房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案(單選題)

1、xx 房估師經(jīng)營(yíng)與管理真題訓(xùn)練及答案（單選題）單項(xiàng)選擇題1. 【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同， 是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有 ( ) ?！具x項(xiàng)】A. 用途廣泛性B. 異質(zhì)性C. 弱流動(dòng)性D. 長(zhǎng)壽命性【答案】 B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致?！究键c(diǎn)】2. 【題干】與購(gòu)買(mǎi)股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是 ( ) ?！具x項(xiàng)】A. 房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B. 房地產(chǎn)投資所需資金少C. 房地產(chǎn)投資收益更高D. 房地產(chǎn)能保值增值【答案】 D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c(diǎn)】3. 【題干】能承受

2、較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇 ( ) 。【選項(xiàng)】A. 進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B. 尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C. 機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D. 剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】 C【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、 期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資?！究键c(diǎn)】4. 【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為 15%，國(guó)債的收益率為 5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1.4 ，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為 ( ) 。【選項(xiàng)】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】 B【解析】本題考查的是

3、投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率 +市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ( 平均收益率 - 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率 )=5%+1.4(15%-5%)=19%【考點(diǎn)】5. 【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是 ( ) ?！具x項(xiàng)】A. 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B. 土地轉(zhuǎn)化率C. 住房可支付性指數(shù)D. 住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】 A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例， 反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況?！究键c(diǎn)】6. 【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期 ( ) ?！?/p>

4、選項(xiàng)】A. 平均空置率B. 平均吸納率C. 平均交易量D. 平均租售價(jià)格【答案】 A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率( 又稱(chēng)合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率 ) ，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)?！究键c(diǎn)】7. 【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因不包括 ( ) ?！具x項(xiàng)】A. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B. 購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的易得性【答案】 B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面， 即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)放商之間的博弈和非理性

5、行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性?！究键c(diǎn)】16. 【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行， 期望 10 年后增長(zhǎng) 1 倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為 ( ) 。【選項(xiàng)】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 A【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則 (1+r/2)20=2 ，得 r=7.05%?！究键c(diǎn)】17. 【題干】某筆投資分 3 年回收，投資者期望收益率為 8%，預(yù)計(jì)未來(lái) 3 年年初回收額分別為 100 萬(wàn)元、 150 萬(wàn)元和 80 萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為 ( ) 萬(wàn)元?！具x項(xiàng)】A.110

6、.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476 ，A=307.4760.08 1.083/(1.083-1)=119.31?！究键c(diǎn)】18. 【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為 15 年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為 30 萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為 2%，年折現(xiàn)率為 5%，則第 1 年的租金收入是 ( ) 元?！具x項(xiàng)】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】 B【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖?，所?P=A11-(

7、1+s)/(1+i)n(1+i)/(i-s)，求出 A1就是所求的結(jié)果?！究键c(diǎn)】19. 【題干】李某向銀行貸款 30 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套的住宅，該筆貸款的期限為 20 年，貸款年利潤(rùn)為 6%，按月等額還本付息。如果李某于 11 年年初一次性提前償還本金 10 萬(wàn)元，則從第 11 年開(kāi)始的月還款額為 ( ) 元?！具x項(xiàng)】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】 B【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240 個(gè)月， P=30萬(wàn)元，A1=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+

8、0.5%)240-1=2149.293 元，第 11 年年初一次性提前償還本金10 萬(wàn)元，折算為第 11 年年初至第 20 年每月的額度為A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元，則從第 11 年開(kāi)始的月還款額為 A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09 元?！究键c(diǎn)】20. 【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率 7.5%、期限 15 年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為 36000 元，則該筆貸款第 10 年的投資回報(bào)是 ( ) 元?！具x項(xiàng)】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076

9、.11【答案】 A【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。 P=A/i 1-1/(1+i)n=36000/7.5% 1-1/(1+7.5%)5=145651.857 元，第 10 年投資回報(bào) =Pi=145651.857 7.5%=10923.89?！究键c(diǎn)】21. 【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資 5000 萬(wàn)元，其中資金投入 2000 萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為 10%，資本金投資收益率為 22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為 ( ) 。【選項(xiàng)】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金 =5000-2000=3000 萬(wàn)元，假定全部投資收益率為 R，則 3000 萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益 =3000R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用 =300010%=300萬(wàn)元， 2000 萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000R，資本金收益率水平=(2000R+3000R-300)/2000=22%。解得