公寓項目策劃方案

1、xxx公寓項目策劃方案第一章 項目的概況 一、項目的地理位置1、 項目基本介紹（1） 項目的地理位置本項目地塊位于xxx市海珠區(qū)新滘東路同科韻南路交匯處(近斯巴魯4s店)，該地塊屬于xxx市海珠區(qū) 村經(jīng)濟聯(lián)合社，地塊性質(zhì)為農(nóng)民集體所有。本項目位于眾多xx城市主干道交匯處，所處路段時高速公路網(wǎng)密集，西接新光快速、xxx大道南、東曉路至工業(yè)大道；東接xxx、華南快速、南部快速、環(huán)城高速、琶洲大橋，北通廣園路，交通便利，四通八達。新滘南快速路是全線主線雙向8車道，設(shè)計時速在60公里左右，吸引了不少車流通過。駕車只需約5分鐘便可直達天河、黃埔，大約10分鐘就能去到番禺。（2） 項目的周邊環(huán)境得益于政府

2、近年大力投入發(fā)展xxx城市快捷路，帶旺了新滘南路，使這個地段的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅^已發(fā)展成熟的黃石路、xxx大道、黃埔大道等汽車商業(yè)大道相比，新滘東路已成為xxx新一條“汽車黃金大道”，聚集了廣汽豐田長寧會展店、龍星行奔馳4s店、廣駿名車日產(chǎn)4s店（進口車）、高質(zhì)東南汽車4s店、廣駿二手車賣場（一期、二期）、星時達專業(yè)汽車養(yǎng)護店等，美輪別克4s店、斯巴魯4s店等，目前新滘南路已成為集銷售、汽配、維修和二手車車市等為一體的汽車服務(wù)貿(mào)易集聚區(qū)，也是華南乃至全國最大型、最規(guī)范的二手車交易商圈。對于新滘南路的發(fā)展，xxx市規(guī)劃局計劃在南線興建東風(fēng)、龍?zhí)秲蓚€城市生態(tài)公園，重點打造以“萬畝果林”為主同時集

3、游憩、高檔住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)公園。2、 項目的具體現(xiàn)狀項目地塊毗鄰xxx琶洲國際會展中心，在海珠區(qū)新發(fā)展規(guī)劃中，琶洲國際會展將構(gòu)筑成面向國際的中心商務(wù)區(qū)，同時，海珠區(qū)未來的城市結(jié)構(gòu)為：以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為基礎(chǔ)，以軌道交通為主要發(fā)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)結(jié)構(gòu)。新滘南路正好是海珠區(qū)東部與西部連接的交通大動脈，其北面或?qū)l(fā)展生態(tài)果園和商業(yè)住宅區(qū)。第二章 項目的市場分析一、項目數(shù)據(jù)及定位本項目用地面積 m2，容積率 ，總建筑面積 m2，其中高層公寓面積 m2；商場面積 m2；地下停車場建筑面積 m2。配套設(shè)施建筑面積為500 m2，項目總投資約 億元。本項目位于xxx市海珠區(qū)

4、地段，項目規(guī)模適中，周邊環(huán)境優(yōu)越，適宜引入大型商業(yè)中的經(jīng)營的理念，發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)勢，將本項目建成海珠區(qū)時尚公寓及大型商業(yè)體閑中心。二、項目swot分析（一）項目優(yōu)勢與機會分析1、地理位置優(yōu)勢：項目位于海珠區(qū) ，屬于海珠區(qū)規(guī)劃中重點發(fā)展的“宜居”片區(qū)，同時項目周邊住宅社區(qū) ，為發(fā)展商業(yè)提供較好的環(huán)境基礎(chǔ)。2、經(jīng)濟基礎(chǔ)優(yōu)勢：項目周邊大型樓盤社區(qū)少，整體商品房房價處于海珠區(qū)中間水平，體現(xiàn)了周邊 ，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，該片區(qū)的消費力將更進一步釋放。3、市場優(yōu)勢：4、交通優(yōu)勢：（二）項目劣勢與風(fēng)險分析1、項目相對遠離海珠區(qū)核心商圈，周邊商業(yè)氣氛還不夠濃厚，可能會延長項目的培育期；2、從項目周邊樓盤價格來看

5、，周邊消費力處于海珠區(qū)中檔水平，這一消費承受力需要對項目前期整體定位進行重點考量，對招商的品類與品牌檔次定位要適當(dāng)造成一定程度的影響；3、目前該項目所處位置，交通不便利，公交配套不完善，將會對項目招商、開業(yè)、以及消費者到達帶來一定程度的影響。三、目標(biāo)市場的規(guī)劃定位1、目標(biāo)市場的需求分析酒店式公寓提供的是：“公寓式的業(yè)態(tài)，酒店式的服務(wù)?！本频晔焦⒓任樟诵羌壘频甑姆?wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、辦公、會所等多種功能于一體，附屬設(shè)施還可以增加銀行、超市等其他項目，是一種綜合性很強的物業(yè)形態(tài)（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。無論是投資還是自住，都不失為一種值得重視的選

