中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS比較研究

1、中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑及國(guó)際化前瞻中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS比較研究,何為 REITs?,REITs是一個(gè)擁有和投資房產(chǎn)的載體，通常會(huì)上市交易。 主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。 REITs是個(gè)信托，需將絕大部分稅前收入分配給信托人（投資者），因此REITs獲得免交公司所得稅的優(yōu)惠待遇。,何為 REITs?,REITs將以下一些不同風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)的業(yè)務(wù)活動(dòng)分拆開來: 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)基金管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理,REITs在一些主要國(guó)家的發(fā)展現(xiàn)狀（截止2005年7月）,現(xiàn)狀 美國(guó) 高度成熟的市場(chǎng) 澳大利亞 高度發(fā)展的成熟市場(chǎng) 日本 迅速成長(zhǎng)中的市

2、場(chǎng)，2001年啟動(dòng)，共有17支 新加坡 迅速成長(zhǎng)中的市場(chǎng)，2002年啟動(dòng)，共有5支 中國(guó)臺(tái)灣 相關(guān)政策已經(jīng)出臺(tái)，共有1支 中國(guó)香港 香港房屋委員會(huì)于2005年底發(fā)起香港的第一支 REITs 韓國(guó) REITs法案于2001年7月出臺(tái)，企業(yè)重組REIT已設(shè)立 中國(guó) 有關(guān)法律法規(guī)尚未出臺(tái),新加坡REITs市場(chǎng)發(fā)展歷程,2002年第一支REITs成功上市 截至2005年7月已有5支上市REITs：嘉茂商產(chǎn)信托、騰飛新托（A-REIT）、置富（香港）產(chǎn)業(yè)信托、嘉康產(chǎn)業(yè)信托、新達(dá)產(chǎn)業(yè)信托 總市值由2002年7月時(shí)的7.3億新元增至2005年7月超過90億新元,新加坡REITs市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力,新的REITs的

3、上市 目前上市的REITs已經(jīng)并且將繼續(xù)擴(kuò)充旗下的物業(yè) 政策法規(guī)的有力支持 REITs無(wú)需繳納企業(yè)所得稅 允許公積金存款投資于REITs 散戶投資者（不論國(guó)籍）的REITs投資收入無(wú)需繳納個(gè)人所得稅 REITs的可允許負(fù)債率上限由先前的25%提高至35% 境外機(jī)構(gòu)投資者的扣繳所得稅率從20% 降低到10%,發(fā)起REITs的原因和目的,改變業(yè)務(wù)模式 兌現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值并取得資金的循環(huán)效益,新加坡A-REIT案例,為何傳統(tǒng)地產(chǎn)公司要向“REITs”提升？,體現(xiàn)不同業(yè)務(wù)的價(jià)值 借助資本市場(chǎng)之力量，以同樣的資本金作高幾倍的業(yè)務(wù)量 開創(chuàng)新的業(yè)務(wù) “REITs”管理 選擇投資項(xiàng)目更注意控制風(fēng)險(xiǎn),重要的成功因素,

4、政策環(huán)境 - 法律條規(guī) - 稅務(wù) 動(dòng)機(jī)/心態(tài) - 不是脫手套現(xiàn) - 分享合理的投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào) 合格、誠(chéng)實(shí)的管理人才 - 需要房產(chǎn)金融綜合人才,重要的成功因素,穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的收益回報(bào) 增長(zhǎng)潛能 高透明度 市場(chǎng)流通,面臨的挑戰(zhàn),物業(yè)控制權(quán) 對(duì)資本市場(chǎng)的義務(wù) 時(shí)機(jī)的掌握,中國(guó)房地產(chǎn)信托和REITs比較,中國(guó)房地產(chǎn)信托 國(guó)際REITs 投資載體信托公司表外資產(chǎn) REIT 自身 受托人信托公司 專業(yè)信托公司 基金管理者信托公司，即受托人 獨(dú)立的基金管理公司 到期日一般為1-3年 無(wú) 發(fā)行限制自然人100萬(wàn)元、不超過50份 無(wú) 募集方式私募 公募 流通市場(chǎng)無(wú) 有,中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS主要區(qū)別,

