17棟聯(lián)排，共70套，4棟共8套雙拼。 別墅產(chǎn)品面積：300-380平米（地上三層），地下二層+閣樓贈(zèng)送300平米。庭院面積（60-80平米,存量特征： 目前剩余共剩余40余套聯(lián)排產(chǎn)品,客戶情況： 普宅客戶關(guān)注點(diǎn)： 看中項(xiàng)目區(qū)位，學(xué)區(qū)房及良好的園林景觀，整體的品質(zhì)感。 別墅客戶關(guān)注點(diǎn)： 項(xiàng)目區(qū)位、園林景觀及高性價(jià)比別墅產(chǎn)品,天鵝灣赫郡,第七大道,上江路,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早且屬于兆麟小學(xué)校區(qū)房

22、，較其他項(xiàng)目入住率高，別墅產(chǎn)品以高性價(jià)比（300平米的贈(zèng)送）為主要核心競(jìng)爭(zhēng)力。 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：兆麟小學(xué)校區(qū)+高性價(jià)比別墅產(chǎn)品+園林景觀,佰年儷景,區(qū)域項(xiàng)目,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目無(wú)良好展示，處于施工階段，所處區(qū)位與自身改善產(chǎn)品不對(duì)位，僅依靠低總價(jià)小戶型產(chǎn)品走量，銷售情況不理想,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目由7棟高層組成，C#1T2戶，H#2T3戶，其余均為2T2戶。共計(jì)856套房源。 二居：56-81平米（25%）、三居：94、104、108平米（65%）、四居：118-152平米（10,存量特征： 目前剩余約400套房源，主要以小戶型產(chǎn)品走量，項(xiàng)目無(wú)良好展示,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 目前項(xiàng)目無(wú)良好展示，所

23、處區(qū)域較偏，與自身改善產(chǎn)品不對(duì)位，僅依靠小戶型產(chǎn)品吸引剛需客群，看中小戶型低總價(jià),第七大道,麗江路,百年儷景,2014,2015年以后,2013,目前剩余380套觀江公寓及20余套高層產(chǎn)品,當(dāng)前存量,后期存量,區(qū)域項(xiàng)目,存量競(jìng)爭(zhēng),別墅存量,普宅存量,目前洋房剩余約150套房源；一期剩余約200套高層房源，二期剩余約1000套高層房源,項(xiàng)目共剩余約1600套大戶型產(chǎn)品,一期剩余約70套頂?shù)追吭?二期項(xiàng)目1200套房源待售,目前剩余約400套房源,項(xiàng)目總體剩余約500套房源,項(xiàng)目整體剩余約1400套房源,項(xiàng)目剩余約400套房源,項(xiàng)目共剩余40套聯(lián)排別墅,項(xiàng)目剩余30套聯(lián)排及別墅產(chǎn)品,按照13年項(xiàng)目

24、的市場(chǎng)順銷銷售速度計(jì)算，15后區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將較為緩解，新增供應(yīng)量有限，均為老盤持續(xù)銷售，15年之前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力仍較大,成熟區(qū)域總結(jié),市場(chǎng)特征 表現(xiàn),市場(chǎng)產(chǎn)品 表現(xiàn),區(qū)域項(xiàng)目均有良好的景觀資源，項(xiàng)目自身均有較高品質(zhì)，多為高端改善居住社區(qū)，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈，多為現(xiàn)房產(chǎn)品，整體居住環(huán)境優(yōu)越，但整體商業(yè)氛圍較弱，區(qū)域項(xiàng)目入住率均不高，區(qū)域整體人氣不高，置業(yè)客群目前多不在此區(qū)域居住,高層產(chǎn)品：項(xiàng)目均有良好的品質(zhì)打造（立面、公共空間精裝修、園林景觀），多為舒適兩居及三居改善產(chǎn)品，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，多依托各項(xiàng)目周邊環(huán)境及景觀資源。 高層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)良好銷售特征：如高品質(zhì)項(xiàng)目（上和園著）、強(qiáng)勢(shì)景觀資源項(xiàng)目（金安向

