北京朝青房地產(chǎn)項(xiàng)目全案營銷策劃報(bào)告190頁.ppt

1、朝青項(xiàng)目報(bào)告,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,匯報(bào)框架,第一部分 核心定位結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 綜合分析 第四部分 專題研究 第五部分 定位結(jié)論 第六部分 經(jīng)濟(jì)測算 第七部分 概念設(shè)計(jì),第一部分 核心定位結(jié)論,我司建議本項(xiàng)目地塊適宜作住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓和酒店式服務(wù)公寓兩種物業(yè)類型，具體的定位有兩種： 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓酒店式服務(wù)公寓,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話Q

2、Q：69031789,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓酒店式服務(wù)公寓,開發(fā)相對穩(wěn)妥，操作難度相對小，市場空白點(diǎn) 要求性價(jià)比高，利潤空間有限，預(yù)售性較差,高標(biāo)準(zhǔn)客房，酒店式服務(wù)，統(tǒng)一管理，利潤較大 引入酒店管理公司，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),第二部分 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目特性 用地分析 規(guī)劃條件分析 開發(fā)商分析 成本分析 市場分析,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,項(xiàng)目概況,本項(xiàng)目位于東三環(huán)外團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，農(nóng)業(yè)部東側(cè) 東臨朝陽高爾夫俱樂部，西臨農(nóng)業(yè)部，北臨農(nóng)業(yè)部宿舍樓，南臨農(nóng)展館南路 本項(xiàng)目占地面積1.0

3、7公頃，總建筑面積約7.05萬平方米,北側(cè),小盤，規(guī)模小可支持“新、奇、怪”的產(chǎn)品,位于“高檔”區(qū)域項(xiàng)目成本較高，檔次較高,交通方便支持商務(wù)功能,緊鄰城市主干道形象價(jià)值高，有一定噪音影響,有一定景觀優(yōu)勢（高爾夫球場）支持打景觀概念的產(chǎn)品，戶型上能做出相應(yīng)的亮點(diǎn),周邊建筑物遮擋北側(cè)、西側(cè)均有建筑物遮擋，對形象有負(fù)面影響,項(xiàng)目特性,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,區(qū)域成熟 涉外性強(qiáng) 景觀較好 特點(diǎn)“模糊,區(qū)位分析,用地分析,東三環(huán)、東四環(huán) 農(nóng)展館南路、朝陽北路 地鐵10號線 多條公交

4、站線 長虹橋堵車問題較嚴(yán)重,農(nóng)展館南路,朝陽北路,朝外大街,朝陽路,東二環(huán),東三環(huán),東四環(huán),用地分析,交通分析,農(nóng)展館南路由西向東需調(diào)頭 長虹橋堵車問題較嚴(yán)重 地塊東側(cè)規(guī)劃路修通到北側(cè) 北側(cè)小區(qū)的入口問題,用地分析,交通分析,A區(qū)景觀好，相對安靜 B區(qū)開放性強(qiáng)，形象價(jià)值高，有噪音影響，適宜偏商物業(yè) C區(qū)私密性差，北側(cè)、西側(cè)形象差， C區(qū)不適宜擺放建筑，而適于作內(nèi)部園林,用地分析,地塊分析,位于幾大商圈間，區(qū)域特征相對“模糊” 交通方便，鄰城市主干道，形象價(jià)值好 私密性差，有噪音影響 東側(cè)有較好的景觀條件 北側(cè)、西側(cè)的現(xiàn)狀保留建筑有遮擋影響，形象較差 地塊較方正,用地分析小結(jié),房策網(wǎng) 2008房

5、地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,規(guī)劃建設(shè)用地面積：10716平方米 代征道路：2800平方米 總建筑面積：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容積率：4.81（容積率變化對利潤敏感,規(guī)劃條件分析,規(guī)劃條件分析,根據(jù)日照分析，項(xiàng)目可以統(tǒng)一作成61米 按首層4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層3米計(jì)算，可以做到19層,多種物業(yè)可能性的考慮 利潤/快速回收資金 以銷售為主 品牌,開發(fā)商分析,土地開發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用按地上建筑面積分?jǐn)倿?790元/平方米 加上前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、以及其他相關(guān)費(fèi)用

6、，地上建筑面積的單方造價(jià)在10000元/平方米左右,成本分析,中高檔次的產(chǎn)品,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,居住類物業(yè) 大戶型 一般戶型 小戶型 偏商類物業(yè) 寫字樓 商住公寓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè),市場分析,朝陽公園 朝外工體 CBD 三元橋,宏觀市場分析,區(qū)域市場分析,細(xì)分市場分析,2004年上半年，加強(qiáng)宏觀調(diào)控已取得明顯成效 預(yù)計(jì)下半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，下半年經(jīng)濟(jì)增長業(yè)將呈現(xiàn)回落態(tài)勢,政策變化多，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的影響 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲,宏觀市場分析,全

7、國宏觀市場分析,北京房地產(chǎn)總體市場,純居住為主 主打景觀概念 容積率較高 單價(jià)高 戶型面積相對偏大 精裝修 有一定的投資客戶 有一定的外籍客戶,區(qū)域市場分析,朝陽公園區(qū)域,綜合項(xiàng)目多 居住物業(yè)類型多樣 均價(jià)較高 戶型多樣 大戶型公寓市場表現(xiàn)較差 投資客戶比例較大 外籍客戶比例較大,區(qū)域市場分析,朝外工體區(qū)域,區(qū)域市場分析,CBD商圈,綜合性項(xiàng)目較多 純居住概念 商住公寓 檔次高 投資高檔純居住公寓的客戶占一定比例 精裝修,區(qū)域市場分析,三元橋區(qū)域,商住為主 均價(jià)在10000元/左右 精裝修 高容積率 外立面仿寫字樓 涉外性強(qiáng) 投資客戶比例較大,朝陽公園西側(cè)、北側(cè) 東四環(huán)以東地區(qū) 棕櫚泉國際公寓

8、以南 呼家樓,區(qū)域市場分析,潛在土地供應(yīng),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,南湖公寓 九號國際公寓 鴻翔花園 美國公寓 白家莊項(xiàng)目 湖南衛(wèi)視 萬通朝外項(xiàng)目 首創(chuàng)呼家樓 富力青印廠,潛在項(xiàng)目,萬通朝外項(xiàng)目（在談）日壇北側(cè)，寫字樓約4萬平米，住宅約5萬平米。另有綜合體（SOHO、寫字樓、底商）約15萬平方米,南湖公寓規(guī)模約5萬平方米，大戶型項(xiàng)目，均價(jià)預(yù)計(jì)14000元/平方米,白家莊項(xiàng)目規(guī)模約11萬平方米，均價(jià)預(yù)計(jì)在12000-13000元/平方米之間,富力青印廠項(xiàng)目位于東三環(huán)里的白家莊

