2018房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策章節(jié)題(十)

1、2018房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策章節(jié)題(十) 房 _估價(jià)師考試時(shí)間是10月13日，加油學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取考個(gè)好成績(jī)，了2018房 _估價(jià)師制度與政策章節(jié)題(十)，歡迎查看!祝各位學(xué)子考試順利!更多信息請(qǐng)查看本欄目! 案例三：某房 _估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一 _爛尾樓轉(zhuǎn)讓 _的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為xx年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是xx年6月通過出讓取得，xx年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本 _為1800元/，包括土地取得成本、 _成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自xx年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的

2、正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房 _的重置 _為1800元/. 請(qǐng)問： 1)估價(jià)人員這樣確定該房 _的重置 _有哪些錯(cuò)誤? 2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算 _? 答案： 1)錯(cuò)誤有： 應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的 _周期，以此計(jì)算投資利息。 利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。 2)還應(yīng)將重置 _減去折舊： 可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。 可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)( _)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。 可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。 某工廠為企

3、業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。(問題1) 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)( )用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。 A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià) B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià) C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià) D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià) (問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列( )途徑。 A.自行改變 B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改

4、變 C.經(jīng) _房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序 _變更手續(xù) D.經(jīng) _規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序 _變更手續(xù) 答案：1、 B 2、B 該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為( ) A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和 B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估 _之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估 _之和乘以銀行抵押率后的 _ D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估 _之和乘以銀行抵押率后的 _ (問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( ) A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值 B.該兩幢建筑物的重新建造

5、成本 C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值 D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值 答案：3、 D 4、D 某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房 _管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu) _。某被拆遷人見到公示 _后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu) _，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房 _估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。 請(qǐng)問： 1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告? 2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途? 答案： 1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷

6、當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。 2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定： 以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn); _對(duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定; 拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定; 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。 某房 _估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一 _爛尾樓轉(zhuǎn)讓 _的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為xx年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是xx年6月通過出讓取得，xx年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本 _為1800元/，包括土地取得成本、 _成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自xx年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房 _的重置 _為1800元/。 請(qǐng)問： 1)估價(jià)人員這樣確定該房 _的重置 _有哪些錯(cuò)誤? 2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算 _? 答案： 1)錯(cuò)誤有： 應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的 _周期，以此計(jì)算投資利息。 利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。 2)還應(yīng)將重置 _減去折舊： 可能存在的施工質(zhì)量缺陷、