房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃及注意要點

1、Loading,團(tuán)隊成員：王昭政、王爽、胡志峰,房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃及注意要點,enter,什么是產(chǎn)品策劃,一,為什么要進(jìn)行產(chǎn)品策劃,二,如何進(jìn)行產(chǎn)品策劃,三,產(chǎn)品策劃報告是什么樣子,四,產(chǎn)品策劃的定義,通過對市場信息的收集和研究，尋求最迎合消費者客觀需求的產(chǎn)品，并在主體與客體之間的充分溝通后將其研發(fā)出來,為什么要進(jìn)行產(chǎn)品策劃,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭的重頭戲已經(jīng)不再是概念之爭、營銷之爭，項目成敗與否的關(guān)鍵在于開發(fā)的產(chǎn)品是否領(lǐng)先市場，是否被眾接受,為什么要進(jìn)行產(chǎn)品策劃,產(chǎn)品策劃流程,如,何,進(jìn),行,溝,通,現(xiàn)代的溝通方式,傳統(tǒng)的溝通方式,傳統(tǒng)溝通方式的缺點,主體只充當(dāng)了信息的傳輸者 主體的主觀意識主導(dǎo)產(chǎn)品

2、,現(xiàn)代溝通方式的優(yōu)點,主體尊重市場 主體能夠促進(jìn)信息的有效處理,肆產(chǎn)品篇,13,設(shè)計主 要原則,保證小區(qū)的對流與 通透性、科學(xué)布局,合理地利用運 河水景，塑造景觀樣板段,外立面設(shè)計方面注重風(fēng)格、情調(diào)及當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境,高層、小高層、低層不同類型混合、有序并存布局,保持39-1及后續(xù)整體規(guī)劃的延續(xù)及融合,不求商業(yè)多，力求配套齊全、滿足人性化設(shè)計,設(shè)計原則,產(chǎn)品篇,北,東,西南,西,西面沿項目主干道，應(yīng)注重建筑的天際輪廓線設(shè)計，打造亮麗的建筑風(fēng)景線,Four dynamic factors,西南面臨近南廣場生活中心/商業(yè)中心/公建配套類物業(yè)，適合建造舒適型升級住宅,北面緊靠河道，水景視野豐富，適合打造

3、高品質(zhì)生態(tài)住宅,東面緊靠39-A規(guī)劃TOWNHOUSE住宅區(qū)，適合建造與其呼應(yīng)的低密度產(chǎn)品，避免突兀,地塊研究,產(chǎn)品篇,產(chǎn)品規(guī)劃,根據(jù)最新規(guī)劃和大翰目前設(shè)計方向，建議將393地塊整體分為4個區(qū)域，如下圖所示,2區(qū)地塊,1區(qū)地塊,3區(qū)地塊,4區(qū)地塊,產(chǎn)品篇,依次推進(jìn)，南高北低,分區(qū)發(fā)展策略,多層+小高層,多層,高層+小高層,高層,產(chǎn)品篇,分區(qū)發(fā)展策略,產(chǎn)品篇,分區(qū)發(fā)展策略,39-3分區(qū)戶型綜合配比,參照彼得堡不動產(chǎn)和房展會調(diào)查數(shù)據(jù)，綜合研究得出戶型綜合配比如下,產(chǎn)品篇,軸線劃分層次，動靜自然過渡,移步換景 , 動靜分隔,主軸,動軸,開發(fā)建議,總體：將小區(qū)內(nèi)不同產(chǎn)品的地塊作到逐步升級、層次過渡。應(yīng)

4、充分注意對1、2、3、4區(qū)和運河區(qū)之間的自然隔斷的規(guī)劃設(shè)計； 軸線：將39-3內(nèi)1、2和學(xué)校區(qū)間步道設(shè)計為區(qū)內(nèi)生態(tài)主軸線，4區(qū)與學(xué)校間道路設(shè)為景觀動軸線，3區(qū)和學(xué)校間步道設(shè)為人文靜軸,靜軸,產(chǎn)品篇,21,主題軸線,軸線道路設(shè)計要點,景觀動軸 生態(tài)主軸 人文靜軸,產(chǎn)品篇,一區(qū)產(chǎn)品綜述,產(chǎn)品篇,1區(qū)產(chǎn)品建議,類型 面積,產(chǎn)品篇,1區(qū)產(chǎn)品建議,二區(qū)產(chǎn)品綜述,產(chǎn)品篇,2區(qū)產(chǎn)品建議,類型 面積,產(chǎn)品篇,2區(qū)產(chǎn)品建議,三區(qū)產(chǎn)品綜述,產(chǎn)品篇,3區(qū)產(chǎn)品建議,3區(qū)產(chǎn)品建議,類型 面積,產(chǎn)品篇,四區(qū)產(chǎn)品綜述,產(chǎn)品篇,4區(qū)產(chǎn)品建議,4區(qū)產(chǎn)品建議,類型 面積 亮點：建議在此建造以2房和3房為主的豪華住宅，通過引入部分

