上海典型商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場專題案例分析研究

1、上海典型商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場專題案例分析研究一、 項目開發(fā)背景及項目理念開發(fā)背景滬北地區(qū)尤其是閘北區(qū)相較于市區(qū)的發(fā)展總存在“滯后”“落后”的感官認識。這其中有歷史原因，如上世紀日軍侵略對繁華的滬北的破壞；也有之后功能定位的影響，即閘北作為上海對北部地區(qū)的交通要塞窗口，聚集了較多外地來滬打工人員；幾十年的“腐蝕”，使得閘北區(qū)逐漸淪變?yōu)椤跋轮唤恰薄＝鼛啄晟虾Ｉ虡I(yè)突飛猛進的發(fā)展，使得上海商業(yè)零售人均面積已經(jīng)達到了國際飽和水平。但隨著中心地價不斷提升，市區(qū)人口又因為軌道交通的落實而不斷向邊緣化延伸轉(zhuǎn)移，邊緣地區(qū)人口密度不斷上升，而閘北地區(qū)目前已經(jīng)擁有80萬人口，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的落后陳舊、規(guī)模偏小的商業(yè)

2、設施已經(jīng)不能滿足居民的需求。在上述的地區(qū)發(fā)展與現(xiàn)狀不匹配的背景下，投資額達20億元、總建筑面積250000平方米的大寧國際商業(yè)廣場應時而生。項目理念LifeHub（生活中心）。即所謂將“生活、工作、消費”的人文活動融會在一起，讓人們在一個多元的環(huán)境中享受城市生活帶來的美好體驗?，F(xiàn)代消費者就是一批努力要把生活中的所有內(nèi)容化繁為簡的人。朝九晚六軍訓似的工作規(guī)律讓現(xiàn)代人單調(diào)的想吐，午餐時間相當于放風，可誰都沒有精力和時間長途跋涉去享受一頓美食，就近解決一頓是一頓，和填鴨沒什么區(qū)別。下了班業(yè)余生活豐富的希望健身房在隔壁，烹調(diào)美味的餐廳走幾步就到，娛樂場所在視力范圍內(nèi)，因為誰也沒有心思為了度過一個美好的

3、夜晚而做上海一夜游。周末更不例外，因為擁擠的交通讓人感覺仿佛一路上在難產(chǎn)，不動用公共交通工具能讓周末更美好。正是基于現(xiàn)代人這樣的生活心態(tài)，商家才不斷把自己的消費內(nèi)容擴充起來，既要豐富的消費內(nèi)容也要簡單的消費過程，方便、快捷就是現(xiàn)代消費者最簡單的要求。大寧國際商城的LifeHub理念的實質(zhì)即，為消費者在一個聚集點進行“方便”“快捷”“多元”的消費。一、 項目概況項目簡介大寧國際商業(yè)廣場位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首個以lifehub 生活中心為理念的大型購物休閑廣場。大寧國際商業(yè)廣場物業(yè)管理由國際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司負責，信心保證。由中外合

4、資上海福樂思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，主要開發(fā)資金來自香港、臺灣、美國及新加坡。項目的主要股東為香港安泰集團及崇邦集團，后者并負責項目的開發(fā)、市務及營運管理。安泰集團從事房地產(chǎn)開發(fā)、金融及貿(mào)易等業(yè)務，曾參與投資開發(fā)的上海房地產(chǎn)項目包括企業(yè)天地、翠湖天地、香港新世界大廈等。崇邦集團由香港及新加坡財團組成，專注國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，其管理層由資深房地產(chǎn)專業(yè)人士組成，曾成功開發(fā)多個上海知名項目，經(jīng)驗豐富。 區(qū)位圖一 區(qū)位圖二 效果圖 實景圖項目經(jīng)濟指標基本指標占地面積55000平方米酒店面積30000平方米總建筑面積250000平方米辦公樓面積40000平方米建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積120000平方米停

5、車位1300個車庫面積50000平方米電梯每棟均有至少2部設備房面積10000平方米 建筑功能布局建筑總平面布局Square 所有15棟建筑通過建筑間廊橋被劃分為9大組團（block）,中央廣場設置在 5、6、8、9組團的中間包圍處。 從其建筑功能分布情況來看，該項目商業(yè)比重很大，是較為典型的商業(yè)主導型綜合產(chǎn)品。在下述詳細剖析中將以商業(yè)相關(guān)信息為對象。商業(yè)建筑布局組團棟數(shù)規(guī)模主題111F3F購物、餐飲211F3F服飾、影院511F3F電器、餐飲641F4F餐飲、服飾811F4F餐飲、電腦、娛樂941F4F餐飲、服飾、休閑1011F3F購物、休閑1111F4F服飾、購物1211F5F購物、餐飲、

