江蘇溧陽商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研

1、溧陽“福田中心”項目市場調(diào)查報告一、宏觀市場分析 1城市概況 地理位置 溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角州，蘇浙皖交界處，屬上海經(jīng)濟區(qū)。土地總面積1535平方公里。北緯311-314，東經(jīng)11908-11936。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。與周邊大中城市全程高速公路貫通。 氣候環(huán)境 溧陽屬亞熱帶季風氣候，干濕冷暖，四季分明，雨量充沛 ，無霜期長 ，全年平均溫度17.5，其中：一月份3.2，七月份31.1。年均降水量1149.7毫米。其中，一月份42.2毫米，七月154.1毫米。大約日照時間，一月份137.6小時，七月份

2、229小時。 交通環(huán)境 陸路方面：寧杭高速公路穿境而過，全市境內(nèi)設(shè)有3個道口，各鎮(zhèn)（區(qū)）主要節(jié)點上高速最長僅需20分鐘。過境的還有104國道（北京到福州）、239省道、241省道。在建的高速公路有橫跨長江的揚州至溧陽的揚溧高速，安徽黃山、蕪湖到溧陽的蕪溧高速，常州到溧陽的常溧高速，過境的寧杭鐵路也已規(guī)劃。 水路方面溧陽擁有蕪太運河、丹金溧漕河等國家五級航道（蕪太運河已規(guī)劃為國家三級航道），可直通上海港、張家港、南京港、鎮(zhèn)江港、常州港等。溧陽上海吳淞港外運碼頭230公里 ； 溧陽張家港外運碼頭140公里 ； 溧陽江陰港外運碼頭120公里 ； 溧陽鎮(zhèn)江港外運碼頭90公里； 溧陽常州港外運碼頭75公

3、里； 溧陽南京新生圩港外運碼頭118公里。 空路方面 在溧陽周邊 250公里范圍內(nèi)有四個國際機場，距溧陽最近的南京祿口機場僅30分鐘車程，到上海浦東、上海虹橋、杭州蕭山國際機場也僅需2個小時。 溧陽上海虹橋國際機場200公里 ； 溧陽上海浦東國際機場240公里 ； 溧陽南京祿口國際機場68公里 ； 溧陽杭州蕭山國際機場160公里； 溧陽無錫碩放機場90公里 ； 溧陽常州奔牛機場60公里 。 2投資環(huán)境分析 人口環(huán)境 溧陽總?cè)丝?78399人，其中男性390092人，女性388307，非農(nóng)業(yè)人口287350人，農(nóng)業(yè)人口491049人；18歲以下166428人，1835歲167991人，3560歲

4、327491人，60歲以上116489人，06年末總戶數(shù)為262305戶，全市人口密度為507人/平方公里，溧陽由漢、滿、朝鮮、壯、蒙古族等組成。人文環(huán)境 溧陽秦朝建縣，具有二千多年歷史文明，多位文人墨客在這里留下了動人的故事和不朽的詩篇 。 “史貞女義救伍子胥”、“蔡邕讀書臺與女兒蔡文姬焦尾琴”、“李白題、張旭書猛虎行、孟郊千古傳誦膾炙人口的游子吟”都在這塊土地上發(fā)生或鑄成，溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”，有4500萬年，被認為是包括人類在內(nèi)的一切靈長類動物的共同祖先，堪稱世界之最。 旅游環(huán)境 溧陽，中國優(yōu)秀旅游城市，溧陽旅游交通便捷，可進入性很強。寧杭高速公路和在建的揚溧高速公路在溧陽交

5、匯，境內(nèi)有四個高速公路道口，104國道和239、241省道橫貫全境，溧陽與上海、南京、杭州、蘇州、無錫等大中城市均有高速公路相連接，距上海3小時車程，南京、杭州、無錫1小時左右，到南京祿口國際機場僅30分鐘，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 目前溧陽全市共有國家2a級以上旅游區(qū)（點）5家，其中天目湖旅游度假區(qū)是首批國家4a級以上旅游區(qū)；旅行社7家，其中天目湖旅行社是全國百強國內(nèi)旅行社;各類賓館、飯店、旅館、招待所290家，床位11869張。星級涉外飯店16家，其中五星級賓館1家，四星級3家，三星級6家，二星級6家，旅游涉外飯店客房1499間，能夠滿足不同層次游客就餐住宿的要求。為充分發(fā)揮旅游業(yè)對發(fā)展地方經(jīng)濟

6、、致富一方百姓的帶動作用，近年來我市積極開發(fā)了以天目湖品牌為主打的100多種旅游商品，并抓緊建設(shè)旅游娛樂中心。 政策環(huán)境稅收政策1、所得稅優(yōu)惠政策（1）溧陽市屬于沿海經(jīng)濟開放區(qū)，可享受沿海經(jīng)濟開放區(qū)稅收優(yōu)惠，生產(chǎn)性外商投資企業(yè)減按24的稅率征收企業(yè)所得稅。（2）對生產(chǎn)性的外商投資企業(yè),實際經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利年度起，兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半（按24%0.5=12%）征收企業(yè)所得稅，并在減免稅期間，免征地方所得稅（3%）。外商投資企業(yè)從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所發(fā)生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補；下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但最長不超過五年。

