某蘇州房地產(chǎn)項目策劃案

1、某2007年蘇州*房地產(chǎn)項目策劃案,第一部分:高層組團(tuán)營銷策劃方案 第二部分:別墅組團(tuán)營銷策劃方案,總目錄,一07年推售高層組團(tuán)產(chǎn)品概況 二區(qū)域市場分析 三. 客源分析 四. 整體營銷推廣策略 五階段性營銷推廣安排及企劃表現(xiàn) 六業(yè)務(wù)執(zhí)行,第一部分目錄,一、07年推售高層組團(tuán)產(chǎn)品概況,住宅：41758平方米，小高層4幢122戶，高層4幢341戶，總計463戶 商業(yè)：1644平方米,1、07年1月份打樁 2、預(yù)計07年7月達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)度,高層一組團(tuán)位于小區(qū)主入口西側(cè)，住宅建筑面積41758平方米，商業(yè)建筑面積1644平方米，總規(guī)劃戶數(shù)463戶左右，組團(tuán)內(nèi)共有4棟小高層（7982樓，共122戶）

2、，4棟高層（8387樓，共341戶）。 2007年1月份開始進(jìn)入樁基工作，按工程進(jìn)度預(yù)計于2007年7月達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得商品房預(yù)售許可證。 預(yù)計銷售目標(biāo):2007年12月31日完成銷售率95,二、區(qū)域市場分析,周邊競爭項目價格、產(chǎn)品類型及客戶來源區(qū)域,周邊競爭樓盤動態(tài),結(jié)論,周邊競爭項目不斷出現(xiàn) 競爭樓盤下半年將集中上市 區(qū)域價格逐漸上升 競爭項目利用價格作為競爭手段的可能性極大 小高層產(chǎn)品市場認(rèn)可度有一定上升趨勢 各類產(chǎn)品推案量總和達(dá)到20萬平方米，供應(yīng)量巨大 產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈,未來將更趨于白熱化,三、客源分析,結(jié)論:小高層高層推廣重點將集中于吳中行政區(qū),滄浪區(qū),開發(fā)區(qū)和新區(qū),意向客戶來

3、源及分布區(qū)域,滄浪區(qū)(19,新區(qū)(10,吳中行政區(qū)(34%) 開發(fā)區(qū)(15%) 越溪（7,意向客戶年齡層次分析,前期來訪客戶年齡層次： 25-30歲 (28%) 31-35歲 (27%) 36-40歲 (18%) 41-45歲 (14,結(jié)論:小高層高層潛在客戶年齡層次將主要集中在25-35歲年齡段,前期來訪客戶職業(yè)分布: 自營商(28%) 私營企業(yè)(17%) 國企(11%) 外企(11%) 公務(wù)員(9%) 教師(8,意向客戶職業(yè)分布分析,結(jié)論:小高層高層潛在客戶將來自于自營商,私營企業(yè),國企,外企,公務(wù)員,教師等職業(yè),意向客戶面積需求分析,前期來訪客戶面積需求: 110-130 (18%) 9

4、0-110 (26%) 80-90 (24%) 70-80 (11%) 70以下（6,結(jié)論:小高層高層潛在客戶需求面積主要集中在70-130,與本案前期定位的戶型配比較為吻合,前期來訪客戶認(rèn)知渠道: 老客戶介紹(28%) 過路客(18%) 現(xiàn)場圍墻(12%) 戶外看板(12%) 房展會(6%) 城市商報(6%) 搜房網(wǎng)(6,意向客戶認(rèn)知渠道分析,結(jié)論:前期多層產(chǎn)品老客戶轉(zhuǎn)介紹已成為高層主團(tuán)主要客戶來源之一,總結(jié)： 截止目前售樓處共積累高層組團(tuán)意向客戶247組，離開盤還有一個月的時間，還將有部分客源的積累，但本案由于下半年高層推案量較大，目前客源還無法滿足本案的需求，開發(fā)客源通路是目前項目急需解

