安徽合肥蔚藍(lán)際項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議

1、長(zhǎng)沙大德項(xiàng)目前期策劃溝通稿,安徽合肥蔚藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議,合肥中原安徽分公司事業(yè)一部 AnHui.03.2010,宏觀政策,1,房地產(chǎn)大勢(shì)何去何從,宏觀趨勢(shì)共識(shí)1：人口紅利、城市化加速、收入的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng), 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，長(zhǎng)期利好,宏觀趨勢(shì)共識(shí)2：房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律,政策態(tài)度：從目前密集出臺(tái)的金融調(diào)控手段來看，政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定,2007年“以家庭為認(rèn)定單位”及“首付最低四成”僅是對(duì)“9.27政策”的重申，“利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”相比“貸款利率不得低于1.1倍基準(zhǔn)利率”空間更大，但是不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增強(qiáng)了調(diào)控力度。 2010年4.14

2、新政對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 調(diào)控力度更大，表明了政府的決心,結(jié)合07-08年的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，2010年政府的表現(xiàn)為決心大, 出招謹(jǐn)慎直效,政策出臺(tái)的密度及執(zhí)行力度視調(diào)控的效果進(jìn)行調(diào)整,2010年第一季度政府兩面性、信貸投放過量、市場(chǎng)供給不足以及通脹預(yù)期的加速，這四個(gè)原因?qū)е铝朔績(jī)r(jià)的瘋狂上漲，也是導(dǎo)致本輪調(diào)控的主要原因,政府決心：中央和地方雙管齊下，政策更徹底，措施更堅(jiān)決，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)期,1、本次調(diào)控中央提高首付比例上調(diào)利率，政策權(quán)利下放地方，是有因可循的，代表著

3、一個(gè)理性市場(chǎng)的來臨,在中央態(tài)度很明確，地方政府面臨著兩年換屆改選，而銀監(jiān)會(huì)的配合也很好的情況下，地方政府會(huì)像競(jìng)賽一樣的出招、交流，跟08年相比打壓更徹底。將來會(huì)不會(huì)對(duì)竣工時(shí)間要求，對(duì)價(jià)格要求，這都有可能是政府下一步出的狠招。而且這次出的政策有可能是長(zhǎng)期持續(xù)執(zhí)行的政策,2、這次調(diào)控中央和地方政府都會(huì)出政策，政策會(huì)更徹底、措施會(huì)更堅(jiān)決,每一輪的市場(chǎng)調(diào)整，起因不同，其調(diào)整力度以及調(diào)整周期也不同,經(jīng)濟(jì)實(shí)體,調(diào)控政策,供求關(guān)系,資金壓力,經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，通脹較為猛烈，政府著力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的籌備，各項(xiàng)政策劍指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)著陸,政府采取密集嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策，打擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的過熱，不僅重創(chuàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更導(dǎo)致股市的

4、大跌，徹底拉緊了熱錢刺激下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭,供應(yīng)量巨大，成交量低迷 市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求,地產(chǎn)商紛紛開工，調(diào)控政策的出臺(tái)增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，對(duì)資金的運(yùn)作提出了更高的要求，導(dǎo)致資金鏈緊張,國(guó)際金融危機(jī)大背景，雖中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)向好，但政府仍心存顧忌,政府僅針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，目標(biāo)十分明顯，旨在“部分城市”的“過快增長(zhǎng)”，重點(diǎn)是解決“民生問題”，是為了緩解社會(huì)主義制度下的生計(jì)問題,由于前一個(gè)周期政策導(dǎo)向和施工周期的原因，目前和未來半年的市場(chǎng)供應(yīng)走低，需求持續(xù)旺盛，供不應(yīng)求,由于上半年市場(chǎng)已將存貨消化，地產(chǎn)商目前資金相對(duì)充足,07-08,09-10,2010年的調(diào)控關(guān)鍵詞-“民生,Q：在保證民生

5、為目的的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期多長(zhǎng),2007年經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)“水漲船高,2009年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)“報(bào)復(fù)性反彈”，穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為政府保證民生的重要工作,2007-2008年的調(diào)控關(guān)鍵詞-“經(jīng)濟(jì)過熱,調(diào)控周期與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)：08年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了從調(diào)控到提升,1、合肥市09年四季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中GDP總產(chǎn)值為2336.1億元，環(huán)比上升4.6%，同比增長(zhǎng)6.4%。 2、2010年1-2月份，全市實(shí)現(xiàn)累計(jì)固定資產(chǎn)投資額為160.6億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)8.3%；1-2月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為501.9億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)16.3,09年四季度

6、以來，合肥全市經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有不同程度的增長(zhǎng),2008年，政策撤出市場(chǎng)時(shí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激政策； 2010年第一季度GDP增長(zhǎng)率達(dá)11.9%，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，因此本次調(diào)控的時(shí)間也將長(zhǎng)于2008年的調(diào)控； 一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，也就意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn),長(zhǎng)度信號(hào)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),調(diào)控周期與銀行執(zhí)行力度（反應(yīng)快慢/持續(xù)時(shí)間）相關(guān),08年調(diào)控銀行有較長(zhǎng)的過渡時(shí)間，本次銀行則積極響應(yīng)，迅速執(zhí)行，可見銀行態(tài)度堅(jiān)決，從銀行自身角度講：2010年第一季度，新增人民幣貸款高達(dá)2.6萬億，預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款的35%，投放嚴(yán)重過量； 銀行迫于自身風(fēng)險(xiǎn)要

7、求及響應(yīng)政府號(hào)召，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將嚴(yán)格執(zhí)行政府要求，而銀行的執(zhí)行力度也將成為調(diào)控持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短的重要指標(biāo)。 房?jī)r(jià)下跌超過30%，銀行就會(huì)有極大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，因此，當(dāng)房?jī)r(jià)下降幅度達(dá)到25-30%時(shí)，宏觀調(diào)控則可能企穩(wěn),觀點(diǎn)1： 本輪調(diào)控相較08年調(diào)控有著本質(zhì)的區(qū)別，需關(guān)注銀行執(zhí)行力度及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面，這兩項(xiàng)指標(biāo)與調(diào)整周期密切結(jié)合。相較08年，本輪調(diào)整周期預(yù)計(jì)更長(zhǎng)一些，可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)2-3年,08年調(diào)控下房?jī)r(jià)具體表現(xiàn)：豪宅的降價(jià)幅度比普通住宅的降價(jià)幅度低,第一階段（1-5月），第一輪降價(jià)，普通住宅開始降價(jià)，成交量回升,第三階段（8-12月），豪宅開始降價(jià)，成交量筑底成功，11月起逐步回升,第二階段（6-8月）

8、，第二輪降價(jià)，普通住宅再次降價(jià),普通住宅降價(jià)20-30,普通住宅降價(jià)40-45,豪宅降價(jià)20-30,調(diào)控期結(jié)束后：豪宅的價(jià)格升幅比普通住宅的升幅頻率快，且提升幅度更大,從08年8月至09年12月，市場(chǎng)開始回暖的近一年半時(shí)間，豪宅上漲幅度為70%120%；普通住宅的上漲幅度為45%100%。豪宅快速上漲周期比普通住宅快速上漲周期早一個(gè)季度左右,豪宅價(jià)格快速上揚(yáng),普通住宅價(jià)格快速上揚(yáng),觀點(diǎn)2： 在淡市下，豪宅項(xiàng)目的保值能力比普通住宅的保值能力更強(qiáng)，在旺市下，豪宅項(xiàng)目的升值能力比普通住宅的升值能力更強(qiáng)。 在調(diào)控開始的時(shí)候豪宅成交量緩慢下降，價(jià)格較穩(wěn)，中期價(jià)格理性小幅下調(diào)，成交企穩(wěn)，調(diào)控結(jié)束后成交量、

