(最新整理)20080513幼兒園經(jīng)營模式建議書

1、(完整)20080513幼兒園經(jīng)營模式建議書(完整)20080513幼兒園經(jīng)營模式建議書 編輯整理：尊敬的讀者朋友們：這里是精品文檔編輯中心，本文檔內(nèi)容是由我和我的同事精心編輯整理后發(fā)布的，發(fā)布之前我們對文中內(nèi)容進行仔細校對，但是難免會有疏漏的地方，但是任然希望（(完整)20080513幼兒園經(jīng)營模式建議書）的內(nèi)容能夠給您的工作和學(xué)習(xí)帶來便利。同時也真誠的希望收到您的建議和反饋，這將是我們進步的源泉，前進的動力。本文可編輯可修改，如果覺得對您有幫助請收藏以便隨時查閱，最后祝您生活愉快 業(yè)績進步，以下為(完整)20080513幼兒園經(jīng)營模式建議書的全部內(nèi)容。萬福黃金海岸幼兒園操作模式建議書一、工

2、作梳理【施工進度】目前會所及幼兒園主體及內(nèi)、外墻主施工,內(nèi)部空間分隔已基本完成,現(xiàn)正處于內(nèi)部窗、門安裝的施工階段?！竟ぷ骰仡櫋?、 幼兒園的招商工作于2008年3月31日正式啟動，共向前期接觸過的五家幼兒園發(fā)出招標(biāo)文件，僅汕尾市小風(fēng)帆藝術(shù)學(xué)校按招標(biāo)文件時限要求提交了經(jīng)營管理方案,并提出了內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否可以調(diào)整？外活動場地能否滿足平均每生4平方米的活動空間？及如果購買,如何定價？三項問題。2、 根據(jù)對方提出的問題，經(jīng)我司各部門確認(rèn)認(rèn)為：幼兒園的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以進行重新分割；目前的規(guī)劃，幼兒園室外活動場地的面積約850平方米,未能滿足1200平方米的要求；初步核算幼兒園總開發(fā)成本在2277元/平方米左右

3、。3、 集團領(lǐng)導(dǎo)指示幼兒園銷售底價為3500元/平方米。【目標(biāo)事項】目前工作重點為運做模式的擬訂及工作開展方向；二、本體分析【用途說明】幼兒園的使用功能主要做為項目內(nèi)部的教育配套而設(shè)計及建筑，按法規(guī)而定實為公共使用部分。【建筑結(jié)構(gòu)】幼兒園建筑設(shè)計共三層，每層建筑面積860平方米，幼兒園總建筑面積為2883平方米.【swot分析】s（優(yōu)勢）：n 本幼兒園總建筑設(shè)計的規(guī)模優(yōu)勢；n 本項目產(chǎn)品及社區(qū)高端呈現(xiàn)的品質(zhì)優(yōu)勢;n 項目內(nèi)部優(yōu)越的環(huán)境配套優(yōu)勢;n 項目本身所具備的社區(qū)內(nèi)部生員優(yōu)勢；n 周邊教育環(huán)境優(yōu)勢；n 交通便利w(劣勢）：n 總面積大帶來的總價較高；n 戶外活動面積一定的不足與局限;o（機

4、會）：n 項目形象公眾認(rèn)可度較高，發(fā)展空間較大;n 汕尾首家此類高品質(zhì)幼兒園，填補市場空白；t（威脅):n 使用功能為公共使用設(shè)施；n 各項收費較高將帶來一定的市場抗性;n 未來對公共設(shè)施使用性更加規(guī)范的制法規(guī)定；（政策法規(guī)）n 碧桂園開發(fā)設(shè)立幼兒園配套的話將帶來直面的競爭；小結(jié)：1、 本身硬件配套優(yōu)勢明顯；2、 物業(yè)總體形象已經(jīng)形成，帶來多面附加值；3、 總價高與使用功能局限是該物業(yè)的最大問題;三、物業(yè)定位操作思路 汕尾首家雙語幼兒教育機構(gòu) 教育方式：n 中、英雙語言教育；n 重在培養(yǎng)學(xué)生興趣愛好及特長發(fā)展;四、運做模式對比分析運做模式1:直接銷售。即：將物業(yè)銷售出去，由認(rèn)購方經(jīng)營與管理.n

5、 以單價3500元/平方米算，本物業(yè)銷售總價為1009萬元。n 目前在與汕尾三家及深圳兩家幼兒園溝通的結(jié)果看，五家幼兒園在資金能力上還是存在很大難度實現(xiàn)購買本幼兒園物業(yè)，五方都側(cè)重以租賃的方式進行合作。n 做為一項低利潤的商業(yè)運營幼兒園而言，1000萬是一個很龐大的數(shù)目，對其所構(gòu)成的投資風(fēng)險極高。n 若以銷售形式運做則將難以尋求客戶，且本項目在汕尾經(jīng)濟能力不強的城市市場消費力也將難以支撐.運做模式2：以租賃形式經(jīng)營。以租賃方式操作有以下優(yōu)點：n 出租形式將大大降低租賃方風(fēng)險，我方將有更多的選擇空間.n 有效把握好該物業(yè)作為社區(qū)配套作用。n 大大提高業(yè)主的經(jīng)營信心?？偨Y(jié)：n 以直接銷售方式的話將