7、 （3）從事下列項目的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)國家稅務(wù)局批準，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅：技術(shù)密集型、知識密集型的項目；外商投資在三千萬美元以上,回收投資時間長的項目；能源、交通、港口建設(shè)項目。優(yōu)惠政策： （1）外商在本市新辦的經(jīng)營年限在10年以上，實際利用外資在200萬美元以上的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)（含增資擴股企業(yè)，只要增資部分實際利用外資達200萬美元以上），自獲利年度起，企業(yè)所得稅在享受國家的二免三減半優(yōu)惠政策到期后，市級地方留成部分繼續(xù)給予三免二減半的優(yōu)惠，實行先征后返，同時免征地方所得稅（3%）。（2）對產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)，不論投資額大小，一律免征地方所得稅（3%）。2、增值稅

8、獎勵政策實際利用外資200萬美元以上的項目，在企業(yè)投產(chǎn)后的三年內(nèi)，產(chǎn)品增值稅依法繳納后，由本級財政部門獎勵地方留成部分的50%給外商投資企業(yè)。3、重點項目優(yōu)惠外商投資企業(yè)用地可通過出讓、租賃方式取得土地使用權(quán)。對外商在溧陽興辦的符合全市規(guī)劃的重點項目、高新技術(shù)項目和協(xié)議利用外資超過1000萬美元的規(guī)模項目，在土地出讓金、配套設(shè)施提供等方面采取一事一議評估辦法，提供更具吸引力的優(yōu)惠條件。4、先進技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠政策外商投資舉辦的先進技術(shù)企業(yè)，依照稅法規(guī)定免征、減征企業(yè)所得稅期滿后，仍為先進技術(shù)企業(yè)的可以按照稅法規(guī)定的稅率延長三年減半（按24%0.5=12%）征收企業(yè)所得稅。5、外商投資企業(yè)進口設(shè)備免

9、稅條件（1）符合外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄鼓勵類的外商投資項目，在投資總額內(nèi)進口的自用設(shè)備，除外商投資項目不予免稅的進口商品目錄所列商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。外商投資企業(yè)在投資總額內(nèi)采購國產(chǎn)設(shè)備,如該類設(shè)備屬免稅目錄范圍,可全部退還國產(chǎn)設(shè)備增值稅。 （2）外國政府貸款和國際金融組織貨款項目進口的自用設(shè)備、加工貿(mào)易外商提供的不作價進口的設(shè)備，除外商投資項目不予免稅的進口商品目錄所列商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 （3）對符合上述規(guī)定的項目，按照合同隨設(shè)備進口的技術(shù)及配套件、備件、也免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。6、產(chǎn)品出口企業(yè)優(yōu)惠外商投資舉辦的產(chǎn)品出口企業(yè)，在依照稅法規(guī)定免征、減征企業(yè)所得稅期

10、滿后，可以按照稅法規(guī)定的稅率減半（按24%0.5=12%）征收企業(yè)所得稅。但已經(jīng)按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，符合上述條件的，按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。項目引薦獎溧陽市政府對外資引薦者給予現(xiàn)金獎勵。凡為本市首次引進外資的國（境）內(nèi)外各界人士引薦的一、二產(chǎn)業(yè)項目，外資到帳驗資后按下列標準進行獎勵：到帳外資300萬美元以下（含300萬美元）獎5；300萬美元以上500萬美元獎6；500萬美元以上1000萬美元獎8；1000萬美元以上獎10，獎金分段計算。第三產(chǎn)業(yè)的外資項目，按以上標準的50%進行獎勵，房地產(chǎn)外資項目按以上標準的30%進行獎勵。外資企業(yè)收費水、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施

11、配套方面收費實行國民待遇；所有涉及企業(yè)的行政事業(yè)收費、中介服務(wù)收費一律按收費標準的下限收??；所有收費項目、內(nèi)容、依據(jù)、標準實行收費公示制度。中外合資、合作企業(yè)按照：內(nèi)資企業(yè)的收費標準中方出資比例收取，外商獨資企業(yè)全免。3、經(jīng)濟環(huán)境分析 歷年來國民生產(chǎn)總值增長走勢比較地區(qū)生產(chǎn)總值217.6億元，比上年增長22.1%； 財政總收入27.92億元，地方一般預算收入11.80億元，分別增長31.85%和29.55%， 06年溧陽財政收入數(shù)據(jù)表指標計算單位2006年比2005年增長地區(qū)生產(chǎn)總值億元217.622.1%財政總收入億元27.9231.85%地方一般預算收入億元11.8029.55%農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值

