成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范試行

1、成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）的通知成房發(fā) 2009148號各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：為適應(yīng)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價(jià)值評估的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為，我局根據(jù)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定，制定了成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行），現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。特此通知。成都市房產(chǎn)管理局二 00 九年九月十日成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）2009 年 9 月 10 日發(fā)布2009 年 10 月 1 日實(shí)施成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布前言為適應(yīng)農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中估價(jià)的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為，保護(hù)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利，依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和成都市統(tǒng)籌

2、城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。本規(guī)范主要技術(shù)內(nèi)容包括：1、總則； 2、術(shù)語； 3、估價(jià)基本事項(xiàng)；4、估價(jià)方法；5、估價(jià)依據(jù)； 6、估價(jià)技術(shù)路線；7 估價(jià)所需相關(guān)資料；8、估價(jià)對象現(xiàn)場查看；9、估價(jià)對象價(jià)值分析和附則。本規(guī)范由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)管理，成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。本規(guī)范主編單位：成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì)。參編單位：成都市房地產(chǎn)經(jīng)營管理處、四川大學(xué)住宅與房地產(chǎn)研究所、四川師范大學(xué)房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展研究所。參編人員：（按姓氏筆畫排名）鄧歡馮駿許云勇張志偉余相陳劍周婷韓冰彭美玉蔣貴國廖磊薛蓮審核人員：（按姓氏筆畫排名） 劉洪玉何立祥沈建忠周介銘楊佳燕楊明洪周鴻彬柴強(qiáng)崔太平廖俊平目次1 總則2

3、 術(shù)語3 估價(jià)基本事項(xiàng)3.1估價(jià)基本事項(xiàng)的確定3.2估價(jià)目的3.3估價(jià)對象3.4估價(jià)時(shí)點(diǎn)3.5估價(jià)的價(jià)值類型和估價(jià)對象的價(jià)值定義4 估價(jià)方法4.1估價(jià)方法選用4.2市場法4.3收益法4.4成本法4.5假設(shè)開發(fā)法4.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法5 估價(jià)依據(jù)6 估價(jià)技術(shù)路線7 估價(jià)所需的相關(guān)資料8 估價(jià)對象現(xiàn)場查看9 估價(jià)對象價(jià)值分析9.1假設(shè)與限制條件對估價(jià)對象價(jià)值的影響9.2估價(jià)對象個(gè)別因素描述與分析9.3估價(jià)對象區(qū)域因素描述與分析9.4最高最佳使用分析9.5政策對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析10 估價(jià)結(jié)果確定11 估價(jià)報(bào)告的撰寫12 附則成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）一、總則1.0.1為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估

4、價(jià)行為，保障估價(jià)結(jié)果客觀、 公正、合理，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0.3農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場原則， 獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。1.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，還應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。二、術(shù)語2.0.1農(nóng)村房地產(chǎn)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、 建筑物、 構(gòu)筑物及其他土地定著物， 包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地包含農(nóng)村宅基地。2.0.2農(nóng)村房屋集中區(qū)是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整

5、理專項(xiàng)規(guī)劃，通過拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后， 在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。包括新居工程、新型社區(qū)。2.0.3農(nóng)村散居點(diǎn)房屋是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋。2.0.4川西林盤是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素，充分利用現(xiàn)有林盤景觀和環(huán)境，增強(qiáng)地域特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)。2.0.5集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、（出資）入股，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。2.0.6集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租、作價(jià)

6、是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。2.0.7集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并由土地使是指土地使用者將出讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。2.0.8集體建設(shè)用地出租是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地出租給土地使用者使用， 由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設(shè)用地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。2.0.9集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租是指將承租取得集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租的行為。2.0.10集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)（出資）入股是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，持股并參與分紅的行為。2.0.11集體建設(shè)用地使