9、成交價(jià)格同時(shí)上揚(yáng),宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目的啟示,打造抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的豪宅產(chǎn)品是本項(xiàng)目可尋求的發(fā)展方向,基礎(chǔ)背景,2,視角1.區(qū)域分析,視角2.本體分析,視角3.競(jìng)爭(zhēng)分析,本項(xiàng)目是否具備打造豪宅的先天條件,地塊分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),關(guān)內(nèi)大規(guī)模中高容積率純住宅項(xiàng)目,地塊分析位置,本項(xiàng)目位于高新片區(qū)的邊緣，與竹林嘉片區(qū)僅一路之隔,林嘉片區(qū),高新片區(qū),項(xiàng)目四至分析： 1、景觀： 西側(cè)在建兒童公園，其余方位無緊鄰景觀 2、噪音： 道路噪音四側(cè)臨路（其中農(nóng)林路是主干道） 學(xué)校噪音東北側(cè)中學(xué) 3、西側(cè)高壓線,本項(xiàng)目,地塊分析項(xiàng)目四至,地塊分析景觀資源,安托山,農(nóng)科中心,兒童公園,園博園,水上樂園,地塊周邊圍繞眾多城市綠

10、地，但大部分景觀均被項(xiàng)目周邊的建筑所遮擋。僅西側(cè)地塊北部沒有遮擋,項(xiàng)目周邊100米以上產(chǎn)品視野開闊，景觀良好，東面欣賞植物園與香蜜湖全景，西面可看園博園，南面眺望合肥灣海景，北面遠(yuǎn)眺塘朗山,地塊分析景觀視線,西側(cè)綠化帶景觀， 兒童公園、園博園景觀,32層以下無景觀 越過32層看塘朗山,直接與俊安苑對(duì)視，越過18層可以看農(nóng)科中心、香蜜湖,與香榭里對(duì)視，越過26層可以看農(nóng)科中心、香蜜湖,100米以上可以遠(yuǎn)望合肥灣,本體分析小結(jié)： 優(yōu)勢(shì)： 傳統(tǒng)豪宅區(qū)域內(nèi)稀缺的大規(guī)模純住宅項(xiàng)目 不受90/70限制，150米限高 高層景觀資源優(yōu)秀 不足： 低層無強(qiáng)勢(shì)景觀資源 中高容積率 存在20%左右的回遷面積,具備打

11、造豪宅的關(guān)鍵指標(biāo),可通過規(guī)劃設(shè)計(jì)解決本體不足,其他舊改項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)欠佳，難以與本項(xiàng)目相抗衡；本項(xiàng)目作為傳統(tǒng)豪宅區(qū)的項(xiàng)目，其純粹的生活環(huán)境和居住氛圍是區(qū)別于其他項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力,大沖村 舊改,海灣村 舊改,水灣村 舊改,建安 舊改,崗廈村 舊改,洪湖村 舊改,田心村 舊改,波托菲諾 后續(xù)地塊,本項(xiàng)目,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示,本項(xiàng)目無直接強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其純粹的生活環(huán)境和居住氛圍是本項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)。 具備與中心區(qū)舊改項(xiàng)目共同構(gòu)筑合肥高端市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)地位,合肥資源型豪宅在未來3年內(nèi)基本消化完畢，3年后合肥豪宅供應(yīng)以核心區(qū)域舊改超高層綜合體項(xiàng)目為主,之于區(qū)域,之于本體,之于二級(jí)競(jìng)爭(zhēng),之于三級(jí)

12、競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目具備打造豪宅的先天條件,基礎(chǔ)背景,客戶分析,3,在合肥，誰在為豪宅買單,近幾年，隨著整體宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資本和資源的重新分配，合肥的高端豪宅客戶群出現(xiàn)分化，開始呈現(xiàn)出M型的社會(huì)結(jié)構(gòu)特征,合肥GDP統(tǒng)計(jì)： 04年：3422億 05年：4926億 06年：5684億 07年：6850億 08年：7467億 09年：8201億,概念的提出： 日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家，大前研一，對(duì)1990年以來日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)歸納得出,所謂M型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢(shì)下，富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級(jí)因失去競(jìng)爭(zhēng)力，而淪落到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M”的字

13、型一樣，整個(gè)世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了,M型社會(huì)的特征： 隨著資本和資源的重新分配,中產(chǎn)階層逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力,而淪落到中下階層,中產(chǎn)階層人數(shù)減少； 社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)：左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但中產(chǎn)階層人數(shù)減少,2008年合肥居民人均可支配收入26729元,個(gè)人銀行存款1000-3000萬 ，20922人,個(gè)人銀行存款3000-5000萬 ，4045人,個(gè)人銀行存款5000萬-1億 ，1801人,個(gè)人銀行存款1億以上 ，116人,他們是城市財(cái)富的擁有者,2008年末合肥居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)4905.93億元 ，人均可支配收入26729元，據(jù)

14、不完全數(shù)據(jù)顯示，合肥個(gè)人銀行存款在1000萬人民幣以上達(dá)2.6萬余人，在5000萬以上的達(dá)6千余人,合肥有2.6萬余人個(gè)人銀行存款在1000萬以上,他們是本地大型企業(yè)主,合肥市目前擁有高新技術(shù)企業(yè)家，其中年產(chǎn)值過億元的企業(yè)已達(dá)家，年產(chǎn)值超億元的企業(yè)有家，年產(chǎn)值超億元的有家,2007年工業(yè)總產(chǎn)值超過300億元的企業(yè)就有4家，50100億元的企業(yè)有12家，3050億元以上的企業(yè)有15家。工業(yè)百?gòu)?qiáng)前10名企業(yè)完成產(chǎn)值3524.6億元，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值的近六成，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值近四成,合肥目前擁有大型企業(yè)13980家，高新技術(shù)企業(yè)3086家,他們都是老板，但是,他們又是不同的老板,以下客戶分

15、析截取成交總價(jià)500-1500萬豪宅客戶,普遍具有理性的財(cái)富支配理念；出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，在股市與房市的投資中更側(cè)重于房產(chǎn),財(cái)富支配： 投資理念： 在股市與樓市中獲益，但同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂； 對(duì)于股市的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心更大，大部分投入會(huì)選擇在相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,如果是居住，在房子的投入不高于可支配收入的50%； 對(duì)于投資，主要看房地產(chǎn)未來的發(fā)展，預(yù)計(jì)10年內(nèi)，會(huì)拿出1/3到1/2投入到房地產(chǎn)； 總資產(chǎn)的1/3用于房產(chǎn)投資，1/3用于股票投資，另外1/3用于未來教育和旅游等,1 / 3,1 / 3,1 / 3,客戶群特征,特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢(shì)

16、，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè),年齡：35-50歲為主，35-40歲、45-50歲略占多數(shù)，約占50%； 籍貫：以廣東籍、潮汕、客家客戶為主，約占55%， 來深年限：在合肥待的時(shí)間多為10年以上，外省及其他人士也占一定比率,特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢(shì)，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)； 特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大,未來3年內(nèi)的置業(yè)需求相對(duì)比較旺盛， “肯定不會(huì)”和“很可能不會(huì)”再次置業(yè)的客戶僅占11。 高端客