12、億元30.46.3%糧食總產(chǎn)萬噸40.9711.9%全社會固定資產(chǎn)投資億元119.735.5%工業(yè)投入億元8634.7%高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投入億元1062.5%工業(yè)總產(chǎn)值億元45524.7%工業(yè)銷售收入億元42525%工業(yè)利稅億元39.531.7%工業(yè)利潤億元17.532.6%建安施工總產(chǎn)值億元8511%建安勞務(wù)收入億元2611%旅游企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入億元6.525.3%實際到帳外資億美元1.2120.9%協(xié)議注冊外資億美元4.1714.0%外貿(mào)出口億美元3.233%城鎮(zhèn)職工人均工資性收入元2175614.2%農(nóng)民人均純收入元701718%“兩區(qū)”實現(xiàn)工業(yè)納稅銷售收入億元128.750.5%“兩區(qū)”完

13、成實際到帳外資萬美元9914.543.8% 人居環(huán)境分析溧陽是中國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生城市，市區(qū)面貌整潔優(yōu)美，藍天碧水，空氣清新，樹木常青，四季花香?？諝赓|(zhì)量優(yōu)良，達到國家一級標準，建成區(qū)綠化覆蓋率40%。賓館酒店：現(xiàn)有五星級賓館1家、四星級賓館2家、三星級賓館5家。另有在建五星級賓館2家，具有較強的商務(wù)、旅游接待能力。休閑設(shè)施：市區(qū)咖啡廳、茶座格調(diào)優(yōu)雅，ktv、酒吧、足療、spa等娛樂休閑場所一應(yīng)俱全，鄉(xiāng)村俱樂部18洞標準高爾夫球場依山臨湖 環(huán)境絕佳。小區(qū)建設(shè)：燕山南苑、昆侖花園、金谷廣場等一批住宅小區(qū)被評為江蘇省康居示范小區(qū)，天目國際村、香樟茗岸等高檔別墅區(qū)是國內(nèi)一流的

14、生態(tài)居住區(qū)。醫(yī)療體系：現(xiàn)有一級醫(yī)療機構(gòu)31個，2078個床位，衛(wèi)生從業(yè)人員3270人。其中溧陽市人民醫(yī)院為二級甲等醫(yī)院。醫(yī)療體系完善，服務(wù)處所遍布全市，并開放了外商保健病房和外商就醫(yī)綠色通道。教育設(shè)施：現(xiàn)有完全小學56所，初中34所，高中7所，職業(yè)高中4所，電視大學1所。其中國家級示范高中1所、國家級重點職高1所（江蘇省溧陽職教中心）、省級重點中學4所。購物場所：有外資經(jīng)營的華地百貨、大統(tǒng)華、大潤發(fā)超市，有全國連鎖的蘇寧電器、五星電器、蘇果超市，有本地的揚子廣場、新晨百貨等多家大型購物超市，并建有蘇浙皖綜合批發(fā)市場。城鄉(xiāng)交通：市區(qū)有200余輛的士及7條城市公交線路，城鄉(xiāng)之間公交班次頻繁，為城鄉(xiāng)

15、職工和居民提供了快捷方便的交通條件。特色美食：有天目湖砂鍋魚頭、砂鍋魚頭、碧影紅裙、群魚獻花、剁椒魚頭、紅扒魚頭、古法烙白玉、椒鹽白殼蝦、蒜姜烏沙片、板栗湖心鴨。社會環(huán)境：溧陽是江蘇省文明城市、江蘇省社會治安安全縣（市），社會秩序井然、民風淳樸、治安情況良好，市民生活安定祥和。 居民消費結(jié)構(gòu)分析 伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，溧陽市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，消費能力有效提升，消費市場銷售規(guī)模日漸擴大，呈現(xiàn)繁榮活躍的態(tài)勢。同時，節(jié)日消費熱點不斷涌現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市完成社會消費品零售總額為37.39億元，同比增長17.0%，完成人代會目標的51.2%。邊界市場成交額達21.0億元，同比增長0.4%。從上半

16、年全市消費市場情況看，主要呈現(xiàn)以下特點：1、農(nóng)村購買力轉(zhuǎn)移。農(nóng)村購買力轉(zhuǎn)移使市場重心進一步向城市傾斜，城市市場規(guī)模繼續(xù)擴張。據(jù)統(tǒng)計，上半年城市市場實現(xiàn)零售額26.13億元,同比增長25.7%；農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額11.26億元，同比僅增長0.77%。2、節(jié)日消費高速增長。上半年由于元旦、春節(jié)、清明、端午、“五一”等傳統(tǒng)節(jié)假日集中，城鄉(xiāng)居民形成消費熱潮，書報雜志類、石油及制品類、汽車類增速均達50%以上。金銀珠寶類、化妝品類、滋補品類、服裝類、家用電器類等商品成為暢銷熱點，銷售額均有不同程度的增長。3、餐飲業(yè)繼續(xù)全面興旺。上半年，溧陽市的餐飲市場持續(xù)火爆，正餐、快餐、風味小吃齊頭并進，全面興旺。上