9、，占地4公頃，12萬平米的寫字樓和6萬平米公寓,首創(chuàng)呼家樓總規(guī)模約130萬平方米（未定）， 目前確定的是20萬平方米寫字樓和10萬平方米的公寓（含商務(wù)公寓），其中商務(wù)公寓預(yù)計(jì)均價(jià)在13000-14000元/平方米之間。,區(qū)域市場分析,規(guī)劃潛在項(xiàng)目,集中在三環(huán)沿線及三環(huán)內(nèi),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,項(xiàng)目周邊的潛在項(xiàng)目數(shù)量較多，涵蓋了從公寓、辦公、商業(yè)到公建的各種物業(yè) 總規(guī)模上百萬，一方面加劇競爭，另一方面也促進(jìn)了區(qū)域的成熟,細(xì)分市場分析,居住類物業(yè) 大戶型 一般戶型 小戶型

10、偏商物業(yè) 寫字樓 商住 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè),總供應(yīng)量約160萬平方米 產(chǎn)品檔次高，高單價(jià)、高總價(jià) 戶型舒適，精裝修 朝陽公園、CBD的表現(xiàn)比較好， 工體、朝外商圈的表現(xiàn)相對較差 客戶為自用和投資相結(jié)合，外籍客戶占一定比例,細(xì)分市場分析,居住類物業(yè)大戶型,居住類型多樣 價(jià)格水平差別較大 市場表現(xiàn)不溫不火,居住類物業(yè)一般戶型,總供應(yīng)量約60萬平方米 類型多樣 總體市場表現(xiàn)較好 總價(jià)敏感 單價(jià)沒有高過同區(qū)域內(nèi)大戶型單價(jià) 投資價(jià)值較大，因此客戶中投資客戶所占比例較大,居住類物業(yè)小戶型,大戶型供應(yīng)量最多，一般戶型和小戶型供應(yīng)量較少 大戶型高單價(jià)、高總價(jià)；小戶型總價(jià)上比較敏感，較高單價(jià)（也低于大戶型）

11、 大戶型以純住高檔豪宅為主；表現(xiàn)不錯(cuò)，但競爭也激烈 一般戶型類型多樣，有一定量商住公寓，表現(xiàn)一般； 小戶型投資性較強(qiáng)，表現(xiàn)不錯(cuò)，但容量有限,細(xì)分市場分析,居住類物業(yè)特點(diǎn),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,細(xì)分市場分析,偏商物業(yè) 寫字樓 商住 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè),周邊寫字樓 檔次不高 出租率高 主要租住客戶是： 外國小公司 旅行社、航空公司 農(nóng)業(yè)部相關(guān)的公司 文化傳播類公司,通廣大廈,偏商類物業(yè)寫字樓,總供應(yīng)量約為130萬平方米 周邊相對空白 綜合體項(xiàng)目多 單價(jià)高 接近寫字樓配置

12、 總體的市場表現(xiàn)較好 區(qū)域涉外性較強(qiáng) 有一定比例的投資客戶,偏商類物業(yè)商住公寓,周邊酒店檔次高 酒店市場經(jīng)營情況較好 酒店需求量較大 區(qū)域成熟度比較高 區(qū)域涉外性強(qiáng) 區(qū)域認(rèn)可度高,偏商類物業(yè)酒店,服務(wù)式公寓特點(diǎn) 高標(biāo)準(zhǔn)客房 適量的配套 酒店管理公司提供統(tǒng)一酒店式管理服務(wù) 居家感強(qiáng) 面向中長期租住客戶,偏商類物業(yè)服務(wù)式公寓,區(qū)域商業(yè)特點(diǎn) 屬周邊商圈的輻射區(qū) 項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)量較小 小型的配套商業(yè) 朝陽公園西門有大量餐飲,偏商類物業(yè)商業(yè),寫字樓檔次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的辦公需求 商住物業(yè)稀缺 （呼家樓有潛在的競爭項(xiàng)目售價(jià)13000-14000元/平方米） 酒店檔次較高，經(jīng)營情況相

13、對較好 服務(wù)式公寓雖然供應(yīng)量不大，周邊的高檔公寓分流了一部分長期租賃客戶,偏商市場分析小結(jié),周邊項(xiàng)目檔次高，純居住多，潛在供應(yīng)量大，市場風(fēng)險(xiǎn)較大 項(xiàng)目周邊純寫字樓檔次較低，租金較低，出租率較高，商住市場相對空白 服務(wù)式公寓的性價(jià)比較高，市場表現(xiàn)較好，但存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 周邊區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率較高，產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓、高層塔樓、小高層圍合板樓等為主，產(chǎn)品檔次高，精裝修為主 純居住物業(yè)客戶自用較多；商住物業(yè)客戶自用與投資各占一定比例；服務(wù)式公寓、小戶型項(xiàng)目投資客戶較多,市場分析小結(jié),第三部分 綜合分析,大戶型純居住公寓 小戶型純居住公寓 商住公寓 服務(wù)式公寓,基本假設(shè),各類物業(yè)優(yōu)劣勢分析,寫字樓、

14、酒店等公建由于涉及到用地性質(zhì)變更及對開發(fā)商前期資金占用等問題，建議不考慮,A區(qū)適宜作豪宅，B、C區(qū)不適宜 私密性差，噪音影響 東西向 北側(cè)、西側(cè)形象差 規(guī)模小，自身景觀、配套相對不足 容積率高 市場同類產(chǎn)品競爭強(qiáng)，劣勢比較明顯 高單價(jià)、高總價(jià)，單價(jià)和總價(jià)均不敏感作高性價(jià)比產(chǎn)品不太可行，作高品質(zhì)產(chǎn)品可行,A,B,C,豪宅純居住大戶型,變現(xiàn)性、預(yù)售性較好 大區(qū)位條件較好，有一定景觀支持,風(fēng)險(xiǎn)大 建議不作,總價(jià)敏感 單價(jià)受限總價(jià)單價(jià)*面積，面積有下限，因此單價(jià)也受限 使用者（面積）：極端小、功能不完善的戶型已不受歡迎 產(chǎn)品進(jìn)深大，通透戶型面積大，總價(jià)高；內(nèi)廊式（零居室，單向采光），品質(zhì)差 供應(yīng)量市場

