酒店式公寓策劃案

1、酒店式公寓策劃案一、 必要性與選址商業(yè)是本項(xiàng)目最大的利潤獲取點(diǎn)，由于本項(xiàng)目所處地理位置非臨主干道，缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，雖就市場而言，商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業(yè)底蘊(yùn)，利潤空間將受到很大的影響。根據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過項(xiàng)目小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經(jīng)營風(fēng)險，主要體現(xiàn)為：1、 將標(biāo)志性建筑布置在大地塊東北角，且規(guī)劃一退進(jìn)式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。2、 針對“通過聯(lián)合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運(yùn)動帶動臨湖商業(yè)氛圍”這一方

2、案，目前持保留意見，原因在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理?xiàng)l件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些基本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運(yùn)動項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對自然條件要求較高（特別是水質(zhì)的要求），對當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)性及支付能力要求較高，且季節(jié)性強(qiáng)，“水上運(yùn)動項(xiàng)目”應(yīng)該僅僅是項(xiàng)目銷售推廣中的一個“噱頭”，長期經(jīng)營困難較大。（目前國內(nèi)很多水上運(yùn)動公園的經(jīng)營狀況都是免堪其難）。基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：1、 通過標(biāo)志性建筑以及標(biāo)志性經(jīng)營業(yè)態(tài)帶動大地塊北面的商業(yè)氛圍，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)潛力。2、

3、使得大地塊東面、北面的商業(yè)成為一體，有利于商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。3、 標(biāo)志性建筑擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休閑）的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。4、 考慮到人們對于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。二、 酒店式公寓行業(yè)特點(diǎn)酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會所等多功能于一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現(xiàn)至今已經(jīng)近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀(jì)

4、90年代末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活和消費(fèi)水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎合選購這類公寓的購房人消費(fèi)心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)管理的需求，許多開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)推出象征最高的服務(wù)水平的星級酒店服務(wù)（也稱管家式服務(wù)）來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務(wù)公寓的名稱。真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多

5、了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于服務(wù)，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處于一身，而價格又比住酒店要便宜，實(shí)際消費(fèi)群體為商務(wù)、旅游人士為主。當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實(shí)力較弱，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇?；咎卣骶唧w表現(xiàn)產(chǎn)品特征l “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”l 星級酒店的服務(wù)和管理l 信息時代寫字樓的商務(wù)服務(wù)特點(diǎn)集住宅、酒店、會所等多種功能于一體戶型和配套l 滿足使用者個性需求的戶型（幾十到幾百不等）l 統(tǒng)一為

6、精裝修，并提供全套的家具和電器l 強(qiáng)調(diào)個性，不同的戶型也有不同的格調(diào)l 擁有銀行、會所、小超市等附屬設(shè)施設(shè)計和物業(yè)管理l 設(shè)計個性化客戶群消費(fèi)習(xí)性決定l 物業(yè)管理水平的星級化由星級酒店直接管理或由有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理適合居住l 自由方便，而且價格比酒店要便宜，卻隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)l 公共設(shè)施均類似于酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯l 能夠滿足對生活質(zhì)量要求較高的特定人群的特定需求適合投資l 增值潛力大，投資回報高l 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌，除提供傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感覺l 酒店式公寓是投資置業(yè)

7、的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報空間的，而且，酒店式公寓好管理、易出租等優(yōu)點(diǎn)也是其他項(xiàng)目難以比擬的市場潛力大經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游業(yè)的高速發(fā)展，招商引資的力度的加強(qiáng)，高級商務(wù)、管理、技術(shù)人員將會增多，他們對物業(yè)的要求較高，特別是一些合資企業(yè)的高級管理人員往往渴求生活的高品質(zhì)，對公寓的整體環(huán)境也表現(xiàn)出很高的熱忱，而酒店式公寓恰恰滿足了這一需求增值空間大作為房地產(chǎn)產(chǎn)品中的一種，具有房地產(chǎn)產(chǎn)品的高增值性特點(diǎn)，況且與住宅和酒店有著明顯的區(qū)別，有著獨(dú)有的發(fā)展空間三、 國內(nèi)酒店式公寓市場發(fā)展情況1、香港酒店式公寓市場發(fā)展情況在香港的酒店式公寓市場可能是最強(qiáng)勢的，它們的長期租客的百分比要高于

8、大多數(shù)別的城市，如：約有50的租客租期超過6個月，15的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為3個月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。2、北京酒店式公寓市場發(fā)展情況目前北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場數(shù)量增幅更快。有幾點(diǎn)利好因素的誘惑開發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBD規(guī)劃臺出；加入WTO后，準(zhǔn)備進(jìn)京的境外中、小公司；投資熱過程中獲取高回報率；小型SOHO是個機(jī)會；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門對服務(wù)業(yè)的扶持，目前開發(fā)商將服務(wù)業(yè)定為目標(biāo)客戶之一等。3、上海酒