17、半年，全市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額3.92億元，同比增長29.0%。4、城市區(qū)域劃分及規(guī)劃前景分析溧陽行政區(qū)域劃分目前溧陽市轄17個鎮(zhèn)，溧城鎮(zhèn)面積113.99平方千米，人口219548人。埭頭鎮(zhèn)面積 43.69平方千米，人口 27227人。 上黃鎮(zhèn)面積 42.00平方千米，人口 25868人。.戴埠鎮(zhèn)面積 61.30平方千米，人口 34118人。 橫澗鎮(zhèn)面積 75.00平方千米，人口 17940人。天目湖鎮(zhèn)面積204.50平方千米，人口 56044人。 別橋鎮(zhèn)面積 35.43平方千米，人口 29860人。綢繆鎮(zhèn)面積 35.70平方千米，人口 18373人。 上興鎮(zhèn)面積110.52平方千米，人口 358

18、27人。上沛鎮(zhèn)面積116.44平方千米，人口 40006人。 竹簀鎮(zhèn)面積112.80平方千米，人口 37050人。后周鎮(zhèn)面積 41.52平方千米，人口 20323人。 前馬鎮(zhèn)面積 48.19平方千米，人口 24594人。南渡鎮(zhèn)面積108.00平方千米，人口 69148人。 新昌鎮(zhèn)面積 90.00平方千米，人口 34097人。社渚鎮(zhèn)面積126.70平方千米，人口 50010人。 周城鎮(zhèn)面積 71.00平方千米，人口 24078人。溧陽交通布局及近期規(guī)劃交通布局對外交通布局類別名稱位置占地（hm2）客運溧陽市公路客運燕山路與寧杭公路交叉口西北側(cè)10溧陽市第二公路客運站糧食路與昆侖南路交叉口東北側(cè)2

19、物流溧陽市物流中心鐵路貨運站北側(cè)25昆侖物流中心昆侖橋西10溧陽第一港口緯七路北側(cè)5.2溧陽第二港口沿河路北側(cè)4溧陽第三港口博愛路西側(cè)3.5主要對外聯(lián)系公路 聯(lián)系方向公路名稱等級備注東寧杭公路（東）一級溧陽宜興公路二級南鎮(zhèn)廣公路（南）一級西常溧公路（西）一級寧杭公路（西）一級高速連接北鎮(zhèn)廣公路（北）一級常溧公路（西）一級溧陽竹簀二級 交通規(guī)劃道路網(wǎng)規(guī)劃城市道路系統(tǒng)由主干道、次干道和支干路三級組成。規(guī)劃形成“十三橫十一縱”的主干路系統(tǒng)。十三橫：北外環(huán)路、騰飛路、運河路、瀨江路、正昌路、鳳凰路、碼頭街、平陵西路平陵中路平陵東路、南環(huán)路、寧杭公路、站前路、香江路、古縣路。十一縱：開發(fā)路、天山路、經(jīng)三

20、路、國慶路、團結(jié)路、清泓路、清溪路、博愛路、燕山路、昆侖北路昆侖南路羅莊路龍江路、東環(huán)路。溧陽主體商圈布局及定位 主體商圈布局加快建設(shè)文化中心及公園、商業(yè)一條街，構(gòu)建文化休閑集聚區(qū)；加快建設(shè)錦匯商業(yè)廣場、福田中心，構(gòu)建商務(wù)購物集聚區(qū)；依托國道和省道，抓緊規(guī)劃建設(shè)蘇浙皖邊界新市場，加快發(fā)展壯大蘇浙皖邊界市場群，構(gòu)建專業(yè)市場集聚區(qū)定位逐步形成層次構(gòu)成分明、業(yè)態(tài)配置科學、結(jié)構(gòu)組合合理的商貿(mào)業(yè)格局。溧陽城市發(fā)展遠景規(guī)劃發(fā)展目標 城市規(guī)劃目標 建成有特色的現(xiàn)代化山水城市 城市發(fā)展方向 城市用地向西發(fā)展，完善南部、北部，控制向東發(fā)展 城市規(guī)模遠景 城市人口規(guī)模：50萬人左右 城市建設(shè)用地規(guī)模：60km2左

21、右城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 遠景規(guī)劃強化開敞式的空間格局，延續(xù)城市“風車狀”結(jié)構(gòu)，城市沿主要交通軸線繼續(xù)向西、向北、向南延伸成片發(fā)展。完善主城片、昆侖片、燕山片、城南片片區(qū)職能，控制城市西部仙人山、南部燕山等自然山體為風景區(qū)用地，實現(xiàn)人與自然和諧共生。用地布局 工業(yè)用地：工業(yè)用地集中在城西工業(yè)區(qū)、城北工業(yè)區(qū)發(fā)展； 居住用地：集中向西、南兩個方向發(fā)展，控制向東拓展； 公共設(shè)施用地：繼續(xù)充實、完善東、西大街，平陵中路商業(yè)設(shè)施，并隨著新的生活居住區(qū)的開發(fā)，新設(shè)相應(yīng)居住區(qū)級公共設(shè)施中心； 綠地：延續(xù)保持規(guī)劃期內(nèi)的沿路、濱河帶狀綠化，并與城郊楔形綠地和森林公園想融，形成城市外圍綠色開敞空間； 道路交通用地：建設(shè)城市