6、擇。對于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場適應(yīng)性強，減少了市場風(fēng)險，增加了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率通常高于普通住宅，因此受到人們的青睞?！局苓吂⒎植肌抗⑹蹆r(元/m2)xxx彩荷公寓26，058中凱國際公寓15，000合生帝景國際20，913達鏢國際中心寫字樓31，000縱橫國際公寓25，500邦泰國際公寓20，000保利世貿(mào)公寓24，025均值 23，213.7從上表可知，海珠區(qū)目前在售的公寓出售均價約為23213元/平方米。結(jié)合海珠區(qū)cpi增長率，預(yù)計往后公寓銷售價格可達3萬元/平方米.2、規(guī)劃定位商場項目定位根據(jù)項目所處的地理位

7、置以及目前的市場狀況，本項目定位于所在地區(qū)的商業(yè)中。項目主要以公寓、商場為主。公寓項目客戶群定位本項目公寓主要客戶群定位于公務(wù)員、私企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位中高層管理人員、新生力量的有產(chǎn)階層。第三章 項目的市場定位一、 項目的市場定位 1、定位： 精品公寓2、戶型面積：小戶精品公寓，由 棟 層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯；裙樓1-2層為商業(yè)，3層以上為住宅功能，主力戶型為35-80的中小戶型，1房1廳、2房1廳的公寓，帶 元/精裝修，送全屋家私家電，酒店式物業(yè)管理。 3、價格：均價 元/，付款方式一次性或按揭。4、定位詮釋 ：“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既

8、有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。此種物業(yè)的特點在于： 其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。 其二，它配有全套的家具電器。同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。5、產(chǎn)品形象定位 廣告語：與酒店同步的居住模式 宣傳主題： 1、酒店式公寓 2、高效快捷時尚之生活主張 3、投資主題服務(wù)月 二、 產(chǎn)品配套 1、家具配套 精裝修配送白色家電：每戶配裝、贈送“白色

9、家電”：冰箱、洗衣機、櫥柜、燃氣灶、油煙機、只需簡單拎包即可直接入住。 2、通訊系統(tǒng) 每戶預(yù)留電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)外線接口。 3、凈化水裝置 凈化水裝置實現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用水獨立分開，生活品質(zhì)不言而喻。4、完善的生活配套 供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、空調(diào)、通風(fēng)及消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、信息統(tǒng)一。 三、管理服務(wù) 1、生活服務(wù)：為業(yè)主隨時提供洗衣服務(wù)、洗車服務(wù)、家政服務(wù)、迎賓服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、叫醒留言服務(wù)、物品存取服務(wù)、照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)等。 2、商務(wù)服務(wù)：復(fù)印、傳真、打印等 四、 經(jīng)營模式 開發(fā)商將單位出售后，由專業(yè)酒店進行后期管理與經(jīng)營，經(jīng)營方式只是所針對客戶不同，酒店針對客

10、戶較零散，開房時間周期短，而公寓開房客戶較穩(wěn)定，開房時間周期長。第四章 項目的實施計劃及營銷策劃一、項目開發(fā)計劃項目總用地面積 ，其中凈用地面積 ，城市道路用地面積 。規(guī)劃容積率3.5，建筑密度40%，綠地率 %，計容建筑面積 。擬建建筑物為地下室 層，負一、二層層高 米 ，每層約 ；1-2層為商場，每層面積約 ；塔樓一棟，層高4.9m，每層面積約 ，總建筑高度 m?！?項目開發(fā)計劃時間表】序號內(nèi)容起始時間終止時間工期備注（日歷天）1基坑支護施工2樁、底板施工3地下室結(jié)構(gòu)施工4裙樓結(jié)構(gòu)施工5塔樓三分之二結(jié)構(gòu)施工可預(yù)售狀態(tài)6結(jié)構(gòu)封頂7外立面（外架拆除）8商場外立面9商場區(qū)域園林10商場裝修11塔

11、樓公共部分裝修12公寓區(qū)市政園林13地下室配套工程14竣工驗收備案裙樓規(guī)劃消防驗收二、項目的營銷策略1、產(chǎn)品策略：本項目引進國內(nèi)先進房產(chǎn)項目的以及休閑、消費、娛樂一體化的大型商業(yè)中的經(jīng)營理念，委托知名規(guī)劃設(shè)計院進行產(chǎn)品的量身定做，通過與專業(yè)招商策劃公司的合作，確立本項目順利推廣及銷售。2、定價策略：保證開發(fā)商合理利潤的基礎(chǔ)上，最大化適應(yīng)市場的需求，實現(xiàn)快速銷售，確保現(xiàn)金回籠最大化，降低開發(fā)風(fēng)險。3、價格策略：價格執(zhí)行通用的低開高走策略，根據(jù)市場情況逐漸走高，使銷售工作良性發(fā)展。根據(jù)這一價格指導(dǎo)思想，制定不同物業(yè)形態(tài)的市場參考價格,考慮市場的價格現(xiàn)狀、走勢，結(jié)合本項目與周邊可比樓盤的因素比較，初