15、競爭大，市場容納量有限，車位有一定壓力,小戶型公寓,市場表現(xiàn)相對較好 區(qū)域接受度較好 A、B區(qū)都適宜（對朝向、景觀不敏感,A,C,B,利潤相對低 市場容量有限 建議盡量不作,市場潛在供應(yīng)的競爭 小交通（自西向東）有一定影響 預(yù)售性相對較差 市場價(jià)格接受度待考驗(yàn)，利潤空間有限,商住公寓,交通方便，形象好 周邊有辦公需求 市場相對空白 對產(chǎn)品規(guī)劃條件不嚴(yán)格 可作性價(jià)比較高產(chǎn)品 車位尚可滿足要求,A,C,B,適宜作商住,操作難度較大 小業(yè)主購買問題 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)/引入酒店管理集團(tuán)難度 周邊有一定競爭（高檔公寓出租率較高） 對發(fā)展商的要求高天鴻集團(tuán)有自身經(jīng)營酒店的經(jīng)驗(yàn) 規(guī)模受限,服務(wù)式公寓,A、B都適宜作

16、公寓式酒店 差異化產(chǎn)品，市場細(xì)分，空白 市場表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男枨蠖?區(qū)域相對成熟（商務(wù)、涉外性） 有一定景觀條件 利潤空間較大,A,C,B,適宜作 但不宜全作 規(guī)模受限,豪宅,小戶型,商住,服務(wù)式公寓,建議不作,建議盡量不作,適宜作,適宜，但規(guī)模受限,商住,公寓式酒店,物業(yè)類型定位結(jié)論,商住,服務(wù)式公寓,物業(yè)類型定位結(jié)論,組合產(chǎn)品,由于進(jìn)深較大，因此建議將核心筒作成一個(gè)狹長形狀的，布置在中間，這樣周邊的進(jìn)深可以控制在9米左右,總體布局,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),方案二：在原規(guī)劃控制線內(nèi)進(jìn)行局部的調(diào)整,根據(jù)日照分析，項(xiàng)目可以統(tǒng)一作成61米， 按首層4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層3米計(jì)算，可以做到19層,住宅產(chǎn)權(quán)寫字

17、樓概念設(shè)計(jì),日照分析,作到19層，層高3米，加大塔樓之間的間距（平均間距可以到10米左右,總體布局,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),統(tǒng)一作到16層，塔樓間無間距，標(biāo)準(zhǔn)層層高統(tǒng)一作到3.6米 標(biāo)準(zhǔn)層層高部分為3米，部分為6米,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),總體布局,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),方案比較分析,每150平米地上建筑面積提供一個(gè)地下車位的標(biāo)準(zhǔn)確定地下車庫的大小，合計(jì)應(yīng)提供大約314個(gè)車位 集中式管理,交通系統(tǒng),住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),總體布局,空中花園,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),大堂,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),整棟、半棟、整層、半層的銷售可能性的預(yù)留,單幢規(guī)模在10

18、000平方米左右 多電梯間、保證體量相對獨(dú)立 電梯分高低區(qū)布置 體量交接處加“凹槽”處理 在局部采光較差的地方布置單 獨(dú)衛(wèi)生間 電梯應(yīng)該分區(qū)布置 每個(gè)體量擁有獨(dú)立的大堂，可考慮設(shè)置空中大堂 上下兩個(gè)部分也可作相對獨(dú)立的體量和形象 電梯間分開，兼顧整層和半層的相對的獨(dú)立性,獨(dú)立形象,完整的體量,兩個(gè)兩連的相對獨(dú)立的體量架剪力墻的結(jié)構(gòu)形式（如住邦2000的設(shè)計(jì)，核心筒置于北側(cè)），基本上按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計(jì)，辦公間內(nèi)僅預(yù)留廚衛(wèi)的管道，房間的隔墻不做或僅做可拆除型隔墻，廚房可以考慮電廚房,轉(zhuǎn)角加凹槽強(qiáng)化體量獨(dú)立感,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),獨(dú)立形象,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),單體平面

19、示意,住邦2000,按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計(jì) 框架剪力墻的結(jié)構(gòu) 偏筒或做成“筒中筒”式 辦公間內(nèi)僅預(yù)留廚衛(wèi)的管道，房間的隔墻不做或僅做可拆除型隔墻 廚房可以考慮電廚房 可以設(shè)置空中花園,標(biāo)準(zhǔn)層,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),新起點(diǎn)家園,標(biāo)準(zhǔn)層面積在8001,200平方米之間 以相鄰塔樓的交通核為第二疏散口,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)層,靈活劃分的單元,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)層,平面靈活的劃分，以中小公司為主，兼顧大公司，最小的單元為50平方米 可采用核心筒式的布局，設(shè)置空中花園 標(biāo)準(zhǔn)層面積在8001,200平方米之間，為保證平面使用的經(jīng)濟(jì)性，各塔樓只設(shè)一組交通疏散核，并以相鄰塔樓的交通核為第二疏散

20、口，增加可出售面積，減少交通所占面積比例 獨(dú)立衛(wèi)生間的考慮,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)層,辦公標(biāo)準(zhǔn)層凈高不小于2.4米，爭取做到2.6米 層高應(yīng)滿足3米，可做側(cè)噴淋系統(tǒng)；如有可能標(biāo)準(zhǔn)層以作到3.6米為宜 部分辦公空間可以做到6米高的“超標(biāo)準(zhǔn)層”，銷售時(shí)按一層面積計(jì)算，預(yù)留夾層的可能，給客戶增加自用面積及“DIY”的可能性,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),剖面,雙層電梯,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),垂直交通,超標(biāo)準(zhǔn)層雙層電梯,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),垂直交通,雙層電梯”概念 電梯分層：高區(qū)電梯和低區(qū)電梯分開，這樣可以節(jié)省高區(qū)電梯筒部分的面積,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),垂直交通,共享大堂,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)

21、計(jì),塔樓之間的灰空間,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),設(shè)備建議,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì),空調(diào)：戶式中央空調(diào) 電梯：初步按每萬平米辦公面積2部計(jì)，每個(gè)塔樓不少于3部（含消防梯） 智能化：綜合布線，電話、網(wǎng)絡(luò)預(yù)留語音和數(shù)據(jù)點(diǎn)，預(yù)留電視接口 消防：按消防要求設(shè)置煙感與噴淋設(shè)備（可考慮側(cè)噴淋以降低層高,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),總體規(guī)劃 用地布局 交通 環(huán)境 單體設(shè)計(jì) 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 酒店式服務(wù)公寓 商業(yè),組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),方案1：原規(guī)劃基本不做調(diào)整，層數(shù)都不變，首層層高為4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高改為3米,此方案酒店式服務(wù)公寓部分的進(jìn)深過大，對于戶型的設(shè)計(jì)不利,用地布局,方案2：將酒店式服務(wù)公寓部分的進(jìn)