17、戶的跨區(qū)域購(gòu)買性較強(qiáng)，約27的客戶不考慮區(qū)域，只要合適就買，其次選擇福田的客戶比例略高于南山、羅湖，關(guān)外依然不是高端客戶置業(yè)的重點(diǎn)選擇,客戶群特征,特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢(shì)，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)； 特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大； 特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，500-800萬總價(jià)的物業(yè)已成為城市豪宅的入門級(jí)標(biāo)準(zhǔn),社會(huì)角色比例分析,80,15,5,100,企業(yè)家,管理層,公務(wù)員,比例,比例,總價(jià)1500萬以上,總價(jià)1000萬-1500萬,總

18、價(jià)500萬-1000萬,60,20,12,企業(yè)家,管理層,公務(wù)員,8,專業(yè)技術(shù)人員,客戶群特征,特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢(shì)，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)； 特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大。 特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，500-800萬總價(jià)的物業(yè)已成為城市豪宅的入門級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 特征四：置業(yè)普遍關(guān)注因素：關(guān)內(nèi)、舒適度、安全、品味、檔次、與眾不同,關(guān)外太偏遠(yuǎn)了，交通又不方便，我不想住在關(guān)外” “目前的房子面積有點(diǎn)兒小，住起來有些擠，要換舒適度大的大房子才行

19、” “外立面設(shè)計(jì)要新穎，有個(gè)性，體現(xiàn)出與眾不同” “我認(rèn)為安全最重要了，也就是說你們的物管要做到頂級(jí)” “人往高處走嗎？肯定要有檔次、有品質(zhì)，我的錢不能白花啊,客戶群特征,他們是 城市權(quán)貴階層,Never before, Never after,品質(zhì)、格調(diào)、奢享是他們的消費(fèi)價(jià)值觀,他們,追求品牌、追求奢侈品質(zhì)感， 更追求生活空間的奢享 房子不僅僅是炫耀的資產(chǎn)或身份的標(biāo)簽， 更是真正很享受很享受的擁有， 他們，是真正懂得生活的人， 房子是需要真正用來犒賞自己的奢侈品,New Other Lifestyle,案例借鑒,4,本項(xiàng)目應(yīng)奠定怎樣的豪宅地位,天生貴族血統(tǒng)，但仍屬于一塊璞玉，需要后天的雕琢打

20、磨，方能成大器,尋求可匹配的豪宅發(fā)展模式， 為本項(xiàng)目豪宅發(fā)展方向?qū)ふ彝黄瓶?豪宅發(fā)展的三種模式,初級(jí)階段,產(chǎn)品模式,提升階段,服務(wù)模式,高級(jí)階段,定制模式,華標(biāo)品峰 成都譽(yù)峰 北京唐寧ONE 合肥主流豪宅項(xiàng)目,倫敦海德一號(hào) 銀泰中心柏悅居 上海御華山 廣州領(lǐng)峰 合肥幸福里,曼谷大都會(huì) 紐約水晶樓 新加坡吉寶灣,城市豪宅的三種發(fā)展模式1：初級(jí)階段產(chǎn)品模式,城市豪宅的三種發(fā)展模式1：初級(jí)階段產(chǎn)品模式,核心價(jià)值：產(chǎn)品型,合肥城市豪宅發(fā)展的主要模式,W酒店,城市豪宅的三種發(fā)展模式2：提升階段服務(wù)模式,城市豪宅的三種發(fā)展模式2：提升階段服務(wù)模式,香港頂級(jí)豪宅天璽：高檔材質(zhì)與配件帶來的豪宅品質(zhì),浴室采用進(jìn)

21、口品牌配置（如Roca浴缸），提供豪華舒適感,新鴻基首個(gè)于豪宅外立面使用全鉆石式玻璃幕墻設(shè)計(jì)，不僅降噪抗震，更充滿了現(xiàn)代摩登風(fēng)格,德國(guó)品牌廚具,鉆石玻璃幕墻，透光性更好,天璽采用帶家電全裝修交房，在材質(zhì)用料和硬件配置方面極盡奢華 高檔材質(zhì)： 外立面采用全幅落地玻璃幕墻，室內(nèi)地板、窗臺(tái)均鋪設(shè)天然石材，國(guó)外進(jìn)口實(shí)木地板 頂級(jí)配置： 名牌頂級(jí)用料及豪華設(shè)備(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等,香港頂級(jí)豪宅天璽：高端品牌嫁接+人性化的尊貴服務(wù),天璽II座的w酒店,引入五星級(jí)酒店，實(shí)現(xiàn)了與高端品牌的成功嫁接 天璽II座1-38樓引入著名的W Hotel，共設(shè)有393個(gè)房間，包

22、括一間2,152平方英尺的總統(tǒng)套房。酒店于2009年1月19日正式開業(yè)。酒店設(shè)施包括兩間特式餐廳(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售賣W品牌產(chǎn)品的The Store及在76樓設(shè)有香港最高的游泳池。 依托酒店為住宅、公寓提供五星級(jí)物管服務(wù) 天璽除W酒店以外的住宅、公寓業(yè)主，不僅可以享受自身物管公司提供的安保，餐飲、按摩、健身、游泳等生活服務(wù)之外，更能直接對(duì)接w酒店，享受免費(fèi)送餐，預(yù)訂機(jī)票、商務(wù)會(huì)議室、宴會(huì)定制、房間整理、健康診療等多重特色服務(wù),Premier Plus超星級(jí)服務(wù) 聘用退休警司及3只退休緝毒犬護(hù)衛(wèi)；另外，由于天璽有7個(gè)出入口，因此亦會(huì)采用八達(dá)通作為進(jìn)出大廈的登記之用，以配

23、合豪宅私隱需要。同時(shí)，為配合內(nèi)地客及經(jīng)常公干人士的需要，亦會(huì)有專人上門提取行李，協(xié)助送上地鐵，以及于會(huì)所訂購(gòu)送飯上門等個(gè)人化貼身服務(wù),城市豪宅的三種發(fā)展模式3：高級(jí)階段定制模式,曼谷大都會(huì),紐約水晶樓,新加坡吉寶灣,新加坡頂級(jí)豪宅 ：吉寶灣,頂層和樓宇間均種植樹木,與吉寶灣天然環(huán)境融為一體,Reflections at Keppel Bay實(shí)現(xiàn)吉寶島資源價(jià)值最大化的同時(shí)，也充分珍視島嶼周圍的環(huán)境，小區(qū)園林植被、甚至頂樓以及樓宇間的植被，都使其與吉寶島融為一體。 “環(huán)保意識(shí)是當(dāng)前一種全球性的覺醒，建筑師們?cè)僖膊荒苤皇菃渭兊厣w房子，建筑的意義關(guān)系到人類生存與生活的方式。,獨(dú)特的建筑規(guī)劃曲線與水岸景

