東莞市物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整方案

1、東莞市物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整方案（征求意見稿）為完善我市物業(yè)服務(wù)收費價格形成機制，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)廣東省物業(yè)管理條例 廣東省定價目錄（版）廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 （粵價號）等規(guī)定，制定如下方案。一、基本情況（一）行業(yè)發(fā)展情況近年來我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約家，從業(yè)人員萬多人，服務(wù)建筑面積達 2 億平方，全市物業(yè)經(jīng)營總收入約億元年。我市物業(yè)住宅小區(qū)約個，已成立業(yè)主委員會的約個，約占。按現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)定，前期物業(yè)管理階段的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位須通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按程序在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確物業(yè)服務(wù)收費標準

2、。（二）價格管理情況、管理范圍和價格管理形式。 根據(jù)廣東省定價目錄（版）廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 （粵價號）關(guān)于進一步完善我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知 （東發(fā)改號）等有關(guān)規(guī)定，我市物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政1 / 11府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。別墅（低層住宅，指地面建筑層數(shù)小于或等于層的住宅） 、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。、收費標準。 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我市指導(dǎo)價范圍內(nèi)，

3、根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。前期物業(yè)管理階段的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導(dǎo)價水平的，須報市價格主管部門核定。現(xiàn)行政府指導(dǎo)價從年月日起執(zhí)行，具體標準如下：住宅物業(yè)管理多層、高層住宅（元平方月）服務(wù)等級有電梯無電梯一級二級三級四級注：以上指導(dǎo)價上浮為零，下浮不限；含公共水電費。二、調(diào)整理由和依據(jù)（一）調(diào)整理由。調(diào)整我市物業(yè)服務(wù)收費標準，主要考2 / 11慮如下因素。 一是為了促進行業(yè)健康發(fā)展。我

4、市現(xiàn)行住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價從年月日起實行，至今已超過年。在此期間，我市物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)要求、服務(wù)成本等都發(fā)生很大變化。人工費用、清潔衛(wèi)生、設(shè)施運行維護、物料費用等服務(wù)成本上漲幅度很大。尤其是占物業(yè)服務(wù)成本比重超過的人工費用影響更是明顯，單從最低工資標準對比，已從年的元月提高到目前的元月，上升幅度很大。由于指導(dǎo)價未能及時疏導(dǎo)企業(yè)成本上升壓力，出現(xiàn)成本與收費倒掛現(xiàn)象，部分企業(yè)通過降低服務(wù)標準等方法降低成本，物業(yè)服務(wù)雙方的價費矛盾日益增加，不利于行業(yè)發(fā)展和保障業(yè)主利益。 二是我市政府指導(dǎo)價相對較低。對比周邊廣州、深圳、佛山、中山等地，我市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價屬最低水平，與經(jīng)濟社會發(fā)展和行業(yè)

5、發(fā)展水平不相適應(yīng)。 三是 規(guī)范價格管理行為的需要。根據(jù)推進價格機制改革的要求，對于確需由政府管理的少數(shù)商品和服務(wù)價格，要充分尊重市場價格規(guī)律，加快建立反映市場供求關(guān)系的定價機制?，F(xiàn)行分服務(wù)等級制定政府指導(dǎo)價的操作性不強，突破政府指導(dǎo)價的定價規(guī)則也不夠合理，需要建立更加合理、可行的物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價管理方式。鑒于以上情況，有必要根據(jù)目前物業(yè)服務(wù)成本變化等情況，適當調(diào)整政府指導(dǎo)價，促進行業(yè)健康發(fā)展。（二）政策依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 廣東省物業(yè)管理條例 廣東省定價目錄（版） 廣東省物價3 / 11局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（粵價號） 、東莞市發(fā)展和改革局關(guān)于進一步完

6、善我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知（東發(fā)改號）等規(guī)定。三、成本核算和政府指導(dǎo)價測算情況我局對我市住宅物業(yè)服務(wù)收費年度的成本情況進行了核算，并在此基礎(chǔ)上，對住宅物業(yè)政府指導(dǎo)價進行了測算，具體如下：序號項 目無電梯住宅物業(yè)有電梯住宅物業(yè)平均服務(wù)成本利潤稅金及附加合計注：、利潤按成本利潤率計算；、稅金包括增值稅、城市建設(shè)稅、教育附加、堤圍費等；、平均成本未扣除其他業(yè)務(wù)收入。四、調(diào)整方案（一）政府指導(dǎo)價調(diào)整方案根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本和普通住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等情況，制定全市住宅物業(yè)服務(wù)收費最高指導(dǎo)價，具體標準由物業(yè)服務(wù)雙方在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并區(qū)分是否允許突破政府指導(dǎo)價，擬定如下調(diào)整方案：方案一： 調(diào)整全