22、大外環(huán)交通，城市道路在遠期的主干路網(wǎng)基礎(chǔ)上延伸，與東環(huán)路、北環(huán)路和寧杭高速公路組成城市外圍過境交通通道； 二、溧陽房地產(chǎn)市場分析 1、溧陽房地產(chǎn)供需市場分析溧陽06年房產(chǎn)開發(fā)情況上半年，溧陽房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)量規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，房產(chǎn)新政的效應(yīng)顯現(xiàn)，溧陽房地產(chǎn)業(yè)主要指標增長幅度放緩，發(fā)展更加理性健康，逐步步入又快又好的發(fā)展軌道。上半年，房地產(chǎn)投資額達5.79億元，同比增長19.8%；房屋新開工面積26.35萬平方米，比上年增長4.6%， 溧陽06年房產(chǎn)銷售情況06年上半年房屋銷售面積21.08萬平方米 ，比上年增長4.5倍。 溧陽06年土地市場情況2006年市區(qū)

23、土地掛牌出讓情況匯總表地塊名稱用地面積可建面積可銷售面積公開掛牌時間受讓單位出讓底價成交價用地性質(zhì)戴北加油站地塊3157.0 （合4.74畝）7507502006.6.21溧陽市 戴北建材有限公司175.0215商業(yè)七里崗西側(cè)3450.0 （合5.18畝）100010002006.6.21溧陽中油石油 燃氣有限公司274294商辦市看守所22440.0 （合33.66畝）26920269202006.6.212006.6.213000住宅地稅局西側(cè)10140.0 （合15.21畝）16200162002006.6.23溧陽市云海置業(yè)發(fā)展有限公司960980住宅交警中隊南側(cè)8500.0 （合12

24、.7513600136002006.6.23溧陽市云海置業(yè)發(fā)展有限公司800800住宅市染整廠28920.0 （合43.38畝）34700341002006.6.30溧陽坤泰 置業(yè)有限公司40004000商住鐘家莊及天目花園二期b塊44870.0 （合67.3畝）68430675302006.9.11江蘇鑫隆 置業(yè)有限公司12651265住宅天目路西側(cè),平陵中路南側(cè)313650平方米(合470.5畝3136503136502006.12.31常州偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陳建華、馬衛(wèi)文、蔣旭明65900萬元（合140萬元/畝），110300萬元（合234.4萬元/畝）商住2、溧陽商業(yè)總體調(diào)查與分

25、析商圈格局及容量分析商圈格局一個市級商業(yè)中心：在平陵中路與西大街交叉口周圍包括現(xiàn)華地百貨、江南春 地塊、正在改造的平陵廣場地塊等；一個市級副中心：位于新車站對面錦匯廣場地段；兩個區(qū)域商業(yè)中心：分別位于東風橋周圍地段和規(guī)劃的鐵路路前廣場地段。 容量分析商業(yè)區(qū)地理位置及交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價格商業(yè)供需消費群來源以平陵中路與西大街交匯點為商業(yè)聚集點是溧陽市的文化、商業(yè)、行政中心，交通便利零售業(yè)領(lǐng)頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點20-30%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價1-5萬目前此區(qū)域少有商鋪出租，僅有在建項目有商鋪出售全市市民、外地游

26、客、客戶群，范圍廣泛以燕山中路與羅灣路交匯點為聚集點市區(qū)南首，城市副中心，交通便利市級商業(yè)副中心大型超市、小商鋪門店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約150元/月 此區(qū)域擁有大量商鋪出租，出租情況不是很好，市區(qū)南片居民以及客運中心停留旅客商業(yè)現(xiàn)狀分析溧陽在營業(yè)商業(yè)項目經(jīng)營情況規(guī)模業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)比例消費檔次人流量消費群來源華地百貨大型百貨商場化妝品4.3%中高檔20人/分鐘左右全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛首飾3.2%服裝57.0%鞋帽10.6%箱包3.2%家電17.8%床上用品2.1%其它1.8%大統(tǒng)華大型超市服裝鞋帽10.3%中低檔30人/分種左右全市市民、主要吸引