5、決的問題，外區(qū)域客源是項目主要開發(fā)目標(biāo),外區(qū)客源挖掘分析要點： 客源區(qū)域：市區(qū)和新區(qū)將是客源拓展的重點區(qū)域。 客源年齡：客源年輕化是外區(qū)域客源發(fā)展的趨勢，25-40歲是主力，還有部分老年人作為養(yǎng)老。 客源層次：將以普通客戶為主，一般工薪者和部分經(jīng)濟(jì)承受能力不是很強的客戶的目光易于被吸引。 購房目的：初次置業(yè)的比重稍微大一點，換房客戶其次，投資以長線投資為主,預(yù)計項目最終的客源組成：,60%左右的本區(qū)域客源,40%左右的外區(qū)域拓展客源,參考多層成交數(shù)據(jù),四、整體營銷推廣策略,高層組團(tuán)快速去化,一個目標(biāo)三手準(zhǔn)備,活動為主線形成項目持續(xù)熱點,口碑營銷以老帶新形成穩(wěn)固客源,媒體靈活應(yīng)用創(chuàng)造小高層組團(tuán)瞬

6、間爆發(fā),五、階段性營銷推廣安排及企劃表現(xiàn),1、小高層概念導(dǎo)入期 時間：2007年4月21日-5月30日 目的：引導(dǎo)客戶改變購房固有習(xí)性，初步灌輸小高層的銷售賣點 策略：戶外活動帶動銷售,平面媒體輔助信息傳達(dá) 推進(jìn)事宜：戶外更換、物料準(zhǔn)備、攝影計劃實施、CF片準(zhǔn)備、活動營銷、VIP方案洽談,概念導(dǎo)入期策劃推廣示意圖,4-5月) 概念導(dǎo)入期 (建立初步印象,戶外廣告,27屆房交會,xxxx首屆風(fēng)箏節(jié),xxxx暢享生活大型歌舞晚會,戶外廣告,三面翻畫面,展板畫面,高炮畫面,圍墻畫面,蘇州市第27屆房交會參展,時間: 4月20-23日 地點: 蘇州市體育 中心體育館 接待客戶:1112組 登記客戶:9

7、9組 現(xiàn)場參觀:76組 效果評估:良好,參展意義:房交會作為樓盤展示的盛會對項目品牌傳播和銷售促進(jìn)具有非常重要的作用,活動主題：在xxxx放飛你的夢想 活動目的：老業(yè)主聯(lián)誼,意向客戶 活動時間：5月13日 活動形式：演出+風(fēng)箏放飛 活動介紹： 蘇州市風(fēng)箏協(xié)會放飛隊放飛表演 百米巨龍風(fēng)箏放飛表演 小型樂隊演出 免費風(fēng)箏領(lǐng)取 免費飲料贈送,xxxx首屆風(fēng)箏節(jié),效果評估:風(fēng)箏節(jié)到場客戶多達(dá)450人,吸引附近居民近150人,現(xiàn)場氣氛良好,項目口碑傳播得以深化,xxxx暢享生活大型歌舞晚會,活動目的：增加項目知名度 活動時間：5月24日 活動地點: 吳中區(qū)體育館 活動形式：冠名演出 活動介紹：中國國家歌

8、舞團(tuán)吳中區(qū)演 出,門票為政府機關(guān)內(nèi)部 發(fā)售,參加對象為蘇州主 要政府人員及其家屬,演出冠名意義:強化項目品牌在公務(wù)員階層中的傳播,促進(jìn)小高層銷售,2、小高層蓄水期 時間：2007年6月1日-7月7日 目的：大范圍積累客戶，試探客戶心理價格承受度 策略：xxxx廣告周策略 通過媒體集聚投放達(dá)到推廣目的,在一段時間內(nèi)將廣告集中式投放,讓項 目推廣家喻戶曉. VIP預(yù)約為主，判斷客戶購買意向， 團(tuán)購策略(執(zhí)行中)制定團(tuán)購的銷售方式，定量優(yōu)惠。 推進(jìn)事宜：媒體采購?fù)斗?、戶外更換、VIP方案確認(rèn)執(zhí)行、開盤方案確認(rèn)、臨時售樓處包裝進(jìn)駐、樣板房公開、預(yù)售證取得,xxxx廣告周推廣示意圖,6-7月) 蓄水期