5、花園洋房的概念，增加產(chǎn)品亮點,產(chǎn)品篇,進(jìn)口區(qū)域設(shè)置入戶花園，進(jìn)一步豐富戶型空間,亮點建議,樓層建議：引進(jìn)一梯三戶的“品”字型住宅單元。通過南北錯開的方式，可以最大限度地保證三戶住宅都能享受到充足的采光和南北通風(fēng)效果； 共享梯廳：每臺電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進(jìn)屋，將電梯等待區(qū)改為私人空間，入戶門外移，多出部分面積 ； 陽光餐廳：餐廳要臨窗或生活陽臺，采光充足，與廚房可分可合。以迎合當(dāng)?shù)匾詮N房為主要交際場所的需要,產(chǎn)品篇,亮點建議,底層客廳高挑空設(shè)計,頂層復(fù)式賣點運用,產(chǎn)品篇,亮點建議,花園洋房：建議設(shè)計部分五、六層花園洋房，利用退臺處理，形成不同的立面效果和空間體驗。有利于兼顧物業(yè)

6、價值和容積率指標(biāo)； 半地下室：采用局部的地下室設(shè)計可大大提高產(chǎn)品的附加值。底層局部設(shè)置室內(nèi)車庫，甚至是半地下車庫，形成停車入戶的感受。 參考案例：萬科白馬花園、復(fù)地北橋城、金地格林郡,客廳面上的大面積退臺,產(chǎn)品篇,花園洋房,亮點建議,LOFT公寓：采取國內(nèi)目前成熟的雙層的LOFT公寓設(shè)計，根據(jù)當(dāng)?shù)貙ㄖ薷邿o限制機(jī)會，（只是在75米上增加若干設(shè)備，牽涉相關(guān)費用），合理利用政策，在不超過容積率的前提下，利用空間換取實際面積，相當(dāng)于買一送一，受到市場追捧； 產(chǎn)品優(yōu)勢：在有限的土地面積上，向上爭取更多的銷售面積,LOFT（閣樓）公寓,產(chǎn)品篇,亮點建議,設(shè)計模式：可由閣樓層做足面積，也可考慮層高壓抑，

7、做一半閣樓面積，保留客廳的5米挑高，也可由客戶自行分割層高 。從一室戶也可發(fā)展成多室戶。處于購買性價比考慮，常應(yīng)用于小面積的一房、二房； 政策機(jī)遇：當(dāng)?shù)卣呤前凑仗變?nèi)建筑面積來銷售房屋，而每層層高不能低于2.8米。參照國內(nèi)一般LOFT公寓層高在4.85.2米，考慮歐洲人身材高大，對層高要求較高每個自然層的層高做足到5.35.5米； 參考案例：綠地藍(lán)海、上海青年城,LOFT（閣樓）公寓,產(chǎn)品篇,亮點建議,風(fēng)格：當(dāng)?shù)刂饕远砹_斯風(fēng)格和歐洲風(fēng)格為主，建議在39-1基礎(chǔ)上加以提煉，選用相對現(xiàn)代的風(fēng)格，從俄羅斯傳統(tǒng)建筑中提煉出特色意象； 立面：由于圣彼得堡氣候寒冷，本項目又處于工業(yè)區(qū)，因此立面顏色表現(xiàn)建

8、議運用較鮮明的暖色調(diào)為主基色調(diào),產(chǎn)品篇,環(huán)保、節(jié)能建材,1,建筑朝向和平面形狀選擇,2,空間布局及體型系數(shù),3,減少門窗的面積、減少熱損失,4,人車內(nèi)部交通動線合理劃分,6,外墻干掛保溫材料選擇,7,保持樓間距、滿足日照系數(shù)要求,8,噪音、揚塵隔離技術(shù)手段,9,提供宜人的環(huán)境：健康宜人的溫度、濕度, 清潔的空氣, 好的光環(huán)境、聲環(huán)境以及靈活開敞的空間。 對環(huán)境的索取要最?。涸谀茉磁c材料的選擇上重復(fù)使用、循環(huán)使用以及用可再生資源替代不可再生資源。 對環(huán)境的影響要最?。?減少排放和妥善處理有害廢棄物以及減少光污染、聲污染,建筑生態(tài)包括8個方面的課題，其意義在于以下三方面,建筑建議,產(chǎn)品篇,環(huán)境建議,1,2,3,4,空間設(shè)計,交通設(shè)計,步行系統(tǒng)設(shè)計,時間設(shè)計,環(huán)境生態(tài),由外向內(nèi)、由動向靜、由公共性向私密性過渡的空間組合,塑造全天候的社區(qū)景觀 打造繽紛四季的不同風(fēng)景,體現(xiàn)人性關(guān)懷的立體分流 塑造起伏有致的坡地景觀