5、REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品,一般從上市或非上市公司收購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。 目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有自然人50份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，目前尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，不能在證券交易所上市流通。,中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS主要區(qū)別,REITs對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95分配給投資者。 國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，目前一般在39左右。

6、,中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS主要區(qū)別,REITs的運(yùn)作方式是：負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)。 國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。,中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS主要區(qū)別,REITs的產(chǎn)品周期一般在810年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。 國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為13年。,中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS主要區(qū)別,REITs的稅制優(yōu)惠：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。 國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒有相關(guān)的稅制安排

7、。,中國(guó)房地產(chǎn)信托與國(guó)際REITS主要區(qū)別,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。,展望,國(guó)際REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速且潛力巨大 REITs 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)及金融市場(chǎng)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響 中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有別于REITs，REITs在中國(guó)的設(shè)立條件有待進(jìn)一步完善,中國(guó)地產(chǎn)金融的四個(gè)邏輯層次,銀行仍然是主渠道 信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式 信托+銀行+REITS+資本市場(chǎng)是地產(chǎn)融資的主流模式 外資金融機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)融資的另一條有效通道,信托是中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式,央行加息 宏觀調(diào)控政策及土地政策 房貸政策調(diào)整

8、融資渠道單一 房地產(chǎn)金融將面臨很多制約和瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)如何通過創(chuàng)新融資渠道獲得巨大的資金支持，抵抑風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大，這使得房地產(chǎn)金融將面臨創(chuàng)新模式的考驗(yàn)。,信托模式更具融資創(chuàng)新潛力,信托公司是唯一聯(lián)動(dòng)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)。 在貨幣市場(chǎng) - 信托公司可以跟金融機(jī)構(gòu)之間可以進(jìn)行金融往來、同業(yè)拆借； 在資本市場(chǎng) - 可以發(fā)起基金管理公司、證券公司，可以做投資銀行業(yè)務(wù)。,信托模式更具融資創(chuàng)新潛力,另外，它還有一個(gè)最重要的優(yōu)勢(shì)，就是信托資金可以直接投資，如果房地產(chǎn)公司被信托公司看上，那信托公司可用信托資金對(duì)其進(jìn)行股權(quán)投資。信托公司正是因?yàn)檫@種優(yōu)勢(shì)，有利于資源整合，能發(fā)揮其他金融機(jī)構(gòu)所不能

9、發(fā)揮的重要作用。,信托的基本概念與三方關(guān)系,信托的基本概念 信托三方關(guān)系 ：委托人 受托人 受益人,偉大的信托制度,信托制度在現(xiàn)代社會(huì)之所以備受人們的青睞，正如英國(guó)法學(xué)家梅特蘭所說：“如果有人要問英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來的信托理念，我相信再也沒有比這更好的答案了。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。”信托其獨(dú)特的外部管理方式即委托人委托其他人而不是親自對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理的優(yōu)勢(shì)，為無(wú)法親自管理事務(wù)的人提供了絕好的契機(jī)：通過設(shè)定信托，委托人便能從理財(cái)之累中脫身出來?！?信托模式的三大核心優(yōu)勢(shì),信托的財(cái)產(chǎn)隔離功能 信托的避稅功能 信托的政策規(guī)避功能,信托融資的三性原則,安全性原則 盈利性原則 流動(dòng)性原則 如果這三性原則具備的話，房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)到了和信托投資公司合作的基礎(chǔ)前提,總結(jié),隨著國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控政策、貨幣政策、稅收政策及土地政策的深化，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)金融產(chǎn)業(yè)，特別是加入WTO以來，隨著2006年WTO所要求的金融業(yè)全面開放，外資金融機(jī)構(gòu)大量涌入，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)