24、觀相映成趣，物業(yè)與所處的天然環(huán)境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)代人回歸自然的渴求,以天然進(jìn)口材質(zhì)，意大利豪華家具品牌，高檔家具擺設(shè)，配合高科技智能化服務(wù)，打造豪宅精裝修品質(zhì)標(biāo)桿,進(jìn)口品牌家具： Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪華家具品牌Minotti和Giorgetti，訂購(gòu)高檔家具擺設(shè)，而其中有些還是在本地第一次出現(xiàn)的家具擺設(shè)。 智能化服務(wù)： 通過指紋可以進(jìn)自家、以及各會(huì)所；webpad可視來訪者、網(wǎng)上購(gòu)物、收發(fā)郵件、預(yù)約物管服務(wù)；無線網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)可通過攝像頭可視孩子在泳池或休憩區(qū)狀況，確保其安全；通過網(wǎng)絡(luò)與鄰居溝通、社區(qū)新聞公布、買菜等。 高檔材質(zhì)： 臥室、餐廳的地板

25、鋪設(shè)全天然大理石，臥室則以進(jìn)口橡樹木材進(jìn)行裝飾,三房樣板房，100平方米，家具為Giorgetti品牌,掌上智能化服務(wù),臥室地板采用白色、柔和的灰色大理石,充分利用樓隙空間，打造擁有10大主題的會(huì)所，并配以國(guó)際化物管服務(wù)團(tuán)隊(duì)，打造出極致體驗(yàn)感、舒適感的公共配套服務(wù),功能完善的會(huì)所設(shè)計(jì)： 充分利用空間，會(huì)所的不同主題分散在樓宇的各個(gè)角落，為每棟業(yè)主帶來便捷服務(wù)。 會(huì)所擁有健身房、露天陽(yáng)臺(tái)、蒸汽室、緩步跑道、2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤亭、兒童泳池、露天按摩浴缸、兒童游戲區(qū)、開放式草坪、公共體育長(zhǎng)廊等， 會(huì)所充分人性化，不僅有專門的兒童游樂園，還有專門的兒童游泳池,1,1,2,3,2,4,5,6,5,3,7,

26、9,9,10,8,1,網(wǎng)球場(chǎng),2,反射池,3,按摩浴缸,4,會(huì)所,5,泳池,6,兒童泳池,7,健身房,8,健身房,9,燒烤亭,10,兒童游憩區(qū),會(huì)所,國(guó)際化服務(wù)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商自有的管理公司負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)、會(huì)所管理，人員全部經(jīng)過國(guó)際物管的專業(yè)培訓(xùn) 秉承國(guó)際化物管理念，強(qiáng)調(diào)“為保持居住的純粹性，為客戶打造家的感覺” 24小時(shí)專人負(fù)責(zé)社區(qū)會(huì)所、路面、公共設(shè)施的衛(wèi)生清潔服務(wù) 服務(wù)人員時(shí)刻保持微笑，見到業(yè)主主動(dòng)問候，并隨時(shí)提供停車管理，衣物、房間清理服務(wù)，會(huì)所預(yù)訂，出行安排，游艇出租，高爾夫定場(chǎng)等服務(wù),本項(xiàng)目的發(fā)展模式,初級(jí)階段,產(chǎn)品模式,提升階段,服務(wù)模式,高級(jí)階段,定制模式,本項(xiàng)目發(fā)展模式： 以“產(chǎn)品模

27、式”+“服務(wù)模式”打造合肥頂級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安全與尊貴,產(chǎn)品定位,5,視角3.豪宅客戶尺度需求視角,視角1.國(guó)內(nèi)一線豪宅視角,視角2.合肥在售主流豪宅視角,視角1.國(guó)內(nèi)一線豪宅視角,國(guó)內(nèi)一線豪宅主力戶型以三四房絕對(duì)主力，位置優(yōu)越的項(xiàng)目有少量

28、的二房產(chǎn)品。主力房均面積在60-90平米,從房均面積來看，合肥一線豪宅的舒適尺度與北京/上海等一線城市仍有差距。房均面積50-60平米。未來發(fā)展趨勢(shì)將向北京上?？待R,01-03年 30-40 為主,04-05年 40-50 為主,06-07年 50-60 為主,50平米,60平米,70平米,合肥,80平米,上海,北京,08-09年 50-60 為主,90平米,廣州,視角2.豪宅客戶尺度需求視角,決定建筑的風(fēng)格、材料、技術(shù)甚至思想內(nèi)涵的是什么？ 我們營(yíng)造的產(chǎn)品、品質(zhì)、氣質(zhì)最終的決定取決于什么？ 誰真正決定著項(xiàng)目品牌價(jià)值和市場(chǎng)（社會(huì)）導(dǎo)向？ 我們的觀點(diǎn)是：人。 空間功能的設(shè)置和思考，是以人的意志為

29、基礎(chǔ)的，也是為人服務(wù)的。 決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值的，不是單一方面的產(chǎn)品、地段而是購(gòu)買人群價(jià)值觀,針對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，對(duì)中原高端豪宅項(xiàng)目成交客戶（單套房成交總價(jià)500-2000萬）進(jìn)行深訪，共采訪客戶20批次，其中二級(jí)成交客戶15批；三級(jí)成交客戶5批。 訪談明細(xì)： 天麓客戶1批，十五峯客戶2批，紅樹灣客戶2批，波托菲諾客戶2批，幸福里客戶3批，博海名苑客戶2批，星河丹堤客戶2批，澳城客戶1批。 中原行中旅分行3批，熙園分行2批。 訪談時(shí)間：3月8日3月18日 訪談目標(biāo)： 1、豪宅客戶對(duì)戶型的需求特征（產(chǎn)品尺度、空間結(jié)構(gòu)） 2、戶型之外的其他物業(yè)需求特征（外立面、園林、會(huì)所等,針對(duì)本項(xiàng)目客戶群的專訪,典型

30、豪宅客戶共性特征：第一居所面積需求在200-250平米的四房；而投資和第二居所的面積需求在80-180平米的二房和三房,投資或第二居所客戶（4批，占比20%）：面積需求在80-100平米的兩房、100-150的兩房三房、150-180平米的三房； 第一居所客戶（15批，占比75%）：以家庭居住為主，面積需求在150-180平米三房、200-250平米的舒適四房； 其他功能需求客戶（1批，占比5%）：家是商務(wù)功能的延伸，做超大戶型，250平米以上,20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 250,典型豪宅客戶戶型功能需求歸納：高舒適度,典型豪宅客戶共性特征：

31、戶型尺度及空間格局追求高舒適度、高品質(zhì),功能需求： 1、四房以上必須要有雙套房；房間要大，在25-30平米左右，考慮到陪孩子讀書，書房面積也不能太??；客廳要大，開間要在6-8米，既氣派，又能在家舉行party或宴會(huì)；衛(wèi)生間應(yīng)該有淋浴、浴缸、雙洗手盆、雙坐便器等；設(shè)置有步入式衣帽間，衣柜要大；孩子長(zhǎng)大后主要是鐘點(diǎn)工，工人房可不要； 2、電梯要配備充足，電梯間要比一般住宅的大、寬； 3、入戶大堂設(shè)有休息區(qū)，最好能有專門的司機(jī)休息室； 4、車位必須保證，最好一戶兩個(gè)車位,客戶需求尺度下的產(chǎn)品定位研究,關(guān)于客廳功能及尺寸,客戶功能需求：追求闊氣和舒適感，主要用于家庭成員休閑和會(huì)客。 客廳標(biāo)準(zhǔn)配件：沙發(fā)