22、深變小，同時(shí)寫字樓部分可以分為兩個(gè)相對獨(dú)立的塔樓,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),用地布局,方案3：都作到19層，將酒店式服務(wù)公寓部分中間做出一個(gè)中庭,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),用地布局,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),交通,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,參見前文住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分的產(chǎn)品定位，下文僅列出扼要的部分及不同的部分,會議用房：設(shè)置150（250）人大會議室 1 個(gè) 展覽展示：可考慮利用首層的共享大廳，300500平方米 餐飲設(shè)施：員工餐廳的面積為8001000 （10001500）平方米。 中高檔餐廳約 10001500 （300400）平方米，咖啡廳或茶室200300 （100150）平方

23、米 配套辦公設(shè)施：商務(wù)中心、郵局和銀行 康體設(shè)施：總面積約 6001000 （500800）平方米，主要為健身器材、乒乓球等面積小，投資小但客戶需求大的內(nèi)容 車位：由314255個(gè),獨(dú)立塔樓： 由34棟2棟,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體公寓式酒店,公寓式酒店平面 進(jìn)深縮小,公寓式酒店平面 中庭,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體公寓式酒店,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),戶型建議,單體公寓式酒店,每2層有1個(gè)走廊：躍層的上下兩層的面寬一樣大，兩居戶型的套內(nèi)建筑面積在100平米左右 可節(jié)省公共交通面積 能夠提升居住趣味性和舒適度（整個(gè)戶型是雙面通透的） 各個(gè)戶型也可在水平方向上組合及垂直方向上組合,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體公寓式

24、酒店,每2層有1個(gè)走廊：躍層的上下兩層的面寬不一樣大，兩居戶型套內(nèi)建筑面積在80平米左右,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體公寓式酒店,每3層有1個(gè)走廊：一部分向上層躍層，另一部分向下層躍層。兩居戶型的套內(nèi)建筑面積在90平米左右,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體公寓式酒店,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體商業(yè),地下商業(yè)價(jià)值挖掘,首層抬高 地下一層有直接采光 各層商業(yè)外廊,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體商業(yè),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,地下商業(yè)價(jià)值挖掘,首層抬高 地下一層有直接采光 各層商業(yè)外廊,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單

25、體商業(yè),首層及二層商業(yè)價(jià)值的挖掘,超高層高 預(yù)留增加隔層的可能性 DIY,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體商業(yè),東側(cè)沿街商業(yè)價(jià)值的挖掘,組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),單體商業(yè),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,第五部分 專題研究,商住公寓 服務(wù)式公寓,商住公寓,北京市商住公寓概況 商住公寓類型 市場競爭 價(jià)格確定 客戶確定 產(chǎn)品確定 結(jié)論,CBD 商圈 供應(yīng)量約100萬平方米 項(xiàng)目規(guī)模比較大 產(chǎn)品形式上偏于寫字樓配置 價(jià)格比較高，總體均價(jià)約在13000元/平方米左右 代表性個(gè)案住邦2000 位于CBD商

26、圈邊緣，高性價(jià)比項(xiàng)目 規(guī)模大、配套全 后期對于本項(xiàng)目造成直接競爭,北京市商住公寓概況,項(xiàng)目占地5.4公頃，總規(guī)劃面積60萬平方米 規(guī)劃中有星級酒店、酒店式公寓、商住公寓、高檔寫字樓 二期為4棟建筑，銷售面積14萬平方米 二期標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300平方米和1490平方米 單元劃分：200平方米左右 結(jié)構(gòu)均為框架剪力墻 ，層高3.45米，毛坯房,代表性個(gè)案,住邦2000,配套設(shè)施： 600平方米地下員工餐廳 、870平方米會議室、健身中心；銀行、餐飲等 停車：停車位地上19個(gè)，地下300多個(gè) 設(shè)備情況：電梯為德國蒂森高速電梯，板樓配備5部，塔樓配備6部；空調(diào)系統(tǒng)為中央空調(diào)制冷系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)；集中供暖

27、；配備5A智能化系統(tǒng) 價(jià)格：一期整體均價(jià)11000元/平方米左右；二期目前均價(jià)10700元/平方米 銷售情況：1期2002年5月入市，已基本銷售完畢。2期2003年7月入市，目前銷售了約60 客戶：客戶行業(yè)較為廣泛，購房客戶多為自住，投資客戶約占1/4左右,代表性個(gè)案,住邦2000,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,三元橋商圈 供應(yīng)量在20萬平方米以上 產(chǎn)品上除第三置業(yè)，其余項(xiàng)目仍有住宅產(chǎn)品的痕跡 主打高性價(jià)比 ，價(jià)格集中在10000元/平方米左右 代表性個(gè)案第三置業(yè) 位于燕莎商圈

28、邊緣，高性價(jià)比項(xiàng)目 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分已售完，因此不會對本項(xiàng)目造成直接競爭 產(chǎn)品與銷售情況對于本項(xiàng)目都有借鑒意義,北京市商住公寓概況,項(xiàng)目占地2公頃，總建筑面積20萬平方米 規(guī)劃中包含寫字樓、商業(yè)、酒店 一期兩棟公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓建筑面積60000平方米，一棟6層寫字樓建筑面積5200平方米 準(zhǔn)層面積：A座1165 平方米，B座1020平方米 單元劃分：100-200平方米 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高3米；辦公區(qū)域?yàn)槌跹b修,代表性個(gè)案,建筑外觀,第三置業(yè),建筑平面,配套設(shè)施：商務(wù)中心、金融中心、商業(yè)街、健身中心、員工餐飲中心（400平方米） 停車：地下停車約500個(gè) 設(shè)備情況：每棟樓配有4部富士達(dá)