7、用權(quán)抵押由土地所有者是指抵押人以其合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2.0.12混凝土結(jié)構(gòu)是指由混凝土構(gòu)件作為主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)， 包括混凝土結(jié)構(gòu)、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等。2.0.13砌體結(jié)構(gòu)是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，是磚砌體、 砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱。2.0.14生土結(jié)構(gòu)房屋是指由原生土、生土墻（土坯墻或夯土墻）作為主要承重構(gòu)件的房屋。2.0.15石結(jié)構(gòu)房屋是指由石砌體作為主要承重構(gòu)件的房屋。2.0.16木結(jié)構(gòu)房屋是指由木柱作為主要承重構(gòu)件， 生土墻（土坯墻或夯土墻）、 砌體墻和石墻作為圍護(hù)墻的房屋。主要包括

8、穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。2.0.17輕鋼結(jié)構(gòu)房屋是指運(yùn)用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為主要承重構(gòu)件， 在型鋼圍護(hù)中以其他材料填充作為圍護(hù)墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。2.0.18其他混合形式的農(nóng)村房屋結(jié)構(gòu)是指竹木結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)木屋架、生土結(jié)構(gòu)木屋架、砌體結(jié)構(gòu)混凝土板、石結(jié)構(gòu)混凝土板、砌體結(jié)構(gòu)鋼屋架、石結(jié)構(gòu)鋼屋架、石結(jié)構(gòu)石樓蓋等。2.0.19限制市場價(jià)格或價(jià)值是指估價(jià)對象在不符合市場價(jià)值條件時(shí)形成的價(jià)格或價(jià)值。2.0.20集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分農(nóng)村地價(jià)區(qū)段，政府組織調(diào)查、評估并公布的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

9、2.0.21集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指在政府確定并公布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系的地區(qū)，地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)值的方法。2.0.22農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)根據(jù)估價(jià)對象所處三、估價(jià)基本事項(xiàng)3.1估價(jià)基本事項(xiàng)的確定房地產(chǎn)估價(jià)師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的估價(jià)需要，結(jié)合有關(guān)規(guī)定和估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，明確對估價(jià)結(jié)果有影響的基本事項(xiàng)。明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)， 應(yīng)與委托人共同商議， 在征得委托人認(rèn)可后， 在房地產(chǎn)估價(jià)委托書和委托協(xié)議中予以明確。3.2估價(jià)目的3.2.1估價(jià)目的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，可通過了解未來提供的估價(jià)報(bào)告的用途來明確。明確估價(jià)目的有助于明

10、確估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。委托人不能夠明確提出估價(jià)目的時(shí)， 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)從專業(yè)角度提出建議， 幫助委托人確定估價(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)對估價(jià)目的進(jìn)行明確表述，不宜簡單將估價(jià)目的表述為“為了解房地產(chǎn)市場價(jià)值而評估估價(jià)對象的價(jià)值”。3.2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評估委托人為出讓人的，估價(jià)目的可表述為“為委托人依法出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。 委托人為欲受讓人的， 估價(jià)目的可表述為“為委托人擬取得集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的投資價(jià)值”。3.2.3農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估估價(jià)目的視具體情況，可表述為“為委托人轉(zhuǎn)讓

11、農(nóng)村房地產(chǎn)確定要價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”；“為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的投資價(jià)值”； “為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。3.2.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)值評估估價(jià)目的視具體情況，可表述為“為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的租賃市場價(jià)值”； “為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的租賃投資價(jià)值”； “為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的租賃市場價(jià)值”。3.2.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估估價(jià)目的可表述為“為確定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價(jià)

12、對象的抵押價(jià)值”。3.2.6農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)（出資）入股估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)（出資）入股提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。3.2.7農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。3.2.8農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營條件提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。3.2.9農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)建估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。3.2.10其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)。3.2.11在估價(jià)報(bào)告中， 房地產(chǎn)估價(jià)師以簡潔的語言

13、不能對農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)目的進(jìn)行準(zhǔn)確表述的， 應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中估價(jià)目的條文下， 對估價(jià)目的提出的背景條件、 委托人對估價(jià)報(bào)告的期望用途、 估價(jià)對象特定的特征、 估價(jià)報(bào)告的使用者等方面對估價(jià)目的相關(guān)表述進(jìn)行進(jìn)一步的說明。3.3估價(jià)對象3.3.1 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在委托人對期望進(jìn)行估價(jià)的對象進(jìn)行指定的基礎(chǔ)上， 根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的， 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定， 在征求委托人同意后對估價(jià)對象及其范圍予以確定。3.3.2明確農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象的內(nèi)容，包括明確估價(jià)對象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況等。1 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象實(shí)物狀況，對估價(jià)對象范圍的確定和界定，包括：土地、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、基礎(chǔ)設(shè)