7、市住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，不允許突破規(guī)定的最高限價。具體如下：帶電梯住宅物業(yè)最高元平方 月；不帶電梯住宅物業(yè)最高元平方月，以上標準上浮4 / 11為零，下浮不限。方案二： 調(diào)整全市住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，確需突破政府指導(dǎo)價標準的，須報市價格主管部門核定。具體規(guī)定如下：、政府指導(dǎo)價： 帶電梯住宅物業(yè)最高元平方 月；不帶電梯住宅物業(yè)最高元平方 月，以上標準上浮為零，下浮不限。、突破政府指導(dǎo)價的規(guī)定： 前期物業(yè)管理階段的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費，確需超過政府指導(dǎo)價水平的，須報市價格主管部門核定。市價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等情況，制定突

8、破政府指導(dǎo)價評價指標（附件） ，并按照評價指標核定具體指導(dǎo)標準，作為建設(shè)單位招投標或者協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上限價格。（二）配套措施、保障性住宅物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。 我市保障性住宅物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價標準。保障房主管部門可根據(jù)保障對象、保障房房源等實際情況，對保障對象物業(yè)服務(wù)費給予補貼或優(yōu)惠，具體方式由保障房主管部門確定。、物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價實行動態(tài)管理。 原則上每年對物業(yè)服務(wù)成本進行監(jiān)審，并綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量內(nèi)容、管理范圍等要求，適時調(diào)整政府指導(dǎo)價。如管理政策、成本等發(fā)生重大變化，可提前或延后調(diào)整。5 / 11、明確和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整行為。 前期物業(yè)管理階段選聘并按規(guī)定約

9、定物業(yè)服務(wù)收費標準后，物業(yè)服務(wù)雙方可按合同約定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)雙方可按照物權(quán)法 廣東省物業(yè)管理條例等關(guān)于召開業(yè)主大會會議的程序和要求進行，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務(wù)合同中重新約定后執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)雙方需突破政府指導(dǎo)價而變更或調(diào)整收費標準的，須按規(guī)定成立業(yè)主大會后進行，物業(yè)服務(wù)收費相應(yīng)實行市場調(diào)節(jié)價。五、影響分析（一）政府指導(dǎo)價調(diào)整情況。 近年佛山、廣州、惠州、中山等周邊市已相繼上調(diào)政府指導(dǎo)價標準，并且允許突破政府指導(dǎo)。我市擬定政府指導(dǎo)價處于中等水平（各地標準詳見附件）。之前我市核定突破政府指導(dǎo)價的標準大多在

10、元平方月以內(nèi)， 方案擬定的指導(dǎo)價已基本覆蓋。 具體調(diào)整情況如下：政府指導(dǎo)價調(diào)整情況單位：平方月現(xiàn)行最高方案一方案二（可申請突破）項目類型限價最高限價調(diào)幅最高限價調(diào)幅帶電梯住宅物業(yè)不帶電梯6 / 11住宅物業(yè)注：方案二申請突破，有電梯住宅物業(yè)最高為元平方月,無電梯最高為元平方月。（二）對業(yè)主住戶影響。一是明確了保障性住宅物業(yè)服務(wù)收費管理政策，保障房主管部門可根據(jù)保障對象、保障房房源等實際情況，對保障對象物業(yè)服務(wù)費給予補貼或優(yōu)惠，有利于降低保障對象的負擔(dān)。二是 對非保障性住宅原有物業(yè)服務(wù)收費標準影響不大。原有物業(yè)服務(wù)收費標準已在合同或協(xié)議中約定，需調(diào)整、變更的，須按合同約定以及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定進行

