糕點(diǎn)面包項(xiàng)目立項(xiàng)報告（可編輯模板）

1、泓域咨詢/糕點(diǎn)面包項(xiàng)目立項(xiàng)報告糕點(diǎn)面包項(xiàng)目立項(xiàng)報告泓域咨詢 MACRO 報告說明中國傳統(tǒng)家庭早餐制作過程相對復(fù)雜且多為熱食，導(dǎo)致整個早餐時間較長；而面包糕點(diǎn)食品早餐，既能滿足身體營養(yǎng)需求，制作也比較簡單，早餐時間較短。中老年人飲食習(xí)慣固定，一般選擇傳統(tǒng)家庭早餐；選擇面包糕點(diǎn)類食品為家庭早餐的，年輕家庭居多，年輕人生活節(jié)奏較快，喜歡追求多樣化的早餐。未來面包糕點(diǎn)食品的主食消費(fèi)，尤其是其中年輕人的飲食習(xí)慣的改變將是增長點(diǎn)。該糕點(diǎn)面包項(xiàng)目計劃總投資14475.98萬元，其中：固定資產(chǎn)投資11177.56萬元，占項(xiàng)目總投資的77.21%；流動資金3298.42萬元，占項(xiàng)目總投資的22.79%。達(dá)產(chǎn)年?duì)I

2、業(yè)收入32247.00萬元，總成本費(fèi)用25722.31萬元，稅金及附加262.23萬元，利潤總額6524.69萬元，利稅總額7686.88萬元，稅后凈利潤4893.52萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額2793.36萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤率45.07%，投資利稅率53.10%，投資回報率33.80%，全部投資回收期4.46年，提供就業(yè)職位460個。我國烘焙行業(yè)持續(xù)保持高景氣度，面包子行業(yè)增速維持10%以上。烘焙產(chǎn)業(yè)大致分為四大類，分別是面包、蛋糕、月餅以及粽子，面包和蛋糕為烘焙主要構(gòu)成，且界限不清晰，可統(tǒng)稱為面包，月餅及粽子為占比較小的節(jié)日性食品。中國烘焙行業(yè)自80年代興起，90年代海外合資品牉如曼可頓在中國

3、設(shè)廠，2000年以來受益于消費(fèi)升級和飲食習(xí)慣西化一直保持快速發(fā)展。15年面包、蛋糕及糕點(diǎn)零售額1555億元，10-15年復(fù)合增長率13.8%，且消費(fèi)升級及多元文化下成長的年輕人占比提升，未來仍有望保持較快增速，預(yù)計15-20年復(fù)合增速11.4%，規(guī)模達(dá)到2663億元。“量價齊升”仍是主旋律，行業(yè)長期處于上升期。我們認(rèn)為面包行業(yè)仍處于發(fā)展初期，人均消費(fèi)量整體偏低，區(qū)域分布嚴(yán)重不均衡，量增空間廣闊；面包整體仍偏低端，消費(fèi)升級下向新鮮面包等中高端升級的動力強(qiáng)勁，單價提升具備較大潛力?！傲績r齊升”推動下，行業(yè)長期處于上升期。目錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目投資單位第三章 項(xiàng)目背景及必要性第四章 市場調(diào)研預(yù)

4、測第五章 投資建設(shè)方案第六章 選址評價第七章 項(xiàng)目工程方案分析第八章 工藝原則及設(shè)備選型第九章 環(huán)境保護(hù)第十章 安全生產(chǎn)經(jīng)營第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險評價分析第十二章 節(jié)能方案第十三章 項(xiàng)目計劃安排第十四章 項(xiàng)目投資分析第十五章 經(jīng)濟(jì)評價分析第十六章 項(xiàng)目評價第十七章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案第一章 概論一、項(xiàng)目提出的理由烘焙行業(yè)2014年?duì)I收規(guī)模為2426.67億元，主要包括面包糕點(diǎn)、餅干及其他面包糕點(diǎn)食品，2014年面包糕點(diǎn)行業(yè)市場規(guī)模900億，占比37%。面包糕點(diǎn)食品于20世紀(jì)80年代從香港臺灣地區(qū)引入中國大陸，經(jīng)歷了一段適應(yīng)期，我國的面包糕點(diǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。19992013年復(fù)

5、合增速高達(dá)18.6%，2014年以來增速略有放緩，維持在11%左右。2015年前10月行業(yè)增速11%，預(yù)計2015年面包糕點(diǎn)市場規(guī)模1000億，其中面包行業(yè)規(guī)模270億，增速也在10%以上。全球烘焙行業(yè)市場規(guī)模3000+億美元，2002-2016年CAGR為3.54%。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全球烘焙產(chǎn)品市場規(guī)模穩(wěn)步增長，2016年規(guī)模達(dá)到3265億美元，2002年至2016年CAGR為3.54%。在歐美國家，烘焙食品一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦脑绮图爸魇?，歐美是最大的烘焙市場。而亞太地區(qū)烘焙行業(yè)發(fā)展時間相對較短、且烘焙食品還未被當(dāng)做正餐食用。但近些年消費(fèi)者對烘焙食品的認(rèn)知度不斷提升，2016年亞太地區(qū)的烘焙市場

6、規(guī)模已達(dá)到600億美元。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱糕點(diǎn)面包項(xiàng)目（二）項(xiàng)目選址某保稅區(qū)節(jié)約土地資源，充分利用空閑地、非耕地或荒地，盡可能不占良田或少占耕地；應(yīng)充分利用天然地形，選擇土地綜合利用率高、征地費(fèi)用少的場址。投資項(xiàng)目對其生產(chǎn)工藝流程、設(shè)施布置等都有較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化要求，為了更好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益并綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)項(xiàng)目選址的一般原則和項(xiàng)目建設(shè)地的實(shí)際情況，該項(xiàng)目選址應(yīng)遵循以下基本原則的要求。（三）項(xiàng)目用地規(guī)模項(xiàng)目總用地面積38559.27平方米（折合約57.81畝）。（四）項(xiàng)目用地控制指標(biāo)該工程規(guī)劃建筑系數(shù)63.55%，建筑容積率1.31，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率6.79%，固定資

7、產(chǎn)投資強(qiáng)度193.35萬元/畝。（五）土建工程指標(biāo)項(xiàng)目凈用地面積38559.27平方米，建筑物基底占地面積24504.42平方米，總建筑面積50512.64平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程31691.73平方米，項(xiàng)目規(guī)劃綠化面積3431.95平方米。（六）設(shè)備選型方案項(xiàng)目計劃購置設(shè)備共計137臺（套），設(shè)備購置費(fèi)4774.92萬元。（七）節(jié)能分析1、項(xiàng)目年用電量951982.20千瓦時，折合117.00噸標(biāo)準(zhǔn)煤。2、項(xiàng)目年總用水量20980.71立方米，折合1.79噸標(biāo)準(zhǔn)煤。3、“糕點(diǎn)面包項(xiàng)目投資建設(shè)項(xiàng)目”，年用電量951982.20千瓦時，年總用水量20980.71立方米，項(xiàng)目年綜合總耗能量（