29、電梯；空調(diào)為分戶空調(diào)；噴淋設(shè)備為側(cè)噴淋；采暖為市政熱力系統(tǒng)；煙感報(bào)警系統(tǒng)；隱式綜合布線，支持100兆寬帶入戶標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格：最后價(jià)格達(dá)到11500元/平方米 銷售情況：項(xiàng)目一期寫字樓部分已全部售完；300-500平方米的戶型最好賣，投資客多數(shù)購買98平方米 客戶：項(xiàng)目客戶多數(shù)購房自用，20%用于投資；行業(yè)特征不太明顯，區(qū)域也不太明顯,代表性個(gè)案,第三置業(yè),亞奧商圈 總供應(yīng)量大約為24.5萬平方米 建筑形式基本以高層塔樓為主；主力戶型面積在100200平方米之間 ；外立面均按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格差別較大，從7800元/平方米到14000元/平方米,北京市商住公寓概況,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃

30、必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,中關(guān)村商圈 總供應(yīng)量大約為90萬平方米 產(chǎn)品大多采用框剪結(jié)構(gòu)，空間可自由分割； 早期產(chǎn)品可商可住，新產(chǎn)品對為純粹的公寓產(chǎn)權(quán)的寫字樓 平均售價(jià)約為8000元/平方米 代表性個(gè)案財(cái)智中心 位于中關(guān)村商圈邊緣，已入住 區(qū)位上與銷售上對于本項(xiàng)目都沒有競爭 產(chǎn)品以及使用狀況對于本項(xiàng)目有借鑒意義,北京市商住公寓概況,項(xiàng)目占地8700平方米，總建筑面積60000平方米 為一棟U型20層建筑，分為3個(gè)獨(dú)立的樓座 準(zhǔn)層面積：A、C座層面積在900平方米左右，B座層面積780平方米 單元劃分：60-1

31、30平方米 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高3和6米；毛坯房,代表性個(gè)案,建筑外觀,財(cái)智中心,建筑平面,配套設(shè)施：地下員工餐廳；中餐、西餐、會議室、健身中心、商務(wù)中心 停車：地下400多個(gè)車位 設(shè)備情況：分戶空調(diào)。 價(jià)格：3米層高均價(jià)在9000元/平方米左右，6米層高均價(jià)16800元/平方米左右 銷售情況：已經(jīng)全部入住，客戶購買面積以100多平方米為主 客戶：投資客戶所占比例較大，有近50%；在行業(yè)上以科技發(fā)展與IT業(yè)為主，占到60%；有相當(dāng)數(shù)量的公司與清華、北大存在一定的依附關(guān)系,6米層高單元使用實(shí)景,財(cái)智中心,3米層高單元使用實(shí)景,依據(jù)產(chǎn)品類型分類 商住兩用型公寓住宅沒有本質(zhì)區(qū)別，辦公與居住混雜

32、在一起 商住過渡型公寓更多考慮了辦公需求，但是仍容納部分居住的功能，比如套內(nèi)保留了衛(wèi)生間 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓基本按寫字樓產(chǎn)品要求設(shè)計(jì),商住公寓類型,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,依據(jù)所處位置與核心商圈的關(guān)系分類 內(nèi)部形象高、配置高、價(jià)格高 邊緣要求形象高、交通好、性價(jià)比 外部要求交通好、價(jià)格低,商住公寓類型,周邊辦公市場概況 在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)：30多個(gè) 在售項(xiàng)目供應(yīng)量：353萬平方米,市 場 競 爭,CBD商圈 21個(gè)項(xiàng)目 以純寫字樓為主 價(jià)格較高，寫字樓15000-25000元/平方

33、米 ；商住公寓在13000-14000元/平方米 大規(guī)模綜合項(xiàng)目，配套齊全，形象較好,市 場 競 爭,周邊辦公市場概況 朝外商圈 7個(gè)項(xiàng)目 以純寫字樓為主 寫字樓13000-16000元/平方米 ；商住公寓9500元/平方米 規(guī)模多在7-8萬平方米,市 場 競 爭,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,周邊辦公市場概況 燕莎商圈 3個(gè)項(xiàng)目 集中在三元橋附近 均為商住項(xiàng)目 價(jià)格在10000元/平方米左右 規(guī)模比較大,市 場 競 爭,周邊潛在市場 項(xiàng)目數(shù)量較多，有16個(gè) 涵蓋了從公寓、辦公

34、、商業(yè)到公建的各種物業(yè) 辦公類物業(yè)的項(xiàng)目比例大 由于拆遷等費(fèi)用的存在，土地成本比較高，因此相應(yīng)的建設(shè)的物業(yè)也會是比較高端的產(chǎn)品,市 場 競 爭,結(jié)論 項(xiàng)目周邊的辦公氛圍濃郁 在售以及潛在辦公類項(xiàng)目也非常豐富 無論是價(jià)格還是產(chǎn)品上的競爭都是激烈的 環(huán)境以及自身土地成本決定了要做高端產(chǎn)品 配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大 產(chǎn)品自身做到高端配置，高性價(jià)比也是競爭所必需的,市 場 競 爭,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,商住公寓價(jià)格普遍低于所屬或臨近商圈的寫字樓產(chǎn)品 CBD商圈商住公寓價(jià)格在

35、10000-14000元/平方米 三元橋以及朝外的商住公寓價(jià)格在10000元/平方米,價(jià) 格 確 定,本項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)低于CBD商圈而高于三元橋附近的項(xiàng)目,價(jià) 格 確 定,位于核心商圈邊緣的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓重點(diǎn)可比項(xiàng)目列表,重點(diǎn)可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目的優(yōu)劣式比較,位于核心商圈邊緣的項(xiàng)目都是性價(jià)比高的項(xiàng)目 本項(xiàng)目在綜合評估上與住邦2000持平，優(yōu)于時(shí)間國際與財(cái)智中心，而略遜于第三置業(yè),價(jià) 格 確 定,價(jià)格應(yīng)處于11000-11500元/平方米左右,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,價(jià) 格 確 定

36、,寫字樓不同銷售價(jià)格測算結(jié)果比較,當(dāng)售價(jià)為11500元/平方米時(shí)，收益水平合理 ，符合市場價(jià)格,辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從企業(yè)性質(zhì)分類 國企通常規(guī)模較大 ，重視形象，偏好中高檔寫字樓；但辦事處性質(zhì)的國企公司是適合商住產(chǎn)品的客戶群 外企對于形象普遍比較重視，由于規(guī)模大小不一，在選擇物業(yè)檔次上會涉及比較廣泛 民營企業(yè)通常比較重視性價(jià)比，相應(yīng)的對于形象等方面要求較低,客 戶 確 定,辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從行業(yè)構(gòu)成分類 IT科技類公司發(fā)展變化較快，講求效率和實(shí)用，對于形象方面關(guān)注較少，對于辦公配套要求較高 金融、貿(mào)易類的公司對于辦公地點(diǎn)有較高的形象要求 服務(wù)類的公司對于辦公空間的個(gè)性化要求較高 電機(jī)、

