淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作的全過程,每一階段都不同程度影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、利潤(rùn)。結(jié)合管理學(xué)的角度,通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制方法,分析成本運(yùn)作管理機(jī)制,提供成本管理優(yōu)化措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制我國加入WTO后,房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。加強(qiáng)管理,提高效益,是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說,可分為四大部分:一是建安成本,二是土地成本,三是配套設(shè)施費(fèi),四是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)如何控制建設(shè)工程的總造價(jià),提高企業(yè)的投資效益,是當(dāng)前的一個(gè)重要課題。1項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理1.1在工程造價(jià)全過程控制中，工程決策和設(shè)計(jì)階段的成本管理是項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵。長(zhǎng)期以來,我們?cè)诠こ淘靸r(jià)管理中,普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制,往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在項(xiàng)目的實(shí)施階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”事倍功半。要有效地控制工程成本,就要把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到?jīng)Q策與設(shè)計(jì)階段上來?？尚行苑桨傅倪x定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心,要想在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好,就需要完善投資決策機(jī)制,成立投資策劃部門,進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)收集資料和反復(fù)的方案比較,進(jìn)行必要的專業(yè)

3、分析論證,盡可能選出最佳組合,從而作出科學(xué)的決策。建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的確定主要是在設(shè)計(jì)階段,預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。好的設(shè)計(jì)方案,不僅要取得良好的社會(huì)效益,還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大,一般只占建安成本的1.5% 2%,但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。由此可見,設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短,直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。科學(xué)合理的設(shè)計(jì),工程造價(jià)可降低10%。設(shè)計(jì)階段主要從以下幾個(gè)方面來控制造價(jià)。(1)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度,認(rèn)真比選方案。為了提高投資效果,從初步方案到施工圖設(shè)計(jì),都應(yīng)進(jìn)行各方案比選,組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)

4、賽或設(shè)計(jì)招標(biāo),從中選擇最佳的設(shè)計(jì)方案,保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性,避免因設(shè)計(jì)落后,影響銷售,造成資金長(zhǎng)期得不到回收,經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。(2)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過程中行之有效的管理方法,也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之創(chuàng)造外部條件。房地產(chǎn)商應(yīng)將項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)分工種、按專業(yè)逐層分解,調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的積極性,要求設(shè)計(jì)人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)挖潛,用價(jià)值工程等方法進(jìn)行比較、論證,在保證功能的前提下,最大限度地節(jié)約工程造價(jià)

5、。人力資源是管理活動(dòng)的第一資源,進(jìn)行限額設(shè)計(jì)也是管理學(xué)中人本因素的體現(xiàn)。通過要求設(shè)計(jì)人員采用新材料、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。另一方面,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建筑品質(zhì)、小區(qū)的綜合平面布置、污水處理、智能化布置等作細(xì)致研究,并注重征求各方意見,避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中發(fā)生重大變動(dòng),甚至重新設(shè)計(jì)。(3)開展價(jià)值工程的應(yīng)用。價(jià)值工程的主要特點(diǎn):以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。例如,利用深基礎(chǔ)增加地下室,這樣地下儲(chǔ)藏室可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物,小區(qū)可以不必建地上停車場(chǎng),既節(jié)約了用地,也美

6、化了環(huán)境。這就是利用價(jià)值工程中的成本略有上升,卻能帶來功能大幅提高的結(jié)果。(4)增設(shè)合同條款,建立獎(jiǎng)懲制度。在選定設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí),應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款,對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進(jìn)行控制。如約定由于設(shè)計(jì)原因?qū)е马?xiàng)目實(shí)施時(shí)需要變更設(shè)計(jì),當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例(如5% )時(shí),則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。(5)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在工程施工前,組織相關(guān)部門對(duì)施工圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的

7、經(jīng)濟(jì)損失。(6)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu),加強(qiáng)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制。工程招投標(biāo)是有效控制工程成本的核心,施工隊(duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程成本控制的成敗。通過招投標(biāo)能擇優(yōu)選取既具有足夠的技術(shù)實(shí)力,又能在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理優(yōu)惠的施工企業(yè),從而確保工程質(zhì)量和工期,降低工程成本。1.2施工階段的成本管理由于工程現(xiàn)場(chǎng)施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾,使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。因此,做好施工過程中成本控制至關(guān)重要。(1)加強(qiáng)合同管理,嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。工程中標(biāo)后簽訂合同時(shí),要盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本,再根據(jù)擬建工程的特點(diǎn)和招標(biāo)文件以及發(fā)包人、承包商雙方談判結(jié)果來擬定。施工階段成本控制