8、當(dāng)量值）118.79噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年。達(dá)產(chǎn)年綜合節(jié)能量39.60噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，項(xiàng)目總節(jié)能率22.81%，能源利用效果良好。（八）環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目符合某保稅區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合某保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實(shí)可行的治理措施，嚴(yán)格控制在國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。（九）項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成項(xiàng)目預(yù)計總投資14475.98萬元，其中：固定資產(chǎn)投資11177.56萬元，占項(xiàng)目總投資的77.21%；流動資金3298.42萬元，占項(xiàng)目總投資的22.79%。（十）資金籌措該項(xiàng)目現(xiàn)階段投資均由企業(yè)自籌。（十一）項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)預(yù)期達(dá)產(chǎn)年

9、營業(yè)收入32247.00萬元，總成本費(fèi)用25722.31萬元，稅金及附加262.23萬元，利潤總額6524.69萬元，利稅總額7686.88萬元，稅后凈利潤4893.52萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額2793.36萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤率45.07%，投資利稅率53.10%，投資回報率33.80%，全部投資回收期4.46年，提供就業(yè)職位460個。（十二）進(jìn)度規(guī)劃本期工程項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個月。項(xiàng)目建設(shè)單位要制定嚴(yán)密的工程施工進(jìn)度計劃，并以此為依據(jù)，詳細(xì)編制周、月施工作業(yè)計劃，以施工任務(wù)書的形式下達(dá)給參與工程施工的施工隊(duì)伍。項(xiàng)目承辦單位要在技術(shù)準(zhǔn)備、人員配備、施工機(jī)械、材料供應(yīng)等方面給予充分保證。實(shí)行動態(tài)

10、計劃管理，加強(qiáng)施工進(jìn)度的統(tǒng)計和分析工作，根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度，及時調(diào)整施工進(jìn)度計劃，隨時掌握關(guān)鍵線路的變化狀況。三、項(xiàng)目評價1、本期工程項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合某保稅區(qū)及某保稅區(qū)糕點(diǎn)面包行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策；項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)某保稅區(qū)糕點(diǎn)面包產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有著積極的推動意義。2、xxx公司為適應(yīng)國內(nèi)外市場需求，擬建“糕點(diǎn)面包項(xiàng)目”，本期工程項(xiàng)目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)某保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會提供就業(yè)職位460個，達(dá)產(chǎn)年納稅總額2793.36萬元，可以促進(jìn)某保稅區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和社會穩(wěn)定，為地方財政收入做出積極的貢獻(xiàn)。3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年投資利潤率45.07

11、%，投資利稅率53.10%，全部投資回報率33.80%，全部投資回收期4.46年，固定資產(chǎn)投資回收期4.46年（含建設(shè)期），項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力。近年來，國家先后出臺了“非公經(jīng)濟(jì)36條”、“民間投資36條”、“鼓勵社會投資39條”、“激發(fā)民間有效投資活力10條”、關(guān)于深化投融資體制改革的意見等一系列政策措施，大力營造一視同仁的市場環(huán)境，激發(fā)民間投資活力。國家發(fā)改委會同各地方、各部門，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)民間投資發(fā)展的決策部署，取得了明顯成效。今年以來，民間投資增速持續(xù)保持在8%以上，前7個月達(dá)到了8.8%，始終高于整體投資增速，占全部投資的比重達(dá)到62.6%。中共中央、國務(wù)院

12、發(fā)布關(guān)于深化投融資體制改革的意見，提出建立完善企業(yè)自主決策、融資渠道暢通，職能轉(zhuǎn)變到位、政府行為規(guī)范，宏觀調(diào)控有效、法治保障健全的新型投融資體制。改善企業(yè)投資管理，充分激發(fā)社會投資動力和活力，完善政府投資體制，發(fā)揮好政府投資的引導(dǎo)和帶動作用，創(chuàng)新融資機(jī)制，暢通投資項(xiàng)目融資渠道。依托良好的交通區(qū)位條件和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，制造業(yè)綜合實(shí)力穩(wěn)步提升，規(guī)?？偭俊⒓夹g(shù)水平、經(jīng)濟(jì)效益等處在全國前例，已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基石和重要支撐?！笆濉逼陂g，全部工業(yè)增加值年均增速達(dá)8.2%，全市工業(yè)企業(yè)投資總額年均增速達(dá)14.1%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額年均增速達(dá)4.5%。2015年，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值

13、14698.8億元，產(chǎn)值超800億元的工業(yè)行業(yè)達(dá)到8個，規(guī)模以上工業(yè)增加值2953.3億元，工業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)45.0%（按全部工業(yè)計），常住人口人均GDP達(dá)到13.1萬元，名列全省第二，全國大中型城市前列。四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積平方米38559.2757.81畝1.1容積率1.311.2建筑系數(shù)63.55%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝193.351.4基底面積平方米24504.421.5總建筑面積平方米50512.641.6綠化面積平方米3431.95綠化率6.79%2總投資萬元14475.982.1固定資產(chǎn)投資萬元11177.562.1.1土建工

14、程投資萬元3914.732.1.1.1土建工程投資占比萬元27.04%2.1.2設(shè)備投資萬元4774.922.1.2.1設(shè)備投資占比32.99%2.1.3其它投資萬元2487.912.1.3.1其它投資占比17.19%2.1.4固定資產(chǎn)投資占比77.21%2.2流動資金萬元3298.422.2.1流動資金占比22.79%3收入萬元32247.004總成本萬元25722.315利潤總額萬元6524.696凈利潤萬元4893.527所得稅萬元1.318增值稅萬元899.969稅金及附加萬元262.2310納稅總額萬元2793.3611利稅總額萬元7686.8812投資利潤率45.07%13投資利稅

15、率53.10%14投資回報率33.80%15回收期年4.4616設(shè)備數(shù)量臺（套）13717年用電量千瓦時951982.2018年用水量立方米20980.7119總能耗噸標(biāo)準(zhǔn)煤118.7920節(jié)能率22.81%21節(jié)能量噸標(biāo)準(zhǔn)煤39.6022員工數(shù)量人460 第二章 項(xiàng)目投資單位一、項(xiàng)目承辦單位基本情況（一）公司名稱xxx集團(tuán)（二）公司簡介公司將“以運(yùn)營服務(wù)業(yè)帶動制造業(yè)，以制造業(yè)支持運(yùn)營服務(wù)業(yè)”經(jīng)營模式，樹立起雙向融合的新格局，全面系統(tǒng)化擴(kuò)展經(jīng)營領(lǐng)域。公司為以適應(yīng)本土化需求為導(dǎo)向，高度整合全球供應(yīng)鏈。公司研發(fā)試驗(yàn)的核心技術(shù)團(tuán)隊(duì)來自知名的外企，具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，公司還聘用多名外籍專家長期擔(dān)任研發(fā)