37、制造業(yè)公司實(shí)力相對比較雄厚、穩(wěn)定，對于辦公物業(yè)的檔次等方面比較務(wù)實(shí),客 戶 確 定,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從企業(yè)的規(guī)模分類 中、大規(guī)模企業(yè)偏好高檔次、大規(guī)模的寫字樓 小規(guī)模企業(yè)對寫字樓檔次敏感，更關(guān)注小規(guī)模的寫字樓,客 戶 確 定,辦公類產(chǎn)品客戶的分類 小結(jié) 性質(zhì)上較適合民營企業(yè)與辦事處性質(zhì)公司 在行業(yè)上適合貿(mào)易業(yè)、科技發(fā)展等行業(yè)，金融與電機(jī)制造業(yè)也存在一定的市場 規(guī)模方面適合中小規(guī)模的公司,客 戶 確 定,適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 商住公寓客戶特點(diǎn)

38、 對于項(xiàng)目的位置100%的關(guān)注 對于與價(jià)格相關(guān)的因素非常敏感 對于形象相關(guān)的因素比較在意 對于與設(shè)備相關(guān)的因素關(guān)注程度相對較低 商住公寓的客戶是一些經(jīng)濟(jì)能力相對有限但是注重形象品質(zhì)的公司,客 戶 確 定,客 戶 確 定,住邦2000的客戶 行業(yè)分部均勻 自用客戶為主 民營企業(yè)為主,客 戶 確 定,企圖ATT客戶 以小公司為主 行業(yè)分布廣泛，以商貿(mào)、IT為主 投資客的比例很大,適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 項(xiàng)目用地自身的特點(diǎn)對于客戶的影響 商務(wù)商貿(mào)氣氛濃郁，商貿(mào)、服務(wù)類公司會占比較大的比重 近鄰農(nóng)業(yè)部，與農(nóng)業(yè)部相關(guān)的企事業(yè)單位也是不可忽視的一類客戶群,客 戶 確 定,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃

39、必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,結(jié)論 以民營中小型公司為主 以金融、貿(mào)易業(yè)，服務(wù)、咨詢業(yè)，設(shè)計(jì)，辦事處為主，預(yù)計(jì)占到70% 科技類占到5% 教育文化業(yè)占到10% 其他行業(yè)占到5% 投資客的比例大概在10,客 戶 確 定,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的定位 規(guī)模：達(dá)到次甲級甚至更高的水平寫字樓要求 市場條件：區(qū)位滿足高端產(chǎn)品要求 功能完善：框架或者框架剪力墻結(jié)構(gòu)；設(shè)備、商業(yè)配套按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn) 品 確 定,獨(dú)立形象寫字樓 不排除大集團(tuán)整購可能性 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上為若干個(gè)相對獨(dú)立的小規(guī)模塔樓的形式 3-4座塔樓，面積在1.2萬-

40、1.6萬平方米之間,產(chǎn) 品 確 定,單元劃分 客戶需求 最小單元的劃分控制在100平方米以下 主力單元的面積在200-300平方米左右 單元之間可以自由組合 總價(jià)控制 標(biāo)準(zhǔn)層面積：800-1,200平方米之間比較合適,產(chǎn) 品 確 定,企圖ATT客戶購買面積分析,財(cái)智中心現(xiàn)狀使用客戶辦公面積,本項(xiàng)目位于CBD、朝外、燕莎商圈之間，屬于核心商圈邊緣的項(xiàng)目 來自市場上競爭，無論是價(jià)格還是產(chǎn)品上的，都十分激烈； 本項(xiàng)目在區(qū)位、交通上有優(yōu)勢條件，但是規(guī)模相對較小，產(chǎn)品在配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大,結(jié) 論,在產(chǎn)品上本項(xiàng)目定位為商住公寓的高端產(chǎn)品-住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓； 在價(jià)格上，高性價(jià)比是市場競爭所必需的-1

41、1500元/平方米 在客戶方面，本項(xiàng)目定位以民營中小型公司為主；性質(zhì)上以金融、貿(mào)易業(yè)，服務(wù)、咨詢業(yè)，設(shè)計(jì)，辦事處為主；在購買用途上，以自用為主,結(jié) 論,服務(wù)式公寓,概況 運(yùn)作模式 客戶 重點(diǎn)個(gè)案 競爭 產(chǎn)品 價(jià)格 測算 酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系,配有全套家私的，提供如客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓 連接酒店、公寓的橋梁,服務(wù)式公寓含義,服務(wù)式公寓分類,純公寓型(如：北京雅詩閣) 綜合用途型 酒店附屬型(如北京嘉里中心，東方廣場等,70年住宅產(chǎn)權(quán) 有居家氛圍的高標(biāo)準(zhǔn)客房 配套設(shè)施相對較少 星級酒店統(tǒng)一管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 售價(jià)與周邊高檔公寓相近，租金高于周邊

42、公寓,本項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓的核心特點(diǎn),供給量130多個(gè)項(xiàng)目，房間6000余套。國際酒店管理公司約10余家 分布狀況集中在CBD區(qū)域、燕莎商圈、中關(guān)村以及亞運(yùn) 村商圈 價(jià)格介于高檔酒店和高檔公寓之間 出租率品質(zhì)高、服務(wù)好的服務(wù)式公寓出租率較高 客戶主要為外企、國內(nèi)知名公司高層管理人員以及使館、外國政府駐京機(jī)構(gòu)工作人員等,市場概況,按產(chǎn)權(quán)持有方式分 發(fā)展商持有產(chǎn)權(quán) 將物業(yè)賣給大業(yè)主 發(fā)展商與他人合股持有產(chǎn)權(quán) 散售給小業(yè)主，返租，統(tǒng)一管理 按管理方式分 自行管理酒店 委托酒店管理集團(tuán)管理,運(yùn)作模式,最終使用者特征 中長期居住 對服務(wù)要求高 對配套要求相對較少 強(qiáng)調(diào)居家的氛圍 有一定承租能力,客戶,使