9、(產(chǎn)品形象逐步清晰,xxxx環(huán)秀曉筑聯(lián)名VIP卡認(rèn)購,時間:6月初,獨特的報紙宣傳 時間：6月28日,精彩的電視短片,時間:6月25-29日,戶外統(tǒng)一形象發(fā)布,時間:6月20日,集中時間短信轟炸 時間：6月25-29日,集中時間電臺套播 時間：6月25-29日,精彩的電視短片,蘇州電視臺6月25-29日每晚20:30分15秒廣告集中投放: 蘇州一套新聞綜合頻率 蘇州二套社會經(jīng)濟(jì)頻率 蘇州三套文化生活頻道 蘇州四套電影娛樂頻道 蘇州五套生活資訊頻道 選擇理由:20:30分是一般職業(yè)人士比較空閑,喜歡看電視的時間段,又稱黃金時間. 需配合工作:極富創(chuàng)意性的電視短片拍攝(CF) 經(jīng)典短片欣賞 204

10、26領(lǐng)島新30秒最終版.mpg,獨特的報紙宣傳與電臺套播,6月28日蘇州日報通欄連續(xù)5版投放 選擇理由:采用獨特的投放版面和形式,發(fā)揮意想不到的效果. 蘇州廣播電臺6月25-29日所有頻率在17:30分投放20秒廣告 蘇州交通經(jīng)濟(jì)頻率/ 蘇州都市音樂頻率/ 蘇州生活頻率/ 選擇理由:17:30下班高峰期,開車回家和坐公交車的最多,最容易收聽廣播,短信轟炸與戶外廣告,6月25-29日在蘇州市觀前街,石路步行街,南門泰華商場,項目現(xiàn)場連續(xù)5天投放18萬條/天的短信量,發(fā)布xxxx360景觀陽房7月8日即將開盤信息. 選擇理由:在蘇州最繁華,人流最集中的三大地段(觀前,石路,南門)實施連續(xù)5天的短信

11、集中轟炸! 6月20日開始,石湖華成所有戶外廣告畫面全部更換成石湖華成360 景觀陽房7月8日即將開盤信息. 更換理由:開盤前15天全面更換戶外廣告畫面,一方面告知開盤信息,一方面 制造開盤氣勢,同時也制造了一種購買緊迫感,促使?jié)撛谫彿空咦龀鲑徺I決定,xxxx環(huán)秀曉筑聯(lián)名VIP卡認(rèn)購,目的：VIP卡發(fā)售,促進(jìn)銷售 時間：6月初開始 地點: xxxx售樓處 形式：VIP卡發(fā)售 介紹： 為了保障小高層7月8日成功開盤,6月9日進(jìn)行xxxx環(huán)秀曉筑聯(lián)名VIP卡認(rèn)購,邀請小高層意向客戶購卡,意義:VIP卡認(rèn)購作為一種常用營銷手段可以在開盤前刺激客戶購買欲望,防止客戶流失且能有效控制購買人數(shù),高層組團(tuán)開

12、盤前報紙稿的設(shè)計,xxxx 山水大盤,高層組團(tuán),360景觀,25-35歲為主的年輕客群,企劃創(chuàng)意采用對照的形式,年輕客群 流行的物質(zhì)消費品,360的 全方位的享受,受限制的 或者單一的,來自 山水和天然的陶冶,例如：雙聲道耳機與立體環(huán)繞的自然之聲間的對照； 電視屏幕與360景觀之間的對照等等,稿面設(shè)計的視覺元素 1、山水實景 2、代表年輕客群的物質(zhì)消費品 3、手寫字體,報紙通欄,報紙通欄,報紙整版,報紙整版,近期多層樣板房公開信息的通欄，我們也摒棄了傳統(tǒng)的直白傳遞信息的做法。 與高層報紙稿相呼應(yīng)，采取相對有趣的做法，突出xxxx首席生活城的溫馨氛圍,報紙通欄,3、小高層開盤強銷期 時間：200