6、休閑 從項目總體布局來看，主要涉及的餐飲、休閑、零售業(yè)沒有采取絕對意義上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，這對于沿街面相對較短的本案來說有利于消費人群在內(nèi)部商業(yè)主體的逗留和消費。 項目縱向商業(yè)利用率較高,多業(yè)態(tài)的組合引入，使得一些相對承租能力較弱但檔次較高的業(yè)態(tài)能夠在縱向空間上生存。平均3F以上的商業(yè)布置也最大化了項目的盈利能力。交通動線布局入口 項目為開放式街區(qū)，共計入口10處，其中人行入口8處，車型入口2處 人行主入口排布在人流密集處，即 街角位置 及 賣場位置 人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布 車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。動線 人行交通動線與車行交通動線有明顯分界

7、點，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。 人行動線主要集中在地塊東半?yún)^(qū)，簡單來看即平均分割的“三縱六橫”，中心廣場區(qū)位置即為 中心縱 與 中心橫 的交界處。 車行動線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。 人行道與車道交匯處設有護欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導。二、 業(yè)態(tài)組合與分布各業(yè)態(tài)分布 一樓業(yè)態(tài)分布圖 二樓業(yè)態(tài)分布圖 三樓業(yè)態(tài)分布圖 四樓業(yè)態(tài)分布圖 零售業(yè) 休閑娛樂業(yè) 非商業(yè)用途 餐飲業(yè) 酒店 平面布局 街角主入口處，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，其中以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài)。 沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè) 內(nèi)街區(qū)沿街，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，不設置主要業(yè)態(tài)

8、。 廣場中心，高度聚集餐飲業(yè)，形成廣場內(nèi)商圈 其他內(nèi)縱深處，主要散布休閑娛樂等業(yè)態(tài)縱向布局 1F采取remix混合布局，即 餐飲、零售業(yè) 混合穿插搭配，不進行明確功能分區(qū)；各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。 2F 各組團功能分區(qū)較明顯，以廣場中心為起點，第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。 3F 各組團功能與2F大致相似，也為三級梯度，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。 4F 平面完整度較差，布局較混亂，大體布局意圖是延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài)

9、。各業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計業(yè)態(tài)店數(shù)比例零售6357.27%餐飲3733.64%休閑109.09%合計110100.00%注：統(tǒng)計對象不包括賣場型商家業(yè)態(tài)面積比例零售5000047.62%餐飲4000038.10%休閑1500014.29%合計105000100.00%注：統(tǒng)計對象剔出賣場型商業(yè)業(yè)態(tài)平均面積浮動修正值零售8080餐飲250150休閑300500注：上述數(shù)據(jù)為實地采樣數(shù)據(jù)窮舉匯總 無論從經(jīng)營店數(shù)或者經(jīng)營面積而言，零售、餐飲、休閑三者主次地位基本保持一致，即以零售業(yè)為主、餐飲為輔、休閑娛樂為補充 從各業(yè)態(tài)平均經(jīng)營面積來看，零售業(yè)保持在150平方米以下；餐飲業(yè)均值在250平方米左右，高值在400

10、平方米左右，即中型餐飲為主流；休閑業(yè)經(jīng)營面積跨度很大，部分如歌城、影城的商家對于面積需求很大，而美容spa則將經(jīng)營面積鎖定在300500平方米的中型水準。主流商家經(jīng)營分析業(yè)態(tài)商家面積樓層零售國美電器30001F3F宏圖三胞25002F3FInbase10001F2FVero moda801F貝拉維拉2501F餐飲KFC2001FPizza Hut5001F2FPapa!John3001F藍蛙西餐廳3001Fred音樂餐廳8001F2F一茶一座2001F樂天小廚3001F2F莎萊娜意大利餐廳3001F2F休閑遊歌量販式卡拉OK12004F上影星匯影城10003F藍瑪專業(yè)男子SPA10004F玉泉