32、（約長(zhǎng)1米*寬1米/個(gè)），茶幾，電視柜（寬約0.6米）、電話臺(tái)(直徑0.6-0.8米）等。 客戶提及率排序：無,關(guān)于餐廳功能及尺寸,客戶功能需求：能同時(shí)滿足約8人同時(shí)就餐。 客廳標(biāo)準(zhǔn)配件：餐桌（圓桌：直徑1.5米，方桌：1.8-2米*0.8米），椅子（0.3米*0.3米/0.4米*0.4米)等。 客戶提及率排序：餐邊柜（1-1.2米*0.6米），酒柜（0.9米*進(jìn)深0.7米）等,關(guān)于主臥功能及尺寸休息區(qū),客戶功能需求：“房子中的房子”，追求舒適性與功能多樣化，主要包括休息區(qū)，主衛(wèi)及衣帽間等功能區(qū)。 休息區(qū)標(biāo)準(zhǔn)配件：大床（床墊1.8米*2.2米，加床架后2米*2.4-2.5米)，電視柜（寬0.6

33、米）。 客戶提及率排序：梳妝臺(tái)（長(zhǎng)1.2-1.5米，寬0.6-0.8米），沙發(fā)（長(zhǎng)2-2.4米）寬1米）或貴妃椅（寬0.8米），床頭凳（長(zhǎng)1-1.2米，寬0.6-0.8米），五斗柜（1米*0.6米）等,關(guān)于主臥功能及尺寸主衛(wèi)和衣帽間,主衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)配件：浴缸（1.7米*0.8米)，獨(dú)立淋浴（1.2米*1.2米），馬桶（寬0.5米），洗手臺(tái)（1米*0.6米）。 客戶提及率排序：雙洗手盆（1.2米*0.6米），婦洗器（寬0.5米）等。 衣帽間標(biāo)準(zhǔn)配件：步入式衣帽間（門寬0.5米/個(gè)，柜深0.65米,標(biāo)準(zhǔn)面積約7,衣帽間,標(biāo)準(zhǔn)面積3-4,關(guān)于套房功能及尺寸休息區(qū),客戶功能需求：父母或孩子居住，保證相對(duì)便利

34、及私隱。 休息區(qū)標(biāo)準(zhǔn)配件：大床（床墊1.5-1.8米*2.2米，加床架后1.7-2米*2.4米)，衣柜（深0.65米），床頭柜（寬0.6米）。 客戶提及率排序：貴妃椅（寬0.8米）、電視柜（寬0.6米）等,緊湊套房面積約10,合計(jì)：4.7m,合計(jì)：3.7m,關(guān)于套房衛(wèi)生間和客衛(wèi)功能及尺寸,客戶需求：滿足衛(wèi)生間基本功能需求。 衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)配件：獨(dú)立淋?。▽?米），馬桶（寬0.5米），洗手臺(tái)（0.8米*0.6米）。 客戶提及率排序：無等,關(guān)于廚房功能及尺寸,客戶功能需求：寬敞，較大工作臺(tái)，同時(shí)滿足擺放多種電器需求。 廚房標(biāo)準(zhǔn)配件：抽油煙機(jī)（長(zhǎng)0.9米），燃?xì)庠睿ㄩL(zhǎng)0.75米），雙洗菜盆（長(zhǎng)1米），消

35、毒碗柜（面寬0.6米），雙門冰箱（面寬1.2米，進(jìn)深0.75米），微波爐（面寬0.5米），烤箱（面寬0.6米），洗衣干衣機(jī)（面寬0.6米）等。 客戶提及率排序：紅酒柜（面寬0.6米），蒸爐（面寬0.6米），咖啡機(jī)（面寬0.6米），洗碗機(jī)（面寬0.6米）等,標(biāo)準(zhǔn)面積10-11,關(guān)于普通臥室功能及尺寸休息區(qū),客戶功能需求：滿足基本睡房功能。 休息區(qū)標(biāo)準(zhǔn)配件：大床（床墊1.5-1.8米*2米，加床架后1.7-2米*2.2米)，衣柜（深0.65米），床頭柜（寬0.6米）。 客戶提及率排序：小型寫字臺(tái)/書桌,關(guān)于書房功能及尺寸,客戶功能需求：存儲(chǔ)書籍，上網(wǎng)工作及娛樂。 休息區(qū)標(biāo)準(zhǔn)配件：書柜（寬0.4米）

36、，寫字臺(tái)（寬0.5米），電腦桌（寬0.6米），電腦等。 客戶提及率排序：雙電腦等,舒適書房面積約9,關(guān)于工人房功能及尺寸,客戶功能需求：確保主人區(qū)私密性，條件允許下適當(dāng)改善工人生活條件。 工人房標(biāo)準(zhǔn)配件：床（ 1米*2米）。 客戶提及率排序：衛(wèi)生間，雜物柜和工人衣柜等,面積約1.2,關(guān)于景觀陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)功能及尺寸,客戶功能需求：娛樂休閑，如喝茶、觀景、運(yùn)動(dòng)等。 景觀陽(yáng)臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)配件：休閑桌椅（1套展開尺寸：長(zhǎng)2米，寬1.2米）。 景觀陽(yáng)臺(tái)客戶提及率排序：跑步機(jī)等,景觀陽(yáng)臺(tái),客戶功能需求：晾衣服、洗拖把抹布等。 生活陽(yáng)臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)配件：洗衣機(jī)（0.6米*0.6米,生活陽(yáng)臺(tái),典型豪宅客戶需求各功能空間面積

37、匯總,典型豪宅客戶需求下的產(chǎn)品尺度,已知超高層實(shí)用率調(diào)查： 實(shí)用率：80%左右,產(chǎn)品定位基礎(chǔ),基礎(chǔ)2：合肥在售豪宅項(xiàng)目主流面積，2房稀缺（80-95平米）、3房（140-180平米）、4房（190-245平米,基礎(chǔ)1：國(guó)內(nèi)一線豪宅視角，房均面積成為衡量舒適度的指標(biāo)（北京80-90平米，上海70-80平米，合肥50-60平米），未來發(fā)展趨勢(shì)將向北京上?？待R,基礎(chǔ)3：豪宅客戶需求尺度：2房面積90-100平米，三房150-175平米，四房195-225平米,本項(xiàng)目產(chǎn)品定位,50%：四房（200-250） SUPER STAR,10%：二房（90-110） CASH COW,35%：三房（150-1

38、80） STARCASH COW,本項(xiàng)目所有產(chǎn)品均是Cash cow &STAR 三房、四房為主力產(chǎn)品，滿足主力客戶群第一居所的需求，少量投資需求 少量二房產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，滿足投資及第二居所需求 PENTHOUSE產(chǎn)品為樓王單位，提升項(xiàng)目形象,5%：PENTHOUSE（300-400） SUPER STAR,疑問：在頂級(jí)豪宅項(xiàng)目中為何出現(xiàn)2房產(chǎn)品,二房產(chǎn)品定位依據(jù),產(chǎn)品角度：本產(chǎn)品兩房面積90-110平米，房均面積50平米左右，依然是頂級(jí)豪宅的房均舒適尺度； 客戶角度：產(chǎn)品的豐富性，滿足不同客戶的需求（兼顧投資客、學(xué)位客戶、空巢家庭、高端商務(wù)客戶等需求） 規(guī)劃角度：景觀不好或規(guī)劃難以排布的地

39、塊以舒適2房作為補(bǔ)充，免除大戶型帶來的銷售困境。 銷售角度：10%左右的比例，約200-300套，在銷售時(shí)能夠起以量造勢(shì)的作用,本項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議,計(jì)入回遷面積后產(chǎn)品定位,不含12號(hào)地塊,含12號(hào)地塊,產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安全與尊貴,發(fā)展建議,6,1.頂級(jí)