14、施、位置、四至、高度、深度等。明確是否包含農(nóng)村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農(nóng)村水利設(shè)施、龍門、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構(gòu)筑物和附屬物。2 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象權(quán)益狀況，估價(jià)師首先明確估價(jià)對象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)目的進(jìn)一步明確是評估估價(jià)對象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的市場價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益下的市場價(jià)值。3 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象區(qū)位狀況，估價(jià)師要明確估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎(chǔ)設(shè)施等， 根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、 散居點(diǎn)房屋和川西林盤等房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行了解和表述。3.4估價(jià)時(shí)點(diǎn)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)已經(jīng)明

15、確的估價(jià)目的來推定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的， 原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日， 但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查看之日不一致的， 應(yīng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。3.5估價(jià)的價(jià)值類型和估價(jià)對象的價(jià)值定義3.5.1估價(jià)對象的價(jià)值類型由估價(jià)目的和估價(jià)前提決定。3.5.2價(jià)值類型包含市場價(jià)值和限制市場價(jià)值兩種。農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值類型有市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值等。3.5.3估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和選擇的價(jià)值類型，結(jié)合估價(jià)目的和估價(jià)的假設(shè)與限制條件等，對估價(jià)對象的價(jià)值定義進(jìn)行準(zhǔn)確的表述。

16、3.5.4價(jià)值定義應(yīng)說明價(jià)值類型和價(jià)值內(nèi)涵，在表述中應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象用途、估價(jià)對象權(quán)利狀況、 估價(jià)對象土地的開發(fā)利用程度及開發(fā)強(qiáng)度、估價(jià)對象實(shí)物狀況、估價(jià)對象權(quán)益是否受到限制、 農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)主體和流轉(zhuǎn)對象是否受到限制等進(jìn)行描述。估價(jià)師在對估價(jià)對象實(shí)地查看和已收集的資料進(jìn)行綜合分析后，應(yīng)針對不同的估價(jià)對象進(jìn)行不同的價(jià)值定義表述。四、估價(jià)方法4.1估價(jià)方法選用4.1.1農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)可運(yùn)用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。4.1.2應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象和估價(jià)目的，進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析。對于理論上適用的估價(jià)方法，一般應(yīng)選用；不選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明

17、理由。4.1.3對農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，在市場依據(jù)充分，能采用市場法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用市場法估價(jià)；4.1.4收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。對證載法定用途為住宅但是實(shí)際用途為商業(yè)經(jīng)營的農(nóng)村住宅，也可以選用收益法進(jìn)行測算。4.1.5具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，可以選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。4.1.6在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。4.1.7采用成本法估價(jià)時(shí)，對集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價(jià)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)。4.2市場法4.2.l運(yùn)用市場法估價(jià)應(yīng)

18、按下列步驟進(jìn)行:1 搜集交易實(shí)例；2 選取可比實(shí)例；3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 進(jìn)行交易情況、交易主體狀況修正；5 進(jìn)行交易日期修正；6 進(jìn)行區(qū)域因素修正；7 進(jìn)行個(gè)別因素修正；8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。4.2.2運(yùn)用市場法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 交易雙方情況及交易目的；2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3 成交價(jià)格；4 成交日期；5 付款方式；6 交易主體的情況。4.2.3根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1 是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)；2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，原則上不超過一年；3 成交價(jià)

19、格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。4 農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實(shí)例。4.2.4選取可比實(shí)例后， 應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 統(tǒng)一付款方式；2 統(tǒng)一采用單價(jià)；3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注： 1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。4.2.5有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：1 有利害關(guān)系人之間的交易；2 急于出售或購買情況下的交易；3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交易雙