25、日葵）、現(xiàn)房及成本園林良好的整體打造（玫瑰灣、漫步巴黎） 洋房產(chǎn)品：市場(chǎng)稀缺物業(yè)類型，銷售較好，盛和世紀(jì)、上和園著、玫瑰灣洋房產(chǎn)品均銷售較好，且客戶居住率較高，對(duì)洋房產(chǎn)品形式認(rèn)可。 別墅產(chǎn)品：依托景觀資源（盛和天下）、產(chǎn)品附贈(zèng)性價(jià)比（天鵝灣），市場(chǎng)整體去化速度緩慢，市場(chǎng)熱度較低,跟蹤地塊3市場(chǎng)判斷,跟蹤地塊3：占地13.1萬(wàn)平米，建筑面積39.2萬(wàn)平米、容積率2.24,1、區(qū)位情況：緊鄰遠(yuǎn)大及經(jīng)緯中小學(xué)，周邊無(wú)市政公園，周邊項(xiàng)目除公務(wù)員小區(qū)全部為現(xiàn)房，居住氛圍良好； 2、產(chǎn)品可行性：地塊3容積率為2.24，地塊較規(guī)則，可盡量排布戶型尺度舒適的類洋房產(chǎn)品，此類型產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，價(jià)值稀缺，市場(chǎng)需

26、求較高，高層產(chǎn)品盡量避免主流改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，且地塊不具備優(yōu)異的景觀資源，應(yīng)控制總價(jià)以實(shí)用型產(chǎn)品為主； 3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： （1）目前區(qū)域市場(chǎng)多為現(xiàn)房，但項(xiàng)目入住率較低，空置率較高，人氣不足，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展支撐力度弱。 （2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均有較高產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)成本較高，投入成本大。 （3）區(qū)域發(fā)展已基本成型，提升空間有限，市場(chǎng)因素不可控性較強(qiáng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),成熟區(qū)域,建設(shè)發(fā)展區(qū),群力市場(chǎng)情況,區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類型多樣，高端項(xiàng)目均占據(jù)良好景觀資源，星光耀銀泰城憑借自身大盤優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)良好銷售，相對(duì)實(shí)用戶型偏首置首改產(chǎn)品出現(xiàn)于此區(qū)域（恒大帝景、銀泰城,星光耀,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃：

27、 項(xiàng)目總建面148萬(wàn)，一期25萬(wàn)平米，二期35萬(wàn)平米。 一期共9棟樓（2T42T31T1）31F，5棟住宅，3棟LOFT（5.4米層高），1棟SOHO（3.3米層高） 一期住宅約1700套房源 普宅均未算贈(zèng)送面積（項(xiàng)目戶型多送一間房或景觀陽(yáng)臺(tái)） LOFT樓棟共計(jì)1200套房源，6T20戶，18F SOHO公寓40層，7T22戶，單層1200平米（整層出售） 二期共15棟住宅，3000余套房源。兩棟SOHO公寓,存量特征： 目前前兩期剩余普宅約150套房源，LOFT產(chǎn)品剩余約20套房源，3棟SOHO公寓較難出售，三四五期待建約78萬(wàn)平米,客戶情況： 客戶關(guān)注點(diǎn)： 緊鄰銀泰商業(yè)、項(xiàng)目精裝修性價(jià)比高

28、，規(guī)模體量，看好未來(lái)升值潛力,群力大道,三環(huán)路,星光耀,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目精裝修普宅及LOFT產(chǎn)品性價(jià)比較高，均實(shí)現(xiàn)良好銷售，公寓目前投資屬性較弱，較難銷售。項(xiàng)目主要依托自身配套及銀泰城體量商業(yè)，規(guī)模大盤及良好的示范區(qū)打造吸引改善客群置業(yè)； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：規(guī)模大盤+區(qū)域發(fā)展?jié)摿?性價(jià)比產(chǎn)品,銀泰城,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目總建面160萬(wàn)平米，其中商業(yè)60萬(wàn)平米（集中商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)街），住宅約100萬(wàn)平米，40余棟高層。 一期由4棟高層（30F、3T8戶）約960套房源、15年入住，2棟公寓（規(guī)劃待定）及底層商街所組成（商鋪30-500平米，4000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)大松雷一

29、般15002000元/平米）。 后期規(guī)劃除普宅外，包括銀行總部，酒吧街，別墅等產(chǎn)品,存量特征： 項(xiàng)目住宅總建面約100萬(wàn)平米，物業(yè)類型包括普宅，別墅。 一期共4棟高層，960套房源待售，后期剩余約36棟高層,客戶情況： 項(xiàng)目主要承接區(qū)域剛需客群，依托自身商業(yè)配套吸引客群置業(yè)，商鋪整體打造成本較高加之銀泰城商業(yè)品牌，銷售良好,特征表現(xiàn)：主打小戶型產(chǎn)品，以自身商業(yè)配套為依托，吸引來(lái)外剛需客群來(lái)此置業(yè)，項(xiàng)目未來(lái)將成為群力區(qū)域新型商業(yè)中心； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：規(guī)模大盤+銀泰商業(yè)+現(xiàn)階段低總價(jià)剛需產(chǎn)品,群力大道,三環(huán)路,銀泰城,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目共分二期開發(fā)，總建面80萬(wàn)平米，目前在售一期洋房及別墅產(chǎn)品。