27、市區(qū)內(nèi)客戶音像3.2%家電3.2%水果6.2%生鮮14.2%日用品26.8%副食品26.1%保健品5.3%其它4.7%大潤發(fā)大型超市服裝鞋帽9.8%中低檔10人/分種左右市區(qū)及南部客戶音像3.3%家電3.1%水果5.8%生鮮15.1%日用品25.4%副食品27.3%保健品5.1%其它5.2% 商業(yè)經(jīng)營狀況分析a、租金分析 市中心商業(yè)區(qū)（沿街商鋪）：以平陵中路與西大街匯合點為高租金基點，商鋪租金價格為512元/年左右，根據(jù)商鋪位置不同租金價格會有所浮動； 平陵中路從華地百貨向西煤建路延伸，業(yè)態(tài)主要以五金類為主，主力店鋪面積在15-50左右，租金價格在400-450元/年； 從華地百貨沿西大街向兩

28、端延伸，是溧陽主要的沿街商業(yè)匯集街區(qū)，但業(yè)態(tài)比較零亂，沒有比較明顯的業(yè)態(tài)主題，比較多的有服裝、眼鏡、珠寶、餐飲，主要經(jīng)營面積在30-100，租金價格在500元/年左右； 市級商業(yè)副中心（商鋪）：以錦匯商業(yè)廣場為基點，商鋪租金價格在375-437.5元/年。3、即將推出商業(yè)項目分析 平陵商業(yè)廣場開發(fā)商：溧陽豐聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司投資商：豐聯(lián)（香港）有限公司地址：溧陽區(qū)西大街平陵中路路口占地面積:42920平方米總建筑面積：23萬平方米停車位：1133項目簡介：項目規(guī)劃設(shè)計商業(yè)購物廣場、五星級大酒店和部分住宅。規(guī)劃要求設(shè)計10000平方米城市廣場，分為兩部分，地下是城市人防工程、設(shè)備用房、汽車庫、非

29、機動車庫和地下商業(yè)街。建筑主體高度為169米，地下2層，地面賓館39層，住宅24層，商業(yè)5層。廣場設(shè)計：廣場總面積約10000平方米，分為主廣場和次廣場兩部分，其中主廣場面積約7000平方米，次廣場面積約3000平方米，主廣場緊鄰平陵中路，包含西側(cè)的下沉廣場和兩旁的綠化休閑廣場，滿足廣場人流疏散、景觀布置，市民休閑等功能的同時也為地下商場自然通風及采光創(chuàng)造了條件。次廣場為橢圓形下沉廣場，設(shè)有露天舞臺及各種景觀，與垂直交通工具、天橋等一起組成了引人入勝的環(huán)境。 預約情況：項目目前尚未開盤，緊緊是預約登記，交納50萬元可得24k貴賓金卡，可在開盤當天優(yōu)先選擇商鋪，如在開盤當天未選到合適商鋪或未買商

30、鋪，則退全款，并按照以1%利息給予返還，據(jù)案場人員介紹，項目基地緊開動一小部分，目前制約項目發(fā)展的是拆遷問題（建材工業(yè)大廈），由于開發(fā)商有2人已經(jīng)撤資，目前資金上存在一定問題，項目目前預約形式上存在非法集資問題。 從預約情況來看，目前登記客戶以本地為主，周邊城市（南京、上海、常州）客戶為輔，從目前客戶登記情況來看，多數(shù)客戶需求23間商鋪。4、溧陽商業(yè)市場發(fā)展及競爭態(tài)勢分析 商圈發(fā)展趨勢 溧陽商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級階段，現(xiàn)正進入成長期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級，由先前傳統(tǒng)的商鋪型商業(yè)轉(zhuǎn)變成以超市、專賣店、商場、集貿(mào)市場多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，目前溧陽已進入了片區(qū)中心發(fā)展階段，商業(yè)規(guī)模、形式上都突破了原先的

31、商業(yè)形態(tài)，取而代之的是綜合型、大型商業(yè)中心mall，如：市區(qū)“平陵商業(yè)廣場”以及市區(qū)南面“錦匯商業(yè)廣場”、“福田中心”等項目 商業(yè)競爭態(tài)勢 溧陽目前商業(yè)格局以市中心平陵中路與西大街為主，也是人流較為集中的地方，區(qū)域內(nèi)以“華地百貨”為主，周邊多為沿街商鋪，分布眾多酒店、餐飲、服裝、家電、休閑類等行業(yè)，各類物業(yè)較為零散，沒有形成統(tǒng)一規(guī)劃；城南片區(qū)目前定位“市級副中心”，區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心處于燕山中路與羅灣路交匯點處，已有“金谷廣場”、“大潤發(fā)”、“錦匯商業(yè)廣場”、“龍亭苑”沿街商鋪以及在建“福田中心”等物業(yè)，由于目前此片區(qū)處于新開發(fā)區(qū)域，缺乏人氣，“錦匯商業(yè)廣場”內(nèi)眾多商鋪無人問津，商鋪空置率較高，目

