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文檔簡介
1、至臻 : 淺水灣”建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃書第 1 章總論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目名稱:“至臻淺水灣 ”,該地塊位于廣元市利州區(qū),西至紅星公園,東 至商貿(mào)城,南臨濱河??傉鞯孛娣e為 77.66 畝,用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理 位置十分優(yōu)越。依山傍河、空氣清新,區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人,本項(xiàng)目規(guī)劃以 住宅為主,兼容商業(yè)、文化娛樂等功能,充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居 住類型、居住心理的要求。 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。 整體規(guī)劃 充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接, 體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚, 具備 了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施, 創(chuàng)造了清新、 雅致的
2、人文居住園 區(qū)。1.2 規(guī)劃方案1.2.1 建筑形式采用組合式 :高層 90%,小高層 10%,并初步確定項(xiàng)目主要技 術(shù)指標(biāo)如下:總用地面積: 77.66 畝 容積率: 2.6M3總建筑面積: 16.5 萬 M2其中:高層住宅: 11.0202 萬 M2商業(yè):2.1516萬M 地下車庫:3.05萬M建筑密度:22%綠化率:37%1.2.2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念(1) 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性自然資源,人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展,創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明,又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境;(2) 適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求,創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、 舒適的居住環(huán)境;第2章.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案
3、2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目工程總建筑面積16.5萬平方米(1、2、3、4、5、6、7,共七棟)。臨 東北面道路布置6、7號樓,6、7號樓群樓相連,臨西北面道路布置3、4號樓,帶 獨(dú)立群樓。3、4號樓間,城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道 入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭,布置有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局 以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化,平面上的錯動與高度的變化形成錯落有序變化豐 富的建筑空間格局和開闊的視線通廊。 城市公共綠地,小區(qū)中心綠化以及保留綠 地得到充分的融匯和貫通。3、4號樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪,一,二、三、四層為商業(yè)用房,四層以上為 住宅;3號樓一,二、三層為商業(yè)
4、用房,三層以上為住宅。1、2號樓,一、二、三 層為住宅。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于3、4號樓間,車行及消防入口設(shè)在用地西南角, 地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角, 平街為商業(yè)入口,住宅門廳朝向小區(qū)中 庭,小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面, 3、4號樓每層六戶,其余樓號每層六戶,戶型以套內(nèi)建 筑面積90-110m2左右三室兩廳為主,輔以少量的一室一廳和兩室一廳, 本設(shè)計(jì)強(qiáng) 調(diào)住宅的居住性、 安全性、舒適性, 解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風(fēng)的 形成,各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。2.2 建設(shè)條件2.2.1 建設(shè)地點(diǎn)條件1 、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越,緊鄰紅星公園、國貿(mào)廣場、大學(xué)城、碧桂園、體
5、育 館。2、靠近公路,交通便利,長途客運(yùn)總站僅 0.5 公里。3、周邊環(huán)境適宜,自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高,可規(guī)劃面積充足,場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊 全,學(xué)校、商店、等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。第 3 章 市場調(diào)查分析3.1 市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、 對市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明,本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好,主要表現(xiàn)為:3.1.1 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年,商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低, 因此受宏觀調(diào)控影響較 小,由于土地價格、建筑材料等價格上漲,房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套
6、標(biāo)準(zhǔn)的提高,造 成商品房價格居高不下。3.1.2 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,大量人口進(jìn)城居住、就業(yè),將增加房地產(chǎn)市場需求。 二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化, 將增加市場需求。 三是拆遷安置將增加房地產(chǎn) 市場的整體需求。3.1.3 二手房市場活躍對新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍,如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買 新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。3.1.4 政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度這將極大地改善城市面貌, 進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局, 推進(jìn)這座最佳人居城 市的規(guī)劃建設(shè),躋身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到本市購房居住。3.1.5
7、 房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、 點(diǎn)子銷售、 商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿?營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、 配套等多因素、多元化競爭新格局。對今后市場的預(yù)測:從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長,城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多, 2008 年到 2013年,城鎮(zhèn) 居民可支配收入從 5222 元上升到 6028 元。盡管去年房價漲幅較大, 但消費(fèi)市場 仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長期低迷,銀行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為