16、顧問。二、公司經(jīng)濟(jì)效益分析上一年度，xxx公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22789.27萬元，同比增長23.25%（4299.23萬元）。其中，主營業(yè)業(yè)務(wù)糕點(diǎn)面包生產(chǎn)及銷售收入為19422.56萬元，占營業(yè)總收入的85.23%。上年度營收情況一覽表序號項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計1營業(yè)收入4785.756381.005925.215697.3222789.272主營業(yè)務(wù)收入4078.745438.325049.874855.6419422.562.1糕點(diǎn)面包(A)1345.981794.641666.461602.366409.442.2糕點(diǎn)面包(B)938.111250.811161.4711

17、16.804467.192.3糕點(diǎn)面包(C)693.39924.51858.48825.463301.842.4糕點(diǎn)面包(D)489.45652.60605.98582.682330.712.5糕點(diǎn)面包(E)326.30435.07403.99388.451553.802.6糕點(diǎn)面包(F)203.94271.92252.49242.78971.132.7糕點(diǎn)面包(.)81.57108.77101.0097.11388.453其他業(yè)務(wù)收入707.01942.68875.34841.683366.71根據(jù)初步統(tǒng)計測算，公司實(shí)現(xiàn)利潤總額4564.34萬元，較去年同期相比增長993.18萬元，增長率2

18、7.81%；實(shí)現(xiàn)凈利潤3423.26萬元，較去年同期相比增長743.61萬元，增長率27.75%。上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)完成營業(yè)收入萬元22789.27完成主營業(yè)務(wù)收入萬元19422.56主營業(yè)務(wù)收入占比85.23%營業(yè)收入增長率（同比）23.25%營業(yè)收入增長量（同比）萬元4299.23利潤總額萬元4564.34利潤總額增長率27.81%利潤總額增長量萬元993.18凈利潤萬元3423.26凈利潤增長率27.75%凈利潤增長量萬元743.61投資利潤率49.58%投資回報率37.18%財務(wù)內(nèi)部收益率20.82%企業(yè)總資產(chǎn)萬元29058.91流動資產(chǎn)總額占比萬元28.95%流動資產(chǎn)總額

19、萬元8411.37資產(chǎn)負(fù)債率43.71% 第三章 項(xiàng)目背景及必要性一、糕點(diǎn)面包項(xiàng)目背景分析我國烘焙行業(yè)持續(xù)保持高景氣度，面包子行業(yè)增速維持10%以上。烘焙產(chǎn)業(yè)大致分為四大類，分別是面包、蛋糕、月餅以及粽子，面包和蛋糕為烘焙主要構(gòu)成，且界限不清晰，可統(tǒng)稱為面包，月餅及粽子為占比較小的節(jié)日性食品。中國烘焙行業(yè)自80年代興起，90年代海外合資品牉如曼可頓在中國設(shè)廠，2000年以來受益于消費(fèi)升級和飲食習(xí)慣西化一直保持快速發(fā)展。15年面包、蛋糕及糕點(diǎn)零售額1555億元，10-15年復(fù)合增長率13.8%，且消費(fèi)升級及多元文化下成長的年輕人占比提升，未來仍有望保持較快增速，預(yù)計15-20年復(fù)合增速11.4%

20、，規(guī)模達(dá)到2663億元?！傲績r齊升”仍是主旋律，行業(yè)長期處于上升期。我們認(rèn)為面包行業(yè)仍處于發(fā)展初期，人均消費(fèi)量整體偏低，區(qū)域分布嚴(yán)重不均衡，量增空間廣闊；面包整體仍偏低端，消費(fèi)升級下向新鮮面包等中高端升級的動力強(qiáng)勁，單價提升具備較大潛力?！傲績r齊升”推動下，行業(yè)長期處于上升期。滲透率提升&人均量提升，量增空間近4倍。目前，我國面包的人均消費(fèi)量較飲食習(xí)慣相近的日本、香港差距較大。2016年，我國面包的人均消費(fèi)量為1.53千兊，約為日本和中國香港的1/5。從人群體質(zhì)和飲食習(xí)慣相似度考慮，我們認(rèn)為中國面包消費(fèi)量提升潛力巨大，量增空間近4倍，增量來源于：1）飲食習(xí)慣西化推動面包從休閑食品向主食迚化，早

21、餐市場的蓬勃發(fā)展推動人均量提升；2）面包作為舶來品，影響范圍和烘焙食品相似，集中在華東、華中地區(qū)的収達(dá)城市，無論是一事線城市向下線城市下沉，還是從東部向中西部拓展，均有廣闊空間。處于日本60-70年代，主食化+健康化推動消費(fèi)量高個位數(shù)增長。日本60-80年代為面包快速發(fā)展期，家?guī)橄M(fèi)額年增速在10%-20%。50年代開始，面包成為日本學(xué)生營養(yǎng)餐，面包文化開始起步。60-70年代日本城鎮(zhèn)化步伐加快，人群結(jié)構(gòu)多元化，推動飲食習(xí)慣朝著西化、便捷斱向發(fā)展，作為主食的面包消費(fèi)量迅速提升。中國目前情況與日本60-70年代相似，量增將是面包行業(yè)現(xiàn)階段的主要推動力。目前我國人均面包消費(fèi)量僅為1.53千兊，進(jìn)低

22、于日本70年代約為7kg的水平。未來，人均消費(fèi)量增加疊加渠道下沉，消費(fèi)量有望維持高個位數(shù)增長。品質(zhì)追求推動均價提升，或維持低個位數(shù)增長。面包作為西斱文化的代表迚入中國，本身就帶有較濃厚消費(fèi)升級屬性，對收入增長具有較大的價栺彈性。目前，中國面包單價仍偏低，在消費(fèi)升級推動下，單價有望持續(xù)保持快于CPI的漲幅，主要由于幾個原因：1）健康意識提高及口感的追求，消費(fèi)者偏好保質(zhì)期短的面包，帶動產(chǎn)品單價提升；2）面包行業(yè)大而雜，食品安全意識的提升推動品牉面包加快對雜牉面包的替代，也帶動整體均價上漲。往后看，兩斱面因素長期存在，面包均價未來有望保持低個位數(shù)增長。從保質(zhì)期上，面包可以分為短保產(chǎn)品和中保、長保產(chǎn)品

23、。中保、長保產(chǎn)品多為包裝產(chǎn)品，在斱便食用和易于保存的特性下可以銷往各線城市，休閑屬性較強(qiáng)。短保由于保質(zhì)期短，不易保存，受運(yùn)辒范圍限制較大，主食屬性較強(qiáng)。我們預(yù)計中保、長保產(chǎn)品零售額或500億左右，短保產(chǎn)品占據(jù)行業(yè)的最大部分，約有1000億的龐大規(guī)模。長保產(chǎn)品崛起于便利，主推休閑消費(fèi)。上世紀(jì)90年代，歐美的面包企業(yè)試圖延長保質(zhì)期以擴(kuò)大面包的銷售區(qū)域、減少物流開支、提高生產(chǎn)效率，長保面包由此誕生。長保產(chǎn)品保質(zhì)期普遍長達(dá)6個月以上，斱便食用、更易保存，采用單個包裝重量僅20g左右、熱量較低的小包裝斱式主推不定時的零食消費(fèi)。替代品增多&習(xí)慣健康化，長保行業(yè)增速放緩。休閑食品子品類繁多，相互可替代性強(qiáng)且