32、前此區(qū)域內(nèi)商業(yè)入住較多的地方主要為“金谷廣場”一帶，但也是零散的幾家酒店、茶座、服裝、五金、休閑中心，從整體上看，城南區(qū)域的商業(yè)氛圍較淡，沒有一個成型的商業(yè)中心。 總體而言，溧陽營業(yè)中的商鋪均屬傳統(tǒng)自主經(jīng)營，各自為陣的模式，各商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營品類和規(guī)模為經(jīng)營者自行決定，沒有統(tǒng)一定位、和統(tǒng)一的物業(yè)管理，商鋪經(jīng)營手法也比較落后，不具備商鋪經(jīng)營的專業(yè)性，整體競爭力差。三、項目區(qū)域市場分析 1、區(qū)域商圈定位與分析 商圈定位：市級副中心，商務(wù)購物集聚區(qū)該區(qū)域目前居住人口達10萬左右，是重點發(fā)展區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)政府機關(guān)林立，溧陽汽車總站也在此區(qū)域，燕山中路也是重要的交通樞紐，且與溧陽著名景點也僅距12公里左

33、右，有著良好的人流量。 2、區(qū)域內(nèi)典型競爭個案分析 金谷廣場 （已售完）開 發(fā) 商：（中外合資）江蘇溧陽金新房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地 址：南環(huán)路與燕山中路的交匯處 開盤時間：2002年6月 占地面積：近10萬平方米 用地性質(zhì)：住宅、商住、寫字樓、酒店、底商 住宅規(guī)模：20棟低層（2、3、4、5層）、多層、小高層（9層），460多戶 房型面積： 三房二廳二衛(wèi)129.7 4平方米、134.17平方米、137.22平方米、148.45平方米 商鋪面積：一、二層300400平方米（單套面寬8米，進深12米，可自由組合分割） 銷售單價：多層：1900元/平方米（整盤）；1780元/平方米（開盤）；2100

34、元/平方米(尾盤) 小 高 層：2500元/平方米商鋪售價及目前租金價格示意表：商鋪整體平均價格6500元/平方米位置面積當時售價目前租金出租回報率沿街（燕山中路）約96平米約5000元/平米3.4萬/年約7.1%寫字樓周邊約76平米約5800元/平米3.6萬/年約8.1%沿街（錢家路）約84平米約4800元/平米2.8萬/年約6.9%寫 字 樓：35003200元/平方米 車位配置：0.6輛/戶（半地下車庫/架空層車位/路邊停車島） 車位價格：半地下車位單價：1280元/平方米（2030平方米/個車位）；標 準 車 位：50000元/個 項目概況：小區(qū)配套有泳池和會所。近400米商業(yè)街，3個

35、大型商業(yè)廣場。住宅多棟建筑實行底層架空，既增強了區(qū)內(nèi)視線的通透性、開敞性，又形成眾多的自由活動空間；架空層配置綠化小品和休閑場所。建筑風格現(xiàn)代、簡潔、明快；建筑立面高雅、挺拔、穩(wěn)重。頂層閣樓以800元/平方米的單價出售。景觀房另收2萬元/戶觀景費。目前已經(jīng)交房。 錦匯商業(yè)廣場 發(fā) 展 商：溧陽錦匯置業(yè)發(fā)展有限公司地 址：燕山路 交房時間：2005年5月 總用地面積：73423平方米 總建筑面積：74800平方米 其中商鋪總面積：27891平方米（一層11392平方米、二層11067平方米、三層和三層以上5432平方米） 五星賓館總面積：24759平方米（底層2253平方米、標準層1000平方米

36、） 超市區(qū)總面積：22150平方米（一層10590平方米、二層11560平方米） 賓館地上21層與地下一層，各層面積如下：地下層面積4507平方米，地上一層2862平方米，地上二層2482平方米，地上三層2786平方米，地上四至二十一層每層992平方米。由杭州市建筑設(shè)計院按五星級要求以300個標房設(shè)計，投資額11600萬元建筑密度：30.8% 綠 化 率：37.0% 容 積 率：1.02 商鋪開間：4米 商鋪進深：12、14米 商鋪銷售價格及租金價格示意表：商鋪銷售價格900022000元/平米，整體均價為8600元/平米。位置（大潤發(fā)南面商業(yè)街）面積當時售價租金出租回報率西面80m2，上下層

37、1.5萬元/平米3.6萬/年3%中間段80m2，上下層1.2萬元/平米3.2萬/年3.3%東面80m2，上下層1.3萬元/平米2.8萬/年2.5%車位數(shù)量：420輛（其中超市區(qū)地面34輛、地下173輛；賓館地面63輛、地下65輛；商業(yè)區(qū)85輛） 項目概況：該項目位于燕山路，客運中心對面，規(guī)劃有一幢21層星級酒店、大賣場和商鋪。商鋪劃分為綜合類、餐飲類、服飾類、美容美發(fā)類。其中沿燕山路的綜合類二層商鋪已經(jīng)全部銷售完。商鋪單套開間為4米，進深為1214米?？勺杂山M合分隔。一、二層原則上一同出售。廣場車位由物業(yè)統(tǒng)一管理。3、項目周邊狀況分析交通狀況項目位于溧陽汽車總站北側(cè)，南臨104國道，距寧杭高速