9、店式公寓市場發(fā)展情況上海作為中國的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來越多的跨國集團(tuán)、跨國大公司和大財團(tuán)的進(jìn)駐，隨之而來的是大量的外籍經(jīng)營管理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的短期居所。同時，國際性商務(wù)活動的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機(jī)構(gòu)如雨后春筍般迅速“搶灘”上海，但出于資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開銷，公司也樂于接受。四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。雖然在

10、深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬于一個新的產(chǎn)品形態(tài)。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現(xiàn)有的所謂“酒店式公寓”都僅僅假借了這樣一個概念，真正實(shí)施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)項(xiàng)目。1、圣淘沙萬松園國際公寓圣淘沙萬松園國際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)有限公司開發(fā)的武漢市首座鋼結(jié)構(gòu)全精裝修酒店式公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處漢口金融中心和商業(yè)中心之間漢口萬松園路43號，萬松園路與萬松橫路交會處。項(xiàng)目定位于面向商務(wù)人士、高級白領(lǐng)和投資人群的、提供酒店式管理服務(wù)的高級服務(wù)式公寓。項(xiàng)目占地面積7803.81平方米，總建筑面積約46500

11、平方米，總套數(shù)為750套，全部為4999平方米的精裝修小戶型。總共29層，其中地上28層，地下1層。2、吉祥國際大廈吉祥國際大廈為12層小高層酒店式公寓。32-83平方米的綠色時尚小戶型，從一室一廳到復(fù)式樓兼有。戶型南北通透，3.3米的超高空間。內(nèi)置陽臺設(shè)計，徹底解決當(dāng)前小戶型衣物晾曬的苦惱；特設(shè)獨(dú)立小廚房，阻隔油煙，小區(qū)引入變頻直飲水，擰開水龍頭即可飲用。“吉祥國際大廈”處于沌口開發(fā)區(qū)中央，大企業(yè)的單身白領(lǐng)、往來商戶、高校教師、外來工作者、二次置業(yè)者等幾十萬消費(fèi)人群的出現(xiàn)帶動了項(xiàng)目的投資潛力。其軟、硬件配置與純酒店相差無幾。3、武漢陽光假日公寓具有以下設(shè)施：40平米帶180觀景落地窗的大客廳

12、；免費(fèi)寬帶網(wǎng)上沖浪；休閑書房配臺式電腦(部分)；最新大片DVD機(jī)；整體廚房； 全自動洗衣機(jī)；商務(wù)中心可收發(fā)傳真、打字、打印文件、預(yù)定車票機(jī)票；每天精心保潔，物品免費(fèi)寄存；免費(fèi)安排各項(xiàng)特需服務(wù)。五、 酒店式公寓開發(fā)可進(jìn)取的市場空間分析酒店式公寓的“商住”之所以能吸引客戶的主要原因是：1、 在商，酒店式公寓是將每個單元出售給個體買房者，并由業(yè)主或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；對投資者來說，有利可圖投資風(fēng)險小，轉(zhuǎn)讓出租回報大。2、 在住，由于它吸引了傳統(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓各自的長處，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。3、 在產(chǎn)權(quán)，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)，必要時可出讓產(chǎn)權(quán)，回收投資，降低了投資風(fēng)險。市場外在表現(xiàn)項(xiàng)目

13、內(nèi)在因素供給市場l 賓館酒店業(yè)對客戶群的分流l 二手物業(yè)的沖擊項(xiàng)目地理位置決定其開發(fā)量大需求市場l 價格偏高，工作流動性較大的普通工薪族難以承擔(dān)l 產(chǎn)品品質(zhì)提升的局限性使得其難得到高收入家庭的青睞l 總價上與近郊中大戶型的小區(qū)單位相近，無法爭取到注重實(shí)惠的中低收入家庭項(xiàng)目所處地塊的商務(wù)環(huán)境、交通狀況、周邊配套都相對欠缺，難以保證穩(wěn)定的消費(fèi)群。物業(yè)品質(zhì)市場表現(xiàn)為中高檔物業(yè)項(xiàng)目具備開發(fā)頂級產(chǎn)品的要求，開發(fā)此類物業(yè)機(jī)會成本較大經(jīng)濟(jì)效益l 長期的經(jīng)營管理l 完善的服務(wù)配套設(shè)施經(jīng)營管理繁雜性與長期性配套設(shè)施投入產(chǎn)出比相對低結(jié)論：酒店式公寓開發(fā)最主要的問題是機(jī)會成本較大，項(xiàng)目作酒店式公寓開發(fā)為高風(fēng)險、高回

14、報的投資方略。六、 目標(biāo)客戶定位酒店式公寓是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的青睞。因此，針對鄂州市場來說，本酒店式服務(wù)公寓的購買客戶中，投資者將占據(jù)絕大多數(shù)。投資客戶主要可以分為兩大類型酒店式公寓投資者分類類型純投資客戶養(yǎng)老型客戶組成個人投資者，機(jī)構(gòu)投資者個人投資為主年齡、構(gòu)成個人投資者25-35歲，機(jī)構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中、小型企業(yè)40歲以上目的酒店的增值潛力退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，多投資于100平方米

