2021年房地產(chǎn)租賃合同欺詐及防范_2word版

1、精編word文檔 下載可編輯一. 租賃合同的概念二. 租賃合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容(一)、租賃物的名稱;(二)、租賃物的數(shù)量;(三)、用途;(四)、租賃期限;(五)、租金及其支付期限和方式;(六)、租賃物的維修和保養(yǎng)。(七)、違約責(zé)任除以上主要條款外，當(dāng)事人還可以另行約定其他條款。如，擔(dān)保條款。三. 租賃合同的漏洞及欺詐 對(duì)合同主體資格未進(jìn)行認(rèn)真審查，對(duì)方無履約能力。在租賃合同中易被對(duì)方利用合同漏洞進(jìn)行欺詐的多為出租人。主要因?yàn)樵谟喠⒑贤拔磳?duì)承租人的主體資格及資信能力進(jìn)行審查致使租賃物無法收回或無法按期收回租金。 代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂租賃合同。在租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人以

2、被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被代理人承受。但代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，由行為人承擔(dān)。 根據(jù)民法通則有關(guān)規(guī)定有可能會(huì)給合同另一方當(dāng)事人造成損失。租賃合同內(nèi)容中易出現(xiàn)的漏洞。在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有a. 對(duì)標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛;b. 對(duì)標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用;c. 租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。租賃合同履行中出現(xiàn)的

3、欺詐。履行中常見的欺詐主要有a. 出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實(shí)踐中主要是遲延履行。b. 出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)所引起為條件。c. 承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。d. 承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。e. 承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。f. 承租人逾期不返還租賃物。出租人利用租賃物套取押金。在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，而?dāng)租賃期屆滿時(shí)，承租人卻找不到出租人， 出租人實(shí)際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。承租人實(shí)際可能花費(fèi)了較高金額購買了并不想購買的物品。四. 租賃合同中漏洞及欺詐的防范 訂立租賃合同

4、前應(yīng)盡可能了解對(duì)方當(dāng)事人的有關(guān)信息。訂立租賃合同前應(yīng)對(duì)對(duì)方的法律地位、經(jīng)營范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門進(jìn)行查詢，并且可以通過對(duì)方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。 對(duì)代理人簽訂合同應(yīng)對(duì)其代理權(quán)進(jìn)行了解。對(duì)于對(duì)方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對(duì)方的授權(quán)情況，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實(shí)性，對(duì)非法定代表人的高級(jí)管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。 對(duì)于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中當(dāng)事人應(yīng)注意如下事項(xiàng)a. 合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款

5、不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。b. 對(duì)合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多種解釋的語句出現(xiàn)。c. 在租賃合同中，對(duì)于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛。d. 在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額。e. 為避免合同欺詐，當(dāng)事人可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。f. 訂立租賃合同，期限在六個(gè)月以上的應(yīng)采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，我國合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。 對(duì)租賃合同履行中欺詐行為的防范。a. 對(duì)出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的目的，

6、承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。b. 對(duì)技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，這些在制訂租賃合同時(shí)就應(yīng)加以明確約定。c. 租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。d. 承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。e. 承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價(jià)值，返還租賃物時(shí)承租人可以要求出租人支付一定開支。f. 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。 對(duì)利用押金進(jìn)行合同欺詐的防范。在租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，而主要工作都應(yīng)在合同訂立前進(jìn)行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物價(jià)值相當(dāng)，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交押