11、湖足浴6003F 從商家品質(zhì)來說，各業(yè)態(tài)的主流商家品質(zhì)均為中高檔，切合其商業(yè)定位。從各主流商家對于商業(yè)選址要求來看： 大型零售業(yè)偏好1F3F整體經(jīng)營，小型零售業(yè)則要求在底層人流旺盛處 餐飲業(yè)偏好1F或者1F2F連租經(jīng)營 休閑業(yè)偏好3F以上位置從各主流商家對于商業(yè)面積要求來看： 大型零售業(yè)偏好2000平方米以上，小型零售業(yè)偏好150平方米以下 餐飲業(yè)偏好300500面積段 休閑業(yè)普遍在1000平方米以上。零售業(yè)商家實景 屈臣氏（百貨） 貝拉維拉（服飾） In base （服飾賣場） only（服飾） 國美電器（專業(yè)賣場） 吉蒂屋（擺設品）餐飲業(yè)商家實景 Papa!John（匹薩） 沙萊娜意大利餐

12、廳（西餐） DQ （甜點） 藍蛙（休閑酒吧餐廳） 肯德基（快餐） 一茶一座（休閑餐廳）休閑業(yè)商家實景 Lan mart SPA （美容休閑） 上影星匯影城（電影院）三、 項目價值提升項目與周邊價格關(guān)系位置租金均值15平方米以下15100平方米100平方米以上本案15151715共和新路沿線1012911810周邊社區(qū)56565 對比本案周邊商業(yè)價格，本案具有平均價值約50%的提升幅度，聚集價值效應非常明顯。 項目內(nèi)價格關(guān)系以下價格比較均建立在80200平方米經(jīng)營面積底層基礎之上位置餐飲休閑零售中心廣場1015 20中心廣場次圈 121517沿街1015 對于開放式街區(qū)，沿街租金水準與中心廣場區(qū)

13、域基本不存在差異 相對價格低點出現(xiàn)在中心廣場次圈地區(qū)，約為中心廣場區(qū)域均價的80%85% 三大業(yè)態(tài)中，休閑業(yè)態(tài)承租能力相對較弱。四、 本案借鑒項目特征街區(qū)式shopping mall交通動線車行、人行以中軸分界；人行為橫縱布局，橫縱分別設置主入口；車行為環(huán)繞布局，主入口設于人流稀疏處商業(yè)業(yè)態(tài)零售50% 餐飲30% 休閑10%商業(yè)平面分布規(guī)律零售（入口處、沿街），餐飲（廣場中心），休閑（內(nèi)街深處或非底層）商業(yè)縱向分布規(guī)律1F 零售、餐飲混合2F 內(nèi)核餐飲、外圈零售休閑3F以上內(nèi)核餐飲、外圈休閑或其他商戶主力經(jīng)營面積200300平方米廣場租金聚集效應相比周邊近距離路段提升50%左右內(nèi)部租金規(guī)律內(nèi)街

14、廣場等同于沿街商業(yè)；內(nèi)街廣場次街約為廣場價格的85%戀愛運UP一緒Lets月亭方正！気持今Flying Get！dou都斗豆逗陡抖痘兜讀蚪竇篼蔸乧侸兠凟剅吺唗投斣枓梪橷毭氀浢瀆瀆瞗窬竇脰艔豆讀逾郖酘酡鈄鋀鈄閗闘阧餖饾斗鬦鬪鬬鬭du讀度毒渡堵獨肚鍍賭睹杜督都犢妒頓蠹篤嘟瀆櫝牘黷髑芏儥凟剢剫匵厾噣土涂妬嬻剬塅媏彖斷毈瑖碫篅籪緞專腶葮褍踹躖鍛鍴Mr Najib met search crews at Pearce RAAF base near Perth on Thursday morning, before their planes left for the day, and then later

15、 held talks with Mr Abbott.The disappearance of MH370 has tested our collective resolve, he told a news conference.Faced with so little evidence, and such a Herculean task, investigators from Malaysia, the US, the UK, China, Australia and France have worked without pauseHe thanked both search teams

16、and the Australian government for their efforts in recent weeks, and said the search would go on.Continue reading the main storyMH370 - Facts at a glance 8 March:Malaysia Airlines Kuala Lumpur-Beijing flight carrying 239 people disappears Planes transponder, which communicates with ground radar, was

17、 switched off as it left Malaysian airspace Satellite pings indicate plane was still flying seven hours after satellite contact was lost 24 March:Based on new calculations, Malaysian PM says beyond reasonable doubt that plane crashed in southern Indian Ocean with no survivors What we know The search

18、 for flight MH370I know that until we find the plane, many families cannot start to grieve. I cannot imagine what they must be going through. But I can promise them that we will not give up, he said.Malaysian authorities have come in for heavy criticism over their management of the search, especiall