8、的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更,強(qiáng)化變更程序。作為開發(fā)商或者業(yè)主方的造價(jià)管理人員,要嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響。從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更,減少不必要的工程費(fèi)用支出,避免投資失控。工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目?jī)r(jià)款(即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等)所構(gòu)成。對(duì)承包商合同外的索賠要求,開發(fā)商要嚴(yán)格審查。此外,在施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時(shí)應(yīng)及時(shí)提出反索賠,以便有效控制成本。(2)強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制,加強(qiáng)施工管理。選擇合適的監(jiān)理單位,對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度,落實(shí)責(zé)任制,從工程管理機(jī)制

9、上建立健全投資控制系統(tǒng)。做好月度工程進(jìn)度款審核,避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核,必須在監(jiān)理方確認(rèn)工程量的基礎(chǔ)上,按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù),套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行最后核價(jià),再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。(3)開展技術(shù)創(chuàng)新,節(jié)約成本支出。技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)實(shí)施創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。據(jù)統(tǒng)計(jì),材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右,直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中,在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上,提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等,利用技術(shù)進(jìn)步的最新成果來縮短工期節(jié)約成本。(4)采取經(jīng)濟(jì)措施,控制管理成本。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等,減少銷售成本,最大

10、限度降低靜態(tài)投資。對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求從廠家直接進(jìn)貨,并根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃,以達(dá)到降低造價(jià)的目的。1.3竣工階段的成本管理竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段,它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件,也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分,必須予以高度重視。根據(jù)合同預(yù)算、費(fèi)用定額及竣工資料、國家和地方的相關(guān)法規(guī),按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量,落實(shí)設(shè)計(jì)變更及聯(lián)系單簽證費(fèi)用。總之,要認(rèn)真審查、復(fù)核,防止各項(xiàng)計(jì)算誤差,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。此外,還應(yīng)加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制。工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審

11、計(jì),竣工審計(jì),更要重視事前和事中審計(jì)。加強(qiáng)事前和事中審計(jì),可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理,并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”,有效防止或避免可以預(yù)見的失誤,達(dá)到事半功倍的效果。2項(xiàng)目開發(fā)成本的管理運(yùn)作機(jī)制分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本項(xiàng)目規(guī)劃,在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)開始運(yùn)作。首先進(jìn)行市場(chǎng)分析,分析市場(chǎng)是否有所作為；決定項(xiàng)目實(shí)施后,進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和成本測(cè)算,對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本從嚴(yán)把關(guān)。(1)抓好降本增效。明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),成立專責(zé)小組跟蹤投資控制,促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。根據(jù)管理需要,開發(fā)企業(yè)制訂和完善成本管理制度,各項(xiàng)制度的實(shí)施細(xì)則都要制訂得具體化。縱向、橫向?qū)訉勇鋵?shí)責(zé)任制,使企業(yè)制度控

12、制、程序控制、定額控制、合同控制等落到實(shí)處,最終有效控制成本。(2)抓好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益。經(jīng)營(yíng)效益是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要組成部分,工程項(xiàng)目的降本增效工作應(yīng)從項(xiàng)目開始時(shí)抓起,及時(shí)掌握面廣量大的土木工程項(xiàng)目信息,盯住項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)施工等全過程。(3)建立成本管理體系。在項(xiàng)目定位及預(yù)算上,企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格,采取擬定目標(biāo)利潤(rùn)的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本,再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上,確定各環(huán)節(jié)開支范圍,擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)各項(xiàng)稅費(fèi)支出,預(yù)訂支出計(jì)劃,讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見性和可控性。(4)健全成本責(zé)任制。企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的落

13、實(shí)是成本控制實(shí)施的重要保證,通過責(zé)任管理,明確有關(guān)責(zé)、權(quán)、利的落實(shí),力爭(zhēng)使人員的職責(zé)和職權(quán)對(duì)等是全面實(shí)施目標(biāo)成本責(zé)任的前提和使目標(biāo)成本得以有效控制的關(guān)鍵。3結(jié)束語作為一個(gè)由若干相關(guān)環(huán)節(jié)聯(lián)系組成的系統(tǒng),在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中,開展成本控制管理必須樹立系統(tǒng)管理的思想。通過對(duì)影響工程成本諸因素的分析與思考認(rèn)為,要降低工程成本,最重要的方法與途徑就是要控制建設(shè)工程各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程工程,它貫穿于項(xiàng)目從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售完成的始終。成本管理不應(yīng)只集中于項(xiàng)目工程和財(cái)務(wù)等部門,而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門在成本管理中的作用,通過在全過程進(jìn)行有效整合來提高企業(yè)的盈利水平和工程的投資效益。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),我們必須對(duì)每個(gè)控制環(huán)節(jié)采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法,才