24、競爭激烈，長保面包相對餅干、炒貨等其他子品類幵無明顯伓勢。此外，隨著健康觀念增強(qiáng)，保質(zhì)期和配料、營養(yǎng)成分表成為消費(fèi)者購買產(chǎn)品時的伓先考慮因素，消費(fèi)者對長保產(chǎn)品存在不健康、添加劑多的印象。雖然長保企業(yè)逐漸縮短保質(zhì)期，推出中保產(chǎn)品，但效果仍不佳。兩斱面因素影響下，長保面包逐漸發(fā)展乏力，長保龍頭達(dá)利園的營收增速近年來持續(xù)下滑，16年增速僅0.2%。短保面包立足早餐市場，未來5年有望延續(xù)高增長態(tài)勢。與定位休閑零售的長保、中保面包不同，短保面包多用于代餐，主要消費(fèi)場景在于早餐。隨著城市生活節(jié)奏加快，絕大部分人準(zhǔn)備早餐的時間不超過15分鐘，使得在家用餐逐步被外出用餐所替代，而簡便快捷，食用簡便、購買便利的

25、短保面包符合人們早餐消費(fèi)習(xí)慣變化，有望享受快速成長的在外早餐市場紅利：1）消費(fèi)升級疊加西式文化傳播，面包消費(fèi)群體正持續(xù)擴(kuò)容；2）短保面包在價栺上符合早餐3-9元的主流消費(fèi)帶；3）標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)流程使短保面包較包子、饅頭、油條等具備更強(qiáng)的食品安全保障。15年中國早餐食品總消費(fèi)額高達(dá)1.33萬億元，預(yù)測2021年將增至1.95萬億元，在外早餐市場有望從16年5870億元增至21年8400億元。我們認(rèn)為短保面包有望搭上在外早餐的快車，幵持續(xù)擠壓傳統(tǒng)早餐的仹額，2021年或占到在外早餐市場的25%，未來5年復(fù)合增長率或13%。二、糕點(diǎn)面包項(xiàng)目建設(shè)必要性分析全球烘焙行業(yè)市場規(guī)模3000+億美元，2002-

26、2016年CAGR為3.54%。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全球烘焙產(chǎn)品市場規(guī)模穩(wěn)步增長，2016年規(guī)模達(dá)到3265億美元，2002年至2016年CAGR為3.54%。在歐美國家，烘焙食品一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦脑绮图爸魇常瑲W美是最大的烘焙市場。而亞太地區(qū)烘焙行業(yè)發(fā)展時間相對較短、且烘焙食品還未被當(dāng)做正餐食用。但近些年消費(fèi)者對烘焙食品的認(rèn)知度不斷提升，2016年亞太地區(qū)的烘焙市場規(guī)模已達(dá)到600億美元。我國烘焙行業(yè)市場規(guī)模近2000億元，2011-2016年CAGR為10%+，增速高于主要烘焙國家。根據(jù)顯示，2016年我國烘焙行業(yè)規(guī)模以251.82億美元位居全球第二，僅次于美國。2011-2016年我國烘焙行業(yè)規(guī)

27、模從972億增至1795億元，CAGR為10.76%，2017年規(guī)模預(yù)計達(dá)到2022億元，同比增長12.65%。數(shù)據(jù)顯示2011-2016年中國烘焙食品消費(fèi)額CAGR為11.93%，高于其他主要烘焙國家，如巴西增速為11.24%，美國增速為2.17%，日本增速為0.11%。面包行業(yè)市場規(guī)模300億元，2011-2016年銷售額CAGR為12%，未來有望實(shí)現(xiàn)量價齊升，增速維持在10%+。2016年面包市場規(guī)模占我國烘焙整體規(guī)模17%，面包銷售額達(dá)298億元.2011-2016年我國面包行業(yè)規(guī)模從169億元增至298億元，CAGR為12%。相比于其他子行業(yè)，面包行業(yè)增速仍然較高。未來隨著居民可支配

28、收入增加、飲食習(xí)慣西化，面包行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)量價齊升，預(yù)計未來增速有望維持在10%以上。我國人均烘焙消費(fèi)逐年提升，但較其他國家仍有較大差距。由于飲食習(xí)慣的差異，各國烘焙食品人均消費(fèi)量差異較大。數(shù)據(jù)顯示，中國人均烘焙食品消費(fèi)量近些年呈現(xiàn)逐年升高的趨勢，但仍較其他國家有較大差距。2015年，中國人均烘焙食品消費(fèi)量為6.6KG/人，為飲食文化接近的香港地區(qū)消費(fèi)量的1/2，日本的1/3。從面包子品類來看，2016年中國面包人均消費(fèi)量為1.5kg/人，約為日本和中國香港的1/5。面包等烘焙食品成為年輕消費(fèi)者早餐首選，將推動消費(fèi)需求增加。由于生活節(jié)奏逐漸加快，特別是在中國一線城市中，消費(fèi)者準(zhǔn)備早餐的時間和以往

29、相比大大減短，飲食偏好于方便快捷。相比傳統(tǒng)早餐，面包等烘焙食品以其即買即食、種類豐富的特點(diǎn)成為年輕消費(fèi)者的早餐首選。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，50%消費(fèi)者偏愛西式早餐，高于偏愛中式早餐42%的占比。飲食西化將推動烘焙面包消費(fèi)需求增加。市場空間測算：行業(yè)有望量價齊升，未來若以12%的增速增長，3年后（2020年）面包行業(yè)規(guī)模將達(dá)到457億元，5年后（2022年）面包行業(yè)規(guī)模將達(dá)到573億元。我國烘焙食品市場集中度低，CR5僅為10.4%，對比日本CR5占比88%，我國具有較大提升潛力。根據(jù)數(shù)據(jù)，2015年中國面包糕點(diǎn)食品行業(yè)CR5僅10.4%，其中達(dá)利食品、好麗友、桃李面包市場份額居于前三，分別為5.1%、

30、2.2%、1.9%。對比成熟的日本市場來看，2015年市場份額第一的山崎面包占比為36%，第二的日清食品占比為18%，CR5占比88%。中國烘焙行業(yè)雖然初具規(guī)模且快速增長，但其行業(yè)集中度還有待提升。面包行業(yè)分布分散，CR5占比21.50%，龍頭市占率低，龍頭市占率低。我國面包企業(yè)主要有三種：外資成熟面包品牌、內(nèi)資跨區(qū)域面包連鎖品牌、規(guī)模較小但數(shù)量巨大的手工作坊。我國面包行業(yè)分布分散，2015年行業(yè)分布中手工面包占比最高達(dá)59%，CR3占比16.8%，CR5(外加盼盼、曼可頓)占比21.50%,龍頭市占率低。 第四章 市場調(diào)研預(yù)測一、糕點(diǎn)面包行業(yè)分析中國傳統(tǒng)家庭早餐制作過程相對復(fù)雜且多為熱食，導(dǎo)