13、7年7月8日10月7日 目的：引爆開盤活動，促成銷售，視銷售情況而加推房源， 維持銷售熱度 策略：活動帶動銷售 推進(jìn)事宜：開盤活動確認(rèn)執(zhí)行、媒體持續(xù)發(fā)布、舉辦活動確認(rèn)執(zhí)行、9月份房交會確認(rèn)執(zhí)行 開盤依據(jù): 1、工程進(jìn)度：預(yù)售證取得 2、客源積累量：意向客戶積累達(dá)到350組以上 3、市場競爭：下半年7月競爭個案即將推案，本案搶先入世,開盤強銷期策劃推廣示意圖,7-10月) 開盤強銷期 (制造緊迫感促進(jìn)銷售,9月底市區(qū)房交會,7月8日盛大開盤,8月18日仲夏夜晚會,老帶新策略,7月8日盛大開盤活動,時間: 7月8日(暫定) 地點: xxxx售樓處 活動方式:開盤儀式+認(rèn)購 推案量: 小高層高層房源

14、共計200套左 右活動介紹:舞獅表演,小型樂隊 演奏,排號認(rèn)購,簽約,活動目的:盛大的開盤儀式體現(xiàn)大盤氣勢,開盤作為實現(xiàn)銷售的一個關(guān)鍵時間節(jié)點常常倍受關(guān)注,活動主題：仲夏夜晚會 活動目的：維系市場熱銷度 活動時間：07年8月18日(暫定) 活動形式：露天電影與民間小吃結(jié)合的活動 活動介紹： 周末播放露天電影，并舉辦蘇州民間小吃節(jié) 邀請業(yè)主及意向客戶參加,共賞佳片美食,同時與夏季晚上看房活動相結(jié)合,8月18日仲夏夜晚會,活動意義:在炎熱的夏季,在房市銷售的淡季,通過舉辦清涼休閑的夏夜晚會(露天電影,民間小吃)吸引客戶,回報客戶,促進(jìn)口碑傳播效應(yīng),活動主題：房展會 活動目的：促進(jìn)銷售，維持市場熱度

15、 活動時間：9月底(暫定) 活動形式：參展 活動介紹： 特色布展 專業(yè)表演 為小高層第二批房源積累客戶,9月底市區(qū)房交會,意義:房交會作為樓盤展示的盛會對項目品牌傳播和銷售促進(jìn)具有非常重要的作用,在9-10月樓市黃金月參加房展會收獲良多,4、小高層二次開盤期 時間：2007年10月6日11月10日 目的：引爆第二批小高層房源，同時去化剩余多 層房源 策略：太湖旅游線路現(xiàn)場封殺，吳中山水地產(chǎn)越溪版快雙盤聯(lián)動 網(wǎng)絡(luò)游戲（探山尋寶）帶動銷售 推進(jìn)事宜：小高層樣板房方案討論確定、各活動方案確認(rèn)執(zhí)行,二次開盤強銷期策劃推廣示意圖,10-12月) 二次開盤強銷期 (促進(jìn)銷售 強化認(rèn)同感,12月24日圣誕夜

16、狂歡酒會,10月6日盛大開盤,11月28日冰舞晚會,10月二次盛大開盤活動,時間: 10月6日(暫定) 地點: xxxx售樓處 活動方式:開盤儀式+認(rèn)購 推案量: 小高層高層二批房源 共計200套左右 活動介紹:舞獅表演,小型 樂隊演奏,排號 認(rèn)購,簽約,活動目的:盛大的開盤儀式體現(xiàn)大盤氣勢,二次開盤作為實現(xiàn)小高層二批房源銷售的一個關(guān)鍵時間節(jié)點非常重要,活動主題：冰舞晚會 活動目的：維持項目熱銷度 活動時間：11月28日(暫定) 活動形式：歌舞晚會 活動介紹： 組織蘇州各知名大學(xué)的樂隊共同舉辦冰舞晚會,邀請業(yè)主參加,冰舞晚會,舉辦意義:客戶,實現(xiàn)項目產(chǎn)品價值的人,我們將努力給予他們自豪感,讓他