8、42%年增幅達(dá)16%從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。 人們已不能 滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居 住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第4章.銷售計(jì)劃及營銷方案4.1銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及廣元地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢, 該項(xiàng)目擬銷售周期為三 年:2014年銷售收入2.1億元;2015年銷售收入2.7億元;2016年銷售收入2.8 億元。4.2營銷方案秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念,深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究, 充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn),通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售,獲取最大利潤。(1)
9、、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查,通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析,對目標(biāo)市場、戶 型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位,建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。(2) 、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略,實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報 紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式,及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通,利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接 受,提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。(3) 、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道,使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。(4) )提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏
10、得客戶,必須深入了解客戶,為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù), 讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 有效地利用品牌效應(yīng), 提升企業(yè)核心競爭力, 加強(qiáng)創(chuàng)新力,提高房屋的競爭優(yōu)勢,滿足客戶的期望,激發(fā)客戶的購買愿望。6)、結(jié)合價格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下, 新盤開 發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合 “低開高走” 的價格策略, 將本項(xiàng)目的房屋價格, 由低到高的順序推向市場,吸引客戶的關(guān)注,形成良好的市場氛圍,形成人氣 后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格,給客戶以“增值、保值”的信息,堅(jiān)定購 房客戶的信心。第 5 章投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利
11、息兩部分組成。經(jīng)估算,本項(xiàng)目總投資為 2.5 億元人民幣,其中建設(shè)投資為 2.2 億元,建設(shè)期利息 3000 萬元。詳見表-1 :項(xiàng)目總投資估算表 ,更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改 變而調(diào)整。5.1 、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi) 用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建設(shè)投資估算依據(jù):整個項(xiàng)目從 2014年8月開始, 2016年 8月底全面完成。 整個項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行貸款利率按 0.8%計(jì)取。建筑形式組合式:高層 90%,小高層 10%開發(fā)期稅費(fèi)估算表序號項(xiàng)目金額(元)估算說明(元/ m2)1配套費(fèi)132
12、00000802質(zhì)檢費(fèi)49500033建筑管理費(fèi)1980001.24綠化費(fèi)165000.15白蟻防治費(fèi)2475001.56土地使用費(fèi)66000047再就業(yè)基金1650000108教育專項(xiàng)基金1650000109招標(biāo)費(fèi)165000110規(guī)劃許可工本費(fèi)825000.511土地證工本費(fèi)825000.512施工許可證825000.5合計(jì)18529500(依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,2010年3月與政府公開招拍掛,為土地費(fèi)用為95萬/畝, 因此以之作為投資估算的依據(jù).)5.2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動態(tài)計(jì)算,考慮到工程的分期滾動開發(fā),后續(xù)工程的資金籌措 可通過預(yù)售房款,項(xiàng)目的總利息為 7000萬元。上述建設(shè)投資
13、、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加,即為項(xiàng)目總投資,共計(jì) 2.5億元。詳 見表-1項(xiàng)目總投資估算表。5.4、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃按市政府規(guī)定,投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的60沖上,完成此比例的投資,項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約6萬平方米,投資約1億元,為充分利用建設(shè)單位資金,公司自籌項(xiàng)目總投資的60%乍為啟動資金,其余40%可通過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。由于項(xiàng)目建設(shè)期較長,實(shí)際運(yùn)作中,上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可 用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時2年,從2014年8月至2016年8月底全面完成,在建設(shè)期 內(nèi),投資總額按40% 60%勺比例分年均勻發(fā)放。具體見表一2:項(xiàng)目使用計(jì)劃 和
14、資金籌措表。投資與成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng)目單方成本(兀/ m2)金額(元)土地費(fèi)用51.585000000前期費(fèi)用355775000建安費(fèi)用1700277000000基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)101650000開發(fā)間稅費(fèi)508250000不可預(yù)見費(fèi)203300000管理銷售費(fèi)112.518562500合計(jì)1944323037500據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃, 測算該項(xiàng)目銷售收入情況 如下表一3銷售收入預(yù)算表項(xiàng)目面積3)單位平均售價(元/ m2)銷售收入(元)住宅1102024200462848400個車位12807000089600000商業(yè)215168000172128000合計(jì)72457