40、豪宅客戶對(duì)理想居所的打造愿景,2.本項(xiàng)目規(guī)劃建議,頂級(jí)豪宅客戶對(duì)理想居所的打造愿景,結(jié)合2009-2010年針對(duì)高端客戶的深訪結(jié)論進(jìn)行價(jià)值點(diǎn)梳理,豪宅客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)認(rèn)知：戶型、規(guī)劃、配套,1、社區(qū)規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)私密性、梯戶比、覆蓋率,2、戶型價(jià)值點(diǎn)景觀、朝向、開間尺度、功能劃分,3、社區(qū)配套學(xué)校、會(huì)所,4、精裝修價(jià)值點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)、用材、功能,5、公共空間大堂及電梯間,6、園林價(jià)值點(diǎn)參與性、私密性,7、其他：安防、外立面用材,豪宅客戶對(duì)產(chǎn)品打造價(jià)值點(diǎn)排序,本項(xiàng)目規(guī)劃建議,在規(guī)劃方案中摒除純粹高層的方案，主要探討純超高層和高層/超高層的混合方案。 覆蓋率低，綠化率高。 社區(qū)公共活動(dòng)空間大，整體舒適

41、性強(qiáng)。 樓間距大，私密性強(qiáng)。 周邊景觀資源的最大化利用,規(guī)劃方案原則,1,3,4,地塊價(jià)值最大的地塊排布大戶型，地塊價(jià)值最低的地塊排布小戶型以及回遷房,規(guī)劃指標(biāo)要求，本地塊要建立獨(dú)立的小學(xué),項(xiàng)目景觀面以及昭示性都很好，適應(yīng)排布大面積的四房,項(xiàng)目景觀面以及昭示性都很好，適應(yīng)排布三房、四房,靠近傳統(tǒng)豪宅項(xiàng)目，昭示性很好，但景觀面不佳。適宜排布二房和三房,2,規(guī)劃方案資源的最大化利用1,不含12號(hào)地塊規(guī)劃方案一:超高層方案,回遷2房,回遷3房,商品房2房,商品房3房,商品房4房,不含12號(hào)地塊規(guī)劃方案二:高層+超高層方案,回遷2房,回遷3房,商品房2房,商品房3房,商品房4房,3房比例增加，2房比例

42、減少,含12號(hào)地塊規(guī)劃方案一:超高層方案,回遷2房,回遷3房,90-110商品房2房,150-180商品房3房,200-250商品房4房,含12號(hào)地塊規(guī)劃方案二:高層+超高層方案,規(guī)劃方案資源的最大化利用2,項(xiàng)目景觀面主要在東西兩側(cè)，樓體朝向設(shè)置為西南/東北朝向，戶型盡量做到板式南北通透結(jié)構(gòu),兒童公園景觀,城市綠化帶景觀,園博園景觀,農(nóng)科中心景觀,西側(cè)： 中低層主要依賴于城市綠化帶以及兒童公園景觀，相對(duì)高層景觀比較小。對(duì)于可控的城市綠化帶景觀需營(yíng)造得更為精致,東側(cè)： 18層以下單位，景觀主要依賴與自身園林的打造。因此此部分園林需具有較大規(guī)模并有一定的層次感和進(jìn)深感，以弱化俊安苑的干擾,規(guī)劃方案

43、資源的最大化利用3,2-1視點(diǎn)景觀價(jià)值分析,規(guī)劃方案資源的最大化利用3,規(guī)劃方案資源的最大化利用3,規(guī)劃方案資源的最大化利用3,2號(hào)地塊樓體排布，方案一優(yōu)于方案二,俊安苑,香榭里,方案一,俊安苑,香榭里,方案二,方案一：建筑排布在2A號(hào)地塊 景觀：東/西側(cè)雙面、高層/底層景觀面 噪音：農(nóng)林路噪音，技術(shù)處理消除 視野：視野開闊、私密性強(qiáng) 私密性：封閉式園林及小區(qū)，私密安全 昭示性：臨主干道昭示性強(qiáng)，樹立形象,方案二：建筑排布在2B號(hào)地塊 景觀：西側(cè)單面景觀，中底樓層景觀佳 噪音：離主干道稍遠(yuǎn)，噪音較小 視野：與俊安苑等較近，視野受阻、有對(duì)視 私密性：開敞園林，私密安全性不夠 昭示性：緊挨其它住宅

44、區(qū)，區(qū)隔不明顯,PK,2A的景觀、視野、私密性優(yōu)于2B，豪宅客戶認(rèn)可的價(jià)值點(diǎn)突出,回遷房位置,回遷房放置在社區(qū)的東南側(cè)。與商品房部分有著較好的區(qū)隔。 從地塊價(jià)值來看，回遷房地塊價(jià)值居中，即不是最差（影響拆遷戶的不滿）；也不是最好（影響本項(xiàng)目的開發(fā)收益,商品房和回遷房即區(qū)隔又交融。即能保證商品房的獨(dú)立私密性，又能保證回遷房業(yè)主的利益,幼兒園方案比較,幼兒園,北側(cè)方案,南側(cè)方案,北側(cè)方案： 優(yōu)點(diǎn)：幼兒園和小學(xué)緊鄰，教育配套資源集中布置 劣勢(shì)：侵占一部分價(jià)值高的地塊（至少留一條路）。日照問題解決困難,南側(cè)方案： 優(yōu)點(diǎn)：不占地塊價(jià)值，且將返遷房與商品房自動(dòng)隔離 缺點(diǎn)：教育配套分開布局,幼兒園,主入口方

45、案比較，建議西側(cè)開主入口，東側(cè)有一個(gè)次入口,西側(cè)方案： 優(yōu)勢(shì)：昭示性強(qiáng)、通達(dá)性好、位于大戶型區(qū)域。 劣勢(shì)：車行復(fù)雜，北向來車需繞行,東側(cè)方案,西側(cè)方案,南側(cè)方案,東側(cè)方案： 優(yōu)勢(shì)：與高檔豪宅區(qū)關(guān)系密切，有利于提高項(xiàng)目的形象檔次 劣勢(shì)：開口窄，最北側(cè)住宅動(dòng)線較長(zhǎng),南側(cè)方案： 優(yōu)勢(shì)：園林空間大，將商品房區(qū)與返遷房區(qū)天然的隔離開來，同時(shí)又能相互交融。 劣勢(shì)：豐田路道路較窄，現(xiàn)狀管理混亂,產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低

46、層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安全與尊貴,戶型尊貴感和舒適性并重,一梯二及一梯三的戶型排布創(chuàng)想,衣帽間,書房,影視廳,獨(dú)立 中西廚,2頂層大平面500平米（230+270平米拼合,可借鑒點(diǎn)：2梯一戶；4套房+1個(gè)工人房；獨(dú)立的中西廚；獨(dú)立書房、影視廳、衣帽間；超大橫廳,PENTHOUSE戶型參考廣州譽(yù)峰,戶型尊貴感和舒適性并重,5層平面,6-27層平面,靜,動(dòng),動(dòng),主,靜,動(dòng),動(dòng),主,景觀面,景觀面,22-27,27,產(chǎn)品: 4房 面積：252-260平米 套房：3套（27樓只

