(最新整理)20150708_途家運(yùn)營模式分析(簡述)

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2、、途家成功的市場基礎(chǔ)1、 中國的空置房已經(jīng)達(dá)到數(shù)千萬套,有一說法是5000萬套途家把空置的原因分為四種：（1）房東購房的目的就是為了季節(jié)性的旅游，買的時候就知道它會長期空在那里；（2)房東購置房屋的目的是為了投資，把房子囤積在手里等房價上漲;(3）房東已經(jīng)將房子用于出租，但每年會有幾個月的尋租期空置；(4）開發(fā)商制造后因?yàn)榉N種原因還沒有賣出去的房子。2、中國潛在的度假租賃市場可能高達(dá)數(shù)百億3、中國的人均gdp超過6000美金，已經(jīng)到了度假需求爆發(fā)式增長的階段4、中國的中高端酒店相對缺失途家做過調(diào)查:中國的三星級及以下連鎖酒店和五星級酒店模式已相對成熟，但四星級酒店等中間市場相對空白.因此途家定

3、位在中高端,其房價高于同一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，低于五星酒店。5、中國的非酒店住宿行業(yè)檔次有極大提升空間二、途家經(jīng)營模式1、途家運(yùn)營模式2、多方合作互利：途家vs業(yè)主：1、 途家從業(yè)主手中免費(fèi)獲取房源，與業(yè)主平分租金收益;2、 業(yè)主選擇途家托管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)閑置房屋的租金收益，并可以通過提前預(yù)約，以托管房屋的租金收益兌換享受異地房屋使用權(quán),3、 業(yè)主選擇途家管家服務(wù),將房屋的閑置時間按照一定比例兌換成異地房屋使用權(quán)，提高房屋的利用價值;而途家處置該房屋的時間段,交給業(yè)主的只是異地房屋使用權(quán),沒有金錢；途家vs開發(fā)商：1、 途家與開發(fā)商合作,獲取更多房源，擴(kuò)大市場規(guī)模;2、 開發(fā)商通過途家有管家、帶

4、租約、可交換的成功品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售;3、 如果是清水交付的房源，需要開發(fā)商、業(yè)主和途家三房約定由誰來完成房屋的裝修，以達(dá)到途家的出租要求標(biāo)準(zhǔn)；4、 途家承諾業(yè)主一定的租金回報，剩余收入全部歸途家。途家vs租賃者：1、 中國四星級酒店等中間市場相對空白，因此途家定位在中高端，其房價高于同一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，低于五星酒店，市場需求空間大；2、 租賃者看中途家打造的高品質(zhì)個性化居住環(huán)境，享受出游地家庭式、個性化的居住體驗(yàn).三、途家與房企合作的“芯片”效應(yīng)與途家合作的房企，大多都會努力宣傳這種合作,而且講法各有不同。比如奧園宣傳：“買一套公寓，全世界免費(fèi)住業(yè)主在一個城市購買的奧園物業(yè),將

5、可以獲得途家管理的任一城市度假房屋居住權(quán)利?！倍{(lán)光的“藍(lán)途公寓”則這樣宣傳“線上途家網(wǎng)可以預(yù)定房源，住戶擁有藍(lán)途專屬的社交平臺、社區(qū)電子商務(wù)平臺，而線下小區(qū)內(nèi)還有咖啡廳、會客室等公共空間，因此藍(lán)途公寓時真正意義上的的o2o服務(wù)式公寓.”途家模式就類似于一個“intel inside”芯片，房企類似于造pc的廠家，拿過去后可以根據(jù)自己的特點(diǎn)做不同宣傳。有的房企拿過去以后，主推的是“交換;有的房企主推的是售后服務(wù)；有的房企主推的是經(jīng)營回報。還有的房企會在周邊自己再拓展一些別的服務(wù)。針對不同的客群和不同的地域，不同的房企會有不同的宣傳，這類似于一種化學(xué)變化.四、途家如何選擇和改造合作房源1、選擇房

6、源的2個維度和多種標(biāo)準(zhǔn)（1）區(qū)域維度選擇a、選擇交通方便的地方：機(jī)場、高鐵是優(yōu)選區(qū)域；b、選擇有旅游特色的地方；c、看該區(qū)域住宿業(yè)的飽和度。(2）合作對象維度選擇a、與開發(fā)商的兩種合作模式： 尾盤經(jīng)營.如果開發(fā)商做了4棟樓，3棟銷售出去，第四棟剩下300套賣不出去，又舍不得降價.考慮到成本大部已經(jīng)收回不急賣，占用成本又很厲害，于是就找到途家經(jīng)營。途家會對房屋進(jìn)行 “相對標(biāo)準(zhǔn)化”改造后統(tǒng)一管理； 前期介入設(shè)計(jì)。開放商在設(shè)計(jì)之初就想到了去化難,和途家商量合作問題。比如27平和32平的公寓,購買成本有差異而租金無差異，途家會建議做27平的。途家參與設(shè)計(jì)后,產(chǎn)業(yè)鏈被打通.途家參與設(shè)計(jì)并保障出租，投資者因?yàn)橛型炯叶档锥敢馔顿Y，該樓盤的去化會加快。b、小規(guī)模業(yè)主合作：選擇熟悉的區(qū)域，入住率太高的高端小區(qū)不接，不方便管理。c、與已有經(jīng)營方合作：在北京等區(qū)域,房源獲取很有難度，已經(jīng)有經(jīng)營方在經(jīng)營了,途家的選擇的合作方式一般是:經(jīng)營方把房源放在途家平臺上，途家給它帶訂單。2、 改造房源:相對標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化房源管理與個性化居住體驗(yàn)之間的平衡，途家的策略是：相對標(biāo)準(zhǔn)化。（1)硬件角度：城市里相對標(biāo)準(zhǔn)化、旅游地產(chǎn)品則可以新奇特；（2）品