43、用者目標(biāo)客戶群 跨國公司中國部高層管理人員、外方首席代表、 高級行政人員 來華進(jìn)行商貿(mào)活動的國外人士 各國使館、國際組織、涉外組織等工作人員 國內(nèi)駐京辦事處、分支機(jī)構(gòu),投資者特征 關(guān)注投資回報(bào)率 有一定購買能力,投資客戶群 大型機(jī)構(gòu)、集團(tuán) 二次、多次置業(yè)者 國內(nèi)駐京辦事處、分支機(jī)構(gòu),客戶需求量,港澳臺商投資經(jīng)濟(jì)單位有3591家；外商投資經(jīng)濟(jì)單位有6613家；假設(shè)每家單位有2個(gè)高層管理人員需要租用服務(wù)式公寓：（3591+6613）* 2 = 20408 套 目前，北京市服務(wù)式公寓供應(yīng)量在10000套以下，由此可見，服務(wù)式公寓仍存在著較大的需求,目前世界排名前100位的跨國公司中有50都在北京設(shè)立

44、了辦事機(jī)構(gòu) 已有156家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐朝陽區(qū) 北京工商部門登記注冊的外國企業(yè)駐京代表處總數(shù)已超過8000家 中國加入WTO后，外國企業(yè)駐京代表處更以平均每天224家的速度進(jìn)駐，外資企業(yè)日均批準(zhǔn)登記注冊3家,重點(diǎn)個(gè)案,新加坡Ascott集團(tuán)在北京掛牌的酒店式公寓之 總建筑面積6.2萬平方米，配套設(shè)施1.5萬平方米。 項(xiàng)目共有272套房間，從一居室復(fù)式四居室，共有7種不同戶型，面積在105380平方米之間。 提供多種5星級酒店的客房服務(wù),雅詩閣,重點(diǎn)個(gè)案,房間情況及租金狀況表 客戶：外籍人士、港澳臺人士；外企高層管理人員、使館工作人員、各種國外組織機(jī)構(gòu)的行政人員等 大多一家人一起居住，一般租

45、賃時(shí)間為半年或一年，一居、二居的戶型相對好租,雅詩閣,重點(diǎn)個(gè)案,雅詩閣酒店管理集團(tuán)選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)位：新物業(yè)應(yīng)在已有物業(yè)3公里外 硬件水平有嚴(yán)格的要求規(guī)范，裝修標(biāo)準(zhǔn)500美元/ 只提供管理，多考慮住宅產(chǎn)權(quán)物業(yè) 配套需要有會所、泳池，餐廳、健身等，比酒店要求低一些，規(guī)模一般占總建面的1520，一般是外包經(jīng)營 車位比為1：0.5即可；廚房為電廚房，不必須有窗戶 房間數(shù)量一般在150-250間之間,雅詩閣,重點(diǎn)個(gè)案,占地面積7087平方米 總建筑面積42000平方米 住宅建筑面積26400平方米 地上22層，地下2層 容積率5.03 13層底商共7000平方米 由兩棟塔樓組成。兩棟樓戶型完全對稱，

46、共有426套公寓，每層最多28戶，4部電梯 戶型面積為4562平方米的零居室戶型，72平方米的一居室，100平方米的二居室,泰悅豪庭,重點(diǎn)個(gè)案,配套設(shè)施共6250平方米商業(yè) 咖啡書吧、酒吧、咖啡廳、茶餐廳 洗衣店、小超市、美容店 商務(wù)中心 畫廊、精品專賣店 3000平方米量販?zhǔn)終TV包房,泰悅豪庭,重點(diǎn)個(gè)案,商務(wù)套房形式為主 60平米左右一居為主 大堂面積不大，裝修豪華 配套設(shè)施少而精,深圳三九（丹楓白露,本區(qū)域酒店數(shù)量多、供應(yīng)充足 出租率較高、經(jīng)營狀況好 檔次較高、高檔酒店盈利能力強(qiáng) 營業(yè)收入主要來自于客房和餐飲 競爭點(diǎn)：長包房的酒店客戶,與酒店競爭,本區(qū)域高檔公寓特點(diǎn) 可供使用的新項(xiàng)目不多

47、 新項(xiàng)目租金水平高 供應(yīng)量將有所增加 客戶對于配套設(shè)施要求低 對有居家感的舒適房間要求高 對價(jià)格的因素不太敏感 競爭點(diǎn)：有日常服務(wù)要求的客戶,與高檔公寓競爭,規(guī)劃限制 南側(cè)為農(nóng)展館南路，臨街的一面較喧鬧，有一定噪音的影響 。 東側(cè)為高爾夫球場，有一定的景觀優(yōu)勢。 根據(jù)東側(cè)地塊的設(shè)計(jì)限制，適宜的規(guī)模在2萬平方米左右,產(chǎn)品,配套 如咖啡廳、酒吧、西餐廳、茶餐廳、洗衣店、小超市、商務(wù)中心、精品店、美容美法店等。 采取對內(nèi)服務(wù)、對外經(jīng)營的方式,戶型,產(chǎn)品,根據(jù)客戶承租能力、客戶偏好和其他酒店式服務(wù)公寓的戶型狀況，戶型面積定為： 1居80m2 、2居120m2 、3居160m2,產(chǎn)品,樓體：中央空調(diào)、網(wǎng)

48、絡(luò)接口、保安系統(tǒng)、防火設(shè)備、浴室通風(fēng)系統(tǒng)和熱水系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等 房間：高檔次的家具、潔具，高品質(zhì)的生活用品等,產(chǎn)品,設(shè)備,旺座中心 開盤均價(jià)17000元/平方米目前均價(jià)22000元/平方米 湖南大廈（通程國際） 市場報(bào)價(jià)22000元/平方米實(shí)際均價(jià)16800元/平方米 泰悅豪庭 開盤均價(jià)11000元/平方米目前均價(jià)13000元/平方米,價(jià)格,售價(jià),2004年二季度不同檔次的 酒店式服務(wù)公寓租金及空 置率水平如表所示 高檔次酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)量有限，同時(shí)高品質(zhì)酒店式服務(wù)公寓又較受客戶歡迎，因此高檔項(xiàng)目的空置率最低，租金最高,價(jià)格,租金,對于本項(xiàng)目的酒店式公寓單方成本測算基于下述前

49、提： 全部都是酒店式公寓 考慮地下的建安成本，但未計(jì)入銷售 建安成本單方造價(jià)按2000元/平方米估算，含公共部分裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn)單方造價(jià)按1500元/平方米估算 酒店式公寓單方成本近10900元/平方米，售價(jià)不得低于此價(jià)格,價(jià)格影響因素,成本,市場 高檔公寓售價(jià) 本區(qū)域高檔公寓實(shí)際單方 售價(jià)約為1200014000元。 服務(wù)式公寓單方售價(jià)水平 在13000元將很有競爭力,價(jià)格影響因素,服務(wù)式公寓 案例項(xiàng)目與本項(xiàng)目的比較 應(yīng)將項(xiàng)目自身因素控制好，以彌補(bǔ)外部因素的不足，以達(dá)到較好的價(jià)格、租金水平,價(jià)格影響因素,發(fā)展商 銷售利潤 = 銷售收入 總成本 銷售利潤隨著酒店式公寓規(guī)模的縮小而降低,經(jīng)濟(jì)測算,