6、很大層面上縮小客戶群，最終將遇到銷售阻力；n 租賃方式則相反，能將我方立于優(yōu)勢方，能把握更利于我方條件的基礎(chǔ)上選擇租賃方進行經(jīng)營，將很大程度上保證幼兒園高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的運做；n 總體而言，租賃形式操作將更有益于項目后期運作的品質(zhì)展示、項目配套的按期開放等，對社區(qū)業(yè)主有更大的價值享受；五、租賃模式建議【租約期限】六年起簽，即最短租賃期限為六年。【洽談方式】選定汕尾規(guī)模較大、運做規(guī)范及辦圓四年以上的幼兒園進行邀請式洽談?！竞献髂Ｊ健恳粤曜赓U為例免租期:建議三年因前期各硬件設(shè)施未完全建設(shè)完畢，小區(qū)業(yè)主也未全部入住,幼兒園此時正處于發(fā)展期，其盈利性暫不能實現(xiàn)，所以在操作上設(shè)置兩年的免租期是對其發(fā)展經(jīng)

7、營的支持，只有將幼兒園扶持起來才能為后期的社區(qū)添加更豐富的附加值，也為社區(qū)的對外形象及公司的品牌效應(yīng)起到一定的支撐作用。幼兒園年度運營模擬情況分析表 （表1）年分起始標(biāo)準(zhǔn)/計算公式123456789101112學(xué)生年增長量20人/年首年學(xué)生數(shù)量/年人數(shù)707090110130150170190210230250270290學(xué)費總額收費標(biāo)準(zhǔn)100元/月學(xué)生100。00 105.00 110.25 115。76 121。55 127。63 134.01 140。71 147。75 155。13 162.89 171。03 收費標(biāo)準(zhǔn)年增長5/年100。00105.00110.00%115.00120

8、。00125。00130。00135。00140.00%145.00150.00155.00營業(yè)額學(xué)生數(shù)個人繳費額12（月份)84000 113400 145530 180590 218791 260361 305542 354589 407778 465398 527762 595198 首年老師數(shù)量/年人數(shù)7789101112131415161718租金成本（年）月租金月份總面積000103788103788103788103788103788103788103788103788103788人員工資成本/年工資：1000元/月人工資年成本：月總額1284000960001080001200

9、00132000144000156000168000180000192000204000216000日常運營成本（飲食、交通、辦公等）首年總額：1500元/月餐飲：10元/人227024802690290031103320353037403950416043704580總預(yù)計成本工資成本+運營成本+租金8627098480110690122900135110147320159530171740183950196160208370220580核算盈利額總收益-總成本2270 14920 34840 46099 -20107 9253 42224 79061 120040 165450 21560

10、4 270830 分段合計營業(yè)額1002672 2656267 工資成本+運營成本700770 1140330 租金成本311364 622728 核算盈利額-9462893209 從以上運營表分析，租金設(shè)定為：3元/模式1：免租收租6年后3年3年（租金以市場平均價格為定價依據(jù)）原租金基礎(chǔ)上提價10%/3年（視市場及經(jīng)營情況而具體定)經(jīng)濟分析：模擬租金：現(xiàn)租金設(shè)為3元/月合同簽署：六年追加六年效益分析:十二年總效益額:=第一期年效益3(年）第二期年效益3（年）+第三期年效益3(年）總建筑面積=初始月租金12（月）3（年）+初始月租金（1+10)12(月)3（年）+初始月租金(1+10%）(1+

11、10）12(月）3（年） 總建筑面積=3124+3（1+10%）123+3（1+10）(1+10%）1232883=（144+118.8+130。68）2883113萬元模式1優(yōu)劣簡析：優(yōu)勢：n 有一定的收益保障度；n 操作比較簡單；n 風(fēng)險度相對較??；劣勢：n 市場多變，計劃收益往往受市場影響而發(fā)生偏差;n 轉(zhuǎn)嫁出去的風(fēng)險而帶來其他負面效應(yīng)；模式2：免租收租6年后2年4年(租金以市場平均價格為定價依據(jù))保持原租金，幼兒園經(jīng)營盈利分成（分成以協(xié)商為準(zhǔn)）經(jīng)濟分析：模擬租金：現(xiàn)租金設(shè)為3元/月合同簽署：六年追加六年模擬分成比例：3：7（我方：經(jīng)營方）十二年總效益額：根據(jù)表（1）數(shù)據(jù)：12年租金總收益：93.4萬根據(jù)總盈利額：89萬按3:7分成,我方收益為：27萬