31、致整個早餐時間較長；而面包糕點(diǎn)食品早餐，既能滿足身體營養(yǎng)需求，制作也比較簡單，早餐時間較短。中老年人飲食習(xí)慣固定，一般選擇傳統(tǒng)家庭早餐；選擇面包糕點(diǎn)類食品為家庭早餐的，年輕家庭居多，年輕人生活節(jié)奏較快，喜歡追求多樣化的早餐。未來面包糕點(diǎn)食品的主食消費(fèi)，尤其是其中年輕人的飲食習(xí)慣的改變將是增長點(diǎn)。追求簡單便捷，年輕上班族飲食習(xí)慣西化，是快餐類早餐消費(fèi)的主要人群。快餐類早餐消費(fèi)指在面包連鎖店、便利店、超市等場所購買的面包糕點(diǎn)類早餐消費(fèi)。消費(fèi)人群主要是一二線城市快節(jié)奏生活的年輕工作族，沒有充足的早餐時間，追求簡單便捷的消費(fèi)體驗(yàn)。面包糕點(diǎn)類快餐產(chǎn)品一般屬于冷食，食用更加方便。相比而言，包子豆?jié){等傳統(tǒng)早

32、餐屬于熱食，食用起來相對麻煩，并且包子、煎餅類早餐一般味道較大，很難散去。年輕工作族一般更愿意選擇方便食用，且無味道殘留的面包糕點(diǎn)類快餐。這類人群年齡一般集中在2534歲之間，群體人口在不斷增長，并且增速快于總?cè)丝?，人口比例不斷提高，推動快餐類消費(fèi)增長。年輕上班族飲食習(xí)慣西化，面包主食消費(fèi)習(xí)慣逐漸養(yǎng)成，是家庭早餐消費(fèi)人群增長的潛力所在。面包糕點(diǎn)類食品可當(dāng)作休閑食品，消費(fèi)人群主要是年輕消費(fèi)者，以及有下午茶習(xí)慣的小眾消費(fèi)者群。電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)上購物更加便捷，極大的刺激了年輕消費(fèi)者的休閑食品消費(fèi)。有下午茶習(xí)慣的消費(fèi)人群相對小眾，消費(fèi)能力較高，對面包糕點(diǎn)食品的消費(fèi)頻率、質(zhì)量要求更高，一般選擇專賣店購

33、買或自己制作。休閑食品人均消費(fèi)量遠(yuǎn)低于其他國家，近年來市場規(guī)?？焖僭鲩L，2001-2015年CAGR達(dá)到10%，面包糕點(diǎn)食品受益。2015年我國大陸地區(qū)休閑食品人均消費(fèi)量僅為1.4kg，遠(yuǎn)低于英美地區(qū)，與同處亞洲地區(qū)的韓國（2kg）、日本（6.1kg）相比仍存在較大差距。臺灣地區(qū)人均消費(fèi)量為2.8kg，是大陸地區(qū)的2倍。而大陸地區(qū)人均消費(fèi)量增速明顯，高于上述所有地區(qū)。2015年我國休閑食品市場規(guī)模達(dá)到157.57億美元，近15年市場規(guī)模維持8%以上的增長，CAGR為10%。20012015年大陸地區(qū)人均消費(fèi)量CAGR為4.73%，日、韓等成熟市場增速均低于2%。面包糕點(diǎn)食品作為休閑食品的重要組

34、成部分，將受益休閑食品的火爆增長。面包糕點(diǎn)食品主食消費(fèi)是推動面包糕點(diǎn)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。隨著東西方文化交融，社會居民對西方飲食習(xí)慣接受度逐步提高，飲食習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變，并且其轉(zhuǎn)變相對穩(wěn)定綿長，促進(jìn)面包糕點(diǎn)類食品主食消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)定增長。休閑食品消費(fèi)市場的迅速發(fā)展，將帶動糕點(diǎn)面包類面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)的進(jìn)一步增長。其中，飲食習(xí)慣轉(zhuǎn)變動力持久，面包糕點(diǎn)類主食消費(fèi)增長空間最大，是推動面包糕點(diǎn)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。目前面包糕點(diǎn)食品銷售的主要終端渠道包括便利店，超市，專賣店，雜貨店，網(wǎng)購等。便利店經(jīng)營時間長，購物便捷，物流體系完善，產(chǎn)品價格較高。雜貨店與便利店的分布相似，數(shù)量多，覆蓋廣，消費(fèi)便捷，可選品牌較少，但

35、商品更新慢，質(zhì)量也稍差。超市產(chǎn)品種類齊全，價格低，購物流程較長。專賣店深耕一種產(chǎn)品，用戶忠誠度高，商品價格較高。網(wǎng)購購物便捷，產(chǎn)品類別多，價格較低，單店覆蓋區(qū)域廣，銷售受物流限制。超級市場價格低廉對中低價消費(fèi)者吸引力顯著，目前是我國面包糕點(diǎn)食品的主要渠道之一。目前超市面包糕點(diǎn)產(chǎn)品運(yùn)營模式主要分為超市自營現(xiàn)場加工；外包聯(lián)營形式；面包糕點(diǎn)類成品外采三類。其中，超市自營現(xiàn)場加工、外包聯(lián)營與面包糕點(diǎn)專賣店具有相似性，通過在超市內(nèi)建立面包專賣區(qū)域提供面包糕點(diǎn)產(chǎn)品現(xiàn)場制作，價格也低于專賣店。同時，超市主要消費(fèi)群體產(chǎn)品購買具有計劃性，一般在閑暇時間進(jìn)行消費(fèi)，在超市逗留時間較長，在主要目標(biāo)產(chǎn)品購買完成后仍然會

36、繼續(xù)購物，同時超市渠道購買者對產(chǎn)品價格敏感度較高，超市面包糕點(diǎn)產(chǎn)品較低的價格和量販?zhǔn)桨b具有優(yōu)勢。中國大陸面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道主要集中在專賣店和超市，渠道較為集中，便利店比例與日本等國家比較低。從2015年中國大陸面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道來看，中國大陸專賣店和超市渠道面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)占比分別為61%和33.6%合計占比94.7%，這一比例遠(yuǎn)高于臺灣、韓國和日本。同時，與日韓臺地區(qū)相比，大陸特有的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)渠道占比逐步加大，從2010年初的0.3%逐步增加到1.2%，年復(fù)合增長率31.95%。日本面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道較為分散，便利店和雜貨店、超市占比較高，分別為34.3%和34.6%，這主要是因?yàn)槿毡?/p>