11、，業(yè)主有更大主導(dǎo)權(quán)。因此，調(diào)整政府指導(dǎo)價后對原有物業(yè)服務(wù)收費標準影響不大。 三是新建住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價最高價格比現(xiàn)行標準有所提高，會使物業(yè)服務(wù)雙方約定具體收費標準時的空間增大。但由于新建物業(yè)服務(wù)實行招投標制度，可通過公開招投標方式，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和約定收費標準，促進費用與服務(wù)水平相適應(yīng)。附件：、東莞市住宅物業(yè)服務(wù)收費突破政府指導(dǎo)價量化評核辦法、省內(nèi)主要城市住宅物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價附件東莞市住宅物業(yè)服務(wù)收費突破政府指導(dǎo)價量化評核指標7 / 11一、基本原則按照公開、公平、合理原則，根據(jù)量化指標與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)成本之間的聯(lián)系，建立物業(yè)服務(wù)收費突破政府指導(dǎo)價量化評

12、核指標體系，規(guī)范行政管理行為。二、管理范圍前期物業(yè)管理階段的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費，確需超過政府指導(dǎo)價水平的，可向市發(fā)展和改革局申請核定。三、物業(yè)服務(wù)收費突破政府指導(dǎo)價評核指標量化等級序突破政府指導(dǎo)價量化等級量化指標項目號優(yōu)一級優(yōu)二級優(yōu)三級住宅項目容積率（倍）(含 )(含)(含 )以下住宅項目綠地率（）(含 )(含)(含 )以上住宅項目建筑密度（）(含 )(含)(含 )以下人均管理建筑面積（平(含 )(含)(含 )以下方人）電梯部均服務(wù)面積（平(含 )(含)(含 )以下方部）小時值守出入口數(shù)量占管理建筑面積比例(含 )(含)(含 )以上（

13、個萬平方）會所或文化活動場所(含 )(含)(含 )以上8 / 11面積占住宅建筑面積比例（）說明：、容積率：反映居住舒適度，與物業(yè)項目總服務(wù)成本關(guān)聯(lián)。容積率高低影響物業(yè)服務(wù)收費面積和單位服務(wù)成本，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的服務(wù)成本，容積率越低，單位服務(wù)成本越高。、綠地率：反映小區(qū)綠化情況和居住環(huán)境，與物業(yè)項目綠化養(yǎng)護費用關(guān)聯(lián)。綠地率越高，綠化養(yǎng)護費用越高。、建筑密度：反映宜居適度和居住舒適度，與公共場地維護及管理成本（包括清污潔衛(wèi)生、公共秩序維護等）等關(guān)聯(lián)。建筑密度越小，公共場地維護及管理成本越高。、人均管理建筑面積： 反映人力成本投放強度和物業(yè)規(guī)模等，與人工費用等關(guān)聯(lián)。在社會普遍物業(yè)管理方

14、式下， 要達至服務(wù)質(zhì)量目標， 人均管理建筑面積越小，人力投入越多，服務(wù)成本越高。、電梯部均服務(wù)面積：反映電梯服務(wù)能力，與電梯運行維護和電費等費用關(guān)聯(lián)。電梯部均服務(wù)面積越小，單位服務(wù)成本越高。、小時值守出入口數(shù)量占管理建筑面積比例：反映物業(yè)項目規(guī)劃情況， 與秩序維護、設(shè)施設(shè)備配置維護等費用關(guān)聯(lián)。出入口數(shù)量越多，秩序維護費用和設(shè)施設(shè)備配置維護等費用越高。、會所或文化活動場所數(shù)量占住宅建筑面積比例：反映物業(yè)項目配套和服務(wù)設(shè)施情況，與人工費用、公共水電費以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費用關(guān)聯(lián)。會所或文化活動場所數(shù)量占住宅建筑面積比例越高，服務(wù)成本越高。9 / 11四、物業(yè)服務(wù)收費突破政府指導(dǎo)價核定辦法（一）物業(yè)服務(wù)收費突破政府指導(dǎo)價收費等級標準突破政府指導(dǎo)價收費等級標準（元平方月）住宅物業(yè)類型優(yōu)一級優(yōu)二級優(yōu)三級帶電梯住宅物業(yè)(含)(含)(含)無電梯住宅物業(yè)(含)(含)(含)（二）對照量化指標項目，申請項目有條 (無電梯住宅物業(yè)為條 )或以上達到量化等級標準的，按相應(yīng)收費等級標準核定；否則，按低一級收費等級標準核定，其中低于優(yōu)一級