15、64005.6、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算:項(xiàng)目經(jīng)營成本包括:建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中: 建造成本=(當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營總收入)x總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等,按銷售收入2.5%計(jì)取。 銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中,營業(yè)稅取 銷售收入的5%城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%三 者合計(jì)為銷售收入的5.45%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表一45.7、項(xiàng)目利潤估算項(xiàng)目利潤計(jì)算如表損益表序號項(xiàng)目計(jì)算金額(元)1銷售收入7425000002總成本費(fèi)用528000000
16、3銷售稅金及附加449212504土地增值稅37125005利潤總額(1) -( 2) -( 3)-(4)1658662506所得稅(5) *25%41466562.57稅后利潤(5) -( 6)124399687.758公積金(7) *10%12439968.759可分配利潤(7) -( 8)111959718.75第六章、財(cái)務(wù)分析6.1、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV0,表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼 現(xiàn)率,具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性,項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) =27.1%12% 且水平較高,表明項(xiàng)目具有盈利能力。對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析,以測度其
17、開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險,然后對 項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。6.2.1 、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。1 )、項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營成本 =14467.4/ ( 1-5.45% ) =1530132( 萬元),保本點(diǎn) =15301.32/25155.2=60.83%即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 60.83%時,項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。2 )、項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =25155.2 萬元,保本點(diǎn) =25155.2/14467.4=173.86%即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 173.86%,項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí) 際
18、上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的, 這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算 的結(jié)果。6.2.2 、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。6.2.2.1 、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大,開發(fā)周期較長,其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化, 故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生 1 些變化,估計(jì)最大的變動幅度達(dá) 10%,如果的投 資額增加10%那么從全部資金的現(xiàn)金流量表(表-7)的情況來看,F(xiàn)NPV=2717.80 項(xiàng)目仍然可行。6.2.2.2 、項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中,由于銷售收入的預(yù)測主要是 建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的, 雖然項(xiàng)目 前景樂觀,但畢
19、竟是變數(shù),銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤,市場需求 的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價位, 從而對項(xiàng)目 的銷售收入產(chǎn)生不利影響, 由于在價格定位時相對較低, 故銷 售收入最大的下降幅度不會太大, 如果下降幅度為 1 現(xiàn)值下降 至 2732.79 萬元,不過從全部投資現(xiàn)金流量表 ( 表 -8) 的情況 看,財(cái)務(wù)凈值仍大于零,項(xiàng)目仍然可行。6.3 、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險 1 般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險,政策風(fēng)險、市場 風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等,根據(jù)本報告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、 項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,可以看出,項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍 有 1 些
20、不確定性因素帶來的風(fēng)險。6.3.1 、市場風(fēng)險項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次, 它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較 大的中等偏高收入階層, 他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求, 而是具 有較高居住主題, 體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 這就給項(xiàng)目公司帶來 兩個方面的要求,一方面,在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,如何精雕、細(xì)刻,使得未來開發(fā)的產(chǎn) 品能符合這些目標(biāo)顧客的要求; 另一方面, 如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出 本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡, 否則會受到市場的懲罰。 房 地產(chǎn)市場亦是如此。從煙臺市居民的住房消費(fèi)意向看,人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大 的潛在居民。因
21、此,本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并 隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建,將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的 改善,促使目標(biāo)顧客量的增加,密切注意目標(biāo)顧客群的變化,跟蹤調(diào)查,作出應(yīng)變。6.3.2 、項(xiàng)目的資本風(fēng)險項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中,絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn),即上期銷售收入 用于下一期項(xiàng)目投資,如果這 1 計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn),整個項(xiàng)目將比較困難;反之,如 果所超額完成計(jì)劃,將促使整個項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因,首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中,小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行, 讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。 同時,在首期項(xiàng)目的預(yù)售中, 可適當(dāng)加大營銷 費(fèi)用的比重,以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。6.