30、 高層共12棟，總計(jì)房源約1500套，產(chǎn)品規(guī)劃待定。 洋房共12棟、140套房源，46層，1T2戶 別墅產(chǎn)品均為三聯(lián)排，共26棟，78戶聯(lián)排產(chǎn)品。 聯(lián)排235、275、307平米（地上三層） 地下二層贈(zèng)送150平米。庭院面積中間戶70平米，邊戶160平米,翠湖天地,區(qū)域項(xiàng)目,存量特征： 一期洋房剩余約20套，走量較好； 一期聯(lián)排剩余約40套。 一期高層調(diào)整階段，1500套待售； 二期剩余約50萬(wàn)建面,客戶情況： 客戶基本均為改善需求，自住為主，看中項(xiàng)目周邊公園資源、內(nèi)部景觀水系及自身產(chǎn)品品質(zhì)，樓間距較大居住舒適，外墻均干掛石材立面。 客戶關(guān)注點(diǎn)：品質(zhì)感、景觀資源、舒適度（樓間距）、高端改善社區(qū)

31、,特征表現(xiàn)：項(xiàng)目整體品質(zhì)感較高，大戶型產(chǎn)品為主，屬于區(qū)域高檔社區(qū)，項(xiàng)目居住舒適度高，樓間距大，周邊公園資源豐富，洋房產(chǎn)品客戶接受度高，取得良好銷售表現(xiàn)； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：景觀資源+自身產(chǎn)品力+大樓間距+稀缺物業(yè)類型,群力大道,翠湖天地,麗江路,匯錦莊園,區(qū)域項(xiàng)目,項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目由10棟高層（31、34F，2T2與3T2為主），14棟42套聯(lián)排、25棟50套雙拼，6棟12套類獨(dú)棟（大雙拼）所組成。 聯(lián)排：430平米（贈(zèng)送120平米地下及30平米閣樓、邊庭院贈(zèng)送200平米，中庭院90平米） 雙拼：540-560平米（贈(zèng)送地下二層160平米，庭院面積300-600平米） 類獨(dú)棟（大雙拼）：130

32、0平米，贈(zèng)送500平米地下，庭院面積300-600平米,存量特征： 高層目前剩余約500套房源； 聯(lián)排待售27套； 雙拼剩余13套； 類獨(dú)棟剩余8套,客戶情況： 高層客戶多為高端改善客群，產(chǎn)品總價(jià)較高。 別墅客群多看重項(xiàng)目水系及良好的景觀打造 客戶關(guān)注點(diǎn)：水系資源景觀、高端居住社區(qū),特征表現(xiàn)：項(xiàng)目正處于建設(shè)階段，產(chǎn)品力體現(xiàn)受限，客戶多看重項(xiàng)目高端社區(qū)及水系資源，親水別墅銷售情況良好，高層產(chǎn)品區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)位不占優(yōu)勢(shì)，銷售較慢； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：水系景觀資源+低密度居住社區(qū),群力第五大道,麗江路,匯錦莊園,恒大帝景,區(qū)域項(xiàng)目,建筑面積）、恒大哈爾濱項(xiàng)目建筑系數(shù)1.4,特征表現(xiàn)：整體品質(zhì)略高于松北恒大項(xiàng)目，產(chǎn)品戶型面積偏小，主要吸引首置及首改客群，自身1500元/平米精裝修，緊鄰新三中學(xué)校，產(chǎn)品性價(jià)比較高； 核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)：恒大精裝性價(jià)比產(chǎn)品+恒大品牌+實(shí)用型產(chǎn)品,群力第六大道,朗江路,恒大帝景,2014年,2015年以后,2013年,當(dāng)前存量,后期存量,區(qū)域項(xiàng)目,存量競(jìng)爭(zhēng),別墅存量,普宅存量,項(xiàng)目整體約40棟高層，100萬(wàn)平米建筑面積，一期5棟樓960套房源,區(qū)域14年均處于項(xiàng)目主要銷售階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，存量較大，