17、們體會xxxx社區(qū)的博大胸懷,組織精彩晚會,邀請四方賓朋,開懷大笑,使項目品牌深入人心,活動主題：圣誕夜狂歡酒會 活動目的：業(yè)主聯(lián)誼活動 活動時間：12月24日(暫定) 活動形式：派對活動 活動介紹： 邀請業(yè)主參加 與業(yè)主共度圣誕夜,圣誕夜狂歡酒會,舉辦意義:圣誕節(jié),不再僅僅屬于異國的節(jié)日,在xxxx,我們也有這么一個狂歡酒會,讓華城人在這一天盡情的品酒,開懷的暢飲吧,7/8日9月,6/17/7,小高 層公開,小高層概念導(dǎo)入期,小高層蓄水期,開盤期,07/4月07/5月,27屆房交會,風(fēng)箏節(jié),大型歌舞晚會,建立初步形象,產(chǎn)品形象逐步清晰,7月8日,熱銷氣氛,仲夏夜晚會,9月份市區(qū)房交會,開盤活

18、動,二期開盤,促進(jìn)銷售 強化認(rèn)同,冰舞晚會,圣誕聯(lián)誼活動,二期盛大公開,10月12月,10月6日,活動推廣總表,廣告周推廣,網(wǎng)絡(luò)游戲,六、業(yè)務(wù)執(zhí)行,銷售目標(biāo) 產(chǎn)品定價 預(yù)約方案 推案計劃 資金回籠 簽約策略,銷售目標(biāo),總體銷售目標(biāo) 時間：2007年7月8日-12月31日 所推房源：7987 銷售均價：4300元/平方米 總銷面積: 35000平方米 總銷售金額：15050萬元 銷售目的： 強勢入市以合理的面積及價格搶先入世，突出產(chǎn)品優(yōu) 勢，制造搶購熱潮，利用價格杠桿，達(dá)到均衡去化，也為 后勁業(yè)績形成持續(xù)效應(yīng),產(chǎn)品定價,由于小高層和高層建筑形態(tài)、位置、得房率等方面的差異，高層被接受的難度更高，利

19、用有效的價格杠桿來均衡兩者的性價比，使銷售達(dá)到衡，所以兩者間差價在350元/平方米左右比較適合。 小高層：4500元/平方米 高 層：4150元/平方米,預(yù)約方案,1、VIP會員卡 通過與環(huán)秀曉筑聯(lián)合辦理VIP會員卡的方式, 在取得預(yù)售證前變向的收 取客戶誠意金的方式積累具有一定忠誠度的客戶，為有效的留存此類客 戶，避免競爭個案分流本案客戶，設(shè)定開盤優(yōu)惠，使得客戶在未購房前 感覺已得到優(yōu)惠，增加對本項目的忠誠度。 形式：VIP會員費3000元=優(yōu)先選房權(quán)+開盤定購抵扣 房價4000元+贈送環(huán)秀曉筑會員卡(1000元等值球票) 注意點：規(guī)定時間內(nèi)簽約可享受,推案計劃,7月開盤房源： 小高層81、

20、82高層86、87幢（194戶） 加推高層85幢（72戶） 10月開盤房源： 小高層79、80幢高層83幢（197戶,資金回籠,簽約策略,優(yōu)惠時間限制 目的 最短時間內(nèi)完成客戶的簽約、付款流程,完成回款指標(biāo) 簽約流程 開盤當(dāng)天交付定金2萬,并于7天之內(nèi)完成簽約,同時交納首付款及辦理貸款手續(xù) 內(nèi)部優(yōu)惠客戶在優(yōu)惠下達(dá)日起，五日內(nèi)完成簽約、付款流程，超時優(yōu)惠自動作廢,第二部分目錄,1. 別墅組團(tuán)概況 周邊競爭分析 3. 市場定位 4. 客源定位 5. 賣點提煉 形象定位 整體營銷推廣策略 別墅企劃包裝方案 銷售目標(biāo) 業(yè)務(wù)執(zhí)行,1. xxxx別墅組團(tuán)概況,別墅組團(tuán)用地面積33331平方米。 組團(tuán)內(nèi)有4