19、y from relatives of thWeather conditions were fair, with visibility of approximately 10km (6 miles), the Joint Agency Coordination Centre (JACC) - which is overseeing the search - said.The British submarine HMS Tireless is also in the southern Indian Ocean and is due to be joined by Royal Navy ship

20、HMS Echo.The Australian Navy ship Ocean Shield is heading to the region and has equipment for detecting the planes black-box flight recorder.Experts say timing is critical as the flight recorder may only have enough battery power to send out a signal until 7 April.Air Chief Marshall Angus Houston, h

21、ead of the JACC, warned that the search operation faced multiple difficulties.This is one of the most demanding and challenging search and rescue operations, or search and recovery operations, that I have ever seen and I think probably one of the most complex operations of this nature that the world

22、 has ever seen, he told Mr Najib and Mr Abbott.On Wednesday Malaysian police chief Khalid Abu Bakar said investigators had cleared all passengers of possible involvement in hijacking, sabotage or having personal or psychological problems that could have been connected to the disappearance.But he sai

23、d that the criminal investigation could go on and on and on. We have to clear every little thing.At the end of the investigations, we may not even know the real cause. We may not even know the reason for this incident, he added.The police chief said that more than 170 interviews had been conducted w

24、ith family members of the pilots and crew members, and that even cargo and food served on the plane were being investigated in case ofdui對隊堆兌敦鐓碓懟憝兊兌垖埻塠奪奪対對嵟憞懟捶杸濧濻瀢瀩痽磓祋綐膭薱謉譈譵追鈗銳銳錞鎚鐓鐜銳陮隊頧鴭dul乧dun噸頓蹲墩敦鈍盾囤遁不躉沌盹鐓礅燉砘伅俊噸墪壿庉忳敦憞撉撴楯橔潡燉犜獤碷腞腯蜳豚踲蹾躉逇遯鈍鐓鐜頓驐duo多朵奪舵剁垛跺惰墮掇哆馱度躲踱沲咄鐸裰哚綞亸仛兊兌兌凙刴剟剫吋喥嚉嚲垜埵墮墯夛奪奲媠嫷尮崜嶞憜挅挆捶揣敓敚敠敪

25、朶雜杕枤柁柂柮桗棰椯橢毲沰沱澤痥硾綞茤袳詑誃貀趓跢跥跿躱軃鄲鄲鈬錞鍺鐸鍺陀陊隋隋隓飿饳馱駄鬌鮵鵽點e餓哦額鵝蛾扼俄訛阿遏峨娥惡厄鄂鋨諤堊鍔閼萼苊軛婀莪鱷顎腭愕呃噩鶚屙亞亜亞偽佮侉偔偽偽僫匎匼卾吪呝咢咹啞唖啈啊啐啞惡囐囮埡埡堊堨堮妸妿姶娾娿媕屵岋峉峩崿庵廅悪惡戹搕搤搹擜曷枙椏櫮唉歞歹歺洝涐湂玀珴琧痷皒睋砈砐砨砵硆硪磀礘胺蒍蕚蘁蚅蝁覨訛咯誐諤譌讍豟軛軶輵迗遌遻邑鈋鋨鍔鑩閜閼阨阸隘頞頟額顎餓餩騀鬲魤魥鱷鰪鱷鴳鵈鵝鵞鶚齃腭齾青年（）、技術(shù)（）、戀愛（）、翡翠（）、読書（）、人（，）、幸福（）、訓讀詞匯：青（）、術(shù)（）、戀（）、好（）、読（）、人（）、幸（）、漢字“海”可以讀成“”也可以讀成“”?！啊笔撬囊糇x，“”是它的訓讀?！笆窇椌蕖钡葷h字一般只使用它們的一種音讀，“貝又咲（）”一般只使用它們的一種訓讀，但這類漢字較少。日語里的漢字通常都有兩三種甚至更多的音訓讀發(fā)音。比如“生”，音讀可讀作“”，訓讀可讀作“”等。同上面所說的，漢字每個字都有與之對應的音讀、訓讀，但也有一些比較特殊。比如“梅雨”，它的發(fā)音為“”，不能把每個漢字分別讀什么區(qū)分開來。我們把這類發(fā)音叫做“熟字訓”。以下這些也是“熟字訓”：田舎（） 時雨（）相撲（寫作“相撲”，）土產(chǎn)（） 為替（）紅葉（）吹雪（） 足袋（）日和（）蒲公英（）en恩摁蒽嗯奀