37、便利店和超市分布較為密集，消費(fèi)更為便捷，面包作為日本人的主食是日常不可或缺的食品。日本人口老年化嚴(yán)重，老年人群在便利店消費(fèi)比例較高。便利店數(shù)量穩(wěn)步增長，長期來看將成為面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)重要渠道。便利店的面包相對面包糕點(diǎn)面包在次日消費(fèi)時也可以保持較好的口感。根據(jù)日本和臺灣的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美金時，便利店開始進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觯划?dāng)人均GDP達(dá)5000美元時，進(jìn)入便利店快速成長期；當(dāng)人均GDP達(dá)1萬美元時，進(jìn)入行業(yè)激烈競爭期。中國在2008年達(dá)到人均GDP達(dá)到3000美金，2015年更是達(dá)到8016美金。從我國便利店數(shù)量來看，我國便利店增長迅速2008-2014復(fù)合增長率達(dá)到11.7%，門店數(shù)

38、增長近一倍。根據(jù)日韓臺地區(qū)的便利店面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)占比來，日本便利店占比29%，臺灣占比21.8%，占比最低的韓國占有2.5%，明顯高于中國大陸地區(qū)。隨著我國人均收入水平的提升，便利店逐步向三四線城市擴(kuò)張，隨著便利店密度的提升，便利店對于超市與傳統(tǒng)專賣店的替代性逐步增強(qiáng)，便利店自身消費(fèi)的便捷性使得便利店和零售商對超市渠道面包糕點(diǎn)產(chǎn)品的擠占加速，將成為面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)重要渠道?！爸醒牍S+批發(fā)”模式更適合目前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)展空間來自于渠道深耕與區(qū)域拓展。首先，目前面包糕點(diǎn)行業(yè)的利潤的重要保障來自成本與費(fèi)用的控制，“中央工廠+批發(fā)”模式的規(guī)模效應(yīng)更強(qiáng)，成本更低，渠道方面采用現(xiàn)成的超市、便利店等

39、渠道，受一線城市人工與房租等價格波動影響較小，期間費(fèi)用率也較低，因此，“中央工廠+批發(fā)”模式更能在目前的行業(yè)環(huán)境下保持較高的凈利潤水平。其次，二三線城市人均面包糕點(diǎn)消費(fèi)量較低，且目前便利店等渠道仍在不斷發(fā)展，未來二三線城市面包糕點(diǎn)行業(yè)的市場空間較大，加上二三線城市消費(fèi)水平低于一線城市，“中央工廠+批發(fā)”模式下性價比高的面包糕點(diǎn)行業(yè)更容易滲透二三線城市。二、糕點(diǎn)面包市場分析預(yù)測烘焙行業(yè)2014年?duì)I收規(guī)模為2426.67億元，主要包括面包糕點(diǎn)、餅干及其他面包糕點(diǎn)食品，2014年面包糕點(diǎn)行業(yè)市場規(guī)模900億，占比37%。面包糕點(diǎn)食品于20世紀(jì)80年代從香港臺灣地區(qū)引入中國大陸，經(jīng)歷了一段適應(yīng)期，我國

40、的面包糕點(diǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。19992013年復(fù)合增速高達(dá)18.6%，2014年以來增速略有放緩，維持在11%左右。2015年前10月行業(yè)增速11%，預(yù)計2015年面包糕點(diǎn)市場規(guī)模1000億，其中面包行業(yè)規(guī)模270億，增速也在10%以上。我國面包糕點(diǎn)市場規(guī)模僅次于美國，近兩年增速雖略有放緩仍是增長最快國家。根據(jù)歐睿數(shù)據(jù)統(tǒng)計（從消費(fèi)終端統(tǒng)計），目前中國面包糕點(diǎn)行業(yè)消費(fèi)規(guī)模已超千億，居亞洲首位，在全球范圍僅次于美國。且從行業(yè)增長率來看，近幾年由于其他國家的面包糕點(diǎn)市場已經(jīng)漸趨成熟，增長速度趨于緩慢，中國的面包糕點(diǎn)行業(yè)增長速度一直維持在10%以上，是面包糕點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增長最快的國家

41、。從“量”（人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)量）和“價”（面包糕點(diǎn)食品單價）兩個維度進(jìn)行分析，我們認(rèn)為未來幾年的面包糕點(diǎn)行業(yè)包括單獨(dú)的面包子行業(yè)仍然是一個量價齊升的發(fā)展過程，雖然略低于13年的高增長，但預(yù)計仍可維持10%以上。我國面包糕點(diǎn)食品人均消費(fèi)量已超過韓國臺灣，但與香港、日本相比仍有2-3倍空間。我們認(rèn)為面包糕點(diǎn)食品初入我國大陸市場，人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)水平較低，2000年以來主要是消費(fèi)者對面包糕點(diǎn)食品的接受程度逐漸上升的過程，人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)量的增速持續(xù)保持在5%以上，峰值接近9%，2014年以來人均消費(fèi)量增速趨緩，2015年增速為6.4%，人均消費(fèi)量6.31千克/人，超過韓國和臺灣，但與美國

42、日本香港等還有較大差距，日本香港人均消費(fèi)量大約是我國的2-3倍。因此未來人均消費(fèi)量提高仍是行業(yè)增長的推動力之一，但推動力度較前幾年有所減弱。面包的人均消費(fèi)量較低，只占韓國、日本、美國、英國的2/3、1/5、1/10、1/20，面包行業(yè)銷量增速略高于面包糕點(diǎn)行業(yè)增速。近幾年數(shù)據(jù)顯示，面包的人均消費(fèi)量的增速高于面包糕點(diǎn)行業(yè)整體，2015年增速達(dá)到6.8%，且目前我國面包產(chǎn)品的人均消費(fèi)量相較成熟市場而言仍然處于較低水平，面包子行業(yè)未來的發(fā)展空間仍較大。面包糕點(diǎn)行業(yè)“價”漲效應(yīng)自08年開始，量價齊升持續(xù)至今，未來價格仍將是行業(yè)增長的主要推動力之一。歷史數(shù)據(jù)顯示，08年之前面包糕點(diǎn)行業(yè)的價格漲幅低于5%

43、，小于CPI漲幅，一度呈現(xiàn)負(fù)增長，這段時間行業(yè)的增長主要靠銷量的增長帶動，即08年之前面包糕點(diǎn)食品價格增長緩慢，行業(yè)的增長主要來源于量的增長；08年之后，隨著面包糕點(diǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提升與消費(fèi)者收入水平的提高，消費(fèi)者更多的選擇品質(zhì)更好價格更高的產(chǎn)品，行業(yè)平均價格漲幅大幅度超過CPI漲幅，而這段時間的人均消費(fèi)量增速維持高位穩(wěn)定，即2008至今是行業(yè)量價齊升的階段，未來隨著消費(fèi)升級和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，價格仍有提升空間，價格的增長仍將是行業(yè)增長的主要推動力之一。面包子行業(yè)“量”增大于“價”漲。相較整體面包糕點(diǎn)行業(yè)的價格上漲幅度，作為主食補(bǔ)充的面包價格增速近幾年趨緩，2015年增長只有2.3%，但仍然高于C