50、發(fā)展商 經(jīng)營收入 = 經(jīng)營所得的凈收入 - 承諾小業(yè)主的回報(bào)額 獲利經(jīng)營所得的凈收入高于承諾回報(bào)額時(shí) 損失經(jīng)營所得的凈收入低于承諾回報(bào)額時(shí),經(jīng)濟(jì)測算,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,投資者 舉例測算 戶型：80平方米 售價(jià)：13000元/平方米 期房在1年后入住 按揭貸款：8成20年 單方月租金：165.2 （按20美元/月平方米） 空置率： 20% （中檔服務(wù)式公寓市場狀況） 年凈收益：15086 年收益率：4.78% 投資回收期約為20年,經(jīng)濟(jì)測算,租金、出租率敏感性分析 出

51、租率敏感性 假設(shè)租金保持$20/月.平方米，當(dāng)出租率為70%、80%、90%時(shí)的年收益率為： 租金敏感性 假設(shè)出租率保持在80%時(shí)，當(dāng)租金為$18/月.平方米、$20/月.平方米、$22/月.平方米時(shí)的年收益率為,經(jīng)濟(jì)測算,經(jīng)營者 管理費(fèi)：包括基礎(chǔ)管理費(fèi)和獎勵(lì)管理費(fèi) 基礎(chǔ)管理費(fèi)：一般按照總房租的2-3%收取 獎勵(lì)管理費(fèi)：當(dāng)營運(yùn)利潤率（GOP）達(dá)到60%時(shí)，將收取總房租的8%左右，超過部分有更高獎勵(lì)（最高可達(dá)40%）。 （GOP）=（出租收入減去人工、水電、折舊等成本后的利潤）/總房租 酒店式服務(wù)公寓主要經(jīng)營的內(nèi)容就是客房，配套較少，同時(shí)，如果不考慮折舊問題，經(jīng)營成本將在22%-28%之間,經(jīng)濟(jì)

52、測算,酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系,形象、檔次容易達(dá)到統(tǒng)一 客戶相互支持 功能相互促進(jìn)、配套共享 產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過框架結(jié)構(gòu)使二者達(dá)到統(tǒng)一 交通組織人流、車流、物流分離 銷售捆綁銷售的推廣方式，促進(jìn)銷售,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,結(jié)論 雖然酒店式服務(wù)公寓這種產(chǎn)品在日后的經(jīng)營管理上有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但若妥善經(jīng)營相應(yīng)也會帶來較高的利潤。 兩種物業(yè)類型相結(jié)合，在很多方面都能相互促進(jìn)，相互支撐，獲得更好的市場表現(xiàn),酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系,有一定市場發(fā)展空間 配套設(shè)施能彌

53、補(bǔ)一定的區(qū)域配套不足 適宜在地塊東側(cè)建設(shè) 服務(wù)式公寓規(guī)模不宜過大 配套設(shè)施將少于酒店的配套 銷售價(jià)格略低于周邊高檔公寓，租金達(dá)到或高于中檔服務(wù)式公寓的價(jià)格,結(jié)論,商業(yè),周邊商業(yè)概況 本項(xiàng)目位于幾個(gè)大商圈的輻射區(qū)，周邊小區(qū)域內(nèi)沒有大型的商業(yè)設(shè)施，以配套商業(yè)為主,商業(yè),朝外商圈 本項(xiàng)目與朝外商圈距離較近，商業(yè)受其影響最大 以朝外大街為核心的朝外商圈，商業(yè)種類齊全、氛圍濃厚 朝外大街規(guī)劃建筑面積100余萬平米，已建64萬平米，其中商業(yè)占1/3 目前朝外大街酒店餐飲面積約11萬平米，文化娛樂面積約5萬平米，百貨約12萬平米,百腦匯 旺市百利數(shù)碼廣場,雅寶路市場,錢柜 麥樂迪 華普俱樂部 工體100 三

54、里屯酒吧一條街,保利劇院 紫光影院 東創(chuàng)影劇院 翻斗樂 富國海底世界,豐聯(lián)廣場 藍(lán)島大廈 太平洋百貨,陶然居 潮好味 水上人家 麥當(dāng)勞 肯德基,華普超市 旺市百利,本項(xiàng)目商業(yè)面積地上約3300平方米，規(guī)模不大，以本項(xiàng)目偏商類物業(yè)的配套型商業(yè)為主 商住公寓配套型商業(yè)內(nèi)容有餐飲、銀行、郵局、機(jī)票代理、打字復(fù)印等 服務(wù)式公寓配套型商業(yè)內(nèi)容有餐飲、銀行、超市、美容美發(fā)、洗衣店、音像書店、酒吧等 本項(xiàng)目周邊有多家政府機(jī)構(gòu)和文化單位，因此可以作打“文化概念”的主題商業(yè),商業(yè),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：6

55、9031789,第六部分 定位結(jié)論,方案一：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 方案二：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓和酒店式服務(wù)公寓組合產(chǎn)品,定位結(jié)論,住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,商住公寓的升級產(chǎn)品 擁有住宅產(chǎn)權(quán)和寫字樓配置 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的開發(fā)相對比較穩(wěn)妥 不涉及過多后期經(jīng)營問題 通過銷售可實(shí)現(xiàn)快速回款,組合產(chǎn)品,服務(wù)式公寓的一種 介于酒店和高檔公寓之間的產(chǎn)品 銷售面向投資客戶 利潤會比較高 后期經(jīng)營問題 開發(fā)前期需與酒店管理集團(tuán)進(jìn)行溝通。 規(guī)模上不宜過大,定位結(jié)論住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,市場定位,功能定位 本項(xiàng)目住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的產(chǎn)權(quán)雖然是住宅產(chǎn)權(quán)，但是其功能為辦公。因此最終的使用者就是用來作辦公，而非居住 檔次定位 本項(xiàng)目住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的均價(jià)建議在11500元/平方米 客戶定位 本項(xiàng)目住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的目標(biāo)客戶以民營中小型公司為主。按行業(yè)性質(zhì)劃分，則主要以金