精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓課件

1、精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型基礎(chǔ)知識培訓,研展中心 施佳敏 周麗娜,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度與人體工學的關(guān)系,公共空間的布置和計算方法,如何評價戶型優(yōu)劣勢,戶型與規(guī)劃、市場、地域的關(guān)系,市場流行戶型分析,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,住宅的“八大”使用功能 起居。就餐。廚衛(wèi)。就寢。 儲藏。工作。學習。休閑。 住宅的“三類”空間 公共空間：起居室。餐廳。陽臺。 私密空間：臥室。書房。衣帽間。主臥衛(wèi)生間。 服務空間：廚房。公共衛(wèi)生間。工人房。儲藏室。工作陽臺,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,從人體工學說起,人體測量學 亞洲人一般人體肩寬度

2、為385-420MM 上臂長度289-310MM 胸廓前后徑200-220MM 臀部寬度307-320MM,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,工作環(huán)境下人體與空間的關(guān)系,戶型的空間尺寸提供依據(jù),精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,起居室,綜合！會客？活動？工作,上海鉑金華府 53平方米,面積保證/充分考慮家具布置,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,臥 室,你說是臥室，她就是,面積、面寬保證,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,餐 廳,獨立空間，面寬或進深2.6-2.7米以上,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,廚 房,不

3、是通個管子，就是廚房,使用面積保證、通風、操作臺擺放,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,3.2平方米,5平方米,室內(nèi)空間尺度,廚 房,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,衛(wèi)生間,至少有一間的使用面積不應小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。 至少有一間有直接采光、自然通風，無通風窗口的衛(wèi)生間應有通風換氣措施。 不應布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層,使用面積保證、通風、減少影響,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,儲藏室,上海長寧88,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,室內(nèi)空間尺度,出入口過道凈寬不小于1.2米，通往臥室、起居室過道凈寬不應小于1米，

4、通往廚房、衛(wèi)生間、儲藏室的過道凈寬不應小于0.9米。 分戶門、臥室門不應小于0.95米，廚房門、單扇陽臺門不應小于0.8米，衛(wèi)生間門不應小于0.75米，儲藏室門不應小于0.7米,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,消防前室：設置在高層建筑疏散走道與樓梯間或消防電梯間之間的具有防火、防煙、緩解疏散壓力和方便實施滅火戰(zhàn)斗展開的空間，其與疏散走道和樓梯間之間用乙級防火門分隔，空間面積通常在4.5-10平方米之間，空間內(nèi)需安裝正壓送風和消火栓等消防設施。一般12層（含）以上的住宅需要設置,概念,交通核：高層建筑的垂直交通系統(tǒng)。包括：樓梯、樓梯間、電梯、消防前室等建筑中所有的豎向輸送設施，這些設施通常被

5、布置在核心位置,公共空間尺度,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,規(guī)范,部分城市規(guī)定12層（含）以上，14層（含）以下只要配置一部電梯和普通樓梯（如上海），但需設置消防前室,7層以上11層（含）以下布局方式： 配置一部電梯（防火梯）和普通樓梯 不需設消防前室,公共空間尺度,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,規(guī)范,12層（含）以上18層以下布局方式：配置二部電梯（其中一部為防火梯）和普通樓梯 需設消防前室,18層（含）以上布局方式： 配置二部電梯以上（其中一部為防火梯）和帶有消煙室的兩部樓梯 需設消防前室，此處為剪刀梯,公共空間尺度,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,常見布局,豎向布局 面積

6、最小,以小高層為例,并排布局 可形成相對獨立的電梯前室,橫向布局 主要用于短進深，大面寬的戶型,公共空間尺度,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,特殊布局,這四種布局主要在高檔品質(zhì)樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯直接入戶（雙開門）和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用于南向單元入口、下圖兩種布局適用于北向單元入口。 電梯直接入戶采用卡式或密碼門禁系統(tǒng)，有利于后期物業(yè)管理。 右下角的布局形式可考慮在1+2組合“兩代居”戶型中使用,以小高層為例,公共空間尺度,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,得房率=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積 總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)

7、墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積 公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積,公共空間尺度,得房率,一般： 高層得房率75-78% 小高層80-85% 多層88-92,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,A,B,若： A套套內(nèi)建筑面積為90平方米 B套套內(nèi)建筑面積為110平方米 公攤面積為40平方米 則： A套： 公攤面積為18平方米 總建筑面積為108平方米 得房率為83.3% B套： 公攤面積為22平方米 總建筑面

8、積為132平方米 得房率為83.3,公共空間尺度,得房率,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型評價方法,是否啟用,建筑師？ 策劃師,戶型本身的優(yōu)劣勢,戶型與規(guī)劃的關(guān)系,戶型與市場的關(guān)系,是否能用,是否適用,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型設計的合理性,人居習慣,你在購房時 考慮居室各部分的優(yōu)先順序,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,市場上對于戶型的一般關(guān)注點,客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等） 主臥室：合理（面積、采光）、私密性 餐廳：相對獨立、通風采光 廚房：寬敞實用、有服務陽臺 衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風 次臥室：做書房、客房適宜 陽臺：生活性陽臺的實用，觀賞性陽臺的