44、PI漲幅。我們認(rèn)為面包子行業(yè)未來的發(fā)展中，隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級和消費(fèi)升級，面包“價”漲依然會持續(xù)。飲食習(xí)慣改變促進(jìn)面包糕點(diǎn)食品家庭早餐消費(fèi)增長。面包糕點(diǎn)食品早餐有較高的營養(yǎng)價值，應(yīng)時適口，無論是面包還是糕點(diǎn)在品種上都是豐富多彩，不斷推陳出新。除傳統(tǒng)的普通面包糕點(diǎn)食品外，近些年又出現(xiàn)了強(qiáng)化營養(yǎng)，注重保健功能的面包糕點(diǎn)制品。例如：螺旋藻面包、高纖維面包、全麥面包、鈣質(zhì)面包、全營養(yǎng)面包等，滿足多種消費(fèi)者的不同需要。相比而言，我國傳統(tǒng)早餐地域性差別較為明顯，單個地區(qū)的傳統(tǒng)早餐品類比較固定。全國性的傳統(tǒng)早餐多是包子、油條、豆?jié){等，但其口味相對單調(diào)，品種變化不大。 第五章 投資建設(shè)方案一、產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目主要產(chǎn)品

45、為糕點(diǎn)面包，根據(jù)市場情況，預(yù)計年產(chǎn)值32247.00萬元。相關(guān)行業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、涉及范圍廣、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動力較大的產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展影響到原材料、能源、商業(yè)、金融、交通運(yùn)輸和人力資源配置等行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的推動作用。二、建設(shè)規(guī)模（一）用地規(guī)模該項(xiàng)目總征地面積38559.27平方米（折合約57.81畝），其中：凈用地面積38559.27平方米（紅線范圍折合約57.81畝）。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積50512.64平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程31691.73平方米，計容建筑面積50512.64平方米；預(yù)計建筑工程投資3914.73萬元。（二）設(shè)備購置項(xiàng)目計劃購

46、置設(shè)備共計137臺（套），設(shè)備購置費(fèi)4774.92萬元。（三）產(chǎn)能規(guī)模項(xiàng)目計劃總投資14475.98萬元；預(yù)計年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32247.00萬元。 第六章 選址評價一、項(xiàng)目選址該項(xiàng)目選址位于某保稅區(qū)。園區(qū)創(chuàng)辦于1995月，1998年省政府批準(zhǔn)為省級園區(qū)，園區(qū)面積為20平方公里，內(nèi)設(shè)工業(yè)區(qū)、港區(qū)、科技園區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)、私營經(jīng)濟(jì)投資區(qū)、高效農(nóng)業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、居民區(qū)等十大功能區(qū)。園區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，區(qū)內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)供水、排水、供電、通訊、道路、碼頭和開發(fā)場地“六通一平”。已開通4條主干道，10條支干道，總長度為50公里；建有11萬伏的發(fā)電站，家有4條電力出口線，長度為30.5公里；供水

47、全部開通；程控電話直通國內(nèi)外各地。當(dāng)?shù)刂贫艘幌盗信涮變?yōu)惠政策，按照“精簡、高效”的原則設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，對區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行“一條龍”跟蹤服務(wù)，具有了“小政府、大社會”，“小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)”的功能。幾年來，高新區(qū)以引進(jìn)高新技術(shù)項(xiàng)目為重點(diǎn)，形成了新材料、交通、環(huán)保設(shè)備、電子信息等為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)框架。節(jié)約土地資源，充分利用空閑地、非耕地或荒地，盡可能不占良田或少占耕地；應(yīng)充分利用天然地形，選擇土地綜合利用率高、征地費(fèi)用少的場址。投資項(xiàng)目對其生產(chǎn)工藝流程、設(shè)施布置等都有較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化要求，為了更好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益并綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)項(xiàng)目選址的一般原則和項(xiàng)目建設(shè)地的實(shí)際情況，該項(xiàng)目選址應(yīng)遵循以下基

48、本原則的要求。近年來，項(xiàng)目承辦單位培養(yǎng)了一大批精通各個工藝流程的優(yōu)秀技術(shù)工人；企業(yè)的人才培養(yǎng)和建設(shè)始終走在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的前列，具有顯著的人才優(yōu)勢；項(xiàng)目承辦單位還與多家科研院所建立了長期的緊密合作關(guān)系，并建立了向科研開發(fā)傾斜的獎勵機(jī)制，每年都拿出一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于對重點(diǎn)產(chǎn)品及關(guān)鍵工藝開發(fā)的獎勵。項(xiàng)目承辦單位現(xiàn)有資產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)良，財務(wù)管理制度健全且完善，企業(yè)的資金雄厚，憑借優(yōu)異的產(chǎn)品質(zhì)量、嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的管理和靈活通暢的銷售網(wǎng)絡(luò)，連年實(shí)現(xiàn)盈利，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)提供充足的計劃自籌資金。二、用地控制指標(biāo)投資項(xiàng)目占地產(chǎn)出收益率完全符合國土資源部發(fā)布的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（國土資發(fā)【2008】24號）中規(guī)定的

49、行業(yè)產(chǎn)品制造行業(yè)占地產(chǎn)出收益率5000.00萬元/公頃的規(guī)定；同時，滿足項(xiàng)目建設(shè)地確定的“占地產(chǎn)出收益率6000.00萬元/公頃”的具體要求。建設(shè)項(xiàng)目平面布置符合行業(yè)廠房建設(shè)和單位面積產(chǎn)能設(shè)計規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（國土資發(fā)【2008】24號）文件規(guī)定的具體要求。投資項(xiàng)目占地稅收產(chǎn)出率符合國土資源部發(fā)布的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（國土資發(fā)【2008】24號）中規(guī)定的產(chǎn)品制造行業(yè)占地稅收產(chǎn)出率150.00萬元/公頃的規(guī)定；同時，滿足項(xiàng)目建設(shè)地確定的“占地稅收產(chǎn)出率150.00萬元/公頃”的具體要求。三、地總體要求本期工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù)63.55%，建筑容積率1.31，建設(shè)區(qū)

50、域綠化覆蓋率6.79%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度193.35萬元/畝。土建工程投資一覽表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積平方米38559.2757.81畝2基底面積平方米24504.423建筑面積平方米50512.643914.73萬元4容積率1.315建筑系數(shù)63.55%6主體工程平方米31691.737綠化面積平方米3431.958綠化率6.79%9投資強(qiáng)度萬元/畝193.35四、節(jié)約用地措施在項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目承辦單位根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地的總體規(guī)劃以及項(xiàng)目建設(shè)地對投資項(xiàng)目地塊的控制性指標(biāo)，本著“經(jīng)濟(jì)適宜、綜合利用”的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，最大限度地提高土地綜合利用率。土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基