20、方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；9 其它非正常的交易。但上述情形中，能夠確定差異，并可修正為正常交易價(jià)格的案例，可選為可比實(shí)例。4.2.6交易情況修正， 進(jìn)行交易情況修正應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。4.2.7交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)

21、情況和趨勢做出判斷，由估價(jià)機(jī)構(gòu)編制當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)表，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。4.2.8區(qū)域因素修正， 應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。 農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行修正。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無線電信訊號的覆蓋程度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。 進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)， 應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所

22、造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。4.2.9進(jìn)行個(gè)別因素修正， 應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小， 形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限、土地建設(shè)強(qiáng)度等；有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑材料，容積率，建筑結(jié)構(gòu)等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途和估價(jià)目的確定。對估價(jià)對象和可比實(shí)例的構(gòu)筑物狀況和建筑結(jié)構(gòu)狀況等農(nóng)村房地產(chǎn)個(gè)體差異較大的個(gè)別因素的比較和分析，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列出比較因素表和修

23、正系數(shù)表進(jìn)行逐項(xiàng)修正。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。4.2.10交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超過30。4.2.11選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。4.2.12其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場法的原理和技術(shù)求取。4.3收益法4.3.1運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；2 估算潛在毛收入；3

24、 估算有效毛收入；4 估算運(yùn)營費(fèi)用；5 估算凈收益；6 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；7 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。4.3.2租賃收入中應(yīng)扣除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)該上交國家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的收益。4.3.3對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。4.3.4對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)， 應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的

25、有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2 將未來可獲收益的年限設(shè)定為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。4.3.5集體建設(shè)用地最高使用權(quán)年限有合同的按合同約定，沒有合同約定的可以參照城市土地使用權(quán)年限。宅基地?zé)o使用權(quán)年限限制。

26、4.4成本法4.4.1運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、投資利潤等資料；2 估算重置價(jià)格；3 估算折舊；4 求出積算價(jià)格。4.4.2重置價(jià)格， 應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常投資利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費(fèi)用；2 開發(fā)成本；3 管理費(fèi)用；4 投資利息；5 投資利潤；6 報(bào)建稅費(fèi)。注：投資利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。4.4.3成本法估價(jià)中， 估價(jià)師應(yīng)該根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行測算。1 混凝土結(jié)構(gòu)估價(jià)按照混凝土結(jié)

27、構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等不同結(jié)構(gòu)類型調(diào)查當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)農(nóng)村建筑物的客觀成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測算。2 砌體結(jié)構(gòu)、生土結(jié)構(gòu)房屋、石結(jié)構(gòu)房屋、木結(jié)構(gòu)房屋估價(jià)調(diào)查當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)建筑物的客觀成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測算， 其中穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因?yàn)槟窘Y(jié)構(gòu)的結(jié)合形式和穩(wěn)定性不同，其建安造價(jià)取值應(yīng)該不同。估價(jià)師現(xiàn)場查看中， 如發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象的結(jié)構(gòu)、 圍護(hù)墻、 承重墻等與農(nóng)村房屋建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則要求不符的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的修正和調(diào)整。3 輕鋼結(jié)構(gòu)估價(jià)估價(jià)師現(xiàn)場查看應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注輕型鋼結(jié)構(gòu)的型鋼尺寸大小型號等，鋼結(jié)構(gòu)的建安造價(jià)取值應(yīng)該不同。4其他混合形式的房屋結(jié)構(gòu)估價(jià)不同尺寸和型號的輕可根據(jù)承重

28、墻、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、 生土墻等不同的個(gè)別因素狀況進(jìn)行分別測算后相加，綜合取值后作為估價(jià)對象的重置價(jià)格。估價(jià)現(xiàn)場查看時(shí)，對各種建筑結(jié)構(gòu)的墻厚應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)的觀察和查看，針對現(xiàn)場查看的具體情況進(jìn)行個(gè)別因素修正和調(diào)整。例如：對以 12 公分墻作為承重墻等明顯達(dá)不到基本承重墻厚度要求的建筑結(jié)構(gòu)，應(yīng)該進(jìn)行減值修正等。5 構(gòu)筑物的估價(jià)采用成本法估價(jià)， 應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)構(gòu)筑物估價(jià)過程中不斷的充實(shí)各種構(gòu)筑物的建安造價(jià)的數(shù)據(jù)庫，對不同的構(gòu)筑物的價(jià)值分別進(jìn)行測算。4.4.4同一宗房地產(chǎn)， 重置價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)， 必須注意成本