21、棟小獨棟別墅（101105樓，共14戶），18棟聯(lián)排別墅（106125樓，共92戶），戶數(shù)總計為106戶。地上總建筑面積23393平方米，半地下建筑面積9236平方米,越湖路,溪江北路,2.周邊競爭分析,58戶獨棟 200-500,440戶聯(lián)體 190-230 8500元,50多戶 250-500 7500-8000元,總計28萬方 180-370,364戶 77-194 價格未知,競爭個案分析,水岸清華 威脅指數(shù)： 占地面積： 19萬平方米 建筑面積： 30萬平方米 開發(fā)商： 蘇州錦和置業(yè)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、高層、小高層 別墅產(chǎn)品： 聯(lián)體 量體： 440戶 面積范圍： 190-2

22、30平方米 價格： 7500-8000元/平方米 公開時間： 8、9月份（預(yù)計） 客源： 私營業(yè)主,國企高級主管,政府官員,石湖庭園 威脅指數(shù)： 占地面積： 51344.30M 建筑面積： 55142.89M 開發(fā)商： 蘇州順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250-500平方米 價格： 7500-8000元/平方米 公開時間： 6月份（預(yù)計） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營老板,外企高層管理人員、國企高級管理人員,競爭個案分析,競爭個案分析,越湖名邸 威脅指數(shù)： 占地面積： 352284M 建筑面積： 253

23、000M 開發(fā)商： 蘇州興力達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型： 別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨體 量體： 58戶，一期31戶 面積范圍： 200-500平方米 價格： 未定 公開時間： 10月份（預(yù)計） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營老板,外企高層管理人員、國企高級管理人員,蘇州現(xiàn)代園墅 威脅指數(shù)： 占地面積： 78222.7 建筑面積： 101163 開發(fā)商： 蘇州市上投置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 ：獨棟、聯(lián)排、疊加 別墅產(chǎn)品： 雙拼聯(lián)體 量體： 28萬方 面積范圍： 180-370平方米 價格： 未定 公開時間： 9月份 客源： 私營老板,外企高層管理人員及本地居民,競爭個案分析,周邊競

24、爭情況分析,早期項目已經(jīng)消化區(qū)域部分別墅需求 競爭項目推案時間集中且早于本項目 競爭項目面積范圍及總價范圍接近 區(qū)位及景觀優(yōu)勢基本雷同 區(qū)域市場競爭激烈,3. 市場定位,城市中心的英倫美墅 距 離:友新高架,吳中大道,與城市中心近在咫尺 客戶喜好:親山近水,湖畔大宅,尊貴府邸讓世人仰慕 周邊市場:周邊中式蘇式別墅為主導(dǎo),引入英倫風(fēng)格,差異化競爭, 規(guī)避市場風(fēng)險,制造區(qū)位唯一性,4. 客源定位-項目客源擬定,截止07年5月10日,共積累別墅客戶130組,客源定位-屬性分析,吳中區(qū)及市區(qū)的私營企業(yè)主 消費心理分析：有一定的資金積累，社會地位正處于上升階段，希望通過購買高檔物業(yè)來增加自己的社會地位，

25、有炫耀自己的意愿。購買本項目別墅可滿足其炫耀心理需求,迎合其追求尊貴的虛榮心. 吳中區(qū)及市區(qū)的中高級政府官員 消費心理分析：有一定的社會地位，購置目的是改善居住環(huán)境，享受生活，親近自然山水，緩解工作壓力。購買本項目可滿足其居住在山水自然環(huán)境中的心理需求,迎合其追求親山近水的購買心理. 國際教育園區(qū)教授 消費心理分析：高收入的高知階層, 購置目的改善居住環(huán)境，親近自然，賞花弄草.購買本項目可滿足其浮想英倫閑適生活的心理需求,迎合其貴族浪漫心理,5. 賣點提煉,規(guī)劃：越溪城市副中心 環(huán)境: 上方山,石湖,小石湖,市政生態(tài)公園 產(chǎn)品：英式建筑,貴族氣息 服務(wù)：天翔物業(yè),星級管理 配套: 15萬方商業(yè)