9、休閑,注：在戶型評價時，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟的逐一加以評價,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型設計的合理性,人居習慣,戶型方正,異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。 風水不佳，影響住戶情緒,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型設計的合理性,人居習慣,通風采光,通風良好,通風一般,間接通風,間接通風,戶型進深過長，嚴重影響采光 陽臺一般進深1.51.8米，超過2米，影響采光,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,功能布局合理,動靜分區(qū) 活動區(qū)和休息區(qū)分開 動區(qū) 客廳、餐廳和廚房應靠近入戶門設置 靜區(qū) 臥室位置比較深入 動區(qū)與靜區(qū)之間

10、衛(wèi)生間方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,功能布局合理,戶型設計的合理性,人居習慣,動靜分區(qū),客房的布局影響到動靜分區(qū),動靜布局分離,端廳布局影響到動靜分區(qū),精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,功能布局合理,動靜分區(qū),華潤二十四城,動區(qū),靜區(qū),中海翠屏灣,動區(qū),靜區(qū),戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型設計的合理性,功能布局合理,人居習慣,洗衣機位生活陽臺 曬衣空間陽臺形狀 雜物放置獨立的儲藏間、儲藏分類 衛(wèi)生間同步使用干濕分離,功能設置人性化,上海金地未未來 54平方米,三分離衛(wèi)生間,精品資料-成全機

11、構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,空間尺度合理,空間獨立 客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻 方正開闊 要留出擺放家具的完整空間，實用的布局 長寬比不應失調(diào) 進深與面寬之比不應大于2：1 入口設玄關(guān) 住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性,點評：客廳開口過多，使很多面積浪費成為交通面積,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,空間尺度合理,相對獨立 至少有兩面墻夾一角 與客廳既有關(guān)系又有分隔 與廚房應有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū),點評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放,修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對

12、獨立,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,空間尺度合理,靠近餐廳 西廚可與餐廳結(jié)合 距離大門不能太遠 直接對外采光采風 有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設備 廚廁最好不要緊鄰 最好帶一工作陽臺,萬科魅力之城約89,點評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設備平臺則增加了實際使用面積，復合式廚房等空間細節(jié)的設計也是可圈可點,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,空間尺度合理,主臥 明顯大于次臥，進深面寬可適當增加 南向朝向，比客廳

13、的朝向要求更甚 大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間 確保私密性，最好布置的深一些 次臥 面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上,點評：帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,空間尺度合理,應有明窗通風和采光 公共衛(wèi)生間做到干濕分離 僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室,點評：創(chuàng)新設計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,空間尺度合理,保證客廳有良好的視野和采光 在面積允許的可能下，

14、將陽臺設在客廳，不要設在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息 工作陽臺宜設置在北面，與廚房結(jié)合,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,上海保利葉上海85 雙陽臺設置，南北通透,南通中港城89 北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物,戶型設計的合理性,人居習慣,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同,門： 大門針對電梯或是樓梯是犯沖 大門口直對長走廊是沖煞 大門不能針對廁門 廁所的門不與廚房的門相對 其他門盡量不相對,風水要素,戶型設計的合理性,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識

15、培訓,未設玄關(guān)，大門直對主人房門（私密性不理想,典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差,風水要素,戶型設計的合理性,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,主衛(wèi)門直沖主臥床不妥,風水要素,戶型設計的合理性,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,房： ”橫梁壓頂“不利,廚： 門對灶犯門沖煞,廁： 大門對廁所門兇論,針對客戶群體的特征，講究風水的可能性，盡量避免,風水要素,戶型設計的合理性,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,在建筑設計中設置玄關(guān)，自然解決”門沖“的問題,在裝修時設置玄關(guān),風水要素,戶型設計的合理性,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,風水要素,戶型設計的合理性,在裝修時改變布局,精品資料-成全

16、機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,正確認識戶型的優(yōu)劣勢,L型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習慣，空間充足、流暢省力。 約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。 預留三房套內(nèi)布局：房間功能隨心設置，居家款客、子女成長、個人愛好，盡享無限可能。 三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步使用，保證隱私互不干擾,上海萬科金色里程,廚房位置布置于戶型正中，對于臥室起居室有影響，采光,三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠,兩個房間均較小，布局尷尬,與主臥距離遠，實際使用的不方便，個人喜好,90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟實用,四進深設計，交流流線重疊，采光問題,首次、首改、青年、一家三