29、構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。4.4.5求取集體土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。4.4.6建筑物、構(gòu)筑物積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格扣除建筑物折舊，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。4.5假設(shè)開發(fā)法4.5.1運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6 進(jìn)行具體計(jì)算。4.5.2假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開

30、發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、 熟地和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋 （含土地） 等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售） 、出租（含預(yù)租）和自營等。4.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法4.6.1運(yùn)用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)農(nóng)村集體土地基準(zhǔn)地價(jià)的資料；2 確定估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；3 進(jìn)行交易日期修正；4 進(jìn)行區(qū)域因素修正；5 進(jìn)行個(gè)別因素修正；6 求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。4.6.2進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正

31、的方法，同市場法中的交易日期修正的方法。4.6.3區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。4.6.4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、估價(jià)依據(jù)5.0.1說明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握和收集的以及委托人提供的資料。5.0.2估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的估價(jià)目的、價(jià)值類型、價(jià)值定義來選擇不同的針對性的估價(jià)依據(jù)。5.0.3估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)資料和情況進(jìn)行必要的核實(shí)。六、估價(jià)技術(shù)路線6.0.1估價(jià)技術(shù)路線的確定，是指估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的、 估價(jià)價(jià)值類型、估價(jià)對象價(jià)值

32、定義，收集有關(guān)估價(jià)資料的難易程度等情況，模擬估價(jià)對象在市場或者是限制市場狀態(tài)下形成市場價(jià)格的過程，根據(jù)估價(jià)師的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)，對估價(jià)對象價(jià)值的測算過程、測算方法、 測算中所選用的主要技術(shù)參數(shù)、估價(jià)技術(shù)測算的過程與順序等進(jìn)行說明和描述；必要時(shí)， 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)針對估價(jià)的假設(shè)和前提條件的表述，對估價(jià)過程中運(yùn)用的方法和測算參數(shù)等進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整并做出說明。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的應(yīng)用表述， 其實(shí)質(zhì)是將估價(jià)師對估價(jià)對象的價(jià)值測算過程予以定性的描述和說明。6.0.2集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。2 集體建設(shè)用地使用權(quán)采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或

33、者掛牌等流轉(zhuǎn)方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場法進(jìn)行估價(jià)。3 不具備運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評估的，可以參照當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地征收征用文件、 當(dāng)?shù)卣?guī)定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格政策規(guī)定等相關(guān)文件進(jìn)行地價(jià)的測算和評估。 區(qū)（市） 縣人民政府制定并公布了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)的，評估價(jià)格不得低于該保護(hù)價(jià)。4 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格估價(jià)，能確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)的，也可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行地價(jià)的評估。6.0.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)依據(jù)有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)的法規(guī)文件及實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估， 可以根據(jù)市場的公開情況， 采用市場價(jià)值類型或者限制

34、市場價(jià)值類型。6.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估1 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。2 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用市場價(jià)值類型。3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，可采用市場法、收益法。6.0.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估1 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔(dān)保法以及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，符合條件時(shí)應(yīng)采用市場價(jià)值類型，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行， 但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響； 不符合市場條件的， 應(yīng)當(dāng)采用限制市場價(jià)值類型， 對估價(jià)對象評估時(shí)，可以先假設(shè)其為市場

35、價(jià)值，然后根據(jù)具體情況進(jìn)行相應(yīng)的修正。3 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，對法定優(yōu)先受償權(quán)利、假設(shè)限制條件、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析、估價(jià)報(bào)告運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)提示、估價(jià)報(bào)告的運(yùn)用說明等部分，應(yīng)進(jìn)行專業(yè)分析和說明。4 以具有集體建設(shè)用地土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。6.0.6農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價(jià)農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、 假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。6.0.7農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)1 房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭

36、議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。2 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。3 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)。6.0.8農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失評估應(yīng)當(dāng)選用成本法、收益法、市場法中的一種或者多種進(jìn)行測算。運(yùn)用成本法時(shí)， 可求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。運(yùn)用收益法時(shí)， 可求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房

37、屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。運(yùn)用市場法時(shí)，可與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。也可求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。6.0.9農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)， 應(yīng)依據(jù)中華人民共和國土地管理法 以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.0.10農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人、企業(yè)在各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移， 則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)

38、行估價(jià)； 其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。七、估價(jià)所需的相關(guān)資料7.0.1在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求委托方提供反映估價(jià)對象狀況的詳細(xì)資料。如權(quán)屬證書（或證明）、建筑物狀況、建成年代、構(gòu)筑物狀況及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、維護(hù)保養(yǎng)狀況等。7.0.2根據(jù)不同估價(jià)對象采用的技術(shù)路線和不同的估價(jià)方法，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)針對性地收集不同側(cè)重的實(shí)例資料：運(yùn)用市場法，主要收集市場交易案例資料；運(yùn)用收益法，主要收集收益實(shí)例資料； 運(yùn)用成本法，主要收集開發(fā)建設(shè)成本等資料；運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于收集規(guī)劃指標(biāo)和條件等資料。7.0.3收集對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值有影響的相

39、關(guān)資料1 收集對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；2 對估價(jià)對象所在地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；4 反映估價(jià)對象狀況的資料；5 收集估價(jià)對象的位置、周邊環(huán)境、景觀優(yōu)劣、配套的相關(guān)資料；6 收集反映估價(jià)對象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施等狀況的資料；7 補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的其他資料。八、估價(jià)對象現(xiàn)場查看8.0.1估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，了解估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、 景觀的優(yōu)劣，查看估價(jià)對象的外觀、 建筑結(jié)構(gòu)、 裝修、設(shè)備等狀況， 并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、 面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)， 同時(shí)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境

40、或臨路狀況進(jìn)行拍照等。8.0.2現(xiàn)場查看拍攝估價(jià)對象照片應(yīng)當(dāng)包括外觀、臨街狀況、交通狀況、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥室、反映該套住房最佳的室外景觀的照片、書房、室內(nèi)樓梯、屋頂花園、底樓花園等，川西林盤應(yīng)有反映川西林盤特色的照片。8.0.3采用市場法進(jìn)行評估時(shí)，要求拍攝可比實(shí)例的照片和反映可比實(shí)例位置的有關(guān)資料。8.0.4進(jìn)行現(xiàn)場查看的估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)對象實(shí)地查看記錄表”上簽字，注明實(shí)地查看日期，并盡可能要求協(xié)助現(xiàn)場查看的人員和委托方、產(chǎn)權(quán)人在記錄表上簽字認(rèn)可。8.0.5針對農(nóng)村房地產(chǎn)的特點(diǎn)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對構(gòu)筑物和建筑物狀況進(jìn)行詳細(xì)查看，并對構(gòu)筑物的體量，建筑規(guī)模等進(jìn)行必要的目測等，做好詳細(xì)的現(xiàn)場查看記錄。九、估價(jià)對象價(jià)值分析9.1假設(shè)與限制條件對估價(jià)對象價(jià)值的影響分析9.1.1假設(shè)條件估價(jià)假設(shè)是指房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目測算過程中，房地產(chǎn)估價(jià)師對于在估價(jià)中所必要的但是不能肯定的而又必須予以明確的前提條件等，基于合法、 合理前提下對其做出的假定，并在估價(jià)報(bào)告中明確予以表述。9.1.2估價(jià)師不得濫用估價(jià)假設(shè)條件；不得無針對性地對估價(jià)中的條件進(jìn)行假設(shè)。9.1.3限制條件估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)報(bào)告的特點(diǎn)，對委托方就估價(jià)報(bào)告的運(yùn)用做出的限制與聲明。9.2估價(jià)對象個(gè)別因素描述與分析9.2