22、3.3 、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此,項(xiàng)目公司 對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇,資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷 方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識, 且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié) 中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況,項(xiàng)目的成本因素更為敏感,因此, 在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中, 要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作, 同時也要加強(qiáng)銷售的宣 傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。6.4 防范和降低風(fēng)險的對策通過對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析, 可以看出, 銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大, 特別是商品房的銷
23、售收入, 直接影響到項(xiàng)目的盈余項(xiàng)目在實(shí)施過程中, 應(yīng)注意控制投資, 加強(qiáng)項(xiàng)目的營銷工作, 促進(jìn)銷售收入 的順利實(shí)現(xiàn),從而降低經(jīng)營風(fēng)險。第 7 章 社會評價社會評價的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析、 項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分 析和社會風(fēng)險分析三個方面, 針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況, 將上述三個方面綜述如下:7.1、社會影響分析7.1.1 、 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng) 目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目, 不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目, 它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期, 投資回收 期相對較短, 在項(xiàng)目建設(shè)時期會為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會, 如餐飲業(yè),但 增加的就業(yè)機(jī)會有限, 因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健?/p>
24、 生活質(zhì)量及居民收入的影響 較小,但隨著房屋的銷售,本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè),會改善周圍的社區(qū)環(huán)境,業(yè)主的 入住會為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會、 發(fā)展空間, 會帶動以為本項(xiàng)目服務(wù)為主 的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。7.1.2、 對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個顯 著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造, 改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、 衛(wèi)生條 件,同時由于本項(xiàng)目的建成,業(yè)主的入住,可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平 的提高。7.2 、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策鼓勵投資項(xiàng)目, 無工業(yè)污染物、 廢棄物產(chǎn)生, 項(xiàng)目的建設(shè)可以 改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件, 帶動
25、地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展, 同時可以為廣大購房者提 供一個選擇的機(jī)會,因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對項(xiàng)目的建設(shè)無排斥性。7.3、社會風(fēng)險分析本項(xiàng)目施工期的社會風(fēng)險主要體現(xiàn)在施工擾民方面, 但只要投資方、施工方、 監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理, 文明施工, 這方面的影響是可以避免的。 項(xiàng)目建成后的社 會風(fēng)險主要表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、 團(tuán)結(jié)方面, 這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合 素質(zhì),從客觀上分析,此風(fēng)險也是可以避免的第 8 章 結(jié)論與建議8.1、主要結(jié)論中國正處于經(jīng)濟(jì)快速增長時期, 實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展, 需要各行各業(yè) 全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。 房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè), 必然作 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一
26、, 對拉動社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展, 起著至關(guān)重要的作用。 當(dāng) 前,該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長,居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng),投資環(huán)境良好。隨著市區(qū) 交通、工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展, 市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱, 升值空間也將進(jìn) 一步拓展?!爸琳闇\水灣”項(xiàng)目選址合理,符合市區(qū)城市規(guī)劃的總體要求,具有 較好的投資市場和經(jīng)營條件。 項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、 較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、 方便 快捷的交通條件,使它成為本市房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目從功能布局、 目標(biāo)市場定位、 銷售價格定位等來看, 都是比較合理 的,項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目, 僅在工程建設(shè)過程中, 會對工程場地的水土保持, 工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響。總體來看,有 利影響是主要的, 其不利影響是暫時和輕微的, 不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大壞境 因素,從環(huán)境角度看,該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。經(jīng)濟(jì)性方面,項(xiàng)目對市場的估計(jì)和預(yù)測是穩(wěn)健可靠的。 通過分析評價, 其內(nèi) 部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好,由此可見, “至 臻淺水灣” 開發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性, 同時項(xiàng)
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