51、礎(chǔ)，也是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件，因此，項(xiàng)目承辦單位在利用土地資源時，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)行業(yè)規(guī)定的用地指標(biāo)，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案，按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源要求，合理利用土地。五、總圖布置方案1、根據(jù)項(xiàng)目承辦單位發(fā)展趨勢，綜合考慮工藝、土建、公用等各種技術(shù)因素，做到總圖合理布置，達(dá)到“規(guī)劃投資省、建設(shè)工期短、生產(chǎn)成本低、土地綜合利用率高”的效果。2、場區(qū)綠化設(shè)計要達(dá)到“營造嚴(yán)謹(jǐn)開放的交流環(huán)境，催人奮進(jìn)的工作環(huán)境，舒適宜人的休閑環(huán)境，和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境”之目的。場區(qū)綠化設(shè)計要達(dá)到“營造嚴(yán)謹(jǐn)開放的交流環(huán)境，催人奮進(jìn)的工作環(huán)境，舒適宜人的休閑環(huán)境，和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境”之目的。場內(nèi)供水采用

52、生活供水系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、生產(chǎn)補(bǔ)給水系統(tǒng)，消防供水系統(tǒng)在場區(qū)內(nèi)形成供水管網(wǎng)。投資項(xiàng)目采用雨、污分流制排水系統(tǒng)，分別匯集后排入項(xiàng)目建設(shè)區(qū)不同污水管網(wǎng)。3、投資項(xiàng)目生產(chǎn)給水的對象主要是各類清洗設(shè)備，其余輔助設(shè)備、空壓機(jī)及廠房內(nèi)水冷制冷機(jī)組等均采取冷卻循環(huán)用水。項(xiàng)目擬安裝使用節(jié)水型設(shè)施或器具，定期對供水、用水設(shè)施、設(shè)備、器具進(jìn)行維修、保養(yǎng)；對泵房、水池、水箱安裝液位控制系統(tǒng)，以防溢水、跑水，從而造成水資源的浪費(fèi)。場區(qū)照明采用透露性強(qiáng)的高壓鈉燈和路燈專用燈具；各車間通道的上方裝設(shè)平時作為工作照明一部分的金屬鹵化物燈作為值班照明；各車間的工作照明分片集中控制；值班照明為常明燈，常年不斷電單獨(dú)控制；車間

53、生活和辦公室等場所的照明均采用分散控制。為節(jié)約電能，設(shè)計中選用節(jié)能型電器產(chǎn)品，照明選用光效高的光源和燈具，采用低壓靜電電容補(bǔ)償以降低無功損耗。合理安排生產(chǎn)，加強(qiáng)用電監(jiān)督管理，對計量儀表定期校驗(yàn)，確保其計量的準(zhǔn)確性。4、場內(nèi)運(yùn)輸系統(tǒng)的設(shè)計要注意物料支撐狀態(tài)的選擇，盡量做到物料不落地，使之有利于搬運(yùn)；運(yùn)輸線路的布置，應(yīng)盡量減少貨流與人流相交叉，以保證運(yùn)輸?shù)陌踩?。本?xiàng)目所涉及的原輔材料的運(yùn)入，成品的運(yùn)出所需運(yùn)輸車輛，全部依托社會運(yùn)輸能力解決。衛(wèi)生間均設(shè)排氣扇，將濕氣和臭氣經(jīng)排風(fēng)機(jī)排至室外，通風(fēng)換氣次數(shù)一定要大于10.00次/小時。主體工程及原材料倉庫等均采用自然通風(fēng)為主、機(jī)械換氣通風(fēng)為輔；對生產(chǎn)系統(tǒng)

54、中個別溫度高、粉塵多的工位采取機(jī)械強(qiáng)制通風(fēng)方案，以保證良好的生產(chǎn)環(huán)境。工業(yè)電視部分：在場內(nèi)主要場所進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)視，適時錄像并存儲圖像，不僅可以了解工作人員及場內(nèi)來往人員的情況，還可通過查詢錄像資料，為事故鑒定、責(zé)任劃分提供法律認(rèn)可的視頻圖像證據(jù)。六、選址綜合評價項(xiàng)目建設(shè)地工業(yè)園著力打造創(chuàng)新型、服務(wù)型開發(fā)區(qū)，致力于投資創(chuàng)業(yè)軟硬環(huán)境建設(shè)，出臺優(yōu)惠政策，對入駐建設(shè)區(qū)的企業(yè)在立項(xiàng)審批、工商稅務(wù)登記、土地辦證以及招工等方面提供“全方位、一條龍”的聯(lián)動服務(wù)，積極圍繞增強(qiáng)綜合服務(wù)能力，以擴(kuò)大開放和體制創(chuàng)新為動力，全力推動經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)建設(shè)務(wù)實(shí)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，力爭成為輻射能力強(qiáng)、政府效能高、商業(yè)機(jī)會多、交易成本低、生態(tài)環(huán)

55、境美、社會文明程度高的現(xiàn)代化綠色經(jīng)濟(jì)新區(qū)。項(xiàng)目選址所處位置交通便利、地理位置優(yōu)越，有利于項(xiàng)目生產(chǎn)所需原料、輔助材料和成品的運(yùn)輸；通訊便捷、水資源豐富、能源供應(yīng)充裕，適合于生產(chǎn)經(jīng)營活動；為此，該區(qū)域是發(fā)展產(chǎn)品制造行業(yè)的理想場所。 第七章 項(xiàng)目工程方案分析一、建筑工程設(shè)計原則建筑立面處理在滿足工藝生產(chǎn)和功能的前提下，符合現(xiàn)代主體工程的特點(diǎn)，立面處理力求簡潔大方，色彩組合以淡雅為基調(diào)，適當(dāng)運(yùn)用局部色彩點(diǎn)綴，在滿足項(xiàng)目建設(shè)地規(guī)劃要求的前提下，著重體現(xiàn)項(xiàng)目承辦單位企業(yè)精神，創(chuàng)造一個優(yōu)雅舒適的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。undefined應(yīng)留有發(fā)展或改、擴(kuò)建余地。應(yīng)有完整的綠化規(guī)劃。功能分區(qū)合理，人流、車流、物流路線清楚，避免或減少交叉。建筑布局緊湊、交通便捷、管理方便。針對項(xiàng)目承辦單位提出的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、快進(jìn)度”的要求，為了達(dá)到這一共同的目標(biāo)，投資項(xiàng)目在整個設(shè)計過程中，始終貫徹這一原則，以“尊重自然、享受自然、愛護(hù)自然”為基點(diǎn)，全力提高員工的“學(xué)習(xí)力、創(chuàng)造力和凝聚力”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目承辦單位經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的奮斗目標(biāo)。二、土建工程設(shè)計年限及安全等級建筑結(jié)構(gòu)的安全等級是根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果（危及人的生命、造成經(jīng)濟(jì)損失）的嚴(yán)重性來劃分的，本工程結(jié)構(gòu)安全等級設(shè)計為級。根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011）的規(guī)定，投