38、5分鐘車程；項目東面緊帖燕山中路，是溧陽市交通中軸線，市內(nèi)交通便捷；公交線路有：1、2、3、7、10、12路；周邊環(huán)境及商業(yè)配套狀況項目周邊隨著行政機關(guān)的南遷，附近分布了公安局、法院、國土局、供電局等國家機關(guān)單位；商業(yè)配套主要以錦匯商業(yè)廣場為主，金谷廣場輻射，目前錦匯商業(yè)廣場內(nèi)已有“大潤發(fā)”進駐經(jīng)營，未來還將增加百貨商場及星級酒店。 4、本項目商圈條件分析 商圈特性分析 目前此區(qū)域內(nèi)主要以商務(wù)為主目標承購對象分析 主流市場 本地投資者：由當?shù)厥忻?，此類型投資者比例較多，且投資者即商鋪經(jīng)營者的現(xiàn)象明顯。當?shù)厝耸课幕健⑼顿Y理念、經(jīng)營水準等較為一般，部分常州市區(qū)等地經(jīng)濟有余力者，也在此投資商鋪，

39、出租給當?shù)鼐用窠?jīng)營。 浙、滬投資者：此類客源市場規(guī)模最大，他們一般不親自經(jīng)營，而以出租為目的，上海、寧波等地的投資者具備更為雄厚的資金優(yōu)勢，使得他們的投資計劃更為長遠，也顯得有些漫不經(jīng)心，許多投資客到溧陽一擲千金后對投資的商鋪不聞不問，而是等待商業(yè)時機，對他們而言，投資商鋪是為資金的保值升值尋求出路。此類投資者必須以合約對其約束，以免造成太多的店面空置，降低本項目的形象。（如錦匯廣場）輔助市場鄰近城市及地區(qū)投資者：此類市場規(guī)模雖然小，但市場潛力不可忽視，溧陽市作為一個旅游城市，名聲在外，輻射半徑日趨加大，其房地產(chǎn)開發(fā)的前景和潛力吸引了遠地的投資者，如無錫、南京等地投資者。他們中長期投資目標相結(jié)

40、合，近期以收取租金為目的，遠期以房地產(chǎn)升值為目標，以此拓展財力。散客市場：各地投資型散客，地域來源較廣，且投資的不確定因素較多主次商圈取向建議城南次商業(yè)圈本區(qū)域內(nèi)轄人口約10萬，除本項目外，尚有2大商業(yè)商圈（金谷廣場、錦匯商業(yè)廣場），本項目與此2商業(yè)呈三角分布，且隔街（燕山中路）相望，彼此呼應(yīng)；金谷廣場占地約10萬平米，集住宅、商住、寫字樓、酒店、底商為一體的復合型商住項目，是該區(qū)域內(nèi)最早形成規(guī)模及商業(yè)氛圍的的商業(yè)項目，人流量一般，其中商鋪部分經(jīng)營面較窄，主要有茶座、煙酒、服裝、飯店類構(gòu)成，僅做為社區(qū)配套服務(wù)存在，輻射面較小；錦匯商業(yè)廣場占地73423平方米，集大型超市、商業(yè)街、星級賓館為一體

41、的綜合型商業(yè)項目，銷售情況良好，目前除四期以及星級酒店外，僅余4套商鋪未售，目前廣場商鋪租賃情況不理想，空置率較高，此前2萬平米的“大潤發(fā)”超市已對外營業(yè)，營運效果良好；從營業(yè)員及購物居民了解得知，來此購物的居民多為城南居民以及部分候車旅客，人流量比較充足，“錦匯廣場”計劃招一知名百貨公司、超大型餐飲名店入駐，屆時，大潤發(fā)超市、星級酒店、購物廣場、客運中心以及市政中心緊密連串，形成巨大的人流量；商業(yè)氛圍將提高本項目“福田中心”占地面積23215平方米，建成后集商務(wù)、酒店、商業(yè)街為一體的綜合型商業(yè)項目，沿項目邊，無住宅小區(qū)，附近分布了公安局、法院、國土局、供電局等國家機關(guān)單位；雖然本項目與“錦匯商業(yè)廣場”相隔一條街道，但無論項目在規(guī)模上，還是人氣上目前都遜色于對方，而客運站人流畢竟流動很大，無固定性，商業(yè)講究的是成熟的環(huán)境以及成熟客戶消費群，顯然，即使項目建造完畢，開始運營，但是就消費者來說，他們存在慣性的。綜上，“福田中心”無論在規(guī)模、人流量以及運營能力上來看，商業(yè)上還是從屬于“錦匯商業(yè)廣場”，屬于城南次級商圈。商業(yè)需求市場分析 投資者商鋪的投資客主要有當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的干部、主城區(qū)的一部分投資者、外地投資客主要來自上海、蘇州、無錫、常州、寧波。購買商鋪后出租給當?shù)厝?。有部分江浙一帶的投資客因地域差異或資金優(yōu)勢，買下商鋪后不急于出租，