12、步將本項目的公寓價格定位為：2.5萬元至3.5萬元之間。4、渠道策略：考慮找一到三家全市有實力的中介公司,總體代理公寓部分銷售。5、促銷策略：根據(jù)項目開發(fā)進度，通過各類宣傳媒體（報紙、電視、橫幅、dm發(fā)放、路牌、展示會等）進行宣傳和推廣，促使客戶認知。在項目前期階段即介入人性化的物業(yè)管理服務(wù)，以提升本項目品質(zhì)。三、預(yù)測銷售速度和消化期銷售期為 年 月至 年 月，約需10個月。第五章 項目投資估算一、項目投資估算根據(jù)規(guī)劃本期將建成 棟高層公寓。公寓面積為 ，商場面積為 ，地下室 ，汽車車位（庫） 個。根據(jù)xxx市房地產(chǎn)市場價格情況和發(fā)展趨勢及區(qū)位差異,銷售價格確定為，公寓： 萬元/，停車位： 萬

13、/個,商場/商鋪： 萬元/【項目投資財務(wù)指標(biāo)】項 目數(shù) 據(jù)面 積 29,129 計容面積 91,000 建筑面積 129,500 銷 售 額 187,850 總 成 本 117,701 土地成本 0.26 成本單價總成本 1.26 總 稅 負25.6%投入資金峰值 43,436 啟動資金 43,436 利潤利潤額 70,363 投資回報率（總）162%投資回報率（年）54%項目投資回報指標(biāo)凈現(xiàn)值（7.8%) 52,763 內(nèi)部收益率110%投資回收期1.7年二、項目的成本及收益估算【項目成本與收入估算】項目分類面積占比成本收入不含配套可售成本單價可售面積成本原單價銷售金額（萬元）公寓43860

14、 47%1.268 55593 2.50 109650 商鋪10400 11%1.268 13182 5.00 52000 一層5200 6.00 31200 二層5200 4.00 20800 三層0 停車場38000 41%1.268 48165 0.65 24700 停車場(個)銷售面積小計92260 99%1.268 116940 186350 公寓25740 商鋪10400 停車場0 分村民小計36140 39%0.400 0 0 公寓600 1%1.268 761 2.5 1500 商鋪0%1.268 0 5.0 0 停車場0%1.268 0 0.7 0 分原業(yè)主小計600 1%7

15、61 1500 物管室500 1%1.268 0 電房0%1.268 0 0 保安停0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 配套設(shè)施小計500 1%1.268 0 合計公寓70200 76%1.268 56353 2.5 111150 商鋪20800 22%1.268 13182 5.0 52000 停車場38000 41%1.268 48165 0.7 24700 配套500 1%1.268 0 0 93360 1 1.27 117701 0 187850 小結(jié)：本項目計劃預(yù)計從 年 月開始發(fā)售回收資金，預(yù)計 年

16、收回全部投資，動態(tài)投資回收期 年。公寓部分全部銷售完畢后共回籠資金 萬元。三、項目的利潤分析【項目利潤分析】分類項目銷售分村民分中介金額(萬方)收入一、收入合計 186,350 - 1,500 187,850 其中銷售收入 186,350 186,350 其他 1,500 1,500 成本二、成本合計 61,634 - 401 62,035 1、取得土成本 24,531 - 160 24,691 其中土地征用及補償 24,531 - 160 24,691 溢價支出 - 2、建造成本 37,103 - 241 37,344 其中0 - 前期工程 - 建筑安裝工程費 37,103 241 37,3

17、44 基礎(chǔ)工程費 - 配套設(shè)施費 - - 開發(fā)間接費 - 稅金四、稅金合計 46,839 831 482 48,152 1、銷售稅金 46,839 831 482 48,152 其中 - 土地增值稅 20,289 240 20,529 營業(yè)稅 9,318 723 75 10,115 城市維護建設(shè)稅 652 51 5 708 教育費附加 280 22 2 303 地方教育費附加 186 14 2 202 價格調(diào)節(jié)基金 93 7 1 101 堤圍防護費 186 14 2 202 應(yīng)繳納所得稅 15,834 - 156 15,991 2、調(diào)整成本稅費 - 3、視同銷售稅金 - 費用五、其間費用合計 7,514 - - 7,514 其中管理費用 5,636 5,636 銷售費用 1,879 1,879 財務(wù)成本 - - - - - 利潤六、現(xiàn)金收回 70,363 - 831 617 70,149 分中價值 - - 商場樓 - 車位 - - 項目總收益 70,363 617 70,149 項目利潤分析