47、有2套） 特點(diǎn)：設(shè)有大面積景觀落地窗戶，功能分區(qū)合理，主仆空間隔離設(shè)計(jì)，飯客廳的景觀視野超佳。主臥擁有超大衛(wèi)浴間，使人有極致尊貴享受。其中6-27層擁有露臺(tái)，景觀，使超高層的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步突出,大面積景觀落地窗、大露臺(tái),4房戶型參考香港淺水灣,戶型尊貴感和舒適性并重,套房設(shè)計(jì)享受尊貴生活 豪華套房盡顯尊貴身份,全套房設(shè)計(jì),4房戶型參考,戶型尊貴感和舒適性并重,主臥獨(dú)立步入式衣帽間,4房戶型參考,270度全景觀主臥洗手間,戶型尊貴感和舒適性并重,4房戶型參考香蜜湖1號(hào),大平面250平米暢想領(lǐng)袖生活 功能分區(qū)合理雙入戶設(shè)計(jì)，人流分區(qū)，出入間領(lǐng)略皇家儀式；雙套房； 極致的空間體驗(yàn)主臥套房玄關(guān)入室，書

48、房、衣帽間、衛(wèi)生間聯(lián)動(dòng)一體，大平層奢享別墅級(jí)套房,主仆分區(qū),生態(tài)走廊+戶內(nèi)花園系列,1,2,錯(cuò)層露臺(tái),3,入戶花園,4,專屬私家電梯,主人區(qū),仆人區(qū),戶型尊貴感和舒適性并重,3房戶型參考瓏園,可借鑒點(diǎn)：一梯兩戶；153平米主要功能房面向高爾夫，超大陽(yáng)臺(tái)，盡享無限景致；主仆分區(qū)明確，入戶花園玄關(guān)設(shè)計(jì),戶型尊貴感和舒適性并重,產(chǎn)品: 3房 面積：188平米 特點(diǎn)： 戶型南北通透、布局簡(jiǎn)潔、動(dòng)靜分區(qū)合理 10余平米空中花園 中西式廚房設(shè)計(jì) 工人房套房設(shè)計(jì)，細(xì)心周到 雙臥、客廳與空中花園，全南向設(shè)計(jì)，配以開揚(yáng)寬景凸窗，通風(fēng)采光優(yōu)越,可借鑒點(diǎn)：寬景凸窗、空中花園、工人房套間設(shè)計(jì),3房戶型參考幸福里,戶型

49、尊貴感和舒適性并重,2房戶型參考幸福里,產(chǎn)品: 2房 面積：95平米 套房：1套 正向朝南，戶型方正、實(shí)用、布局簡(jiǎn)潔、合理 4米面寬客廳，寬景凸窗、6.3米挑高露臺(tái) 主臥套房設(shè)計(jì)營(yíng)造私密感,可借鑒點(diǎn)：套房設(shè)計(jì)，寬景凸窗,戶型尊貴感和舒適性并重,本項(xiàng)目戶型打造小結(jié),本項(xiàng)目戶型打造小結(jié),產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服

50、務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安全與尊貴,園林利用地形抬高主入口，營(yíng)造項(xiàng)目尊貴感。通過樹陣、標(biāo)志性的雕塑或水系景觀建立主入口的儀式感,園林制造地形高差營(yíng)造大型造勢(shì)水景，并充分考慮造勢(shì)水景與室外泳池的聯(lián)系,在架空層低矮的部分實(shí)現(xiàn)垂直綠地： 高墻：爬山虎、蛇葡萄、絡(luò)石、薜荔、扶芳藤等； 矮墻、陡巖：薔薇、忍冬、枸杞、南蛇藤、云南黃素馨等； 垂掛：常春藤、吊竹梅、綠蘿吊蘭等,小空間也有大體驗(yàn)，垂直綠地，100%視覺綠化，同時(shí)增加園林的進(jìn)深感,園林打造全覆蓋生態(tài)體系,綠色延伸，園林式的建筑,生態(tài)休閑、健康生活架空層打造： 高層建筑底層建議營(yíng)建4.5米以上的架空層； 以綠化結(jié)合休閑設(shè)施

51、的形式打造健康休閑架空層； 建議在啟動(dòng)期展示部分，達(dá)到展示生態(tài)休閑、健康生活的效果,園林打造全覆蓋生態(tài)體系，綠色延伸，園林式的建筑,架空層綠化結(jié)合休閑設(shè)施，處處倡導(dǎo)健康生活概念,園林城市邊界改造與園林結(jié)合，增強(qiáng)社區(qū)綠化空間,將現(xiàn)有高壓線進(jìn)行填埋處理。對(duì)西側(cè)綠化帶結(jié)合項(xiàng)目園林特點(diǎn)整體考慮。 項(xiàng)目周邊的城市界面進(jìn)行整體改造，通過綠化、座椅以及藝術(shù)雕塑提升項(xiàng)目周邊市政形象。營(yíng)造公共空間的私享感,本項(xiàng)目園林打造小結(jié),產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適

52、度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安全與尊貴,當(dāng)前合肥豪宅的車戶比基本都不到2：1，與客戶的實(shí)際需求有很大的差距，已經(jīng)成為客戶集中反應(yīng)的問題之一： 車已經(jīng)成為財(cái)富階層的顯性標(biāo)簽。車也是家之外最常逗留的空間，他們需要車與房子，甚至他們本人一樣受到禮遇。 現(xiàn)有項(xiàng)目對(duì)車庫(kù)的關(guān)懷太少，車位尺度逼仄，空氣不流通，車庫(kù)服務(wù)缺失。 絕大部分樓盤都并沒有設(shè)置訪客車位,客戶對(duì)車位的需求,車庫(kù)車庫(kù)主入口,水幕式出入口增加入口的情趣性，增加動(dòng)感和生機(jī)，業(yè)主歸家前就已開始休閑和

53、放松。 利用花池形成景觀弱化停車場(chǎng)出入口,車庫(kù)出/入口,車庫(kù)與園林融合交錯(cuò)，打造成自然采光的生態(tài)車庫(kù),車庫(kù)通過富于藝術(shù)感的設(shè)計(jì)解決車庫(kù)采光及景觀問題，適當(dāng)布置一些大型車車位,采用鋼化玻璃在地下停車庫(kù)的頂棚進(jìn)行條形采光，即滿足室內(nèi)的采光需求，又富有設(shè)計(jì)感，同時(shí)采光條又可作為外部植被綠化的劃分隔斷。內(nèi)外結(jié)合，充分做到功能與美觀的協(xié)調(diào)與融合,車庫(kù)車庫(kù)大堂，舒適、尊貴、高檔成為必然趨勢(shì),在每棟樓地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)服務(wù)臺(tái)，從車庫(kù)開始就感受頂級(jí)物管及服務(wù)人員，為業(yè)主提供最為便捷、尊貴、高效的服務(wù)。 信息查詢系統(tǒng)設(shè)置于入戶大堂，可供業(yè)主查詢交通、娛樂購(gòu)物等信息； 地下車庫(kù)大堂設(shè)有專供司機(jī)休息的座椅，有專人服務(wù)的

54、前臺(tái)，面面俱到，體現(xiàn)luxury氣質(zhì)的無微不至的人文關(guān)懷,本項(xiàng)目車庫(kù)打造小結(jié),產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安全與尊貴,上海湯臣一品（實(shí)景,世茂濱江花園,雅頌居（實(shí)景,外立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格暖色系，貴氣感；線條感、挺拔、整齊,外立面石材采用世界經(jīng)典石材，經(jīng)典Art