15、以上的較大戶型預(yù)期投資回報8-1510以下客戶比例6015左右除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自主兼投資為主要目的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的跨區(qū)域集團(tuán)客戶等等。七、 產(chǎn)品設(shè)計由于酒店式公寓對鄂州來說是一個新型產(chǎn)物，市場競爭較小，主要的競爭壓力來自于酒店賓館的客戶分流，但由于酒店式公寓本身的產(chǎn)品形態(tài)決定了物業(yè)檔次，為此我們僅選取鄂州幾家具有代表型的酒店做比較分析。1、鳳凰山莊鳳凰山莊是一家四星級飯店和全國第二家金冠級旅游分時度假地，占地面積 110 畝，三面環(huán)湖。南臨蓮花山旅游區(qū)，北與黃州赤壁隔江相望，西依鄂州西山旅游風(fēng)景區(qū)。鳳凰山莊擁有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)套房近 243 間

16、，總床位數(shù) 480 個。另設(shè)有國際會議中心、桑拿、按摩等娛樂中心。鳳凰山莊的服務(wù)項(xiàng)目有：餐廳、游泳池、網(wǎng)球、桌球室、商務(wù)中心、衛(wèi)生電視、健身房、酒吧、游泳池、網(wǎng)球、桌球室、商務(wù)中心、保齡球、美容美發(fā)、精品屋、桑拿浴室、垂釣、按摩室、宴會廳、票務(wù)代理、醫(yī)務(wù)室、卡位OK。2、國貿(mào)大酒店國貿(mào)大酒店主體建筑二十四層，總面積為3.1萬平方米，為鄂州市乃至鄂東南標(biāo)志性建筑之一。是一家集住宿、美食，娛 樂、休閑為一體的綜合性酒店。內(nèi)設(shè)中餐廳、多功能宴會廳、豪華國宴廳等各式餐房，總餐位達(dá)800余個。3、雨臺山大酒店雨臺山大酒店是鄂東南地區(qū)一家老字號二星級酒店，酒店占地面積10600平方米，主要經(jīng)營客房、餐飲、

17、娛樂及商品的零售，有高中檔客房108間(套)。擁有能同時容納700人進(jìn)餐的各式廳房、貴賓廳及宴會廳，有提供召開大小型會議的若干會議室；擁有多功能舞廳、美容美發(fā)、桑拿按摩、乒乓球、臺球等康樂設(shè)施。從鄂州整個酒店賓館業(yè)來看，高檔產(chǎn)品的經(jīng)營狀況較好，說明鄂州市場從來不缺乏對高檔物業(yè)的需求，缺乏的只是市場的供給，但受地域、人口的限制，市場可接受規(guī)模有限，因此本項(xiàng)目酒店式公寓的投放量應(yīng)適當(dāng)減小，具體產(chǎn)品設(shè)計建議如下：裝修狀況：精裝修建筑類別：板樓、塔樓樓層狀況：200套以下總建面：1萬左右單層戶數(shù)：10戶以下戶型面積：4070平方米，頂部二、三層可適當(dāng)考慮豪華套房，面積可適當(dāng)增大總 價：總價在10萬左右

18、，按照八成三十年按揭計算，首付僅需23萬，月供約450元左右。同時由于檔次較高，租金也被看好。八、 產(chǎn)品設(shè)計策略酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計要個性化，個性化有兩方面的含義；一是滿足使用者的個性化需求，因?yàn)樽庾【频晟虅?wù)式公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，他們對居住文化、對辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解與需求；二是項(xiàng)目本身也應(yīng)是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點(diǎn)，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投資實(shí)現(xiàn)回報的核心因素。1、面積分配酒店式公寓屬于小戶型物種，最常見的是單臥室套房，適用于住宅、個人辦公、度假、投資。另外，為了增加靈活性，酒店式公寓可以引入可組合式住宅單元，就是將由兩套鄰近的住宅單元的小套房當(dāng)作一件產(chǎn)品來銷售，兩套合并時是一個大套間，分開來還是兩套獨(dú)立的單元。比較流行的是兩臥室兩衛(wèi)生間的可分割套房，購買者可以方便地將其分割為兩個獨(dú)立地單臥套間，一套自己使用，另外一套供親友或交換使用或出租。2、內(nèi)部裝修、用材具有投資價值地酒店式公寓從外墻磚到市內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等選用較高檔次產(chǎn)品。這些表面上看不到地東西對于業(yè)主入住之后地生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將對物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用知名品牌，可以提升產(chǎn)品地附加值，同時也可以體現(xiàn)出對業(yè)主負(fù)責(zé)地良苦用心。九、 產(chǎn)品銷售酒店式公寓的銷售與普通房地產(chǎn)產(chǎn)品