17、口,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,正確認識戶型的優(yōu)劣勢,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,上海金地灣流域 89平方米,罕見全朝南戶型，3個景觀花廳 次臥設計約6米陽臺，創(chuàng)意生活空間 L型操作臺面連續(xù)無缺，嘗鮮生活,通風采光問題,典型的中間套兩房產(chǎn)品,廚房實際使用不便,實際使用功能不大,次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗 餐廳位置尷尬,首次、青年。 相對的低總價和贈送的面積,正確認識戶型的優(yōu)劣勢,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型自身優(yōu)劣勢評價,優(yōu)點： 戶型方正，便于布置各類家具。 動靜分區(qū)，起居方便,建筑面積 156平方米,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,缺點： 臥室面積分配不合理：在臥

18、室的面積配備上，通常主臥應加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個臥室面積相當，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。 交通面積過于浪費：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去。客廳有效使用面積大大降低了。 餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。 衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風采光不良。 廚房到餐廳動線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動線過于冗長。 主衛(wèi)布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風水上通常忌諱坐廁對床。 無獨立儲藏空間：在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考

19、慮到獨立的儲藏空間，沒有考慮到戶型的實用性,戶型自身優(yōu)劣勢評價,建筑面積 156平方米,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型自身優(yōu)劣勢評價,一語中的，簡明扼要,戶型點評： 這是一套不成功的戶型。 雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。 布局不緊湊，導致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費面積。 臥室面積分配不理想。 衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題,建筑面積 156平方米,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型和規(guī)劃的關(guān)系,都是兩房兩廳,都是南北通透哪個更好呢,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,整個地塊呈狹長形，使得整個規(guī)劃受到了限制 如果產(chǎn)品為多層，布局會形成“兵營式布局”

20、如果產(chǎn)品為小高層，布局可形成“中央的景觀通廊” 在同樣的容積率的情況下，當然選擇小高層 這樣的情況下，戶型該選擇哪一種呢,上海建德國際公寓,戶型和規(guī)劃的關(guān)系,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型和規(guī)劃的關(guān)系,分析：規(guī)模較小戶型不宜過多 東西兩邊寬度不均等若同一種戶型，左邊放四排太擠,右邊放四排又太松，放五排也放不下。 要將利益做到最大化，選擇2種的戶型：左邊以大面寬小進深為主，右邊以大進深小面寬為主,旭輝新江灣地塊項目,戶型的選擇與土地利益最大化密切相關(guān),精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,我們不是建筑師 但我們比建筑師了解市場,戶型和市場的關(guān)系,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,兩房7

21、0平方米？90平方米？110平方米？ 三房90平方米？130平方米？170平方米,戶型和市場的關(guān)系,你心目中的兩房有多大，三房又有多大,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型和市場的關(guān)系,客戶的需求的不同，導致定位不同 定位不同，導致戶型不同,上海書香公寓,點評：187平方米的復式，只有2個臥室,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,分析：書香公寓位于同濟大學南面，與大學一路之隔，并且周圍還有復旦、上外等高校云集，前期證明了大部分客戶為學校老師，因此在設計中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設計,戶型和市場的關(guān)系,貼合市場的，就是好戶型,一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等,二層布置

22、多功能書房，工作、會客、洽談等,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型和市場的關(guān)系,點評：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房,重慶阿布阿布,客戶的需求的不同，導致定位不同 定位不同，導致戶型不同,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,分析：項目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了3162的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開始就為項目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，再加上開發(fā)商在戶型設計方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了,戶型和市場的關(guān)系,符合定位的，就是好戶型,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,當客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下

23、： 多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求,戶型和市場的關(guān)系,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,當客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下： 多用間可適應不同人群、不同愛好的功能需求,戶型和市場的關(guān)系,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大,90+平方米而已,戶型和地域的關(guān)系,地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型有著不同的要求，這也是戶型設計中必須高度重視的問題。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會不理解，90平方米以上的房子為什么不做三房，為何要如此浪費,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型和朝向的

24、關(guān)系,廣東以北住宅：向北房終年無陽光 選擇向南房是購房前提 廣東住宅（北回歸線以南）： 向南房冬日有陽光，夏日無陽光 向北房冬日無陽光，夏日有陽光 選擇南向房可以冬暖夏涼 香港住宅：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫，港島景觀 朝向不講究 三亞住宅：以海景為主要賣點 朝向不講究，海景最重要,點評：V字型結(jié)構(gòu)，保證每戶實現(xiàn)180海景,三亞國際公館,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,戶型評價方法,一。項目定位 客群選擇 戶型整體調(diào)性、大致戶型產(chǎn)品線,二。得房率 實用性,三。功能布局合理 通風采光、動靜分區(qū)、功能設置、空間感受,四?？臻g尺度舒適 面積比例，各功能間比例,五。市場檢驗 客群需求 市場接受度、差異化、根據(jù)客戶需求的個性化設置,精品資料-成全機構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識培訓,市場流行戶型解讀,上海保利葉上海 建筑面積約72平米,上海萬科四季花城 建筑面積約