55、 Deco 藝術(shù)實(shí)現(xiàn),外立面強(qiáng)調(diào)尊貴符號(hào)感，建立區(qū)域地標(biāo),三層中空LOW-E夾膠玻璃，隔熱、隔噪，最大化景觀視野,符號(hào)化的外立面造型：外立面不拘泥于現(xiàn)有的建筑的正統(tǒng)的風(fēng)格，通過藝術(shù)化的造型，讓本項(xiàng)目成為城市的風(fēng)景。 項(xiàng)目專署性的打造：將項(xiàng)目名植入建筑外立面,其他外立面風(fēng)格建議,精裝修項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)聘請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師的加盟，確保精裝修時(shí)戶型空間結(jié)構(gòu)的合理利用,黃志達(dá),歐陽(yáng)昆侖,梁景華,梁志天,精裝修公共空間是最能體現(xiàn)住宅品質(zhì)和開發(fā)商用心程度的關(guān)鍵點(diǎn),9米以上大堂層高、原裝進(jìn)口電梯、3-3.2米的標(biāo)準(zhǔn)層高,水晶、石材打造高檔奢華空間,類寫字樓的住宅高速電梯，讓生活更加便捷,精裝修精細(xì)工藝，提升項(xiàng)目豪宅

56、整體形象,石材無縫拼接,木材無釘安裝,金銀箔吊頂,石材無縫拼接,日本進(jìn)口日立高速電梯，速度達(dá)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)4m/s； 黑鏡鋼飾面； 轎廂內(nèi)凈高達(dá)2.8米，開門高度達(dá)到2.4米，開門寬度達(dá)到1米； 轎廂內(nèi)部采用捫皮及櫻桃木飾面，高檔美觀,電梯運(yùn)行速度、轎廂尺度、轎廂內(nèi)飾是衡量項(xiàng)目檔次的關(guān)鍵指標(biāo),精裝修根據(jù)客戶類型設(shè)置不同的收納空間，可簡(jiǎn)可繁,客廳藏起來的壁柜,藏起來的衣柜,藏起來的儲(chǔ)物間,墻面上的施華洛世奇水晶裝飾條，及房間里的所有軟裝，均采用定制，由工人手工打造,德國(guó)杜拉維特，漢斯格雅衛(wèi)浴產(chǎn)品，miele廚房電器，大金中央空調(diào)，日立電梯、HBS樓宇識(shí)別系統(tǒng)、頂級(jí)熱水系統(tǒng),精裝修廚房、衛(wèi)生間頂級(jí)

57、家裝品牌、全屋定制化裝修,精裝修多套餐裝修選擇，最大化滿足不同客戶需求,從材質(zhì)、顏色、品牌、裝修風(fēng)格等幾個(gè)方面，結(jié)合項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，提供多套餐裝修方案，盡可能為客戶打造他們的“理想之家,本項(xiàng)目公共空間打造小結(jié),本項(xiàng)目室內(nèi)精裝修打造小結(jié),產(chǎn)品定位,車庫(kù),園林,項(xiàng)目規(guī)劃,戶型,用材,產(chǎn)品,本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建,會(huì)所,物管,智能化,服務(wù),符合未來發(fā)展趨勢(shì)以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品,景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層,尊貴感和舒適度并重,大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn),室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國(guó)際品牌,數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升,既保證形象，又注重實(shí)用性,專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知,適度智能化，保證居住的安

58、全與尊貴,本區(qū)域現(xiàn)有豪宅會(huì)所現(xiàn)狀： 1、會(huì)所整體規(guī)模偏小，有核心主力經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的會(huì)所普遍經(jīng)營(yíng)較好。 2、恒溫泳池、室外泳池、健身房為本區(qū)域豪宅會(huì)所標(biāo)配，其他設(shè)施多以運(yùn)動(dòng)休閑為主。 3、會(huì)所作為公眾活動(dòng)場(chǎng)所，缺乏私享性和尊貴感,GROUPCLUB 1、男人主題私人酒窖會(huì)所 2、女人主題SPA會(huì)所 3、藝術(shù)會(huì)所 4、健康養(yǎng)生會(huì)所 5、有氧運(yùn)動(dòng)會(huì)所,會(huì)所是項(xiàng)目對(duì)外展示的窗口，是樹立項(xiàng)目形象的關(guān)鍵指標(biāo)。 高端的會(huì)所一定匹配高端的項(xiàng)目；低端的會(huì)所一定貶損項(xiàng)目的形象,提供私享會(huì)員服務(wù) 確立項(xiàng)目高端形象,高頻率享用,會(huì)所即保證形象，又注重實(shí)用性,健康養(yǎng)生會(huì)所 結(jié)合室內(nèi)室外泳池，打造健康養(yǎng)生概念,有氧運(yùn)動(dòng)會(huì)所

59、利用架空層打造泛會(huì)所,男人主題私人酒窖會(huì)所 女人主題SPA會(huì)所,會(huì)所整體規(guī)模2900平米左右,藝術(shù)會(huì)所 項(xiàng)目對(duì)外展示形象窗口，銷售期間的售樓處,會(huì)所即保證形象，又注重實(shí)用性,酒窖內(nèi)設(shè)置儲(chǔ)酒區(qū)，為擁有者提供專業(yè)的儲(chǔ)酒服務(wù)，配備名貴的葡萄酒，私人酒窖擁有者甚至還可在酒窖內(nèi)舉辦一場(chǎng)私人酒會(huì)來與朋友、知己分享自己的藏酒，這已經(jīng)在中國(guó)的精英名流中流行起來，成為一種休閑生活與高級(jí)社交方式,私家酒窖：會(huì)所設(shè)置酒窖，為業(yè)主提供專業(yè)的藏酒功能 品酒區(qū)：為客戶提供品酒空間，同時(shí)提供項(xiàng)目紅酒出品服務(wù)以及餐飲服務(wù) 體驗(yàn)區(qū)：為客戶提供紅酒文化的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì) 休閑區(qū)：為客戶提供與朋友、家人暢談的休閑空間,男人主題私人酒窖會(huì)所

60、 會(huì)員制的私人酒窖+巴洛克式品酒區(qū)+紅酒文化體驗(yàn)館,不占會(huì)所指標(biāo),女人主題spa會(huì)所 豪華裝修，齊全設(shè)備、專業(yè)spa服務(wù),清幽又豪華的氣氛里，SPA在忙碌的都市生活中讓你暫時(shí)減壓。平和與放松是這里的主要元素,藝術(shù)會(huì)所即是藝術(shù)品/奢侈品展示廳 將會(huì)所的客戶接待區(qū)域打造為高端奢侈品貴賓廳，如珠寶、首飾、名畫、古董等,會(huì)所成為社區(qū)對(duì)外交流的空間 業(yè)態(tài)：引進(jìn)高端品牌貴賓服務(wù)廳，打造圈層營(yíng)銷場(chǎng)所，只對(duì)其品牌貴賓客戶開放，提升物業(yè)整個(gè)檔次提供 界面：低調(diào)、品質(zhì)的展示，品牌標(biāo)簽、燈光,君匯港與來自歐洲的Michelin 3 星御廚合作，為住客于會(huì)所內(nèi)安排全港獨(dú)有的 CEO 晚宴。由 15 道精美主菜組成的