26、中心規(guī)劃 交通: 友新高架,吳中大道,6. 形象定位,山水英倫，稀世別墅 xxxx別墅組團(tuán)106席傳世之作,靜待有緣人.小石湖畔,風(fēng)水寶地,品牌地產(chǎn)筑就傳世人家,吸天地之靈氣,納山水之靈秀,滋養(yǎng)生之道,品鑒英倫閑適生活,7、整體營銷推廣策略,1、最小的廣告成本取得最大廣告效果，提升形象 2、高檔次活動營銷制造熱銷氛圍 3、通過別墅銷售提升產(chǎn)品品質(zhì)，拉動后續(xù)銷售,推廣策略示意,形象展示,戶外廣告,現(xiàn)場展示,廣播,短信,網(wǎng)絡(luò),視覺沖擊,聽覺刺激,媒體策略,根據(jù)本項目的特色，采取實效營銷的總戰(zhàn)略，媒體推廣方面采取以直實效營銷（活動營銷+戶外）為主， 報紙、電視廣告關(guān)鍵節(jié)點配合,媒體組合,戶外：工地展

27、板、看板、高炮 活動營銷(高爾夫體驗,紅酒品鑒,報紙(報眼、通欄) 直郵(針對性投放) 短信(短期投放) 電臺(短期投放) 網(wǎng)絡(luò)(軟文,主流,輔助,銷售策略,整體策略-穩(wěn)中提升 價格策略-高開高走 推案策略-由北向南，逐步推進(jìn) 簽約策略-優(yōu)惠時間限制 促銷策略-VIP會員策略,推案策略,9.8-9.30 第一批房源(69套,10.1-10.31 第二批房源(18套,11.1-12.31 第三批房源(1套,8. 別墅企劃包裝方案,VI示意,戶外引導(dǎo)旗,報 眼,報紙通欄畫面設(shè)計,戶外畫面設(shè)計1,戶外畫面設(shè)計2,戶外畫面設(shè)計3,圍墻展板畫面設(shè)計1,圍墻展板畫面設(shè)計2,圍墻展板畫面設(shè)計3,9. 銷售目

28、標(biāo),時間：2007年9月8日-12月31日 所推房源：101125 銷售均價：8500元/平方米 總銷面積: 23342平方米 總銷售金額：19840.7萬元 銷售目的： 打造亮點新產(chǎn)品更能引起市場的關(guān)注，打造“亮點”，從而認(rèn)可本案持續(xù)開發(fā)的規(guī)模性，也便于后續(xù)產(chǎn)品的持續(xù)推廣。 強勢入市以產(chǎn)品的稀缺性為市場切入點，渲染產(chǎn)品的優(yōu)勢，形成市場沖擊，以制造搶購熱潮，利用價格杠桿，達(dá)到均衡去化，也為后勁業(yè)績形成持續(xù)效應(yīng),10.業(yè)務(wù)執(zhí)行,概念導(dǎo)入蓄水期 時間：2007年6月-8月 對象：別墅第一批房源 目的：積累足夠的客戶，為開盤奠定基礎(chǔ) 策略：針對目標(biāo)客源實施VIP會員策略，避免流失有效源，試探價 格，制定銷控方案并及時調(diào)整價格表。 鉆石會員數(shù)量：106人,高爾夫體驗暨VIP卡認(rèn)購酒會 在項目別墅產(chǎn)品即將上市的7-8月,為避免客戶流失,邀請客戶至環(huán)秀曉筑去體驗高爾夫, 來試探別墅產(chǎn)品蓄水期過程中積累客戶的購買欲望和產(chǎn)品市場接受度. VIP卡認(rèn)購酒會將邀請?zhí)K州媒體及有意向的內(nèi)部與外部客戶參加,將項目別墅產(chǎn)品進(jìn)行說明與推薦并公開認(rèn)購別墅產(chǎn)品VIP卡,現(xiàn)場交納2萬元購卡費,其中1萬元為別墅購房基金,別墅開盤時憑VIP卡抵扣2萬元購房款.另1萬元為環(huán)秀曉筑會員保證金,別墅開盤期 時間：2007年9月8日-9月